Résiliation du bail par le propriétaire : quelles sont les conditions en droit français ?

Un contrat de location (bail) peut être résilié à l’initiative du locataire, mais il peut aussi prendre fin à l’initiative du propriétaire. Si vous souhaitez récupérer votre bien immobilier au plus vite et en toute légalité, il est important de respecter certaines règles prévues par le droit français.

Quelle procédure suivre pour résilier un bail en tant que propriétaire ? Quelles conditions et quels délais respecter ? Comment rédiger la lettre de résiliation ? 

Voici un résumé complet des informations à connaître pour résilier le bail de votre locataire tout en respectant à la lettre le droit français. 

Donner congé à son locataire

Sauf cas très particuliers, pour mettre fin à un contrat de location, le propriétaire doit attendre l’arrivée à échéance du contrat et en profiter pour congédier son locataire et l’obliger à quitter les lieux.

La lettre avec accusé de réception

Adressée au locataire, la lettre avec accusé de réception atteste que ce dernier a bien reçu le document de congés envoyé par son propriétaire. Elle doit être adressée en son nom et à l’adresse du logement concerné. Lorsque le logement est occupé par plusieurs personnes, il est nécessaire d’adresser la lettre à chacun des locataires.

Le recours à un huissier de justice

Cette méthode s’avère plus coûteuse, mais permet d’éviter que le locataire ne traîne trop à récupérer et à ouvrir son courrier. Le compte à rebours ne commençant qu’à la lecture de l’avis de congés, la remise en main propre via un huissier peut permettre de gagner du temps tout en imposant un certain respect susceptible d’accélérer les démarches engagées.

La remise en main propre par le propriétaire

Le propriétaire peut lui-même décider de remettre sa lettre (contre signature) au locataire. Cette approche permet d’engager la discussion et d’entretenir des relations plus cordiales. Si une solution à l’amiable peut être trouvée dans l’immédiat, elle pourra alors être exploitée.

Respecter le préavis 

Pour résilier un bail, le propriétaire doit respecter un certain délai : le préavis de location. Dans le cadre d’une location meublée, le préavis est de 6 mois. Dans le cadre d’une location non meublée, il est réduit à 3 mois. Dans le cas où le préavis ne serait pas respecté, le contrat de location serait alors reconduit automatiquement et tacitement.

Motiver la résiliation du bail

Tout motif abusif ou détourné pour mettre fin à un bail est sanctionné par la loi d’une amende pouvant atteindre les 6 000€. Trois raisons autorisent le propriétaire à congédier son locataire.

Le congé pour vendre

Il s’agit d’informer le locataire de la vente du logement qu’il occupe. Le congé pour vendre contient les conditions de la vente et les détails nécessaires afin que le locataire ait la possibilité de se porter acquéreur comme le lui permet la loi du 6 juillet 1989. Si tel est le cas, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire son offre d’achat. Si son offre est acceptée, il dispose ensuite de 2 mois pour payer. Dans le cas où il souscrit à un prêt logement, il dispose de 2 mois supplémentaires pour s’acquitter du montant de la vente.

Le congé pour habiter le logement à des fins personnelles

Ce motif n’est valable que si le propriétaire ou l’un de ses proches envisage de vivre dans le logement visé. Par proches, il faut ici entendre les membres de la famille ascendante (parents, grands-parents et arrière-grands-parents) et de la famille descendante (enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants). Le conjoint du propriétaire, son partenaire de pacs ou son concubin sont également considérés comme des proches. La loi prévoit donc que leur descendance bénéficie aussi de cette dérogation. 

Le congé pour motifs légitimes et sérieux

Cette notion renvoie à 4 grands profils de locataires détaillés ci-dessous :

  • Le mauvais payeur

Un locataire qui ne paye pas ses loyers dans les temps peut mettre en danger la rentabilité d’un investissement locatif et entraîner de lourdes pertes financières pour le propriétaire bailleur. Le retard des loyers et les impayés sont donc un premier motif légitime et sérieux de congé.

  • Le locataire agressif

Un locataire agressif peut représenter un danger pour les autres locataires d’un immeuble. En cas de conflit et lorsque la conciliation et le rappel à l’ordre ont échoué, le propriétaire est alors autorisé à congédier ce type de locataire.

  • Le locataire fantôme

Un locataire fantôme pour lequel votre logement ne représenterait pas la résidence principale, mais une résidence secondaire peut également être congédié.

  • Le locataire irrespectueux

Enfin, lorsque le locataire modifie la structure interne d’un logement sans en avertir le propriétaire et qu’il en change complètement l’intérieur en violation du contrat de bail, il est également possible de le renvoyer.

Les motifs de résiliations cités ci-dessus ne sont que quelques exemples, et d’autres motifs suffisent à justifier l’exclusion du locataire. La loi du 6 juillet 1989 couvre néanmoins les locataires contre tout abus de leur propriétaire. 

 Les locataires protégés

Quand bien même vous désireriez vous débarrasser de votre locataire, certains contrats de location ne sont pas résiliables, et l’exclusion de votre locataire peut tout simplement être interdite par la loi.

Parmi les locataires protégés se trouvent :

  • les personnes âgées dont les revenus annuels sont inférieurs au plafond requis pour le prêt locatif à usage social ;
  • les locataires ayant la charge d’une personne âgée de plus de 65 ans lorsque les revenus cumulés n’atteignent pas, là encore, le plafond applicable pour le prêt locatif à usage social.

Ces locataires bénéficient d’un renouvellement indéfini de leur bail. La loi les protège et les autorise à demeurer dans leur logement actuel de façon définitive. Cette couverture disparaît néanmoins lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou lorsque le bailleur propose à son hôte un déménagement dans un autre logement proposant les mêmes services sans occasionner de frais trop élevés. Ce nouveau bien doit également se situer dans les environs de l’ancien logement.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, un propriétaire n’a pas tous les droits sur ses locataires et la loi encadre fortement le domaine immobilier. Il faut donc avoir des raisons évidentes et avérées pour résilier un contrat de bail.

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