Qu’est-ce que le Pré État Daté ? (Définition)

Le pré-état daté est un document sans valeur légale qui comme son nom l’indique précède l’état daté. Il a pour objectif de récapituler les charges dont le futur propriétaire devra s’acquitter.

Le pré-état daté, prélude à l’état daté

La valeur légale du pré-état daté

À l’origine de l’état daté, le décret de 1967 prévoit que le syndic de copropriété fasse savoir au nouvel acheteur, au moment de la signature de l’acte authentique, les informations nécessaires concernant la position financière du vendeur. Autrement dit, l’état daté a pour but de tenir l’acquéreur informé des charges qui lui sont transmises.

Dans ce contexte, les notaires et syndics ont pris l’habitude au fil des années de synthétiser un document concentrant toutes les pièces comptables et administratives. Ce document, dont l’existence débute avec la Loi Alur, est communément nommé pré-état daté.

Il est important de comprendre que l’état daté est la seule pièce possédant une valeur légale, là où le pré-état daté – remis au plus tard lors de la promesse de vente – n’en a aucune.

Bien qu’il ne revienne pas obligatoirement au syndic d’établir le pré-état daté (contrairement à l’état daté), il était commun que ce dernier l’édite malgré tout dans l’idée de le facturer ensuite au copropriétaire vendeur. Cette manoeuvre, naguère rendue possible par un vide juridique de la Loi Alur, n’est plus possible depuis le décret du 26 mars 2015. Ce dernier dresse en effet une liste exhaustive des services facturables par le syndic, et le pré-état daté n’en fait aucunement partie.

 


 

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Les documents contenus dans le pré-état daté

Le propriétaire vendeur souhaitant constituer un pré-état daté est susceptible de trouver les documents qu’il recherche dans l’annexe de sa convocation à la dernière Assemblée générale. 

Ces documents sont les suivants :

  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Le dossier du diagnostic technique relatif au bien immobilier (hors parties communes)
  • Une copie du règlement de copropriété (avec annexes et avenants)
  • Une copie de l’état descriptif de division (avec annexes et avenants)
  • Les trois derniers procès-verbaux des AG annuelles stipulant les procédures en cours et travaux prévus)
  • La fiche de synthèse de l’immeuble
  • La notice établissant les droits et devoirs de chaque copropriétaire et le fonctionnement du syndic

Concernant les éléments financiers que le propriétaire doit communiquer, il s’agit :

  • Des charges assumées par le vendeur dans les deux derniers exercices comptables
  • Des dettes du syndicat envers les divers fournisseurs
  • Des impayés

En plus des annexes d’AG à conserver, les syndics sont tenus depuis le 1er janvier 2015 de mettre à disposition des copropriétaires les documents matérialisés. Également accessibles en ligne, ils concernent la gestion générale de l’immeuble.

 


 

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La remise du pré état daté

Dans le cas où le processus de vente inclut une promesse de vente, le pré-état daté devra être remis au plus tard lors de celle-ci. Dans le cas contraire, il sera joint à l’acte authentique.

Parce que le délai de rétractation de l’acheteur court à partir de la remise de certains des documents cités plus haut (article 721-3 du Code de Construction), il est dans l’intérêt du vendeur de les transmettre au notaire dans les plus brefs délais.

Enfin et bien que la remise du pré-état daté ne soit pas facturable, le syndic peut néanmoins se charger de l’élaboration du document. Cette démarche peut d’ailleurs être souhaitée par certains notaires rigoureux. Dans le cas inverse, le propriétaire vendeur peut lui aussi avoir accès aux informations et concevoir lui-même le pré-état daté.

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