Bail dérogatoire, la location courte durée pour les professionnels 

Type de bail permettant de contourner les normes relatives au bail commercial de droit commun, le bail dérogatoire est destiné aux commerçants, artisans et industriels.

Pour les investisseurs immobiliers, le bail commercial, bien que doté de certaines qualités, présente des inconvénients : la contestation du renouvellement de bail entraînant le paiement d’indemnités, mais surtout la possibilité, pour le locataire, de céder son bail à un autre locataire que le bailleur n’aura donc pas choisi ! Heureusement, le bail dérogatoire peut représenter une alternative tout à fait intéressante.

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour tout comprendre du bail précaire et de ses avantages dans le cadre de l’investissement locatif.

 

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Également appelé « bail précaire », ou encore « bail de vingt-trois mois », le bail commercial dérogatoire est un bail de courte durée dérogeant aux règles encadrant le régime du 3-6-9 de droit commun, ainsi que le statut des baux commerciaux classiques. Concrètement, il permet au bailleur et au locataire d’établir un type de bail alternatif, pour une durée bien plus courte qu’à la normale : sans durée d’engagement minimum, il a une durée totale limitée à 3 ans. 

C’est la loi Pinel du 19 juin 2014 qui a mis en place cet aménagement du bail commercial classique. La possibilité d’établir un bail dérogatoire est définie dans l’article L145-5 du Code du commerce.

Avant cette législation, le bail commercial de droit commun avait une durée de location minimum de 9 ans, avec une possibilité de le résilier tous les 3 ans, d’où l’appellation « bail 3-6-9 ». Il est clair que ce type de bail engageait le bailleur et le locataire sur le long terme, et ne convenait pas à tous les projets… 

 

À noter : le bail dérogatoire est uniquement réservé à la location commerciale, artisanale ou industrielle, par conséquent il ne concerne pas les professions libérales qui restent soumises aux normes des baux professionnels.

 


 

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Dans quelles conditions peut-on établir un bail dérogatoire ?

Il ne suffit pas aux deux parties de conclure un bail immobilier d’une durée inférieure à 3 ans pour en faire un bail dérogatoire. Il est nécessaire de préciser – de manière claire et non équivoque – la volonté du bailleur et du locataire de renoncer au régime de droit commun des baux commerciaux, ainsi que leur assujettissement au bail précaire.

En ce qui concerne la durée de location, les deux parties peuvent librement convenir :

  • d’un bail unique pour une durée de 3 ans ou moins ;
  • de plusieurs baux successifs, pour une durée totale n’excédant pas 3 ans.

 

Généralement, la plupart des baux dérogatoires sont conclus pour une durée totale de vingt-trois mois, d’où l’appellation vue plus haut.

 


 

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Pourquoi recourir au bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire permet à la fois au bailleur et au locataire de pallier le problème que peut représenter un engagement sur le long terme dans le cadre de certaines activités commerciales. 

En effet, le bail précaire est particulièrement indiqué dans les situations suivantes :

  • le locataire est un professionnel ayant une activité saisonnière, de fait il ne souhaite pas louer de local commercial au cours de la basse saison touristique ;
  • le locataire est un professionnel souhaitant ouvrir une boutique éphémère dans le cadre d’une opération commerciale ;
  • le locataire est un professionnel dont l’activité commerciale tend à se développer rapidement, de fait il sera vite amené à changer de local ;
  • le locataire est un professionnel se lançant dans une nouvelle activité et souhaitant, de fait, tester une zone commerciale.

 

Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire

Pour le bailleur

Tout d’abord, le bail dérogatoire peut représenter, pour le bailleur, une opportunité intéressante afin de « tester » et de mieux connaître un locataire, avant tout engagement sur un plus long terme. Par ailleurs, en cas de refus de renouvellement, le bail dérogatoire présente l’avantage de ne pas entraîner le paiement d’indemnités d’éviction. Enfin, ce type de bail permet tout simplement au bailleur de récupérer plus rapidement ses locaux, afin de disposer à nouveau librement de ces derniers.

Cependant, étant donné que le bail dérogatoire s’avère moins protecteur pour les locataires (absence d’encadrement des loyers, notamment), il peut être plus difficile de trouver preneur avec ce type de contrat.

 

À lire également : Les obligations du bailleur

 

Pour le locataire

Avant tout, le bail précaire permet aux professionnels de lancer ou d’exercer leur activité sur le court terme, ce qui est impossible avec un bail classique. En outre, il leur offre la possibilité de quitter le local loué sans délai de préavis ou autre formalité.

Toutefois, le locataire est globalement moins protégé dans le cadre d’un bail dérogatoire, le montant des loyers n’étant pas plafonné en cas de renouvellement. De plus, ledit renouvellement ne constitue pas un droit du locataire, dans le cadre du bail précaire.

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