Prêt immobilier commercial, un emprunt à destination des professionnels comme des investisseurs

Emprunt permettant de financer tout ou partie de l’acquisition d’un local commercial, le prêt immobilier commercial séduit de plus en plus d’investisseurs.

Loi sur l’encadrement des loyers, mesures fiscales, gestion des locataires, turn-over important… les inconvénients de l’immobilier locatif résidentiel rebutent de plus en plus d’investisseurs, qui jugent les rendements de ce type d’actifs (environ 2 à 4%) trop faibles vis-à-vis des contraintes. Ceci explique le succès grandissant de l’investissement locatif commercial depuis quelques années ; ces placements semblent en effet pallier un grand nombre de défauts inhérents au résidentiel…

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour comprendre le fonctionnement des différentes formes de prêts immobiliers commerciaux.

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

En tant que professionnel

Après plusieurs années d’exercice de leur activité, les professionnels envisagent souvent d’acheter leurs locaux. En effet, la propriété du local commercial présente plusieurs avantages, notamment :

  • l’absence de loyers à payer ;
  • l’augmentation du capital personnel (dans le cas d’un professionnel indépendant) ou du capital de l’entreprise ;
  • la préparation de la retraite (à nouveau pour un professionnel indépendant).

En outre, l’achat d’un local commercial peut également être l’opportunité d’acquérir des locaux plus fonctionnels, plus spacieux… ou encore de changer de zone géographique, afin de développer son activité et son chiffre d’affaires – en se rapprochant d’un centre-ville par exemple. 

 

En tant qu’investisseur

Bien qu’il soit globalement moins répandu, l’investissement dans l’immobilier commercial présente de nombreux avantages, qui surpassent bien souvent ceux de l’immobilier résidentiel.

L’immobilier commercial permet notamment :

  • de réduire les charges, le propriétaire pouvant imputer davantage de charges au locataire que dans le cadre de l’immobilier résidentiel (gros œuvre, taxe foncière, frais de gestion…) ;
  • de percevoir des revenus stables plus longtemps, le bail commercial étant signé pour 9 ans renouvelables ;
  • de limiter les impayés, ces derniers étant moins fréquents dans l’immobilier commercial (par ailleurs les démarches de réclamation et d’expulsion sont plus aisées).

À noter : le capital nécessaire afin d’investir dans l’immobilier commercial est très variable, ce qui en fait un investissement accessible à tous. Le montant nécessaire peut en effet aller de 100 000 euros à… 10 millions !

 


 

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Comment financer l’achat d’un local commercial ? (professionnels)

Le crédit professionnel

Cette option consiste à faire acheter le local commercial par l’entreprise elle-même, qui devient de fait propriétaire des lieux. Le crédit professionnel permet de couvrir la totalité des besoins de financement, mais aussi de lisser les remboursements sur la durée. En outre, il offre la possibilité d’acheter un local plus cher et plus spacieux.

Lorsque le crédit professionnel est remboursé, le local commercial est donc inscrit à l’actif de l’entreprise, valorisant ainsi son capital global. Cette option est généralement conseillée aux entreprises ayant déjà plusieurs années d’activité.  

 

Le crédit-bail immobilier

Il est davantage conseillé pour les entreprises jeunes, ne disposant pas d’une capacité de financement importante : une société de crédit-bail achète le local commercial, et le loue à l’entreprise. Celle-ci peut acheter ledit local à la fin du contrat, ou demander sa sortie anticipée après 7 années. 

Le crédit-bail immobilier présente l’avantage de ne pas nécessiter d’apport financier de la part de l’entreprise, tout en préservant son bilan ainsi que sa trésorerie. 

 


 

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Comment financer l’achat d’un local commercial ? (investisseurs)

Passer par une SCPI

Le financement par l’intermédiaire d’une Société civile de placement immobilier (SCPI) est l’option la plus privilégiée par les investisseurs particuliers. En effet, après s’être acquitté des frais d’entrée (qui s’élèvent habituellement à 8% voire 10% du capital total) et des frais de gestion (8% à 10% du montant des loyers), l’investisseur peut acheter ses parts entièrement à crédit. En conséquence, aucun apport initial n’est nécessaire, les intérêts sont déductibles, et le crédit peut être autofinancé via les mensualités locatives.   

 

L’investissement en nue-propriété

Pour les investisseurs désireux de préparer leur retraite tout en limitant leur fiscalité, l’investissement en nue-propriété est tout indiqué. Il permet l’achat d’un local commercial avec une décote de 30%, suivi d’une période temporaire durant laquelle un tiers en aura l’usage (environ 10 ans). À la fin de cette période, l’usage du local revient à l’investisseur, qui peut alors espérer un rendement de 5% à 6%.

Bon à savoir : il est généralement conseillé de fixer le montant du loyer en fonction du marché ; un prix juste assure à l’investisseur d’être toujours payé. Bien qu’elles puissent varier sensiblement selon la situation de l’entreprise, les mensualités locatives sont habituellement comprises entre 5% et 10% du chiffre d’affaires global de cette dernière.

Le prêt immobilier commercial peut donc répondre aux besoins des professionnels comme des investisseurs. Décliné sous des formes multiples, il permet aux premiers de financer l’acquisition de locaux plus spacieux et mieux placés tout en devenant propriétaires, et aux seconds d’investir dans des biens immobiliers qui présentent bien souvent des rendements supérieurs au résidentiel. 

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