Les servitudes, des contraintes pouvant déprécier la valeur d’un bien immobilier

Charge imposée à un bien immobilier et profitant à un autre, la servitude immobilière peut prendre des formes variées.

Passage à pied, portion de trottoir, passage de canalisations… Vous êtes-vous déjà demandé comment ces éléments sont répartis entre les différents propriétaires cohabitant dans le même espace ? La plupart du temps, ils constituent des servitudes immobilières, qui ne bénéficient pas forcément au propriétaire qui les possède, mais plutôt à celui qui en a l’usage…

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour comprendre les caractéristiques des servitudes immobilières et leurs conséquences.

 

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Telles que définies dans les articles 637 à 710 du Code civil, les servitudes sont des contraintes supportées par un bien immobilier, et profitant à un second bien immobilier. La propriété supportant la servitude est appelée « fonds servant » – le terme « fonds » renvoyant à la notion de propriété immobilière en droits -, et le bien profitant de la servitude est appelé « fonds dominant ». Une servitude peut être, par exemple, un passage à pied ou un passage de canalisations.

Les servitudes existent donc dans le cadre d’une dualité de fonds, qui implique deux biens immobiliers appartenant à deux propriétaires distincts. Dans ce cadre, le propriétaire du bien attaché à la servitude se voit imposer des obligations au profit de son voisin.

 


 

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Servitude : un droit réel immobilier

Point important concernant la législation autour des servitudes : les servitudes sont des droits réels immobiliers. Par conséquent, elles sont associées au bien immobilier dont elles constituent l’accessoire (et non aux personnes), et se transmettent aux propriétaires successifs qui vont, selon leur position au sein de la dualité de fonds, soit en profiter, soit les subir.

De fait, les servitudes sont en principe perpétuelles. Cependant, il est possible qu’elles s’éteignent dans certains cas particuliers, ou encore qu’elles ne soient établies que de manière temporaire, comme l’autorise la jurisprudence.

Bon à savoir : une servitude est obligatoirement inscrite dans l’acte de vente ou de donation d’un bien immobilier, prenez donc toujours soin de vérifier cette information !

 


 

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Les différents types de servitudes

Il existe différents types de servitudes immobilières, notamment :

  • Les servitudes d’utilité publique. Elles obligent par exemple des propriétaires, dont les logements sont situés en bord de mer, à laisser sur leur propriété un passage permettant d’accéder au littoral.
  • Les servitudes légales. Elles sont, comme leur nom l’indique, définies par la loi. Il peut s’agir, par exemple, d’une servitude de vue, permettant de déroger à la règle des distances minimales à respecter pour les ouvertures extérieures d’un bien immobilier. 
  • Les servitudes naturelles. Elles découlent de l’implantation des biens immobiliers en elle-même ; par exemple lorsqu’une propriété située en contrebas d’une autre subit l’écoulement naturel des eaux.
  • Les servitudes conventionnelles. Elles sont instituées par convention entre les deux propriétaires et peuvent, par exemple, autoriser un droit de passage du propriétaire du fond dominant sur le fonds servant.

 

Comment une servitude est-elle établie ?

Il existe trois manières différentes d’établir une servitude immobilière, notamment :

  • par titre, autrement dit par convention amiable entre deux propriétaires (généralement entre voisins), validée via un acte notarié faisant l’objet d’une publication foncière ;
  • par prescription trentenaire, en démontrant l’existence d’une servitude de fait durant une période continue de 30 années de manière non équivoque, publique et à titre de propriétaire ;
  • par destination du père de famille, quand il existe un ouvrage permanent et visible, signe d’une servitude, à la date de division d’une propriété ; l’acte de division ne doit contenir aucune indication contraire à son maintien.

 

À lire également : Qu’est-ce qu’une division sauvage ?

 

À noter : une servitude peut s’éteindre en cas de non-usage trentenaire prouvé (aucune utilisation durant trente années consécutives), lorsque son usage est devenu impossible (comme en cas de démolition), par acte notarié en accord avec les deux parties, ou encore lorsque la dualité de fonds n’appartient plus qu’à un seul propriétaire.

 

Servitude : quelles conséquences sur la valeur d’un bien ?

De manière générale, la présence d’une servitude fait baisser la valeur d’un bien immobilier. En effet, pour le propriétaire du fonds servant, subissant la servitude, celle-ci peut représenter une véritable contrainte ; un passage de canalisations servant l’évacuation des eaux d’une autre propriété, empêche par exemple le propriétaire d’effectuer des travaux impactant son propre sous-sol. 

De plus, si lesdites canalisations nécessitent des travaux, le propriétaire du fonds servant est alors contraint de les accepter et donc de subir à son domicile des travaux qu’il n’a pas demandés.

C’est pourquoi il est important de toujours vérifier la présence éventuelle d’une servitude avant de conclure l’achat d’un bien immobilier. Le vendeur a d’ailleurs l’obligation d’en faire mention, et ce dès la signature de l’avant-contrat.

 

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