La fiscalité immobilière

L’investissement dans l’immobilier est une source de revenu conséquente si l’on dispose de fonds de démarrage conséquent. Effectivement, la valeur des terrains et la valeur locative des constructions voient toujours une augmentation au fil des années sans aucun risque de dépréciation.

Ce qui assure un investissement rentable et pérenne. Néanmoins, différents impôts et taxes sont fixés par l’Etat ou par les communes sur ces biens immobiliers. Pour les professionnels dans le métier, il est donc nécessaire de connaître les systèmes fiscaux imposés pour chaque bien et pour chaque modalité de mise à profit des biens immobiliers.

La TVA immobilière

La taxe sur la valeur ajoutée est l’impôt qu’impose l’Etat sur la vente d’une construction, qu’elle soit neuve ou ancienne, ou d’un terrain. Un immeuble neuf se définit comme étant un bien dont la construction s’est faite dans les cinq dernières années et un immeuble ancien une construction de plus de cinq ans. Dans la vente d’une construction, la TVA se différencie par la nature du vendeur et de l’acquéreur. Les échanges commerciaux entre particuliers ne sont pas assujettis à la TVA. Par contre, l’achat d’un immeuble via un professionnel est soumis à une TVA de 20 %.

Dans la vente de terrains entre particuliers, la TVA ne s’applique pas, seul un droit d’enregistrement est nécessaire. Pour l’achat de terrain auprès d’un professionnel, ce vendeur professionnel se doit de payer une TVA de 20 % sur le prix de vente. Si le professionnel a initialement acquis le terrain auprès d’une entité non-assujettie à la TVA, cette dernière s’applique sur la marge de vente. Si l’acquisition initiale s’est faite auprès d’un assujetti à la TVA, la taxe est applicable sur toute la valeur de la vente.

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont nécessaires pour toute transaction de biens immobiliers, de droits d’usufruit, de nue-propriété et de titres des agences immobilières. Ils sont à la charge des acquéreurs. Dans la vente de terrain entre particuliers, ils sont payés par l’acquéreur à un taux de 5,09  % à 5,80 % du prix de vente. Dans le cadre d’un achat de terrain auprès d’un professionnel, deux cas se distinguent. Si le professionnel avait acquis le terrain à un particulier, le droit d’enregistrement normal est applicable. Par contre, s’il l’avait acquis auprès d’un autre professionnel, l’acheteur verra le droit d’enregistrement réduit à 0,715  %.

Dans l’acquisition d’un usufruit ou d’une nue-propriété, le droit d’enregistrement est évalué suivant le barème administratif de l’usufruit. Dans le cadre d’une location à vie, il se porte sur la valeur numéraire de la rente.

Dans le cadre d’une vente d’immeuble, le droit d’enregistrement se base sur le prix de vente. Dans l’achat d’un immeuble neuf ou d’un logement en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie d’un droit réduit à 0,715 %. Dans l’acquisition d’un immeuble ancien, un acheteur assujetti à la TVA peut bénéficier aussi d’un taux réduit avec engagement de revente.

Le paiement du droit d’enregistrement se fait à la signature de l’acte authentique.

Les impôts sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers regroupent les recettes issues de la détention de biens immobiliers bâtis ou non bâtis. Classés dans ce groupe, les revenus fonciers bruts constitués des loyers encaissés au cours de l’année civile ou de l’exercice, des loyers échus et non encore payés, des loyers payés à l’avance, des acomptes payés par les locataires, les remboursements de charges et frais par le locataire et les indemnités d’assurance et de subventions relatives à des charges remboursables sont passibles d’impôts. Le dépôt de garantie effectué par le locataire à l’entrée des lieux est aussi assujetti à l’impôt.

Le bénéficiaire de revenus exceptionnels et des arriérés de loyers peuvent demander l’application du système de quotient pour alléger les impôts taxés.

Les travaux réalisés par les locataires dans le cadre d’un bail à réhabilitation ne sont pas pris en compte en tant que revenus fonciers mais le coût des travaux demeure imposable.

Tes taxes sur les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont des bénéfices perçus par un tiers dans le cadre de la revente ou l’exploitation d’un bien immobilier. Dans le cadre d’un investissement immobilier, les biens concernés pour les plus-values immobilières sont donc les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et les terrains à bâtir. Les ventes de biens ou de parts à moins de 15 000 euros sont exonérées de taxes sur la plus-value ainsi que la vente avant quatre ans d’acquisition de bien et après 22 ans d’acquisition.

Les impôts locaux.

Les impôts locaux sont des impôts fixés et appliqués par les communes. De ce fait, ils sont variables suivant les communes et le département. Les impôts locaux regroupent la taxe foncière et la taxe d’habitation.

La taxe foncière regroupe la taxe sur les propriétés bâties, la taxe sur les propriétés non bâties et la taxe sur les ordures ménagères. L’avis d’imposition de la taxe foncière s’adresse aux propriétaires des terrains qu’ils soient occupés ou non. Cependant, en cas d’existence de construction louée sur les lieux, le propriétaire peut demander au locataire d’y prendre part sans l’y contraindre néanmoins.

La taxe d’habitation relève de l’obligation des occupants des biens immobiliers qu’importe le système d’occupation appliqué.

La taxe sur la contribution sur les revenus locatifs, des profits immobiliers des marchands de biens, lotisseurs.

Tout ce qui est profit réalisé par la location et la vente des biens immobiliers sont passibles d’impôts. De ce fait, les déclarations de perception de loyer doivent être effectuées par tout bailleur. Le bailleur est soumis au régime micro foncier ou au régime réel s’il le souhaite. Mais une fois adopté, le régime réel reste valide pendant trois ans successifs. Le revenu net imposable se calcule sur la base des sommes des loyers perçus déduits des charges relatives aux travaux, aux assurances et aux impôts fonciers.

Pour la cession de biens immobiliers, les bases imposables sont calculées sur la base des profits réalisés par l’investisseur. En cas de morcellement du terrain, le prix de vente reste la base du calcul de la marge bénéficiaire.

Pour une éventuelle revente d’un terrain, l’investisseur immobilier peut procéder à une division parcellaire avec toute vente afin de bénéficier d’une TVA allégée.

La fiscalité applicable aux SCPI et OPCI.

Pour un investisseur immobilier détenteur de part au sein d’une société civile de placement immobilier ou SCPI, le montant des bénéfices tirés par la redistribution en fin d’exercice annuelle reste la base de l’imposition. De ce fait, pour des bénéfices de moins de 15 000 euros, l’investisseur sera soumis au régime micro foncier dans le cadre d’une détention de biens immobiliers en location. Dans le cas contraire, si les biens sont vendus ou si la location est suspendue, il est soumis au régime réel. Mais dans le cadre d’un déficit justifié, il peut avoir recours à une dispense fiscale.

Dans le cadre d’un organisme de placement, le taux d’imposition et l’assiette fiscale diffèrent suivant la nature des bénéfices. Le plus communément, un détenteur de part au sein d’un OPCI est soumis au régime fiscal des dividendes. Considéré comme une société anonyme, les bénéfices tirés des diverses locations, reventes sont soumis au régime d’imposition des revenus mobiliers.

Si les différents systèmes fiscaux restent une obligation de tout investisseur, ils ont été établis pour de ne pas être trop contraignants pour ces derniers. Effectivement, des allègements sont souvent possibles. Avec la maîtrise des différentes procédures, il peut même en tirer profit si l’on ne parle que de la durée entre l’acquisition et la revente. Pour garantir une rentabilité des investissements, l’investisseur doit se familiariser avec les dispositions fiscales de la commune de localisation des biens immobiliers. Pour faciliter ses tâches, l’investisseur immobilier peut avoir recours à des notaires qui peuvent facilement s’occuper de toutes ces transactions.

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