Vice caché, une mauvaise surprise pour l’acquéreur

Imperfection découverte à la suite d’un achat et demeurée invisible jusqu’alors, le vice caché peut entraîner une diminution du prix de vente, voire le remboursement total d’un bien.

Contrairement au vice apparent, le vice caché n’est pas visible au cours des visites précédant un achat immobilier. De fait, l’acquéreur du bien peut ne réaliser la présence d’un tel vice que plusieurs mois après son achat. Heureusement, il existe toutefois des recours, dès lors que le caractère dissimulé du vice peut être prouvé…

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour invoquer la garantie des vices cachés auprès de votre vendeur.

 

Vice caché : définition

Un vice caché est un défaut majeur inhérent à un bien immobilier, et découvert par l’acheteur, suite à la vente de celui-ci. Il peut s’agir, par exemple, du caractère inondable du logement, de la présence de termites, d’une charpente endommagée… 

Le Code civil définit précisément le vice caché, ainsi que les conditions à remplir pour être en mesure de porter réclamation auprès du vendeur. 

Ainsi, le vice découvert par l’acquéreur doit être :

  • un défaut grave, portant atteinte au bien immobilier ;
  • inhérent à la chose, empêchant de fait le nouveau propriétaire du logement de jouir de son bien comme il le souhaiterait ;
  • antérieur à la vente, le vice devait donc être d’ores et déjà présent avant la signature de l’acte authentique de vente ;
  • caché, le vice devait par conséquent être invisible au cours des visites ayant précédé la vente du bien.  

 


 

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Vice caché : ce que dit la loi

Bien que le vendeur soit légalement responsable des vices inhérents au bien immobilier vendu (article 1641 du Code civil), il se libère de cette garantie dans la majorité des cas par l’intermédiaire d’une clause contractuelle (article 1643 du Code civil).

Par conséquent, tout l’enjeu pour l’acheteur est bel et bien de parvenir à apporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire à prouver qu’il avait connaissance du vice avant la vente, mais qu’il a délibérément choisi de le dissimuler au futur acquéreur. 

L’acheteur dispose d’un délai de deux ans à partir de la découverte du vice – et non pas à partir de la signature de l’acte de vente – afin d’invoquer la garantie des vices cachés auprès de son vendeur (article 1648 du Code civil). 

S’il parvient à prouver la mauvaise foi du vendeur, il peut alors mettre en place (article 1644 du Code civil) :

  • une action estimatoire, et conserver le bien immobilier tout en exigeant une réduction de son prix de vente ;
  • une action rédhibitoire, et rendre le bien immobilier en se faisant rembourser la totalité du prix de vente ainsi que les frais occasionnés.

À noter : l’acheteur peut également percevoir des dommages et intérêts suite au préjudice subi, en plus de la restitution totale ou partielle du logement – ces dommages et intérêts sont automatiquement dus si le vendeur est un professionnel.

 


 

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Prouver un vice caché : quelle procédure ?

Apporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur vis-à-vis d’un vice caché est parfois aisé. Par exemple, lorsqu’un mur pourri d’humidité et de moisissures a été recouvert d’un revêtement donnant l’illusion du neuf, le caractère caché du vice est évident.

Les témoignages du voisinage peuvent parfois s’avérer utiles, notamment dans le cas d’un sous-sol régulièrement inondé qui n’aurait pas été signalé par le vendeur. Toutefois, ce type de preuve est généralement plus difficile à apporter.

Quoiqu’il en soit, la procédure à suivre lorsque l’acheteur dispose de preuves suffisantes consiste à :

  • tenter un accord à l’amiable, en envoyant une mise en cause au vendeur par lettre recommandée, explicitant clairement le litige ;
  • engager une procédure pour vice caché, en envoyant une mise en demeure au vendeur par lettre recommandée, assortie d’une déclaration au greffe du Tribunal de grande instance (TGI) compétent, qui pourra être saisi par la suite.

Bon à savoir : l’acheteur peut, dans un premier temps, contacter l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) qui le conseillera et l’orientera dans la procédure à suivre pour obtenir réparation.

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