Calais pour du locatif ? QUESTIONS des abonnés

Romy a des doutes et hésite à se lancer dans l’investissement immobilier locatif car il habite à Calais… Voici ma réponse à sa question ! 😉

 

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour la vidéo immobilière du jour. Aujourd’hui je réponds à une question de Romy, un abonné.
Voici son mail : Salut à toi Yann, tout d’abord un très grand merci pour tes vidéos et tes conseils. C’est vraiment un très grand plaisir de te retrouver tous les jours dans ma routine journalière pour performer. Je ne sais pas si j’aurais la chance d’avoir une réponse mais qui ne tente rien n’a rien. J’aimerais beaucoup me lancer dans l’investissement locatif. Je débute et donc je souhaiterais investir dans ma ville afin de me mettre dans le bain. Le gros problème c’est que j’habite à Calais ! Tu dois connaître le problème de Calais avec les migrants, le taux de chômage, le centre-ville qui se vide à grands pas… Tu connais les craintes des débutants alors imagine les miennes. A ma place, te lancerais tu ?
Je connais déjà la réponse mais je vais faire comme si je ne la connaissais pas et je vais partager mon cheminement de pensée et ma réflexion. Je ne connais pas Calais, je n’y suis jamais allé mais ce que j’ai fait c’est que je suis allé sur Wikipédia. J’ai vu que c’était la ville la plus peuplée du département, qu’il y avait le tunnel sous la Manche, qu’il y avait trois autoroutes qui desservaient la ville, qu’il y avait une gare, un aéroport, que c’était le 1er port de France en termes de flux de passagers (il me semble qu’il était de 10 millions par an), qu’il y avait 7,9% de logements vacant. J’ai regardé la pyramide des âges, les gens sont plutôt jeunes sur Calais, je crois que la population la plus représentée est celle des 25-35 ans. Certes le taux de chômage est assez important, les revenus moyens par habitant est relativement faible et il y a ce problème de migrants.
Objectivement, qu’est ce qui te fait peur ? C’est une grande ville, il y a 75.000 habitants. Il y a des gens qui habitent à Calais et qui ont besoin d’habiter à Calais ! Il y a un port énorme, un aéroport, des magasins, un centre-ville (certes moins dynamique qu’avant mais je te rassure c’est partout pareil), de grosses infrastructures… Où se logent les gens qui travaillent au port, à l’aéroport, dans les zones industrielles ?
Il faut essayer de retourner les choses dans le bon sens. Tu habites à Calais. Qu’est ce qui a fait que tu as choisi ce logement et pas un autre ? Tu as choisi le logement le plus sympa en adéquation avec ton budget et ton envie. C’est pareil pour les gens : ils veulent que ça colle à leur budget et que ce soit le plus sympa possible. Qu’est-ce qu’il faut chercher à faire ? De la qualité dans un budget correct.
On avait déjà parlé de comment faire une étude de marche : Tu vas sur Le boncoin, tu regardes ce qui est proposé à Calais pour tel budget et ton but sera de faire mieux ou aussi bien que le meilleur. Tu vas déjà avoir une idée de combien coûte les choses. Tu vas te placer dans le haut de la fourchette que ce soit niveau prix ou prestation. Le haut de la prestation des prix te permet de choisir un segment de la population à qui tu vas louer, qui va te poser le moins de problèmes et t’apporter le plus d’argent. Dans le haut de la prestation ça va te permettre d’avoir moins de vacances locatives, de louer plus rapidement, de moins galérer.
Tu es sur une ville monstrueuse en termes de population, 75.000 habitants ce n’est pas un village mais une grande ville. Des locataires et des personnes à loger il y en a ! Je suis d’accord qu’il y ait des problèmes de migrants mais ce n’est peut-être pas dans tous les quartiers, il a y a surement des quartiers plus sympas que d’autres. Où tu voudrais habiter à Calais ? Choisi 2 ou 3 quartiers de prédilections dans lesquels tu voudrais faire tes investissements.
Comme toute crise, ce problème de migrants ne durera pas toute une vie ! En ce moment les prix de l’immobilier vont peut-être baisser et c’est donc peut-être le moment d’acheter. C’est un peu comme la bourse, il faut acheter quand tout le monde s’en va et revendre quand tout le monde veut acheter.
Ça va aussi peut-être te permettre de négocier car tu vas peut-être chercher des biens en mauvais état à rénover. Il n’y a peut-être pas trop d’investisseurs dans ta ville donc toi tu vas arriver tu seras formé et tu auras avancé sur ta façon de penser. Tu vas être en position de force. Tu peux commencer à visiter, à regarder, à estimer les travaux. Tu n’es pas obligé de faire des offres tout de suite. Prend le temps de regarder et de comprendre les choses. Fais des petites études de marché.
Dans toute les villes il y a des quartiers à la mode, des quartiers qui marchent mieux que d’autres, des quartiers laissés à l’abandon… Cible ces quartiers. Part du principe que tu vas pouvoir négocier, que tu vas pouvoir choisir l’emplacement. Il faut que tu sois intransigeant sur l’emplacement, ne va pas où ça craint. Il faut que tu te fasses une check-list de l’endroit où tu vas investir, de ton budget, de ta cible. Il faut que tu saches ce qu’il y a aux alentours. Si tu achètes un bien proche d’une école, d’une IUT, d’une école d’infirmière par exemple tu ne vas pas cibler la même chose que si tu prends un bien où tu vas viser des familles.
Calais tu le sens peut-être pas trop suite à ta petite étude de marché, tu te dis peut-être qu’il faut investir plus loin mais reste près de chez toi quand tu débutes car tu vas vite te rendre compte qu’il y a beaucoup de chose à gérer lors des premiers investissements notamment au moment des travaux. Je t’incite à prendre un bien où il faut rénover : pas forcément de grands travaux mais rien que la peinture. Tu n’es pas obligé d’acheter un immeuble avec 4 appartements ! Tu peux très bien acheter un studio, t’adresser à un étudiant… Si tu as bien acheté tu verras que tu vas t’enlever 90% de ta peur. Quand on sait de quoi on parle on a moins peur.
Il y a 2 moments pour agir : maintenant et tout de suite ! Si tu crois à l’investissement immobilier, forme toi, prends le temps. Regarde ta ville avec l’œil d’un investisseur. Il faut que tu sois à l’affût de ce qu’il se passe. Lorsque tu auras compris ton marché il ne te reste plus qu’à acheter correctement en achetant sous marché.
Si tu achètes en sous marché dans un quartier qui plaît aux gens et qui est correct tu auras fait un bon investissement. Dans le pire des cas si tu veux revendre tu ne perdras pas d’argent. Les gens qui se plantent et à qui il arrive de gros problèmes lors de leurs investissements se sont des gens qui se lancent sans rien comprendre.
Ce n’est pas facile mais c’est simple. Quelle est la différence entre simple et facile ? Simple veut dire que ça ne te demande pas une intelligence supérieure, tout le monde peut le faire à partir du moment où il sait faire. Je te ressors mon CAA : Comprendre, Apprendre, Appliquer. Une fois que tu as compris comment faire et que tu as appris à le faire, tu peux appliquer. Tu n’as pas besoin d’être Einstein pour le faire ! Une fois que tu connais les étapes c’est simple. Ce n’est pas facile car ça demande du travail, des sacrifices le temps de monter le projet et de louer. C’est fait simplement mais pas facilement !
Tu as toujours le lien vers la newsletter dans la barre d’information. Une fois inscrit tu pourras recevoir gratuitement mon livre qui est en phase de finalisation. J’ai recentré un peu les propos du livre pour ne pas qu’il devienne une encyclopédie de 800 pages mais pour que ça reste un guide simple, facile et précis à adapter en fonction de ton cas.
C’est Yann, on se retrouve demain puisque l’on parle d’immobilier et que c’est tous les jours, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !