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Il existe 2 façons de ré-évaluer un loyer à la hausse :
– La technique basée sur les indices de référence (IRL ou autres…) et…
– La bonne ! 😉
Avec revalorisation du bien et locataire heureux !

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Parlons de la bonne et la mauvaise façon d’augmenter un loyer trop bas… On parle souvent des indices et notamment de l’IRL. Mais est-ce la meilleure solution ?

 

Transcription (Littérale)

Yann DARWIN :Et salut à toi, très cher investisseur rentable.C’est Yann.C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour. Euh aujourd’hui, je vais te parler de comment on réévalue un loyer, la bonne et la mauvaise façon de réévaluer un loyer.

Euh, tu vas voir que eh bien il y a plusieurs possibilités euh… il y a plusieurs modes de fonctionnement et en effet euh pour moi, il y a euh… la bonne et la mauvaise dans le cadre de ma stratégie des investisseurs rentables. D’ailleurs, si tu veux rejoindre le club des investisseurs rentables et si tu veux en savoir plus sur ma stratégie eh bien tu peux télécharger gratuitement mon livre. Tu trouveras un lien euh… dans la description de cette vidéo. Tu peux aussi t’abonner à cette chaîne pour suivre toutes les vidéos et rejoindre des milliers d’investisseurs rentables déjà abonnés.

Alors c’est parti euh… déjà beih je vais commencer par la mauvaise hein. On commence toujours par la mauvaise nouvelle euh… donc je vais commencer par la mauvaise façon de faire.

Alors je ne vais pas parler du cas particulier de quand tu as un locataire de très longue date. Il arrive que tu achète un immeuble avec un locataire bien qui peut être là depuis 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, ça arrive assez régulièrement d’avoir des personnes âgées qui sont là depuis X années, depuis très longtemps là bien sûr dans l’extrême majorité des cas et un loyer qui est très bas parce que soit il n’a pas été réévalué, soit il a été réévalué pas assez, soit eh bien euh… l’IRL dont on va parler plus loin euh… ne permet pas de le réévaluer d’une grosse façon.

Donc quand tu achètes euh avec ce genre de locataire dans les lieux eh bien dis-toi que les loyers vont être bas et vont rester bas parce que tu vas avoir la mauvaise façon, on va en parler euh… ça augmente très peu. Donc eh bien, il faut juste le savoir. Alors il y a des moyens d’augmenter quand même un loyer d’une personne qui est là depuis très longtemps mais ça sort du cadre de cette vidéo, on en parlera dans une autre et euh… il y a un cert… très certain nombre de conditions à savoir.

Donc on sort de ce cas particulier et on parle du cas général, de la bonne et de la mauvaise façon de réévaluer un loyer.

Donc la mauvaise, c’est de se baser sur les indices. Alors tu sais que pour réévaluer un loyer, on se base sur un indice euh… IRL est euh l’indice le plus fréquemment utilisé euh… donc tu taperas sur internet IRL, tu verras c’est euh bien l’indice de réévaluation des loyers euh… l’indice de référence des loyers qui va te permettre de réévaluer justement.

 

L’indice de réévaluation des loyers

Alors c’est quoi ?

Eh bien c’est un indice qui est édité euh… officiellement hein par eh… par les pouvoirs publics tous les ans, tous les trimestres et en fait il te permet en le divisant – je vais t’expliquer le calcul – de eh bien de légalement faire augmenter ton loyer. Alors il y a une condition pour faire augmenter le loyer déjà avec cette mauvaise façon de le faire, c’est que il faut à tout prix que ça soit mentionné sur le bail.

Si sur le bail, il n’y a pas marqué que le loyer sera réévalué à telle date, à tel trimestre, tous les ans enfin… pourra être réévalué à telle date, tel trimestre ou tous les ans euh la clause n’existe pas. Si la clause n’est pas dans le bail, déjà tu ne peux pas le faire. Donc première chose à bien vérifier sur euh tes baux si tu achète avec quelqu’un dans les lieux ou euh… sur tes baux quand tu mets en location alors maintenant on utilise le bail type, le bail ALUR. Tu pourras aussi trouver ça très facilement euh… sur google ALUR… ALUR euh on est obligé eh depuis cette loi, la loi ALUR d’utiliser un bail type. Alors pas d’utiliser un bail type mais au moins d’insérer ces clauses types obligatoires dans le bail.

Et tu verras que suivant eh bien les variations de ce bail que tu vas trouver, des fois la clause de réévaluation y sera et toutefois elle n’y sera pas car elle n’est pas obligatoire, elle ne fait pas partie des clauses obligatoires donc vigilance là-dessus.

Ensuite comment ça fonctionne au niveau du calcul ?

Beih tu vas voir que ça ne casse pas trois pattes à un canard puisque je te prends l’exemple très simple de l’indice euh eh bien de l’année euh passé et par rapport à l’indice, au dernier indice connu. Alors comment fonctionne le calcul ?

On va prendre un loyer de 650 € hein pour que ça soit facile. Donc le calcul c’est 650 multipliés par l’indice de cette année divisés par l’indice de l’an dernier, au même trimestre. Donc je t’ai dit qu’il y avait… que ça sortait une fois par trimestre. Par exemple, 650 multiplié par l’IRL du quatrième semestre 2016 divisés par l’IRL du quatrième trimestre 2015, un an avant. OK ?

Donc je t’ai fait le calcul, ça fait pour un loyer de 650 €, ça fait passer à 651,14 €. Woouuh augmentation de fou, on va être millionnaire avec ça, c’est génial donc voilà, t’as compris que… malheureusement euh ce n’était pas ça qui allait faire augmenter vraiment le loyer et d’ailleurs tu, en utilisant cette technique euh… beih on comprend que ça n’augmente pas beaucoup puisque en fait, tous ces indices-là notamment l’IRL euh… eh bien est euh… calquée sur l’économie réelle.Donc en ce moment, il y a très peu d’inflation, donc beih l’IRL augmente très peu. Les taux sont très bas donc l’augmente très peu. On a connu des périodes où il y avait beaucoup d’inflations, où l’économie était beaucoup plus dynamique, où les taux d’intérêt étaient beaucoup plus hauts eh bien l’IRL augmentait plus.

Mais alors après euh on ne faisait pas non plus euh des miracles hein. On passait, au lieu de passer de 650 à 651,14 on passait peut-être à 654, 655, 657 donc ça a… ce n’est pas comme ça que tu vas faire des folies.

 

Comment bien réévaluer le loyer ?

Alors maintenant, la bonnefaçon et la façon extraite de la méthode des investisseurs rentables, c’est de réévaluer le loyer entre deux locataires o au moment où on fait des travaux. C’est-à-dire que euh… tu sais que dans ma méthode, je prêche la qualité, la qualité, la qualité, de fournir des logements de qualité à des locataires de qualité pour eh bien découler toute une spirale euh… de bonnes choses pour toi et un cercle vertueux euh… eh bien de euh un locataire qui est heureux, un locataire qui paie, un locataire qui reste plus longtemps, moins de vacances locatives, moins de temps pour trouver ton locataire euh… enfin il n’y a que des avantages à faire de la bonne qualité, le prix du bien augmente, la valeur foncière euh… augmente, etc.

Donc t’as un locataire qui sort. Imaginons, on reste sur le cadre d’un immeuble, d’un appartement que tu as acheté avec un locataire de longue date ou un locataire qui était dans les lieux, quand il s’en va, profitez-en pour faire les travaux. Voilà la bonne façon. Refais l’appartement à neuf et tu pourras augmenter le loyer, en conséquence, personne ne viendra redire quelque chose si le loyer augmente.

Euh… je reprends l’exemple de l’appartement à 650 €, si je le refais à neuf eh bien je vais peut-être dépenser… alors après bien sûr tu vas me dire : oui, ça dépend. Tu prends un loyer à 650 € à Paris bien sûr, on a moins de mètre carré donc je ne peux pas te donner un prix de travaux mais disons que si tu mets 5 000 €, 10 000 €, 15 000 € peu importe en fait on s’en moque, tu vas augmenter ton loyer. Tu vas l’augmenter peut-être à 700 €, 720 € ou 740 €. Donc tu vois que l’augmentation est déjà beaucoup plus importante et elle est multipliée par 12 euh…

pour faire une année et puis par 5 ou par 10 ou par 15 ou par 20 ans de temps que tu gardes ton appartement ou ton immeuble et surtout le fait de faire les travaux te fait défiscaliser hein si tu es au régime réel eh bien ça permettra de défiscaliser, de payer moins d’impôt euh que tu sois en foncier ou en BIC d’ailleurs peu importe que tu fasses du meublé ou du nu, ça te permettra à condition d’être au régime réel, on en reparlera un euh… sur les formations euh fiscalité et dans votre vidéo euh… parce que sinon ça va durer 45 minutes mais voilà. Dis-toi que généralement quand même quand on fait des travaux, on a une rétribution euh… bien sympa qui est que… ça va diminuer notre imposition.

Donc si ton locataire est heureux et plus qu’autant, etc. tu rentres dans les investisseurs rentable, tu donnes de la qualité, tu verras qu’il n’y a que beih des, des… des points positifs à faire ça euh… moi, je, je… vraiment je, je… il y a un truc moi qui que… que j’aime bien, c’est que le matin j’aime bien pouvoir me regarder dans la glace. Alors je sais qu’il y a beaucoup de bailleurs qui fournissent euh des logements tout pourris qui partent du principe que euh… eh beih c’est les allocs qui vont payer et que beih du coup, ils n’ont besoin de rien faire et que du coup, c’est sécurisé parce que c’est les allocs qui paient.

Donc en gros, je schématise. Ils vont mettre euh… voilà des gens un peu les, les cassos, un peu des euh… des gens un peu désocialisés ou alors euh… un peu en difficultés et ils vont dire : bon beih voilà moi, c’est les allocs qui me paient, je suis tranquille et terminé. Oui mais ça, ça ne fonctionne pas parce que ce genre de public… alors déjà le, l’effet de levier de la fiscalité qui va baisser tu l’oublies hein, ça n’existe plus, tu ne fais pas de travaux euh… donc ta fiscalité va augmenter avec le temps au lieu de fluctuer voire de baisser et surtout tu prends énormément de risques parce que euh… il y a quand même euh… il y a quand même une, une possibilité que le locataire ne paie pas sa part restante eh si elle existe euh… qui dépasse les allocs, il y a beaucoup plus de nuisances, il y a beaucoup plus de dégradations euh… quand t’as 00:09:32 le complet rempli de, de ce genre de locataire, quand il y en a un qui part, tu ne peux plus utiliser la technique dont je viens de te parler avant parce que si tu refais un seul des appartements à neuf que tu mets plus cher que tu attires « une meilleure clientèle » euh… eh bien baigner dans toute cette ambiance d’immeuble, forcément quand t’as des gens qui euh font des nuisances dans un immeuble ehbeih tu ne peux pas attirer euh…

au premier étage quelqu’un qui fait des nuisances avec un chien qui, qui gueule toute la journée et euh… enfin tu vois un peu le profil et euh au deuxième étage, un cadre qui gagne 3 à 4, 5 000 € par mois d’une grosse boite, ce n’est pas possible. Donc il faut choisir ton camp. Le camp le plus rentable c’est clair et net que c’est le camp de la qualité si tu veux être un investisseur rentable maintenant et pas dans 20 ans, c’est le camp qu’il faut que tu choisisses. Voilà.

J’espère que cette vidéo t’aura apporté, t’aura fait réfléchir. N’hésite pas, si tu n’as pas encore téléchargé le livre, tu verras beih… ça parle euh… ça parle beaucoup de faire de la qualité et tu trouveras la méthode complète donc tu trouveras ça dans la description de cette vidéo.

Je vais te souhaiter une très bonne journée, une très bonne soirée. Je te remercie. Si tu as apprécié cette vidéo, si tu asappris quelques choses, mets-moi un gros pouce et euh… eh bien bienvenu dans le club des investisseurs rentables. C’est Yann, on parle d’immobiliers et « A plus ».

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