Les étapes lors d’un achat immobilier

Les placements immobiliers résident l’un des plus grands héritages que les parents puissent offrir aux générations futures. Avec l’accroissement de la population, l’acquisition de biens immobiliers s’avère parfois difficile. Les offres actuelles dans l’immobilier n’arrivent plus à couvrir les demandes bien que le placement immobilier constitue toujours l’un des investissements les plus rentables tant pour un particulier que pour un professionnel dans le domaine.

De par le coût élevé des transactions financières dans l’achat, les acquisiteurs comme les promoteurs doivent se doter de démarche prudente. Bien que l’acquisition de terrain et de construction présente des similarités, elle se différencie sur quelques étapes tant administratives que financières.

Les démarches dans l’acquisition d’une maison.

La signature du contrat de réservation

La première étape et non la moindre reste la validation de la cible de l’achat. Après avoir choisi la construction sollicitée, l’acquéreur se doit de signer un contrat de réservation. Comme son nom l’indique, la signature du document justifie la volonté de l’acquéreur à acheter la maison et l’acceptation du promoteur à céder le bien. Par ailleurs, une renonciation à l’achat peut être entreprise dans un délai de 11 jours par l’acquéreur sous des conditions fixées par les deux parties.

Le paiement d’un acompte de 5% sur la totalité du coût du bien immobilier accompagne la signature de cet acte. Le dépôt de garantie peut baisser à 2 % si la remise des lieux excède une année à compter de la signature du contrat de réservation. Le contrat de réservation constitue un document essentiel dans la recherche éventuelle de financement. L’utilisation du contrat de réservation dans la recherche de potentiel financement doit se faire dans un délai de 30 jours après la signature.

La recherche de financement

Pour faciliter l’acquisition d’une maison, l’acheteur peut demander un prêt immobilier auprès des institutions financières. De ce fait, le contrat de réservation fera partie intégrante du dossier de demande outre les justificatifs de revenus et de la situation familiale habituels. Néanmoins, l’acheteur est dans l’obligation d’aviser le promoteur de son souhait de contracter des prêts bancaires. Après l’accord de prêt sur le montant clairement signifié dans le contrat de réservation, l’établissement financier procédera au déblocage du fond. Si pour l’achat d’une construction dûment achevée, le déblocage se fait en une seule fois, pour l’acquisition d’une maison en futur état d’achèvement, il se fait en plusieurs étapes.

Le déblocage des fonds se fait suivant le niveau d’avancement des travaux de construction. Dans ce contexte, l’appel de fond est effectué par la société de construction. La mise à disposition des fonds se fera progressivement jusqu’à 95% de la totalité du montant total, un pourcentage jugé relatif à l’achèvement de tous les travaux. Les 5% ne seront payés qu’à la remise des clefs au propriétaire, contracteur du contrat de prêt. Néanmoins, ces 5% peuvent être retenus comme garantie si les propriétaires émettent des réserves lors de la réception des travaux finaux. Le retenu de garantie sera levé après expiration du délai de garantie défini par les trois parties, à savoir le promoteur, le responsable de construction et l’acquéreur.

L’établissement du projet d’acte de vente

Dès l’élaboration du contrat de réservation, un notaire mandaté de commun accord entre le promoteur et l’acquéreur procèdera à l’élaboration du projet d’acte de vente. Ce document reprendra tous les points critiques du contrat de réservation. Le notaire fera envoyer le projet d’acte de vente aux institutions financières si des prêts étaient prévus dans le contrat de réservation.

La remise des clefs

Pendant la remise des clefs, la signature de l’acte de vente entre le promoteur et l’acquéreur se fait en présence d’un notaire. Ainsi la cession du bien est achevée. Néanmoins, l’acte de vente fera l’objet d’un enregistrement auprès des autorités fiscales. Ceci est obligatoire afin de pouvoir changer le titre de propriété. Il s’avère important de signaler que les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.

Après l’acquisition d’une construction ancienne, le propriétaire s’acquittera par la suite des impôts locaux appliqués sur la propriété et des obligations citées dans le cahier des charges dans le cadre d’une maison en copropriété.

Démarche dans l’acquisition d’un terrain.

L’acquisition de lotissement ou de terrain isolé requiert plus d’attention que celle d’une maison. Effectivement, il faudrait que le futur propriétaire définisse à l’avance la destination du terrain ainsi que le plan d’une éventuelle construction.

Consultation des différents documents-cadres

Une demande de certificat d’urbanisme auprès de la Mairie d’implantation du terrain est nécessaire afin de déterminer la potentialité en construction du terrain. De ce fait, le certificat détermine toutes les spécificités techniques de la construction éventuelle que le terrain pourra supporter.

Outre le certificat d’urbanisme, il convient aussi de consulter le plan d’occupation des sols, toujours au niveau de la Mairie. Ce plan reflète la viabilité des aménagements futurs sur le terrain et l’affectation éventuelle des alentours. La consultation de ce plan est primordiale du fait que la future construction devrait s’harmoniser avec les infrastructures publiques prévues ou déjà présentes et les différentes normes d’organisation de l’environnement social, à l’exemple des servitudes de passage.

Dans l’achat d’un lotissement, il convient de se procurer des cahiers de charges qui détaillent les différentes normes de construction et les éventuelles charges qui incombent au futur propriétaire de la parcelle de lotissement.

Levées topographiques

Dans l’acquisition de terrain isolé, des levées topographiques sont parfois nécessaires pour avoir la dimension exacte du terrain parfois floutée sur un plan cadastral. Ces levées donneront suite à un procès-verbal d’acceptation des avoisinants.

Contrat de réservation et recherche de financement

La consultation de ces divers documents constitue un préalable à la signature du contrat de réservation d’un terrain qui sera ultérieurement intégré dans le dossier de demande de prêt.

Il convient cependant de préciser que les institutions financières sont assez réticentes face à un prêt d’acquisition de terrain. En effet, un terrain en soi ne présente pas une garantie probante du fait que les autorités compétentes peuvent changer l’affectation du terrain à tout moment.

Paiement des obligations fiscales

Comme l’acquisition de maison, l’acquisition de terrains est soumise aux droits d’enregistrement dont les frais seront assurés par l’acquéreur.

Après l’acquisition, le propriétaire est soumis aux impôts fonciers sur le terrain.

L’achat de biens immobiliers que ce soit une construction ou un terrain requiert la synergie d’activités de bien de personnes à savoir, le promoteur, l’acquéreur, le notaire, les institutions financières et la société civile, responsable de la construction. Dans l’acquisition de terrain, la collaboration avec les autorités locales est de mise compte-tenu de l’importance des différents plans d’urbanisme affectant l’attribution du terrain.

Si les prêts bancaires sont parfois nécessaires dans l’acquisition de biens immobiliers, il est important de souligner que le prêt immobilier garantissant un taux réduit ne peut être octroyé qu’au-delà de 75 000 euros, ce qui semble opportun pour l’intégration de la construction dans un prêt d’acquisition de terrain. Néanmoins, les prêts sont accessibles à tous, du moment que les contractants disposent de moyens financiers pour assurer les remboursements. Par ailleurs, la réussite de tel projet repose en grande partie sur la capacité financière de l’entreprise de construction car le déblocage des prêts se fait suivant l’état d’avancement des travaux. Les financements sont ainsi considérés comme des remboursements.

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