La promesse de vente : placer une option sur un achat immobilier

Avant-contrat engageant uniquement le vendeur, la promesse de vente permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de le réserver.   

Promesse de vente, promesse unilatérale de vente, compromis de vente… ces termes récurrents dans l’univers de l’investissement immobilier sont régulièrement confondus et considérés comme équivalents. Or, ils ne désignent ni les mêmes types de contrats ni les mêmes engagements. Faisons le point sur l’avant-contrat qui n’engage qu’une seule des deux parties dans le cadre d’une vente immobilière : la promesse de vente.

Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour effectuer votre contrat formel qu’est la promesse de vente.

 

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière, une promesse de vente, aussi appelée Promesse unilatérale de vente (PUV), est un avant-contrat par lequel le propriétaire d’un bien (appartement, maison, terrain…) s’engage à en réserver la vente à un potentiel acquéreur, à un prix prédéterminé. C’est donc parce que seul le vendeur s’engage dans le cadre d’une promesse de vente qu’elle est également nommée « promesse unilatérale ».

En échange du versement d’une indemnité d’immobilisation du bien immobilier – d’un montant s’élevant généralement à 10% du prix de vente, hors frais de notaire -, l’acquéreur obtient ainsi une option sur l’achat dudit bien, pour une durée limitée. Il dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours pour renoncer à son achat.

 

Attention : la promesse de vente ne doit pas être confondue avec le compromis de vente, qui vaut pour vente et engage à la fois le vendeur et l’acheteur à conclure la transaction, à un prix fixé à l’avance.

 


 

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Comment rédiger une promesse de vente ?

La promesse de vente est un avant-contrat dont la rédaction est strictement encadrée par le Code de la construction et de l’habitat, ainsi que par le Code civil. De fait, elle doit être réalisée avec soin et répondre à certaines normes, tout en décrivant de manière précise les conditions de la future vente – en plus d’engager le vendeur à réserver son bien pour le futur acquéreur.  

Il existe de nombreux modèles types disponibles en ligne, qui présentent les quelques points clés suivants, devant obligatoirement figurer sur le document :

  • la description exhaustive du bien immobilier (adresse, surface, terrain, parties habitables…) ;
  • la situation du bien immobilier (hypothèque, servitudes, état locatif…)
  • les identités des deux parties, vendeur et futur acheteur (noms et prénoms, adresses…) ;
  • le prix de vente du bien immobilier ;
  • le montant de l’indemnité d’immobilisation (librement fixé par un accord entre les deux parties) ;
  • la date limite de levée d’option (librement fixée par un accord entre les deux parties) ;
  • le montant des frais annexes (frais d’agence, de notaire…) ;
  • le droit de rétrataction obligatoire (pour l’acheteur, il est de 10 jours) ;
  • les conditions suspensives ;
  • le plan de financement ; 
  • les mentions légales.

 


 

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Comment signer une promesse de vente ?

 

La promesse de vente prend donc la forme d’un contrat formel, signé par les deux parties concernées : le vendeur et l’acquéreur potentiel. 

 

Afin de procéder à cette signature, deux modalités sont envisageables :

  • Signer la promesse de vente devant un notaire ou un huissier. Celle-ci est alors réalisée par acte authentique, et peut rester valable plus de dix-huit mois. L’officier public se charge de la réception du contrat formel, et le fait signer aux parties. Par la même, il valide le caractère légal de l’engagement et s’assure du respect des modalités.
  • Signer la promesse de vente sous seing privé. Il est tout à fait possible de signer le contrat formel entre particuliers, ou avec le seul appui d’un agent immobilier, pourvu que les deux particuliers prêtent une vive attention au contenu de la promesse de vente.

 

À noter : une promesse de vente signée sous seing privé doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours suivant son émargement pour être valable.

 

Promesse de vente : quelles conséquences ?

La levée d’option

Le futur acheteur a la possibilité, tout au long de la période allant de la signature de la promesse de vente à la date limite prévue dans le contrat, de lever son option d’achat. Cet acte permet de concrétiser la vente en passant à l’étape finale : la signature de l’acte de vente en présence d’un notaire.

 

À noter : si l’acheteur ne lève pas son option dans le délai imparti, la promesse de vente devient caduque et il perd son indemnité d’immobilisation du bien, qui sert alors de dédommagement au vendeur. 

 

La rétractation

Si le futur acquéreur se rétracte au cours du délai légal de rétractation (en informant le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception), la promesse de vente est alors annulée, et ce sans aucune pénalité.

De son côté, si le vendeur décide de se rétracter, l’acheteur est alors en droit de saisir la justice afin d’obtenir un dédommagement, qui prend généralement la forme de dommages et intérêts.

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