Acheter en tontine, ou comment protéger son conjoint en cas de décès

Clause juridique spécifique considérant le dernier signataire vivant comme le seul propriétaire d’un bien immobilier depuis son achat, la tontine est très utilisée par les couples.

Pour des conjoints ne disposant pas des mêmes revenus, ou lorsque seul l’un des deux travaille, acheter un bien immobilier en couple peut poser question : quid de la propriété du bien en cas de décès ? La tontine est une clause juridique pouvant apporter une réponse, dans la mesure où elle constitue une protection privilégiée par de nombreux acheteurs.

 

Qu’est-ce qu’un achat immobilier en tontine ?

Un achat immobilier en tontine est un achat dont le contrat inclut une clause de tontine, aussi appelée « clause d’accroissement » ou encore « pacte tontinier ». Celle-ci stipule que le dernier survivant parmi les signataires deviendra rétroactivement propriétaire du bien acheté. De fait, il sera juridiquement considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire du bien.

La tontine est généralement utilisée par les couples souhaitant acheter à deux, afin de protéger le survivant en cas de décès. C’est également une formule juridique très intéressante au niveau fiscal.

 

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Comment fonctionne l’achat immobilier en tontine ?

L’achat

Pour pouvoir être effective, la clause d’accroissement doit être insérée dans l’acte authentique de vente avant qu’il ne soit signé devant le notaire. Il est obligatoire, pour que la clause soit valide, que la part d’aléa soit réelle et justifiable. Autrement dit, les signataires doivent tous avoir des espérances de vie équivalentes, et participer au financement de l’achat du bien.  

 

Le fonctionnement du vivant des acquéreurs

Tant que les différents acquéreurs du bien immobilier sont encore vivants, la gestion du bien passe obligatoirement par des décisions prises à l’unanimité. L’entente mutuelle entre les acheteurs, notamment entre les concubins, est donc primordiale pour éviter toute situation de blocage, et s’assurer une bonne gestion de la tontine. 

À noter : il est impossible aux propriétaires d’initier une quelconque action en justice pour forcer le partage ou la vente du bien, comme c’est possible dans le cadre d’une indivision. 

 

Le fonctionnement en cas de décès

La tontine prévoit que chaque acquéreur décédé avant le dernier survivant est considéré comme n’ayant jamais acheté le bien immobilier – leurs héritiers n’ont donc aucun droit sur le bien. En conséquence, seul le dernier acquéreur survivant est considéré comme acheteur et propriétaire depuis l’origine.

 


 

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Quels sont les avantages et les inconvénients de la tontine ?

Les avantages

Bien qu’une entente mutuelle soit primordiale pour assurer une bonne gestion de la tontine, elle représente sans doute la meilleure formule juridique pour protéger son conjoint. En effet, étant donnée la part d’aléa qu’elle implique, la tontine ne constitue ni un legs, ni une donation, ni un avantage successoral. De fait, le dernier acquéreur en vie devient propriétaire du bien sans que la réserve héréditaire – part d’une succession revenant aux héritiers – ne soit prise en considération.

De plus, la tontine peut représenter un avantage fiscal conséquent : aucune soumission à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ; le dernier acquéreur en vie ne doit payer que des droits de succession, calculés en fonction de sa parenté avec le défunt, et de la part du bien qu’il reçoit. Ces droits sont totalement gratuits pour les couples mariés et pacsés.

 

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Bon à savoir : si, au moment du décès, le bien immobilier constitue la résidence principale du survivant et que sa valeur est inférieure à 76000€, alors ce dernier ne s’acquitte que des droits de mutation à titre onéreux.  

 

Les inconvénients

Malgré ces avantages, la tontine n’est pas toujours la meilleure formule juridique selon les situations : comme dit précédemment, l’entente cordiale entre les parties est capitale, étant donné qu’il est impossible de faire annuler une tontine via une décision de justice. 

Par ailleurs, la fiscalité est bien moins avantageuse si les cosignataires ne sont ni mariés ni pacsés : les droits de succession s’élèvent à 60% pour les concubins, après un abattement de 1594€. De plus, il est très rare dans le marché immobilier actuel d’acquérir une résidence principale pour moins de 76000€, et donc de bénéficier des abattements.

 

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