L’immobilier, support d’investissement très populaire auprès des Français

Marché de grès à grès de vente, d’achat et de location de biens immobiliers, le marché immobilier français connaît des prix hauts et des taux d’emprunt bas depuis des années.

1 075 000 ventes immobilières en France en 2019 ! C’est le chiffre rapporté par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) pour l’année passée, soit une augmentation de plus de 11% par rapport à 2018. C’est dire si l’investissement immobilier suscite l’intérêt des Français. Toutefois, afin de se lancer au mieux, un certain nombre de paramètres doit être étudié avec attention… 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour commencer à investir dans l’immobilier en optimisant votre rentabilité.

 

Les différents types d’investissements immobiliers

L’achat immobilier (résidence principale, résidence secondaire)

Il s’agit du type d’investissement immobilier le plus répandu, aussi appelé « immobilier de jouissance ». Selon l’Insee, la part des ménages propriétaires de leur logement en France est majoritaire : elle atteint près de 58%. En effet, l’achat de la résidence principale est généralement l’investissement le plus recommandé, étant donné qu’il ne nécessite pas autant de gestion (formalités administratives, locataires…) et n’entraîne pas autant de risques (vacance locative, dégradation…) que l’investissement locatif.

En outre, l’achat de la résidence principale est bien souvent le meilleur moyen, pour les ménages ne disposant pas d’une grande capacité d’épargne, de constituer un patrimoine immobilier.

Toutefois,  l’achat immobilier ne correspond pas à tous les profils d’investisseurs, et certaines conditions sont nécessaires pour un investissement optimal. Il est notamment conseillé aux acheteurs qui jouissent d’une situation personnelle et professionnelle stable, leur permettant de se projeter sur plusieurs années dans le futur avec sérénité (7 à 8 ans en moyenne).

À noter : les frais engendrés par un bien immobilier sont toujours supérieurs pour le propriétaire, comparé au locataire (travaux, frais de notaire, taxes…).

Les résidences secondaires sont des investissements plus difficiles à rentabiliser. Ce type d’achat s’adresse principalement aux ménages disposant déjà d’un patrimoine solide, étant donné les nombreux frais engendrés. Cependant, le recours à la location saisonnière permet souvent d’amortir l’achat.

 


 

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L’immobilier locatif

L’investissement locatif séduit de plus en plus de Français en quête de placements plus rémunérateurs que le livret A ou l’Assurance vie. L’immobilier locatif est en effet un bon moyen de se constituer un patrimoine, accessible à de nombreux profils d’investisseurs.

Afin d’investir dans l’immobilier locatif de manière rentable, certains points doivent être étudiés avec soin, notamment :

  • Le type de bien. L’investisseur doit avant tout décider s’il souhaite acquérir un logement neuf ou ancien. Ce choix peut notamment être orienté par la question de la fiscalité : la loi Pinel pour le neuf et le dispositif Denormandie pour l’ancien permettent de défiscaliser jusqu’à 21% selon certaines conditions. 
  • La localisation. Un paramètre primordial pour rentabiliser un investissement locatif : proximité des transports, des commerces, des écoles… de nombreux critères liés à la localisation sont susceptibles de faire augmenter ou baisser la demande des locataires. De plus, il est conseillé d’investir plutôt près de chez soi, l’immobilier locatif demandant une vraie gestion suivie. 
  • La surface. Il faut garder à l’esprit que plus un logement est petit, plus il est loué cher au mètre carré. Partant de ce constat, il est souvent conseillé aux investisseurs de se concentrer sur des petites surfaces (généralement meublées) afin d’optimiser le rendement.
  • Le financement de l’investissement. Le crédit immobilier permettant au futur propriétaire de financer son investissement doit être bien adapté à sa capacité d’endettement, et le montant des futures mensualités être en adéquation avec les futurs revenus locatifs. 
  • Le type de bail. La location nue est particulièrement indiquée pour les grandes surfaces, et offre une certaine stabilité au propriétaire avec des baux de 3 ans. La location meublée est très populaire auprès des locataires recherchant une petite surface, et offre une grande souplesse au propriétaire : baux d’un an reconductible et seulement 3 mois de préavis pour congédier un locataire. 
  • Le rendement. Le calcul des rendements brut et net est également essentiel à tout projet d’investissement locatif. Le rendement moyen peut varier de 3,5% brut par an à Paris, à près de 10% brut dans certaines villes de France ! De quoi s’offrir un complément de revenus confortable, et bien préparer sa retraite.

Attention : le calcul du rendement doit prendre en compte la fiscalité, ainsi que les frais de gestion inhérents à l’immobilier locatif.

 


 

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L’immobilier pierre-papier

Moins connu du grand public, le terme « pierre-papier » englobe différents types de placements financiers ayant l’immobilier comme support. Ceux-ci permettent donc d’investir dans ce secteur, sans pour autant débourser des dizaines de milliers d’euros, ou consacrer de nombreuses heures à la gestion de biens. 

Il s’agit notamment de :

  • la Société civile de placement immobilier (SCPI), permettant de devenir propriétaire associé d’un patrimoine immobilier professionnel ;
  • la Société d’investissement immobilier cotée (SIIC), un type de société foncière investissant ses capitaux dans l’immobilier locatif, et redistribuant au moins 95% des loyers perçus à ses actionnaires ;
  • le financement participatif immobilier (aussi appelé « crowdfunding immobilier »), permettant de participer au financement de programmes immobiliers, afin de percevoir des intérêts.
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