Ce qu’il faut savoir sur la notion de « terrain viabilisé »

Investir dans l’immobilier offre de belles perspectives de rendement. Mais avez-vous pensé à la notion de « terrain viabilisé » ? Celle-ci ne doit pas être traitée à la légère : elle peut compromettre les meilleures stratégies d’investissement immobilier.

La viabilisation du terrain doit faire partie intégrante de tout projet de construction immobilière en bonne et due forme. Loin de n’être qu’une simple question annexe ayant un coût marginal, elle va déterminer la capacité du terrain à accueillir le futur bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ? Et un terrain non viabilisé ? Que veut dire « terrain viabilisé en bordure » ? Comment savoir si un terrain est viabilisé ou non ? Que faire pour viabiliser un terrain ? Est-il possible de vendre un terrain non viabilisé ?

Voici un résumé de toutes les informations à connaître pour bien comprendre la notion de “Terrain viabilisé”.

Terrain viabilisé : définition

Selon le Code de l’urbanisme, un terrain viabilisé est un terrain disposant des réseaux et des raccordements qui rendent possible son habitation éventuelle. Concrètement, comment savoir si un terrain est viabilisé ?

Il convient tout simplement de vérifier que le terrain soit bien relié au réseau d’eau potable et d’eau usée, mais aussi aux réseaux d’électricité, de téléphonie et, le cas échéant, de gaz. Un terrain viabilisé est également relié à un réseau routier (il est donc physiquement accessible par le trafic automobile). Si tel n’est pas le cas, le terrain est qualifié de non viabilisé.

Il est important de noter qu’un terrain viabilisé n’est pas nécessairement un terrain constructible. Cependant, tout terrain constructible doit obligatoirement avoir été viabilisé, car il se doit de posséder le confort matériel indispensable pour être habité. Ce confort matériel concerne donc le terrain et non la future construction. Pour résumer, la viabilité concerne les conditions d’habitabilité de l’immeuble non bâti.

Faites attention à la mention « terrain viabilisé en bordure ». Cette subtilité, très répandue dans les annonces, signifie que le terrain n’est pas viabilisé : la viabilisation est seulement faisable compte tenu de la proximité des réseaux de raccordement.

Le propriétaire d’un terrain n’est pas tenu de procéder aux opérations de viabilisation. Il s’agit d’un choix commercial : bien que la viabilisation s’avère coûteuse, un terrain viabilisé se vend bien plus cher et plus rapidement qu’un terrain non viabilisé.

 


 

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Un terrain viabilisé est un terrain valorisé

Il est tout à fait possible de laisser le terrain sans raccordement aux réseaux de base. Comme nous l’avons vu, la viabilisation d’un terrain est un droit et non une contrainte, sauf si bien évidemment, vous comptez en faire un terrain constructible.

En plus d’accroître l’habitabilité du terrain nu, la viabilisation va irrémédiablement augmenter sa valeur. Faire viabiliser son terrain fait donc partie des bonnes pratiques de  gestion de son patrimoine immobilier : il s’agit de travaux d’amélioration de son bien.

La valeur d’un terrain dépend de nombreux paramètres. Toutefois, toutes choses égales par ailleurs, sachez que le prix d’un terrain viabilisé augmente de 49 % en moyenne par rapport à un terrain non viabilisé. La viabilisation d’un terrain permet donc une belle valorisation de celui-ci.

Acheter un terrain viabilisé signifie disposer des commodités rendant possible son habitation. C’est une garantie de la valeur du terrain : le futur bien immobilier pourra facilement être raccordé aux différents réseaux.

 


 

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Comment viabiliser un terrain ?

Vous souhaitez faire viabiliser votre terrain ? Il convient de demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès du service urbanisme de la mairie rattachée à la commune où se trouve le terrain non viabilisé. Ce document administratif, à ne pas confondre avec le permis de construire, permet de connaître les conditions et les coûts du raccordement aux différents réseaux de la commune.

Le coût de la viabilisation d’un terrain à bâtir inclut des taxes dont le montant varie d’une zone géographique à l’autre. Il peut s’agir par exemple de la taxe locale d’équipement (TLE) ou de celle de la préparation raccordement égout (PRE). Le certificat d’urbanisme permet de réaliser des devis auprès des différents fournisseurs (électricité, gaz, téléphonie, etc.).

Le coût total de la viabilisation dépend de la configuration du terrain et de son éloignement par rapport aux réseaux principaux. Comptez généralement plus de 10 000 euros de frais (5 000 euros minimum). Dans certains cas, plusieurs mois de travaux de raccordement peuvent être nécessaires. Il convient donc de chiffrer et de valider précisément ces éléments dans tout projet d’achat d’un terrain non viabilisé.

Peut-on vendre un terrain non viabilisé ?

Il est totalement possible de vendre, et donc d’acheter, un terrain non viabilisé. S’il veut pouvoir construire un bien immobilier sur un tel terrain, l’acheteur devra procéder aux travaux de viabilisation et supporter leurs coûts.

Comme nous l’avons vu précédemment, le prix d’un terrain non viabilisé est bien plus accessible que celui d’un terrain viabilisé. Cependant, acheter un terrain non viabilisé peut réserver de mauvaises surprises. Par exemple, il peut s’avérer difficile, voire impossible, de procéder au raccordement à certains réseaux. Certains travaux peuvent également se révéler extrêmement coûteux dans certains cas.

Acheter un terrain dont la viabilité a déjà été effectuée coûte plus cher, mais c’est l’assurance d’avoir validé cette étape. Cela est d’autant plus vrai dans le cadre d’un achat de terrain pour construire un bien immobilier.

Si malgré tout c’est l’achat d’un terrain non viabilisé qui vous intéresse, faites en sorte d’obtenir le certificat d’urbanisme avant la signature de l’achat. Évaluez minutieusement toutes les conditions et les coûts nécessaires à la viabilisation. Vous achèterez ainsi en connaissance de cause et en toute sécurité, afin d’assurer la viabilité de votre futur terrain (et de votre projet immobilier tout entier).

Maîtriser la notion de terrain viabilisé vous permet d’éviter bien des surprises. Nous espérons que cet article a répondu à toutes vos questions relatives à la viabilisation. Si vous souhaitez bénéficier de nos meilleurs conseils en matière d’investissement immobilier, vous pouvez consulter notre notre Guide de l’immobilier.

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