Le viager, vendre son logement contre une rente à vie

Contrat permettant d’acheter un bien immobilier dans des conditions avantageuses en échange du versement d’une rente, le viager engendre généralement une situation gagnant-gagnant.

Nous sommes le 9 juin 1934 lorsque Charles de Gaulle et son épouse Yvonne achètent en viager le domaine de la Brasserie. Seulement un an après cette acquisition, l’ancienne propriétaire décède dans un accident domestique. Les époux de Gaulle ont ainsi acquis ce gigantesque domaine en ne payant qu’une seule annuité ! Le viager peut en effet s’avérer extrêmement rentable, sous certaines conditions…  

Qu’est-ce que le viager ? Quels sont les différents types de viager ? Quelles sont les conditions nécessaires à la signature d’un viager ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un viager ?

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est un type de contrat aléatoire (selon l’article 1964 du Code Civil), dont l’appellation provient du terme « viage », qui signifie « durée de vie » en vieux Français. Il stipule que l’acheteur (appelé débirentier) acquiert un bien immobilier en versant une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle à un vendeur (appelé crédirentier), et ce jusqu’au décès de ce dernier. 

Ainsi, bien que le débirentier devienne le propriétaire du bien immobilier dès la signature du contrat, il ne peut en disposer qu’après la mort du crédirentier. La valeur finale du prix de vente dépendant donc de la date du décès du vendeur, l’acheteur ne peut pas la connaître précisément à l’avance.

A la signature du contrat, le débirentier peut verser au crédirentier une somme d’argent, appelée « bouquet« , correspondant généralement à 20 ou 30% du prix total du bien immobilier. 

Par la suite, la rente viagère peut être versée à un seul crédirentier, ou à plusieurs (par exemple à un couple). Dans ce cas, la rente doit être versée jusqu’au décès du dernier crédirentier vivant. Elle est calculée en fonction du prix du bien, de l’âge du ou des crédirentiers, et du montant du bouquet (s’il y en a un). Le viager est par conséquent un des plus anciens systèmes de retraite.

 


 

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Les différents types de viagers

Le viager occupé

Dans le cas d’un viager occupé, le crédirentier se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation sur le bien vendu, jusqu’à son décès. Il continue donc d’occuper son logement durant le reste de sa vie. En outre, le crédirentier peut aussi se réserver un usufruit, c’est-à-dire le droit de louer le bien immobilier, pendant cette même période de temps.

Le viager libre

Si les deux parties s’accordent sur un viager libre, le débirentier dispose à sa guise du bien immobilier, et ce dès la signature du contrat de vente. L’acheteur est alors libre d’occuper ou de louer le bien. La contrepartie offerte au crédirentier se limite par conséquent au bouquet et à la rente viagère.

Le viager à terme (ou vente à terme)

Le viager à terme implique de définir à l’avance une durée limitée de paiement de la rente viagère. Toutefois, le bien immobilier n’est mis à disposition du débirentier qu’au moment du décès du crédirentier. De plus, dans le cadre d’un viager à terme occupé, ce dernier peut se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation.

 


 

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Les conditions nécessaires pour un viager

Pour pouvoir contracter un viager, les deux parties doivent impérativement posséder la capacité juridique : elles doivent être aptes à exercer elles-mêmes leurs droits et obligations. Les signataires doivent par conséquent être en bonne santé mentale et physique. Par ailleurs, le débirentier doit être âgé de plus de 18 ans, et doit être plus jeune que le crédirentier d’au moins 20 ans.

Le futur décès du vendeur doit obligatoirement être imprévisible. L’acheteur ne doit donc avoir aucune connaissance d’un quelconque problème de santé du crédirentier avant la signature du contrat. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent cette signature, le décès est considéré comme prévisible et les héritiers du crédirentier peuvent faire annuler le viager devant le Tribunal de Grande Instance.

Un viager doit toujours être encadré par un juriste professionnel, généralement par un notaire. Pour mettre en place un viager, il est également conseillé de s’adresser à un spécialiste du domaine, disposant de connaissances juridiques, patrimoniales et fiscales solides.

Les avantages du viager

Les avantages pour l’acheteur

En contractant un viager, le débirentier élargit son patrimoine immobilier dans des conditions plus avantageuses que celles du marché classique. Comme il n’occupe généralement pas le logement et n’a pas de locataires, il ne dépense rien pour entretenir le logement et payer les différentes charges courantes. Il n’a par conséquent aucune déclaration de revenus fonciers à effectuer. Enfin, étant le propriétaire du bien immobilier, il a la possibilité de le revendre et d’augmenter ainsi son capital.

Les avantages pour le vendeur

Le viager permet au crédirentier, à la place éventuellement d’un loyer, de percevoir une rente jusqu’à la fin de sa vie. De plus, cette rente est défiscalisée à hauteur de 30 à 70% selon l’âge de l’individu. Si le vendeur vit encore longtemps, il aura plus que rentabilisé sa vente. En outre, les gros travaux et les impôts fonciers ne sont généralement pas à sa charge.

Les inconvénients du viager

Les inconvénients pour l’acheteur

Le côté aléatoire du contrat peut se retourner contre l’acheteur. En effet, si le crédirentier vit encore longtemps, le débirentier peut être amené à payer le bien immobilier plus cher que sa valeur réelle sur le marché. De plus, il ne peut généralement pas disposer du bien jusqu’au décès du vendeur. Enfin, les travaux importants et les frais de notaire sont à sa charge.

Les inconvénients pour le vendeur

Si jamais le crédirentier a des héritiers, ces derniers perdront le bien immobilier après son décès. Par ailleurs, il lui est impossible de revendre son bien à un autre acheteur, après la signature du viager.

Le viager est donc un contrat scellant la vente d’un bien immobilier en échange d’une rente versée jusqu’au décès du vendeur. Encadré par un professionnel compétent, ce type de contrat peut engendrer une situation “gagnant-gagnant”, l’acheteur acquérant un bien immobilier à moindres frais, et le vendeur obtenant un supplément de revenus à vie.

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