Le calcul de la plus-value immobilière, primordial pour anticiper l’impôt

Augmentation de la valeur d’un bien sur le marché de l’immobilier par rapport à son prix d’acquisition originel, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt.

Lors de la vente d’un bien immobilier détenu depuis plusieurs années, le propriétaire fait généralement une plus-value : du fait de l’augmentation de la valeur de son bien au cours du temps, il est en mesure de le vendre à un prix supérieur à celui auquel il l’avait acheté. Cette plus-value est taxée dans la majorité des cas, mais des abattements peuvent être appliqués, parfois jusqu’à l’exonération totale…

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour calculer les plus-values brute et nette sur votre bien immobilier.

 

Comment calculer la plus-value brute sur un bien immobilier 

La plus-value immobilière correspond au différentiel positif entre la valeur d’un bien immobilier lors de son achat et sa valeur au moment de sa revente. En effet, un bien immobilier voit sa valeur s’accroître au fil du temps sur le marché, sous l’effet de l’augmentation de la demande, ou de son amélioration qualitative.

Le calcul des plus-values brute et nette – cette dernière étant aussi nommée « plus-value imposable » – permet de déterminer le montant de l’éventuel impôt sur les plus-values que le vendeur sera amené à payer.

La plus-value immobilière brute se calcule en appliquant la formule suivante :

Plus-value brute = Prix de cession corrigé – Prix d’acquisition corrigé

 

Calcul du prix de cession corrigé

Le prix de cession du bien immobilier correspond tout simplement au prix de vente au moment de la transaction, et donc inscrit dans l’acte définitif de vente. Le prix de cession corrigé correspond au prix de vente auquel on a ajouté les charges, et duquel on a retranché les frais.

Ainsi, pour obtenir la valeur du prix de cession corrigé, le prix de vente est :

  • majoré des charges et indemnités dues par l’acheteur (ces dernières doivent figurer sur l’acte définitif de vente pour être intégrées au calcul), telles qu’une indemnité d’éviction dans le cadre d’un investissement locatif ;
  • diminué des frais dont le vendeur doit s’acquitter au moment de la transaction, tels que les frais de diagnostics obligatoires, les frais de notaire… ;
  • diminué du montant de la TVA acquittée.

 

Calcul du prix d’acquisition corrigé

Le prix d’acquisition du bien immobilier correspond au prix auquel le vendeur avait acheté le bien à l’origine. Il doit lui aussi figurer sur l’acte définitif de vente. Le prix d’acquisition corrigé correspond au prix d’achat auquel on a ajouté les différents frais à la charge du vendeur.

Ainsi, pour obtenir la valeur du prix d’acquisition corrigé, le prix d’achat est :

  • majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement…) ;

À noter : si les justificatifs ne sont plus disponibles, une majoration forfaitaire égale à 7,5% du prix d’achat peut être appliquée. En outre, si le bien immobilier a été acquis gratuitement – dans le cadre d’une succession ou d’une donation -, les frais d’acquisition font augmenter la valeur vénale inscrite sur l’acte définitif de vente.

  • majoré du montant des éventuels travaux effectués sur le bien immobilier, tels que des améliorations ou agrandissements (ce dernier doit être justifié grâce aux factures correspondantes) ;
  • majoré des différents frais de raccordement.

 


 

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Comment calculer la plus-value nette sur un bien immobilier ?

La plus-value immobilière nette, ou plus-value imposable, est calculée en appliquant à la plus-value brute des abattements relatifs à la durée de détention du bien, et ce quel que soit le type de bien immobilier. 

Plus le propriétaire détient le bien immobilier depuis longtemps, plus le montant des abattements sera élevé. Il pourra osciller entre 0 et 100%. 

 

Impôt sur le revenu : calcul de l’abattement

Dans le cadre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est calculé comme suit :

  • 0% avant la cinquième année de détention du bien ;
  • +6% chaque année, à partir de la sixième année de détention du bien, et jusqu’à la vingt et unième ;
  • +4% pour la vingt-deuxième année de détention du bien, qui amène l’abattement à 100%. 

 


 

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Prélèvements sociaux : calcul de l’abattement

Dans le cadre des prélèvements sociaux, l’abattement est calculé comme suit :

  • 0% avant la cinquième année de détention du bien ;
  • +1,65% chaque année, à partir de la sixième année de détention du bien, et jusqu’à la vingt et unième ;
  • +1,60% pour la vingt-deuxième année de détention du bien ;
  • +9%  chaque année, à partir de la vingt-troisième année de détention du bien, et jusqu’à la trentième, qui amène l’abattement à 100%. 

Ainsi, la plus-value sur un bien immobilier se décompose en deux valeurs principales : la plus-value brute, calculée en effectuant la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé, et la plus-value nette – ou imposable -, qui correspond à la plus-value brute à laquelle on a appliqué les abattements relatifs à la durée de détention du bien immobilier. L’impôt est ensuite calculé en fonction de la valeur de cette plus-value immobilière nette. 

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