Tout savoir sur la signature d’un compromis de vente

Le compromis de vente est un “avant-contrat”. Il permet à un acheteur et à un vendeur d’officialiser leur accord pour une vente immobilière à venir. 

Bien qu’il ait l’intention d’acheter un bien, l’acquéreur n’est pas toujours en condition de payer immédiatement. Dans la plupart des cas, il doit en effet commencer par réunir les financements nécessaires à la transaction. Faire une promesse de vente peut alors être une solution. Mais, pour s’engager contractuellement et se prémunir des aléas, mieux vaut pour le vendeur officialiser le consentement par la signature d’un compromis de vente.

Comment faire un compromis de vente ? Qui doit le signer ? Qu’est-ce que cela implique ? La présence d’un notaire est-elle obligatoire ? Combien de temps dure cet engagement ? Comment annuler un compromis de vente ?

Voici un résumé complet des informations à connaître avant de signer un compromis de vente pour éviter de se faire avoir.

 Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat juridique. Cet “avant-contrat” établit en détail les conditions dans lesquelles le contrat principal (la vente) aura lieu. Il s’agit donc d’une convention par laquelle une personne s’oblige à vendre son bien immobilier à une autre, même si cette dernière n’est pas encore en mesure d’acheter le bien vendu.

 Les conditions pour faire un compromis de vente

Pour signer un compromis de vente, les deux parties doivent être âgées d’au moins 18 ans. Elles doivent s’entendre sur le bien ou produit concerné par le compromis de vente (objet) et identifier la motivation qui pousse les signataires à conclure la vente (cause).

À ces critères juridiques s’ajoute une condition morale : la bonne foi. Si l’une des parties au contrat est de mauvaise foi, le contrat sera caduc.

 Les formalités nécessaires à la signature d’un compromis de vente

Dans la plupart des cas, les objets des compromis de vente sont des immeubles. Pour qu’un compromis soit valide, il est alors indispensable d’effectuer certaines formalités telles qu’établir un dossier de diagnostic technique (annexé au compromis de vente). 

Depuis la loi Alur (ou loi Duflot II) en 2014, ces documents annexes sont d’ailleurs particulièrement détaillés.

 Le cas d’un immeuble individuel

Comme pour les contrats de vente usuels, l’objet du compromis de vente ne doit comporter aucun vice caché et aucun défaut. Dans le but de rassurer son acheteur, le vendeur doit faire appel à un spécialiste qui se chargera d’établir les diagnostics nécessaires.

Cet expert a pour rôle de vérifier entre autres si l’immeuble est en bon état et si les installations faites sont de qualité. Si elles ne le sont pas, le vendeur a l’obligation de réparer les différents dégâts avant de soumettre à l’acheteur le compromis de vente.

 Le cas d’un immeuble en copropriété

Dans le cas où l’immeuble se trouve être en copropriété, le vendeur devra remplir davantage de formalités et annexer au compromis de vente le règlement de copropriété et tout autre document permettant de décrire comment la vie est organisée dans le bâtiment.

Le vendeur doit fournir les procès-verbaux des réunions des copropriétaires des 3 dernières années. Il a également l’obligation de faire intervenir le syndic afin que ce dernier puisse établir une fiche synthétique relative à la gestion financière de l’immeuble.

Un descriptif de l’état de l’immeuble doit être établi. Le vendeur doit pouvoir prouver à l’acheteur que l’immeuble qu’il met en vente est en parfaite « santé ». Ce document doit donc retracer de façon chronologique, les dates auxquelles ont été effectués de grands travaux de construction ou de rénovation.

Les charges du budget et les charges hors budget du vendeur devront être annexées, ainsi que la somme que l’acheteur est susceptible de devoir aux copropriétaires.

Le vendeur a l’obligation de fournir toutes les informations possibles à l’acheteur avant qu’il n’entre en possession du bien et ne devienne copropriétaire à son tour. Si le vendeur n’est pas en mesure de remplir ces formalités, il doit a minima fournir le dossier du diagnostic technique.

 Les cas exceptionnels

Il peut arriver que le vendeur n’ait pas l’obligation de remplir les formalités d’information concernant l’état des lieux. C’est le cas lorsque l’acheteur est déjà copropriétaire d’un lot dans la copropriété. Il ne servirait effectivement à rien que le vendeur s’échine à remplir ces formalités, car l’acheteur est déjà en possession de toutes les informations nécessaires. C’est également le cas lorsque l’acheteur possède un lot annexe. En d’autres termes, il s’agit d’un bâtiment similaire mais qui ne se trouve pas dans la même situation géographique. 

Quel rôle a le notaire dans le cadre du compromis de vente

 Le rôle du notaire dans un compromis de vente

Lors de la signature du compromis de vente, il est conseillé qu’un notaire soit présent afin de constater la signature du contrat. 

Les avantages de la signature devant le notaire

Dans le cadre d’un compromis de vente, le notaire authentifie les actes et les procédures à caractère juridique. Il doit également s’assurer que les deux parties au contrat respectent leurs engagements.

Le notaire a pour rôle de valider le compromis de vente et d’effectuer un suivi des parties afin de s’assurer qu’elles remplissent bien leurs obligations. Dans le cas contraire, le notaire doit constater le non-respect des obligations et conseiller la partie victime sur les démarches à suivre pour obtenir réparation.

Lorsque le vendeur et l’acheteur viennent à l’étude notariale et qu’ils lui soumettent la situation, le notaire s’occupe de toutes les formalités rédactionnelles. Il a aussi l’obligation de vérifier toutes les pièces annexées et le pouvoir de déclarer certaines non conformes ou non valides. Il peut également prodiguer des conseils concernant la rédaction de certaines clauses particulières.

Est-il possible de faire un compromis de vente sans notaire ?

Il est possible de ne pas recourir à un notaire pour faire et signer un compromis afin de gagner du temps et d’économiser les frais de notaire. Signer un compromis entre particuliers peut donc se faire, même si ce n’est pas sans risque.

Sans notaire, le compromis de vente est qualifié d’acte sous seing privé. Cela veut dire que la convention est établie et écrite par les parties prenantes elles-mêmes. Bien que ne bénéficiant pas de la qualification d’acte authentique, celle-ci possède la même valeur juridique.

Pour être légal, le document doit respecter les mêmes contraintes de forme et de contenu que celles d’un compromis de vente rédigé par un notaire. Pour éviter les impairs, des modèles en ligne sont à disposition des internautes. Il est également possible de déléguer la rédaction du compromis à un tiers mandaté tel qu’un agent immobilier.

Notez toutefois que vous ne pourrez pas vous passer d’un notaire lors de la signature de l’acte de vente lui-même. Le notaire doit en effet donner son aval pour que le contrat de vente soit recevable d’un point de vue juridique.

 L’après-compromis

L’étape qui suit le compromis de vente est la vente elle-même. La date effective de la vente est déterminée par la durée de validité du compromis de vente (prolongeable en cas de commun accord). Cette durée de validité sert à fixer une date-butoir qui dépend des clauses suspensives (conditions devant être impérativement respectées pour permettre la signature du contrat de vente).

Le compromis de vente étant l’avant-contrat du contrat principal qu’est la vente. Le contrat de vente doit être conclu entre les mêmes parties. Ce dernier est donc la convention par laquelle le vendeur signataire du compromis de vente promet à l’acheteur signataire du même compromis de lui laisser le bien aux conditions mentionnées dans le compromis de vente. 

Pour annuler un compromis de vente, il faut que les conditions du contrat ne soient pas respectées. Autrement dit, il faut qu’il y ait une modification de la capacité, du consentement, de l’objet ou de la cause.

C’est au notaire qu’il incombe de constater le respect des conditions du compromis de vente dans le délai convenu. S’il estime que certaines conditions du compromis ne sauraient être valables, il devra reprendre les termes du compromis afin que ce dernier devienne valide. Dans ce cas, un second contrat de vente serait établi afin de respecter les termes du second compromis de vente.

Notez par ailleurs que la rétractation peut aussi casser un compromis de vente. En effet, après avoir signé un compromis, l’acheteur dispose d’un délai légal et incompressible de 10 jours calendaires durant lesquels il peut revenir sur ses engagements par lettre recommandée.

À retenir

  • Le compromis de vente est l’accessoire d’un contrat principal qu’est le contrat de vente lui-même. Il prépare les conditions nécessaires à la vente.
  • Il implique généralement deux parties : le vendeur et l’acheteur. Toutes deux s’engagent alors à remplir les conditions nécessaires à la signature d’un contrat de vente.
  • Le compromis de vente implique que l’une des parties ne peut pas remplir immédiatement ses obligations.
  • Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur certains documents importants, notamment un état des lieux du bâtiment.
  • Il est conseillé qu’un notaire assiste à la signature du compromis de vente afin de rédiger et d’authentifier le contrat.
  • Le notaire doit assister à la vente proprement dite pour s’assurer de la régularité de la transaction et de l’authenticité des termes du compromis de vente.
  • Si un notaire constate une irrégularité, le compromis de vente devra être repris afin d’en rédiger un nouveau.

Une fois le compromis de vente signé, vous pourrez vous projeter vers l’étape suivante : l’acte de vente.

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