Bulle immobilière, la déconnexion progressive entre la valeur des biens et leurs prix

Phénomènes marqués par un écart important entre l’augmentation du prix des biens et la croissance économique globale, les bulles immobilières se forment régulièrement et partout dans le monde.

Nous sommes en plein été 2007 aux États-Unis lorsqu’éclate une crise financière majeure : la crise des subprimes. Suite à la première baisse des prix de l’immobilier depuis la Seconde Guerre mondiale, les banques ne parviennent plus à gérer le grand nombre de prêts hypothécaires à risque qu’elles ont octroyés jusqu’alors. Cette crise s’étend à de nombreux secteurs, partout dans le monde, et engendre une crise monétaire et financière mondiale jusqu’en 2012. Pourtant, c’est un phénomène bien connu des économistes qui l’a déclenchée : une bulle immobilière.   

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour comprendre les mécanismes de base, les causes et les conséquences des phénomènes de bulles immobilières.

 

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Une bulle immobilière se caractérise par la hausse rapide de la valeur des biens sur le marché de l’immobilier. Cette hausse des prix s’avère, de plus, tout à fait indépendante de la croissance économique générale, ou d’une quelconque augmentation des salaires ou des rendements locatifs de la population. 

L’écart et la déconnexion entre l’évolution du marché de l’immobilier – surévalué – et l’économie réelle créent alors un phénomène de bulle immobilière. Celui-ci met en danger aussi bien les emprunteurs que les créanciers, voire l’économie globale, comme ce fut le cas lors de certaines crises économiques majeures, telles que la récente crise des subprimes de 2007. En effet, les emprunteurs se retrouvent alors dans la situation de devoir rembourser des prêts dont les montants s’avèrent supérieurs à la valeur réelle de leurs biens.

 


 

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Quelles sont les causes d’une bulle immobilière ?

Au fil de son évolution, le marché de l’immobilier a connu de nombreuses crises, que les observateurs se sont efforcés d’expliquer. Les causes diverses et variées avancées sont pour certaines solides, tandis que d’autres sont encore à l’état de théorie. 

La fluctuation des taux d’intérêt

Selon les économistes, le phénomène de bulle immobilière est corrélé de manière inverse au taux d’intérêt. En effet, lorsque les taux sont très bas, la demande de prêts augmente et les particuliers et investisseurs sont susceptibles d’acquérir des biens de valeurs plus importantes. 

 

La politique des États

Certaines politiques économiques, d’urbanisme et de gestion du patrimoine immobilier de l’État sont invoquées comme causes probables de déséquilibre du marché. 

C’est notamment le cas :

  • de l’encadrement trop strict des loyers
  • des politiques restrictives en ce qui concerne les permis de construire ; 
  • de la mauvaise gestion du renouvellement urbain ;
  • de la manipulation des taux d’intérêt

 

La psychologie des foules

Certains observateurs proposent des causes plus sociologiques au phénomène des bulles immobilières, en soulignant notamment le rôle possible du mimétisme comportemental : les craintes concernant l’avenir – notamment sur la question des retraites – étant en hausse, et l’immobilier étant le premier secteur d’investissement des particuliers, l’augmentation de la demande crée un effet « boule de neige » et n’est plus corrélée à l’offre réelle.

 

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Quelles sont les conséquences d’une bulle immobilière ?

Le principal risque inhérent aux bulles immobilières est leur éclatement, entraînant un krach : la chute brutale de la demande fait diminuer la valeur des biens immobiliers, tandis que les particuliers et investisseurs doivent toujours rembourser leurs emprunts d’origine. 

De fait, leur rentabilité devient négative, ce qui, à l’échelle de tout un marché, peut déclencher une crise systémique impactant les emprunteurs comme les créanciers – ces derniers n’étant plus remboursés, suite à une période de multiplication des accords de prêts.

 

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