Studio et chambre de bonne, des petites surfaces souvent très rentables

Logements de petite surface construits sur la base d’une pièce principale unique, les studios et les chambres de bonne s’adressent principalement aux étudiants et jeunes actifs.

Pour un premier investissement immobilier, les petits logements sont souvent conseillés. Moins coûteux à l’achat, ils assurent généralement une rentabilité supérieure aux surfaces plus importantes, et bénéficient d’une demande forte et constante, écartant les soucis de vacances locatives. Les studios et les studettes, qui représentent les plus petites surfaces louables, n’offrent pas tout à fait les mêmes retours sur investissement… 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour choisir dans quel bien immobilier investir en priorité, entre studio et chambre de bonne.

 

Qu’est-ce qu’un studio ?

Un studio est un petit logement dont la surface habitable est comprise entre 9 m² et 30 m² (calculés pour la pièce principale et selon la loi Carrez). De plus, la pièce principale doit disposer d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,2 mètre.

Il est composé d’une pièce principale unique, faisant office de salon, de cuisine et de chambre, ainsi que d’un « local accessoire », servant de salle de bains. La cuisine n’est pas séparée de la pièce principale, alors que c’est le cas dans les logements T1.

Ce type de petit logement est particulièrement recherché par les étudiants et les jeunes actifs, notamment dans les grandes villes françaises, ce qui en fait un support d’investissement immobilier très populaire.

 


 

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Qu’est-ce qu’une chambre de bonne ?

À l’origine, les chambres de bonne (aussi appelées « studettes ») étaient des micrologements destinés aux domestiques, dans les grands immeubles bourgeois du XIXème et du début du XXème siècle. C’est la raison pour laquelle on les retrouve principalement dans les grandes villes françaises telles que Paris, Lyon ou Bordeaux. En outre, la très grande majorité des chambres de bonne (près de 85% dans la capitale) sont vétustes ou trop petites pour être louées.

Ces studettes sont généralement aménagées sous les combles, accessibles via des escaliers de service, et éclairées par des fenêtres de toit. Étant donné la très petite surface habitable, beaucoup disposent de « toilettes sur palier », qui sont tolérées par la loi.

À noter : Depuis 2002, les biens immobiliers dont la pièce principale est dotée d’une surface de moins de 9 m² au sol, ou de 20 m3 de volume habitable total, sont considérés indécents et sont donc interdits à la location. De plus, la hauteur sous plafond de cette pièce principale doit être supérieure ou égale à 2,2 mètres. 

 


 

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Studio ou chambre de bonne : coût de l’investissement

Les studios

Sur le marché de l’immobilier, la règle est toujours la même : plus la surface est réduite, et plus le prix au m² augmente. Ainsi, au m², un investisseur paiera moins cher pour un studio que pour une chambre de bonne, bien que le coût total de l’investissement – étant donné la surface plus importante – sera plus conséquent.

Cette différence de prix au m² s’explique par différents facteurs, notamment :

  • la demande plus importante pour les logements de petite taille ;
  • la durée de location généralement plus courte pour ces mêmes logements.

 

Les chambres de bonne

Au cours des 30 dernières années, le prix des studettes a augmenté de près de 86% à Paris ! Bien que cette envolée des prix soit beaucoup plus prégnante dans la capitale, avec des chambres de bonne vendues entre 66 000 et 120 000 euros pour 10 m² selon l’arrondissement, ce phénomène se retrouve dans toutes les grandes villes.  

Par ailleurs, les studettes étant très anciennes, elles nécessitent bien souvent divers travaux de rénovation et de mises aux normes qui viennent s’ajouter à un prix d’acquisition qui, s’il reste moins important que le prix d’un studio étant donné la surface plus petite, demeure très élevé au mètre carré.

 

Studio ou chambre de bonne : quelle rentabilité ?

Les locataires recherchant des studios ou des chambres de bonne ont des profils tout à fait proches : la plupart du temps, ce sont des étudiants ou des jeunes fraîchement entrés dans la vie active. De fait, ces deux types de logements sont particulièrement recherchés dans les villes étudiantes et les grands bassins d’emploi, où leurs rentabilités sont donc supérieures à la rentabilité immobilière moyenne.

Dans ces zones tendues, les studios présentent des rentabilités de 5 à 7%, contre 3 à 5% pour les plus grandes surfaces. Les chambres de bonne permettent des rentabilités moyennes de 5%, selon une enquête de Guy Hocquet.

Le score plus faible des studettes peut s’expliquer par l’encadrement des loyers en vigueur depuis le 1er août 2016, qui empêchent les bailleurs des chambres de bonne de louer au-delà d’un certain montant (entre 271 et 376 € par mois pour un 10 m² à Paris). En outre, depuis 2017, les propriétaires louant plus de 41,64 €/m² par mois sont taxés de 10 à 40% sur les mensualités perçues, pour les biens de moins de 14m². 

En conclusion, les studios représentent un investissement initial généralement plus élevé – bien qu’étant moins chers au m² -, pour des loyers plus faibles rapportés à la surface, mais offrent en contrepartie plus de stabilité, et une gestion plus sereine. Les chambres de bonne se révèlent plus chères au m², plus contraignantes à gérer pour le bailleur, mais permettent souvent des loyers plus élevés. Les deux types de logements ont donc des rentabilités relativement proches, mais ne conviendront pas aux mêmes profils d’investisseurs. 

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