Comment bien s’assurer contre les loyers impayés ?

Sans compter les retards de paiement, les loyers impayés concernent en France 1% des locataires. Bien que le chiffre soit faible, il n’est pas négligeable. Pour éviter d’être victime de cette situation, mieux vaut donc vous assurer.

En tant que bailleur immobilier, signer le bail de location avec un mauvais payeur peut avoir des conséquences désastreuses. Au-delà du stress et des conflits que cette situation est susceptible de générer, la loi française protège principalement le locataire. Ainsi, l’expulsion et le remboursement des impayés sont des processus longs pouvant durer jusqu’à 24 mois. Pour ces raisons, mieux vaut souscrire à une assurance loyers impayés.

Étape 1 : Se protéger contre les loyers impayés

Diverses assurances sur le marché immobilier proposent de couvrir le propriétaire contre les loyers impayés. 

Plusieurs paramètres sont à prendre en compte dans le choix de l’assureur :

  • La durée de couverture des loyers impayés
  • La prise en charge des frais de procédure
  • Le plafond de remboursement des dégradations immobilières
  • Le montant de la protection juridique
  • Le taux d’effort maximal

Il est important de prendre tous ces critères en compte lors du choix de l’assurance, toutefois ce service reste évidemment payant. Une autre solution – gratuite cette fois-ci – est à envisager si vous êtes propriétaire et désirez vous couvrir en cas de loyer impayé : le VISA pour le Logement et l’Emploi (VISALE). 

Quelques conditions sont à remplir pour espérer être éligible à ce système d’assurance gratuit :

  • Votre loyer ne doit pas excéder les 1300€ (1500€ sur Paris)
  • Votre loyer doit être inférieur à 50% des revenus de votre locataire
  • Votre locataire doit avoir intégré un nouveau poste depuis moins de 6 mois (peu importe le type de contrat)

Les formalités de souscription au VISALE sont très rapides autant pour le propriétaire que pour le locataire. De plus, il suffit qu’un seul locataire soit éligible pour que tous les signataires du bail soient inclus dans cette assurance loyer impayé. Les démarches sont encore davantage facilitées pour les étudiants boursiers ou détachés de leur foyer fiscal.

 


 

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Étape 2 : Traitement du litige à l’amiable

Dès lors que le propriétaire bailleur note un retard de paiement, il est de son ressort de contacter le locataire à deux reprises et à l’amiable : d’abord par une lettre de relance envoyée dans les 15 à 30 jours après le constat du loyer impayé. Puis, en l’absence de réponse de la part du destinataire, une mise en demeure est à lui adresser avec accusé de réception entre le 30e et 50e jour de retard.

Ce n’est qu’au bout de deux mois et sans régulation de la part du locataire que l’assurance prendra le relai. Elle se chargera alors du remboursement des loyers impayés, et prendra en charge la suite du dossier et de l’échange avec le locataire. Cette passation ne se fera qu’une fois que le propriétaire aura fait suivre le dossier de sinistre à l’assurance en guise de preuve.

 


 

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Étape 3 : Prise en charge du dossier par l’assurance

À partir de là, les démarches peuvent durer longtemps. Au total, on peut compter jusqu’à 24 mois pour le traitement des cas de loyers impayés se soldant par l’expulsion du locataire. 

Les étapes prises en charge par l’assurance sont les suivantes :

  • Demande de paiement par huissier
  • Assignation devant un tribunal d’instance
  • Audience au tribunal
  • Attente de la décision du juge
  • Ordonnance de condamnation au remboursement
  • Tentative d’expulsion
  • Tentative d’expulsion avec recours aux forces publiques (hors période du 1er novembre au 1er avril)

Si un juge compréhensif vis-à-vis du propriétaire peut clore le dossier en quatre mois, la plupart des procédures d’expulsion prennent beaucoup de temps. Bien que l’assurance rembourse les loyers impayés, le mieux en tant que bailleur est donc encore de se prémunir contre ces cas litigieux. Savoir bien choisir son locataire est la première des qualités d’un investisseur immobilier rentable !

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