Locataire mauvais payeur, de multiples recours pour le bailleur

Situation particulièrement redoutée par les propriétaires, les impayés de loyer doivent entraîner une réaction rapide et le déclenchement de certaines procédures.

Pour tout investisseur immobilier finançant ses achats par la mise en location de ses biens, les loyers impayés représentent une grande source d’inquiétude. En effet, un conflit avec un mauvais payeur s’étalant sur la durée peut mettre en péril le remboursement du crédit immobilier. Par conséquent, être en mesure de réagir rapidement et en toute connaissance de cause face à un locataire mauvais payeur est tout à fait primordial.

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour réagir rapidement et efficacement face à un locataire mauvais payeur.

Réagir dès le premier impayé

Dans le cadre d’une location immobilière, un impayé correspond à toute période d’au moins 15 jours de non-paiement du loyer et/ou des charges locatives. Dès qu’une telle situation se présente, le propriétaire a tout intérêt à contacter directement le locataire, afin de prendre connaissance des raisons de cet impayé.

Si le locataire n’est pas en mesure ou refuse de régulariser sa situation, le propriétaire peut alors immédiatement lui faire parvenir une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. La procédure qui suivra étant généralement longue et coûteuse, mieux vaut ne pas perdre de temps.

 


 

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Les recours immédiats en cas d’impayé

Recourir au garant

Si le locataire dispose d’un garant, le propriétaire peut tout d’abord faire appel à ce dernier afin qu’il s’acquitte des sommes dues.

Recourir à l’assurance

Il existe deux types d’assurance contre les loyers impayés : 

  • la Garantie des risques locatifs (GRL),
  • la Garantie loyers impayés (GLI)

Ces dernières coûtent en moyenne 2,65% du prix du loyer mensuel au propriétaire. Après avoir envoyé une mise en demeure au locataire, le propriétaire peut ainsi se tourner vers son assurance, en constituant un dossier selon les modalités prévues dans son contrat.

En outre, si le locataire a moins de 30 ans, il est possible qu’il ait souscrit à la garantie Visale. Le propriétaire peut alors faire appel à cette dernière afin de percevoir les sommes qui lui sont dues.

Recourir à la CAF

Si le locataire bénéficie de l’aide au logement, le propriétaire est en droit de contacter la Caisse d’allocations familiales (CAF), afin de demander à percevoir directement le montant des APL.

Recourir au colocataire

Dans le cadre d’une colocation, le bail d’habitation prévoit généralement une clause de solidarité, qui prévoit que chacun des colocataires puisse être amené à régler l’intégralité du loyer mensuel. Par conséquent, si l’un des locataires ne s’acquitte pas de ses mensualités, le propriétaire peut exiger que son ou ses colocataires s’en chargent. 

Par ailleurs, le propriétaire a également la possibilité, sous certaines conditions, de se retourner contre son agent immobilier. En effet, dans le cadre d’un mandat de gestion immobilière, l’agent est chargé de sélectionner le locataire : il est juridiquement responsable des conséquences de son insolvabilité.

 


 

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La résiliation du bail

Une fois les recours immédiats utilisés, il est conseillé au propriétaire d’envoyer un commandement de payer à son locataire, ainsi qu’à son éventuel garant, par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Ils disposent alors d’un délai de deux mois pour régulariser la situation. Le recours à un huissier est particulièrement indiqué, afin que le locataire n’organise pas sa propre insolvabilité durant cette période de temps.

Si le contrat de location prévoit une clause résolutoire, le bail d’habitation sera automatiquement résilié en cas de non-paiement après deux mois. 

Sans clause résolutoire, le propriétaire est contraint d’assigner son locataire devant le tribunal d’instance de la commune où le logement est situé. Cette procédure nécessite le recours à un avocat, de par sa complexité juridique. C’est alors le juge qui décidera d’accorder ou non un délai de paiement supplémentaire (pouvant aller d’un mois à un an) au locataire, en fonction de sa situation financière personnelle. Si aucun délai n’est accordé ou que les sommes ne sont toujours pas payées à temps, le bail est alors résilié.

La procédure d’expulsion

Une fois le bail résilié, la procédure d’expulsion peut être enclenchée par le propriétaire, uniquement par l’intermédiaire d’un huissier de justice. À noter qu’il est impossible d’expulser un locataire durant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars.

Il existe donc de nombreux recours face à un locataire mauvais payeur. Que la situation se règle à l’amiable ou via une procédure judiciaire, il est important pour le propriétaire de réagir rapidement, et d’avoir pris connaissance de toutes les possibilités dont il dispose.

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