Loi Carrez et surface habitable, des surfaces réglementaires bien distinctes

Mesures légales de la surface de plancher construite d’un bien immobilier, la surface privative loi Carrez et la surface habitable renvoient à des mesurages et à des actes juridiques différents.

Qu’il s’agisse de la vente d’un bien en copropriété, ou encore d’une mise en location, la majorité des projets immobiliers impliquent le calcul de la surface du logement. Ce calcul, réglementé aussi bien techniquement que juridiquement, peut s’inscrire dans le cadre de la loi Carrez ou de la loi Boutin, qui correspondent à deux types de projets immobiliers, et à deux normes de calcul divergents. 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour distinguer la surface privative loi Carrez de la surface habitable loi Boutin, en fonction de votre projet immobilier.

 

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Définition

La superficie privative loi Carrez d’un bien immobilier correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction de toutes les surfaces occupées par :

  • les murs ;
  • les cloisons ;
  • les marches et cages d’escaliers ;
  • les gaines ;
  • les embrasures de portes et fenêtres.

Elle cible toute la partie privative d’un logement en copropriété. Ainsi, la mesure de la surface privative loi Carrez ne tient pas compte :

  • des parties d’une hauteur inférieure à 1m80 ;
  • des lots ou des fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².

 

Cadre juridique

Légalement, la mention de la surface privative loi Carrez d’un bien immobilier ne se calcule qu’en lots de copropriété d’au moins 8m² – elle ne s’applique donc pas aux maisons individuelles -, et doit figurer obligatoirement dans un acte authentique de vente.

Attention : si cette surface ne figure pas dans l’acte de vente, l’acheteur est en droit de demander la nullité de l’acte devant le Tribunal de grande instance (TGI), dans un délai d’un mois après sa signature.

 


 

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Qu’est-ce que la surface habitable ?

Définition

La superficie habitable d’un bien immobilier, telle que définie par la loi Boutin, correspond à la surface de plancher construite, après déduction de toutes les surfaces occupées par :

  • les murs ;
  • les cloisons ;
  • les marches et cages d’escaliers ;
  • les gaines ;
  • les embrasures de portes et fenêtres.

Elle cible exclusivement les surfaces aménagées et directement occupables. Ainsi, la mesure de la surface habitable ne tient pas compte :

  • des combles non aménagés ;
  • des sous-sols ;
  • des caves ;
  • des greniers ;
  • des réserves ;
  • des remises ;
  • des garages ;
  • des terrasses ;
  • des loggias ;
  • des balcons ;
  • des séchoirs extérieurs au logement ;
  • des vérandas ;
  • des locaux communs et autres dépendances des logements ;
  • des parties d’une hauteur inférieure à 1m80.

 

Cadre juridique

Légalement, la mention de la surface habitable d’un bien immobilier se calcule dans tous les cas, et doit figurer obligatoirement dans un bail d’habitation si le bien immobilier est loué vide et en tant que résidence principale – sa mention n’est donc pas obligatoire dans le cadre des locations meublées ou saisonnières. Elle peut se révéler utile dans le cadre d’une vente immobilière, mais sa mention n’est pas obligatoire.

La liste des paramètres à prendre en compte afin de mesurer la surface habitable d’un logement est donc bien plus importante que dans le cadre de la surface privative loi Carrez. De fait, il n’est pas rare que les mesures finales divergent grandement.

 


 

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Loi Carrez et surface habitable : le recours à un professionnel

Qu’il s’agisse d’effectuer la mesure de la surface privative loi Carrez, ou de la surface habitable loi Boutin, le recours à un professionnel n’est pas obligatoire. Cependant, il est généralement recommandé afin d’écarter tous risques d’erreur pouvant mener à un contentieux.

  • Dans le cadre de la surface privative loi Carrez : si la surface mentionnée dans l’acte authentique de vente s’avère supérieure de plus de 5% à la surface réelle, alors la responsabilité du vendeur est engagée, et l’acheteur peut exiger la réduction du prix de vente – les frais annexes, tels que les frais de notaire, ne sont pas impactés -, et ce dans un délai à compter de la signature de l’acte.
  • Dans le cadre de la surface habitable loi Boutin : si la surface mentionnée dans le bail d’habitation  s’avère supérieure à la surface réelle, alors la responsabilité du bailleur est engagée, et le locataire peut exiger la réduction du montant des loyers, proportionnelle à l’écart de surface constaté.

Ainsi, loi Carrez et surface habitable renvoient toutes deux à la surface de plancher construite d’un bien immobilier, après déduction de certaines surfaces occupées (murs, embrasures de portes et fenêtres…). Toutefois, elles se distinguent sur plusieurs points, la surface privative loi Carrez prenant bien plus d’aires en compte que la surface habitable loi Boutin. En outre, ces deux surfaces ne doivent pas être mentionnées dans les mêmes actes juridiques. 

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