Prêt immobilier sans apport, une obtention conditionnée

Crédit immobilier finançant la totalité de la valeur du bien et des frais annexes, le prêt immobilier sans apport n’est accordé par les banques que sous certaines conditions.

C’est bien connu : les banques ont une certaine aversion au risque.  Obtenir de leur part un emprunt immobilier couvrant une somme supérieure à la valeur réelle du bien semble alors particulièrement ambitieux, voire utopique. D’autant plus que l’absence totale d’apport de la part de l’emprunteur ne rassure en rien sur sa capacité à honorer les futures mensualités… Obtenir un prêt immobilier sans apport personnel : mission impossible ? 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin afin d’optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport auprès de votre banque.

 

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’apport personnel représente la somme apportée « de sa poche » par l’emprunteur. Celle-ci est généralement directement issue de l’épargne du demandeur de prêt, qui ne l’emprunte donc pas.

L’apport personnel représente en moyenne 10% du capital total emprunté (mais peut aller jusqu’à 20% suivant les épargnes), et sert à couvrir :

  • les frais de notaire ;
  • les frais de dossier ;
  • les éventuels frais de courtage.

Généralement, l’apport personnel est très bien vu par les banques, qui sont nombreuses à l’exiger pour accorder un crédit. En effet, il permet non seulement de diminuer le coût total du crédit pour l’emprunteur, mais témoigne également de sa capacité à épargner.

 


 

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Emprunter sans apport : quelles conséquences ?

Bien qu’il ne soit pas aisé d’obtenir un prêt immobilier sans apport, c’est possible. Toutefois, l’emprunteur a tout intérêt à bien considérer son projet, car emprunter sans apport n’est pas la manière la plus optimale de financer un projet immobilier.

En effet, l’absence d’apport personnel diminue grandement le pouvoir de négociation de l’emprunteur vis-à-vis de sa banque, notamment en ce qui concerne le taux d’intérêt. Ainsi, les taux de crédit proposés par les banques dans le cadre de prêts sans apport sont généralement supérieurs aux taux classiques de 0,1 voire 0,2% (ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros !).

Toutefois, l’absence d’apport personnel n’impacte nullement le coût de l’assurance emprunteur ou de la garantie du prêt. 

 

Quel(s) profil(s) pour emprunter sans apport ?

Les zones géographiques

Emprunter sans apport est beaucoup plus difficile dans les grandes agglomérations, en particulier en Île-de-France. Le marché de l’immobilier y est très tendu en raison de la forte demande et des prix élevés. C’est pourquoi les banques y exigent généralement entre 10 et 15% d’apport personnel.

Ainsi, il est bien plus aisé de contracter un prêt immobilier sans apport en dehors de ces zones tendues

Les situations financières

Deux profils d’emprunteurs sont privilégiés par les banques dans le cadre des prêts immobiliers sans apport :

  • Les jeunes actifs ayant des situations financières stables. Les banques comprennent aisément l’absence d’épargne conséquente chez les emprunteurs qui viennent d’entrer dans la vie active, et dont les revenus ne sont pas élevés. Elles prêtent ainsi facilement aux primo-accédants ayant des perspectives d’évolution.
  • Les investisseurs plus âgés (et plus aisés). Bien que pourvus d’épargnes conséquentes, ils ne sont pas toujours en mesure de les débloquer dans le cadre de prêts, ce qui n’empêche généralement pas la banque de les leur accorder.  

Il est donc nécessaire de justifier auprès des banques l’absence d’apport afin de bénéficier d’un crédit immobilier.

A noter : les banques prêtent plus facilement sans apport aux couples qu’aux personnes seules, et privilégient les projets d’investissements locatifs.

 

La préparation du dossier de demande de prêt

Pour mettre toutes les chances de son côté l’emprunteur doit présenter à sa banque une situation financière saine. 

Les points suivants sont ainsi particulièrement appréciés des établissements bancaires :

  • les emplois stables en CDI, laissant un « reste à vivre » suffisant ;
  • l’épargne régulière sur un livret A, même peu élevée ;
  • une différence minime entre le loyer actuel et les futures mensualités (appelée « saut de charge ») ;
  • l’absence de découvert au cours des six derniers mois ;
  • l’absence de crédit à la consommation superflu (financement de voyages, de matériels high-tech…) ;

 

Le crédit à 110%

Lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers sans apport, les banques utilisent le crédit à 110%. Celui-ci permet de financer l’intégralité de la valeur du bien immobilier (100%), ainsi que les frais annexes relatifs au crédit (10% – frais de dossier, de notaire, d’agence…). 

Ce type de crédit est très apprécié des primo-accédants, qui ont toutefois intérêt à bien contrôler leur capacité d’endettement, la somme totale empruntée étant supérieure à ce qu’elle aurait été dans le cadre d’un crédit avec apport.

 

Les prêts aidés

L’apport personnel exigé par les banques peut être fourni par d’autres moyens que l’épargne personnelle de l’emprunteur. C’est notamment la fonction de certains prêts, appelés « prêts aidés », qui sont considérés comme des apports par les banques. 

L’emprunteur peut ainsi consulter son éligibilité à certains de ces prêts, notamment :

En outre, il est également envisageable de débloquer certaines épargnes dont peuvent disposer les futurs emprunteurs, telles qu’un Plan épargne logement (PEL), ou encore une épargne salariale (PERCO, PEE…).

Obtenir un prêt immobilier sans apport est donc un projet envisageable, bien que plus complexe qu’un prêt classique. Quasiment impossible à obtenir dans les grandes agglomérations, il est généralement accordé dans les zones moins tendues, en particulier aux emprunteurs aux profils rassurants pour les banques ; justifiant de leur future capacité de remboursement malgré l’absence d’apport. Les emprunteurs peuvent également recourir à certains types de prêts ou d’épargnes, afin de financer l’apport dont ils ne disposent pas immédiatement.

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