Qu’est-ce qu’un vice caché ? (Définition)

Lors de l’achat d’un bien immobilier, le vice caché est un défaut non perçu par l’acheteur qui, s’il l’avait été, aurait pu annuler la signature de l’acte de vente.

Le Vice Caché, défaut préjudiciable à la vente

Selon l’article 1641 du Code civil, trois critères permettent officiellement de qualifier un vice de « caché » :

1)     Le défaut ne doit pas être visible de l’acquéreur au moment de l’achat. Ce dernier ne doit donc pas en avoir eu connaissance, et il ne doit pas non plus avoir eu la possibilité de le découvrir par lui-même. De son côté, le vendeur doit avoir éludé (sciemment ou non) de préciser l’existence dudit vice caché.

2)     Le défaut en question doit fortement compromettre l’utilisation du bien, voire rendre ce dernier inutilisable. Une imperfection purement esthétique ne pourra donc pas être considérée comme un vice caché.

3)     Le défaut doit être présent au moment de l’achat et non après. Ainsi, l’usure du bien immobilier n’entre pas en compte dans la définition d’un vice caché.

Le vice caché représente une détérioration suffisante du bien pour affirmer objectivement que l’acheteur, en connaissance du vice, aurait :

  •       Soit refusé l’achat du bien en question
  •       Soit négocié lourdement le prix du bien

 


 

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La demande de garantie

Au-delà du domaine de l’immobilier, la garantie des vices cachés s’applique à tous les types de vente, à l’exception de celles effectuées sous l’autorité de la justice (vente aux enchères notamment). 

On peut citer :

  •       L’état de l’objet (neuf ou d’occasion)
  •       Le statut du vendeur (professionnel ou particulier)
  •       La nature du bien (mobilier ou immobilier)

Pour être mise en application, cette garantie doit faire l’objet d’une demande à l’initiative de l’acheteur. Selon l’article 1648 du Code civil, celle-ci est adressée au vendeur dans les deux années suivant la date de découverte du vice. L’acquéreur se doit alors, preuves à l’appui, de prouver l’existence dudit vice caché. 

Les preuves peuvent être de natures diverses :

  •       Justificatif d’achat
  •       Photographies
  •       Expertises

Une fois l’existence du vice caché démontrée, plusieurs possibilités s’offrent à l’acheteur :

1)     L’action estimatoire : il s’agit de réduire le prix du bien immobilier pourvu.

2)     L’action rédhibitoire : il s’agit de rendre le bien immobilier pour récupérer l’argent investi.

3)     La demande de dommages et intérêts.

Notez que la plainte de l’acheteur ne peut en aucun cas être redirigée vers les fournisseurs : si le vendeur souhaite faire cette démarche de son côté pour être indemnisé, il restera malgré tout le responsable du vice caché.

 


 

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Les vices cachés dans l’immobilier

En ce qui concerne les biens immobiliers, voici une liste non exhaustive des défauts susceptibles d’être considérés comme vices cachés :

  •       Les nuisances sonores
  •       La pollution du terrain
  •       L’humidité et les défauts d’étanchéité
  •       L’insalubrité (présence d’insectes par exemple)

Outre ces contraintes affectant l’hygiène de vie, sont également à prendre en compte les défauts ayant un impact sur l’usage pratique du bien immobilier, tels que :

  •       Les défauts de construction
  •       La difficulté d’accès à un garage
  •       La non-constructibilité d’un terrain
  •       La servitude non révélée par le vendeur
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