Vente en l’état futur d’achèvement : acheter avant même le début des travaux

Vente sur plan consistant pour l’acquéreur à acheter en prévision d’une future construction, la Véfa domine le marché immobilier du neuf.

Au sein du marché immobilier français, les Véfa ne connaissent pas la crise ! En effet, les ventes sur plan sont en hausse depuis 2013. Dans le secteur du neuf, les frais de notaires réduits ainsi que les nombreuses garanties proposées dans le cadre de ce type de vente séduisent de nombreux investisseurs… 

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour tout comprendre de la vente en l’état futur d’achèvement.

 

Qu’est-ce que la Vente en l’état futur d’achèvement ?

Dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf, le logement est généralement vendu avant même que sa construction n’ait débuté. En droit civil français, ce type de vente est appelé « vente sur plan », ou encore Vente en l’état futur d’achèvement (Véfa).

Le Véfa est défini par l’article 1601-3 du Code civil comme le contrat par lequel le vendeur cède à l’acheteur la propriété sur le sol ainsi que sur les constructions déjà existantes, mais également sur les ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur construction. Le vendeur demeure le maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement de la construction. De son côté, l’acquéreur paye les travaux tout au long de leur exécution.

 

Une Véfa s’organise en plusieurs étapes principales, à savoir :

  • la signature du contrat préliminaire ;
  • l’obtention du financement ;
  • la signature du contrat de vente ;
  • le paiement échelonné ;
  • la livraison du bien immobilier.

 


 

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Comment fonctionne la Vente en l’état futur d’achèvement ?

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation, aussi appelé « contrat préliminaire », constitue la seule forme d’avant-contrat autorisée dans le cadre d’une Véfa. Il stipule que le vendeur s’engage à construire et à livrer le bien immobilier à l’acquéreur. 

 

Établi sous seing privé, le contrat de réservation doit au moins indiquer :

  • la localisation exacte du logement ;
  • la description du logement (surface, nombre de pièces…) ;
  • la qualité de la construction (notice descriptive des matériaux, des éléments d’équipements…) ;
  • le prix de vente prévisionnel du logement ;
  • la date de signature du contrat de vente ;
  • les délais d’exécution des travaux ;
  • les conditions relatives au dépôt de garantie ;
  • les conditions suspensives de vente ;
  • les prêts éventuellement proposés par le vendeur.

 

Bon à savoir : Depuis le 23 novembre 2018, la loi autorise l’acheteur à se réserver l’exécution de certains travaux (finition, installation d’équipements propres) ; cette option prend la forme d’une clause en caractères très apparents sur le contrat préliminaire.

 

Le contrat de vente

L’acquéreur reçoit le contrat de vente définitif quelques mois après la signature du contrat de réservation. Celui-ci est obligatoirement conclu par acte authentique, et doit contenir un certain nombre de clauses, notamment :

  • la description détaillée du logement et de sa situation dans l’ensemble immobilier ;
  • le prix du logement ;
  • les modalités de paiement ;
  • les délais de livraison ;
  • la garantie d’achèvement ;
  • les conditions suspensives de vente.

 

Le prix du logement

Le prix du bien immobilier est fixé de manière prévisionnelle dans le contrat de réservation. Le promoteur est libre d’en fixer le montant. Toutefois, il a l’obligation de préciser les conditions de révision du prix – si elles existent – au sein du contrat. 

À noter : Si une révision du prix est anticipée, elle est encadrée légalement par l’indice du bâtiment BT01. 

De son côté, l’acquéreur s’acquitte du paiement selon un échéancier strictement fixé par la loi.

 

Les garanties

De nombreuses garanties sont offertes à l’acheteur dans le cadre d’une Véfa :

  • La garantie de parfait achèvement. Cette garantie est due au vendeur par l’entrepreneur : pour une durée d’un an à partir de la livraison, toutes les malfaçons signalées par l’acheteur devront être réparées.
  • La garantie décennale. Pendant dix ans à partir de la réception des travaux, tous dommages rendant le bien impropre à l’habitation, ou compromettant sa solidité, sont garantis (notamment par l’assurance dommages-ouvrage).  
  • La garantie biennale. Tous les équipements ne faisant pas partie intégrante de la construction, et s’avérant défectueux au cours des deux années suivant la réception des travaux, sont garantis.
  • La garantie de surface. Si la surface réelle du bien immobilier se révèle inférieure à celle précisée dans le contrat de vente définitif, l’acquéreur peut demander la diminution du prix de vente en justice, dans un délai d’un an après la livraison.
  • La garantie de l’isolation phonique. Si les niveaux d’acoustique et d’isolation s’avèrent inférieurs à la réglementation, l’acheteur dispose d’un délai d’un an après la livraison pour exiger les travaux d’isolation phonique nécessaires à la remise à niveau.

 


 

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Vente en l’état futur d’achèvement : quels avantages ?

L’acquisition d’un bien immobilier en Véfa présente un certain nombre d’avantages. Tout d’abord, c’est au vendeur que revient la responsabilité des travaux, et ce jusqu’à la date de livraison du logement. De fait, l’acheteur a non seulement la garantie que le bien sera construit selon les normes légales (validation de la municipalité, normes de sécurité, d’isolation…), mais jouit aussi d’une plus grande sérénité tout au long de l’ouvrage. De plus, l’acquéreur dispose d’un grand nombre de garanties, et est assuré que tous les diagnostics techniques obligatoires soient effectués. 

En outre, les frais de notaire dans le neuf sont en moyenne réduits de 2,5% par rapport à l’ancien, ce qui représente une économie non négligeable à l’échelle d’un achat immobilier !

 

Vente en l’état futur d’achèvement : quels risques ?

Le principal risque dans le cadre d’une Véfa est le non-respect des délais de livraison. Les retards de livraison entraînent de nombreux désagréments pour les acquéreurs, et ne déclenchent pas forcément le paiement d’indemnités. En effet, les notaires ne stipulent généralement pas, au sein des contrats de vente, que des retards de livraison entraînent des pénalités financières pour le vendeur. De fait, mieux vaut être attentif aux clauses du contrat !

Il arrive même que ces retards se transforment en abandon de chantier, des situations particulièrement dures à gérer pour les acheteurs, qui ont donc tout intérêt à se renseigner bien en amont sur leurs promoteurs…

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