Qu’est-ce que la loi Carrez et comment calculer la surface privative habitable ?

Dispositif législatif obligatoire, la loi Carrez impose au propriétaire d’informer le locataire ou l’acheteur de la superficie privative habitable de son bien. Cette obligation concerne uniquement les logements en copropriété.

La superficie Carrez, régie par une loi de 1996, est une obligation législative dans les dossiers de vente de logements en copropriété. Elle s’exprime alors en m2 et répond à un métrage rigoureux qui demande certaines connaissances de la part du propriétaire.

Qu’est-ce que la loi Carrez ? À quel bien immobilier s’applique-t-elle ? Comment calculer la surface habitable en superficie Carrez ? Qu’est-ce qui la différencie de la loi Boutin ? Quels sont les risques encourus en cas d’erreur de mesure ?

Voici un résumé complet des informations à connaître pour comprendre le fonctionnement de la loi Carrez et réussir à calculer votre surface privative habitable.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La superficie Carrez répond à la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 rédigée par le député Gilles Carrez et mise en place sous le mandat de Jacques Chirac. Son but ? Améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Autrement dit, la superficie loi Carrez est venue clarifier la méthode de calcul de la surface d’un logement. SHON, SHOB, surface utile, surface pondérée… Ces méthodes de calcul répondent toutes à des applications légales précises incluant et excluant tantôt les murs, tantôt les dépendances, tantôt les jardins, etc.

Bref, il est parfois compliqué de s’y retrouver ! Heureusement, la loi Carrez met fin à ce brouhaha. Elle oblige les propriétaires à n’utiliser que sa méthode pour définir le nombre de m2 privatifs habitables, que ce soit à l’achat ou à la location, si cette dernière se destine à être une résidence principale.

Le métrage ainsi obtenu doit alors être mentionné sur l’ensemble des documents officiels (avant-contrats et actes de vente).

 


 

Découvrez l’Académie des Investisseurs Rentables, le programme immobilier le plus complet d’Internet ! 

 


 

 

À qui s’impose-t-elle ?

La loi Carrez s’applique à toutes les ventes immobilières en copropriété, que ce soit :

  • une résidence
  •  un local commercial, professionnel ou d’activité
  •  un appartement
  •  une maison en lotissement

On parlera alors, pour cette dernière, de copropriété « horizontale ». 

La superficie en loi Carrez n’est cependant pas obligatoire pour les :

  •  maisons individuelles
  •  logements en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement), vendus sur plan 

 


 

Envie d’en savoir plus sur l’immobilier locatif ? Découvrez la  “La Méthode des Investisseurs Rentables” de Yann Darwin, plus de 100 pages de contenu immobilier à forte valeur ajoutée !

 


 

 

Comment mesurer une superficie loi Carrez ?

La surface loi Carrez répond à des métrages très précis. Ainsi, certaines pièces de votre habitation ne pourront pas être comptabilisées dans la surface habitable. À l’inverse, d’autres m2 devront impérativement se retrouver sur le dossier de vente. Voici donc comment mesurer une superficie en loi Carrez !

Ce que vous devez prendre en compte ? L’ensemble des superficies couvertes et fermées en dur d’au moins 1,80 m de hauteur de plafond et supérieures à 8 m2. Il faudra alors mesurer la « surface plancher » en mètres carrés.

Vous ne devez pas prendre en compte les :

  • Épaisseurs des murs et des cloisons
  • Marches et cages d’escalier
  • Gaines et embrasures de portes et de fenêtres
  • Boxes et annexes
  •  Places de parking et garages
  •  Caves
  •  Jardins
  • Balcons
  • Terrasses

Cas particuliers : si une vente réunit plusieurs parcelles de moins de 8 m2 accolées, elles doivent être prises en compte. Le placard mural ou placard intégré figure également parmi les cas particuliers de la loi Carrez. Il entre en considération si sa hauteur sous plafond est d’1,80 m minimum et si le niveau du sol est identique à celui du reste de la pièce.

Qui réalise le diagnostic loi Carrez ?

Le diagnostic métrage peut être réalisé par le propriétaire armé de rigueur et de patience. Toutefois, il est fortement recommandé de faire confiance à l’expertise d’un professionnel (géomètre-expert, architecte, diagnostiqueur immobilier). En effet, la loi tolère une marge d’erreur de 5 % seulement. Au-delà, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur qui sera alors dans l’obligation de verser une indemnisation. Si le diagnostic est réalisé par un professionnel, ce dernier engagera sa propre responsabilité civile

L’attestation de surface fournie par l’architecte est à validité illimitée. Autrement dit, vous n’avez plus besoin de refaire mesurer votre bien, sauf en cas de travaux. Cependant, ce certificat légal est nominatif. Ainsi, le prochain propriétaire pourra l’utiliser, mais il ne sera pas couvert par la responsabilité civile de l’expert en cas de litige ! 

La différence entre la loi Boutin et la loi Carrez

La loi Boutin et la loi Carrez sont souvent confondues et pourtant elles se distinguent d’un point de vue légal et technique.

Alors que la superficie habitable en loi Boutin se calcule systématiquement, la superficie Carrez ne s’impose qu’en copropriété. De plus, la superficie Boutin se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.

Enfin, la loi Boutin est beaucoup plus stricte. En effet, elle exclut les greniers, les remises, les combles, les vérandas et l’ensemble des espaces vitrés, qui sont pourtant acceptés dans la loi Carrez. 

Les droits de l’acquéreur du bien

Si la superficie en loi Carrez n’apparaît sur aucun acte de vente, l’acquéreur est en droit de faire annuler ce dernier. Pour cela, il aura un mois à compter de la signature du contrat officiel pour intenter une « action en nullité de l’acte de vente » au tribunal de grande instance. Il est cependant assez rare qu’un notaire accepte un compromis de vente ou un contrat de vente définitif qui ne fait pas mention de la superficie loi Carrez.

Plus fréquemment, les litiges concernent des divergences entre la surface annoncée en loi Carrez et la superficie réelle. Comme indiqué précédemment, la loi tolère une marge d’erreur de 5 % maximum. Si des mètres carrés ont été ajoutés par erreur, l’acquéreur dispose alors d’un an à compter de l’acte authentique pour demander une révision du prix de vente au prorata du nombre de m2 habitables injustement comptabilisés.

À l’inverse, lors d’un oubli de mètres carrés, le vendeur ne peut pas faire réviser le prix.

Vous connaissez désormais tous les tenants et aboutissants de la loi Carrez ! Il ne vous reste plus qu’à trouver un acquéreur pour votre bien.

Connexion