Abus de majorité en copropriété, une jurisprudence au cas par cas

Décision votée à la majorité allant clairement à l’encontre de l’intérêt d’une frange des copropriétaires, l’abus de majorité s’avère relativement complexe à déterminer.

Véritable « mix » entre propriété individuelle et collective, la copropriété compte à la fois des parties privatives et des parties communes. De fait, la gestion d’une copropriété peut rapidement entraîner des conflits. C’est la raison pour laquelle la loi impose la tenue d’assemblées générales, au cours desquelles les décisions sont prises à la majorité, sur le modèle des assemblées démocratiques. Toutefois, les copropriétaires minoritaires peuvent parfois être lésés par certaines décisions : on parle alors d’abus de majorité.    

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour vous prémunir contre les abus de majorité dans le cadre d’une copropriété.

 

Qu’est-ce que l’abus de majorité en copropriété ?

Définition

En copropriété, les décisions sont prises à la majorité lors des assemblées générales, au cours desquelles chaque copropriétaire pèse plus ou moins dans les votes selon ses tantièmes personnels (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). 

Dans ce cadre, l’abus de majorité prend la forme d’une décision :

  • n’étant nullement prise pour des motifs objectifs, ou
  • allant à l’encontre de l’intérêt collectif des copropriétaires, avec ou sans intention de nuire, et pouvant ne profiter, de fait, qu’à une minorité de personnes exclusivement.

Étant relativement complexe à caractériser, l’abus de majorité est essentiellement défini par jurisprudence et s’étudie donc au cas par cas. 

Généralement, un tel abus conduit à une rupture d’égalité entre les personnes : les copropriétaires majoritaires peuvent orienter les délibérations de l’assemblée vers les demandes qui servent leur intérêt, étant donné leur poids dans les votes, ou encore s’opposer purement et simplement aux demandes qui ne les concernent pas directement, au détriment de l’intérêt des autres copropriétaires.

 

Sanctions encourues

Si l’abus de majorité est retenu par le juge suite à l’action judiciaire menée par les copropriétaires lésés, ce dernier peut :

  • annuler la décision prise au cours de l’assemblée générale constituant un abus de majorité ;
  • prononcer la nullité de l’assemblée générale dans sa globalité.

En outre, les copropriétaires à l’origine de la décision abusive peuvent être condamnés à rembourser les frais de justice aux plaignants, mais également à leur verser des dommages et intérêts, équivalents à la gravité du préjudice subi.

 


 

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Abus de majorité en copropriété : quels recours ?

Lorsque des copropriétaires estiment avoir subi un abus de majorité au cours d’une assemblée générale, ils disposent d’un délai de deux mois après la réception du procès-verbal de ladite assemblée pour mener une action (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Il est généralement conseillé de consulter rapidement un avocat – ou tout du moins un professionnel du droit – suite à la réception de ce document.

Les copropriétaires lésés peuvent alors contester l’assemblée générale litigieuse en engageant une action en abus de majorité devant le Tribunal de grande instance (TGI) correspondant à la localisation géographique de l’immeuble (article 62 du décret du 17 mars 1967).

 


 

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L’abus de majorité en copropriété trouve ainsi son origine dans le système de prise de décision des assemblées générales. La majorité l’emportant toujours, certaines décisions peuvent, volontairement ou non, aller à l’encontre de l’intérêt des copropriétaires minoritaires. Difficiles à caractériser, les abus de majorité sont étudiés par la justice au cas par cas afin de répondre au mieux à chaque situation. Lorsqu’un abus est avéré, il entraîne généralement l’annulation de la décision litigieuse, voire le paiement de dédommagements, selon les situations.

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