Renégocier son prêt immobilier, une opération rentable en 2020 !

Discussion visant à obtenir de sa banque un abaissement du taux d’intérêt de son crédit immobilier, la renégociation de prêt immobilier peut s’avérer très rentable.

Le marché de l’immobilier étant en constante évolution, les taux d’intérêt peuvent varier fortement en fonction des années. Les périodes de taux exceptionnellement bas sont particulièrement propices à la renégociation des prêts immobiliers, notamment pour les emprunteurs ayant contracté leurs crédits durant des phases de taux plus élevés.

Quelles sont les différences entre renégociation et rachat de prêt immobilier ? Peut-on renégocier son prêt sans changer de banque ?  Comment renégocier son prêt immobilier ?

Quelles différences entre renégociation et rachat de prêt immobilier ?

Le rachat et la renégociation de crédit immobilier sont souvent confondus. Bien que les deux opérations partagent l’objectif de réduire les frais de l’emprunteur, elles n’entraînent pas les mêmes conséquences et ne présentent pas les mêmes avantages.

Le rachat de crédit immobilier est généralement utilisé par un emprunteur lorsque les négociations avec sa banque actuelle ont échoué. Il sollicite alors un certain nombre de banques concurrentes afin d’obtenir l’abaissement de taux d’intérêt le plus intéressant pour son crédit. Cependant, ce rachat impliquant un changement d’établissement bancaire, l’emprunteur devra régler les IRA (Indemnités de remboursement anticipé), ainsi que les frais de dossier et de garantie.

La renégociation implique une discussion avec la banque actuelle de l’emprunteur, afin de revoir à la baisse le taux d’intérêt relatif à son prêt immobilier. L’établissement bancaire est tout à fait en droit d’accepter ou de refuser. S’il accepte, l’emprunteur n’a que les frais d’avenant à régler.

 


 

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Peut-on renégocier son prêt immobilier sans changer de banque ?

Il faut garder à l’esprit que les banques n’ont aucun intérêt à accepter la renégociation d’un prêt immobilier. En effet, ce genre d’opération n’entraîne pour elles que la perte d’une partie des intérêts qu’elles devaient percevoir sur le crédit. Ces intérêts leur principale source de revenus, une renégociation représente une perte financière pure.

En outre, les banques financent généralement les crédits en empruntant le capital nécessaire au taux en vigueur sur les marchés à la date de contraction du prêt. Dans ces conditions, une renégociation du taux d’intérêt peut entraîner un financement à perte, et supprimer toute rentabilité pour les établissements financiers. 

Ainsi, accepter une renégociation est une importante faveur commerciale, uniquement accordée aux meilleurs clients, dont les banques ne veulent pas se séparer. Il est donc possible de renégocier son prêt sans changer de banque, mais sous certaines conditions.

 


 

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Les conditions pour renégocier son prêt immobilier

Tout emprunteur souhaitant renégocier son crédit immobilier doit avant tout présenter une situation financière et personnelle viable. Les meilleurs dossiers présentent un apport supérieur à 30%, des revenus stables (CDI de plus d’un an) et suffisamment élevés, ainsi qu’une bonne épargne. L’emprunteur doit en outre présenter les conditions classiques de taux d’endettement et de reste à vivre lui permettant de supporter les futures mensualités du prêt. 

Par ailleurs, il est généralement conseillé aux emprunteurs de renégocier leur crédit lorsqu’ils en sont encore à la première moitié de son remboursement. En effet, les mensualités durant cette période sont encore en majorité constituées d’intérêts, d’où l’avantage de diminuer ces derniers.

De plus, une renégociation n’est considérée comme rentable que lorsque le capital restant à rembourser est supérieur à 70 000 euros, et que le taux d’intérêt obtenu est plus bas que celui d’origine d’au moins 0,7%.

Comment renégocier son prêt immobilier

Pour mettre toutes les chances de son côté avant la négociation, l’emprunteur a tout intérêt à avoir sollicité préalablement plusieurs banques proposant des crédits aux taux plus avantageux. Il sera alors aisé de justifier la demande de renégociation ainsi que le niveau d’abaissement du taux d’intérêt demandé.

La renégociation portant sur le taux d’intérêt, elle peut aboutir soit à une diminution du montant des mensualités, soit à une diminution de la durée du crédit.

Si jamais la banque est réticente à l’idée d’une renégociation, le fait d’accepter par ailleurs de souscrire à un autre des services qu’elle propose peut permettre de débloquer la situation.

Exemple de renégociation de prêt immobilier rentable : dans le cas d’un capital restant dû de 125 000 € sur 12 ans (soit 144 mois), un taux initial de 3% implique des mensualités de 1 072 €. Si le taux est abaissé à 1,8%, les mensualités passent à 1 003€. Ainsi l’emprunteur économise : 

(1 072 – 1 003) x 144 = 9 936 – 1 200 (frais d’avenant) = 8 736 €

La renégociation d’un prêt immobilier est donc plus intéressante qu’un rachat par une banque tierce, le montant des frais étant bien moindre. Bien que difficilement accordée, c’est une opération qui peut s’avérer très rentable pour l’emprunteur, qui a donc tout intérêt à solliciter son établissement bancaire !

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