7 minutes pour apprendre à louer vos biens immobiliers au meilleur prix

Louer un bien immobilier permet de percevoir des revenus passifs récurrents, mais encore faut-il parvenir à fixer un prix suffisamment élevé tout en garantissant l’occupation du bien en question.

Que ce soit pour investir dans l’immobilier locatif afin d’arrondir vos fins de mois ou pour valoriser un patrimoine immobilier existant, vous devez apprendre à bien louer vos biens immobiliers afin d’optimiser vos sources de revenus et votre fiscalité.

Comment bien louer un bien immobilier ? Comment fixer le prix du loyer ? Quel mode de location choisir ? Quels sont les pièges à éviter ? Comment réduire ses impôts ?

Voici un résumé complet des informations à connaître pour louer vos biens immobiliers au meilleur prix et valoriser votre patrimoine.

Les bases de l’immobilier locatif

La location immobilière est un accord par lequel une personne (le bailleur) s’engage envers une autre (le locataire) à mettre un bien immobilier à sa disposition afin qu’elle puisse en faire usage.

D’un point de vue juridique, le bail est le contrat par lequel le bailleur et le locataire s’entendent sur une somme d’argent (le loyer) versée régulièrement (chaque mois en règle générale) en contrepartie de la mise à disposition du bien.

Les obligations du bailleur et du locataire :

  • Les obligations du bailleur. Le bailleur se doit de mettre le bien à la disposition du locataire. En effet, bien qu’il ne transfert pas la propriété de son bien au locataire, il a l’obligation de permettre à ce dernier d’occuper son bien. Tout comme dans la vente, le bailleur se doit également de rendre l’immeuble accessible au locataire. Il se devra donc de lui remettre les clés et codes d’entrée.
  • Les obligations du locataire. La principale obligation du locataire est de payer le loyer. Le loyer est la base même du contrat de location. Il ne saurait exister de bail sans loyer. Le locataire se doit également d’entretenir l’immeuble qu’il loue. Il doit donc veiller à ce que l’immeuble ne se dégrade pas et en prendre le plus grand soin. Toute dégradation de l’immeuble entraînerait de fâcheuses conséquences pour le locataire (perte de caution notamment). Il doit donc veiller à l’entretenir du mieux qu’il peut.

La location d’un bien immobilier

Le choix de l’investissement

Pour mettre en location un bien immobilier, il est très important de choisir le type de biens que vous désirez louer (petites ou grandes surfaces, immeubles anciens ou neufs, etc.). 

Pour ce qui est des petites surfaces, il est nécessaire de respecter certaines normes de décence. Ce n’est pas parce que vous avez opté pour un lieu exigu qu’il doit être minuscule. En effet, si vous louez une petite surface, cette dernière doit être suffisante pour que quelqu’un puisse y vivre. Elle doit donc faire au minimum 9 mètres carrés au sol ou avoir un volume minimum de 20 mètres cubes. De plus, ce petit espace doit faire office de résidence principale pour le locataire. En d’autres termes, il faut que cet espace soit assez viable pour qu’il puisse y habiter au moins 8 mois par an. Il est également possible que cette petite surface soit meublée.

Vous pouvez également investir dans les immeubles anciens, mais il convient dans ce cas d’être vigilant. Il ne faut pas que l’immeuble soit tellement vieux qu’il soit à rénover ou à réparer après l’avoir loué. Cela signifie que ce vieil immeuble doit être un investissement à long terme. Il peut être vide, meublé et situé dans une grande ville également.

Les garages ou stationnements sont également à envisager. Ces surfaces sont très avantageuses dans la mesure où elles peuvent vous rapporter 6 à 12% de rentabilité annuelle. Passé l’effet de mode, les bénéfices tendent néanmoins à se réduire suite à l’augmentation de l’offre et des prix d’achat.

Location meublée et location vide

Si les biens meublés sont en moyenne loués plus chers que les biens vides, chaque solution présente ses propres avantages et inconvénients.

La location meublée permet une location saisonnière de 3 mois (le temps d’une saison) à 6 mois (dans certains cas exceptionnels). La location vide quant à elle ne permet pas la location saisonnière et doit être au minimum d’une année.

Ces différents types de contrats de bail peuvent être résiliés pour de multiples causes. Le bailleur peut résilier le contrat lorsqu’il vend son immeuble. Il peut aussi le faire en congédiant le locataire en vue de reprendre ou de rénover son immeuble. Il peut enfin le faire si le locataire a commis une faute grave. De son côté, le locataire peut également résilier le contrat si son nouvel emploi l’oblige à déménager, ou pour des raisons de santé.

Pour ce qui est de la location meublée, il est obligatoire que ce type de biens ait les meubles nécessaires afin d’assurer un bon confort d’habitation au locataire. L’immeuble doit donc disposer d’une bonne literie. Il doit également contenir des ustensiles de cuisine, des plaques chauffantes, une table et de la vaisselle. L’éclairage et des rangements doivent également être prévus.

Déterminer le loyer et les charges

Pour mettre en location votre bien immobilier, il est indispensable de déterminer les montants du loyer et des charges. Lors de cette étape, vous devez prendre en compte la qualité et l’état de votre logement, et analyser les prix généralement proposés pour la location de biens similaires. Des limites fixées par la loi (encadrement des loyers par exemple) peuvent également vous amener à modifier vos prix.

La création de l’annonce

Essentielle pour louer rapidement votre bien immobilier, l’annonce locative permet aux futurs locataires de découvrir votre bien. Elle doit donc être précise et concise. Elle doit également contenir certaines informations clés telles que la situation géographique du bien et le prix à payer pour sa location.

Le choix du locataire

Une fois votre annonce diffusée, vous recevrez plusieurs offres. Il vous reviendra de voir l’offre la plus alignée avec vos intérêts, ce qui revient par conséquent, à bien choisir votre locataire. Il peut arriver également que le prix que vous avez fixé ne soit pas le prix auquel vous mettrez le bien en location, accepter de négocier sur le prix peut en effet vous permettre de réduire votre vacance locative.

Effectuer les diagnostics immobiliers

C’est une étape également important, parce qu’elle concerne le bien immobilier, l’objet même du contrat. Avant de mettre en location votre bien, vous devez vous assurer que ce dernier est en parfait état. Il ne doit donc pas montrer de signes de délabrement ni de fissures.

Il est vivement recommandé d’effectuer certains diagnostics afin d’évaluer la qualité et la salubrité du bien proposé. Une fois les diagnostics effectués, vous serez en mesure de décider si oui ou non, votre immeuble peut faire l’objet d’un bail.

Signer le contrat de location

Une fois le locataire sélectionné, vous devez signer avec lui un contrat de bail. Ce contrat constituera une preuve écrite irréfutable que vous lui avez bel et bien loué votre bien pour une durée et un loyer donnés.

Entretenir de bonnes relations avec son locataire

Trouver un locataire est une étape nécessaire, mais non suffisante. Pour que la location se passe bien, vous devez également entretenir de bonnes relations avec lui. Il est donc indispensable que vous soyez courtois et que vous lui laissiez un peu d’espace (pas besoin de lui rendre visite chaque jour pour vérifier l’état de l’appartement !).

Comment s’assurer que son locataire paye chaque mois

La qualité de votre relation humaine amènera le locataire à vous payer votre loyer dans les temps et rendra la relation contractuelle plus agréable pour les deux parties.

Réparer et faire des travaux

En cours de location, vous pouvez ressentir le besoin d’effectuer quelques travaux de rénovation. C’est une obligation qui s’impose aussi bien au bailleur qu’au locataire. Les gros travaux tels que le changement de toiture ou la rénovation du bâtiment sont à votre charge. Le locataire quant à lui se chargera des petits travaux tels que le changement de robinet ou des ampoules. Il se doit donc de s’occuper de ce qui concerne la surface qu’il occupe et non l’immeuble entier.

Quelques conseils pratiques pour louer son bien immobilier

Le home-staging

Le home-staging consiste à :

  • Rendre votre immeuble agréable. Vous devez soigner l’image de votre immeuble avant de le mettre en location. Il faut donc qu’il soit propre et bien rangé. Évitez de laisser traîner certains objets. Soignez la décoration et n’hésitez pas à refaire la peinture si nécessaire. 
  • Prendre des photos valorisantes. Vous n’avez pas besoin d’être un photographe de renom pour prendre des photos de qualité de votre bien. Évitez juste de vous photographier à l’intérieur de votre immeuble.

Savoir gérer les impayés de loyer

Les impayés de loyers sont une situation délicate à gérer. Si la situation se présente, certaines étapes sont à respecter. Dans un premier temps, vous devrez rappeler le locataire à l’ordre et lui intimer de payer. S’il s’obstine, une deuxième sommation de payer devra cette fois être effectuée par un huissier.

Si votre locataire ne paie pas malgré l’intervention de l’huissier, vous aurez alors le droit de l’expulser à condition de respecter la trêve hivernale (ayant pour but de protéger les locataires en difficultés financières pour éviter qu’ils ne soient expulsés pendant l’hiver). Autrement dit, impossible pour vous d’expulser un locataire qui ne paie pas dans la période du 1er novembre au 31 mars. 

Penser aux cautions

La caution est une somme d’argent versée par le locataire lors de la signature du bail. Elle est une garantie dans laquelle le bailleur pourra puiser en cas de dégradation du bien effectuée par le locataire.

La caution solidaire consiste à ce qu’une personne tierce au contrat de bail s’engage payer les sommes dues par le locataire au cas où ce dernier ne paie.


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