LOCATIF de A à Z : JE TE MONTRE TOUT ! PART. 1

Mon Locatif de A à Z : Dans cette première partie, je te parle de comment j’ai mené la négociation et ce que j’ai obtenu… On part de :

  • Trop cher et pas intéressant, Finalement on arrive à pas cher et bonne affaire ! 😉 C’est ça l’immobilier !

Je te fais visiter les lieux et on se projette dans les travaux et la future mise en location.
J’ai hâte de commencer ! Pas toi ?

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable c’est Yann ! Aujourd’hui je t’emmène comme promis voir la maison que je viens d’acheter et que je suis en train de retaper. Je vais te montrer les chiffres, je vais t’expliquer cet investissement locatif sans rien te cacher, c’est maintenant, on y va !

Nous y voilà ! On est dans la maison, je vais te faire un petit topo sur l’achat. C’était une maison qui était affiché au tout départ à 71.000€. Il y a 45m², on est sur une ville de taille moyenne de 130.000 habitants à peu près, ville étudiante. C’est un bien qui se loue très bien. Je vais t’expliquer la cible pour le locatif et te donner les éléments chiffrés.

Elle était à 71.000€ quand je l’ai vu sur Le bon coin. C’était par une agence immobilière et ce que j’ai fait c’est que… je n’ai rien fait ! C’est beaucoup trop cher pour le type de bien que je recherche. Actuellement je n’achète pas à plus de 1000€ le m². On était donc à 71.000€ pour 45m² c’était beaucoup trop cher ! Donc je n’ai rien fait. J’ai attendu et j’ai vu passer repasser l’annonce un peu plus tard à 65.000€. J’ai appelé pour me renseigner mais ça ne me correspondait pas. L’agent m’a rappelé un peu plus tard pour me dire que le prix a été baissé à 59.000€. Ça commençait à devenir intéressant pour moi et je savais que je pouvais en tirer quelque chose niveau négociation puisque tu sais que plus les gens sont pressés et plus tu peux négocier. Un bien qui voit baisser son prix très souvent est un bien négociable. J’ai donc négocié. J’ai fait une proposition à 40.000€ et j’ai eu une contre-proposition à 55.000€ que j’ai refusé.

J’ai utilisé ma stratégie de la puissance supérieure : c’est-à-dire que j’ai budgété 20.000€ de travaux, ma rentabilité doit être d’au moins 10%, je compte louer meublé aux alentours de 600€ donc je ne mettrais pas plus de 60.000€ à la fin. Je bloque donc mon offre à 40.000€ et je ne peux pas faire mieux. Si le propriétaire refuse, malheureusement je laisserais partir.

Je refuse donc la première contre-proposition et je réitère mon offre à 40.000€. Il se passe 1h ou 2 et l’agent immobilier me rappelle. Il me dit que ma proposition n’a pas été accepté mais que le propriétaire est prêt à faire une dernière offre à 42.000€. Vu que le propriétaire était un ami à lui, l’agent a décidé de se retirer car il y avait 5.000€ de commissions sur ce bien. Nous avons donc conclu cette vente entre particulier à 42.000€. On est passé de 71.000€ premier prix à 42.000€ ! Tu vois la puissance de la négociation. J’achète moins de 1000€ le m² !

Locatif : Je vais tout de suite t’expliquer ce que je vais en faire. Au rez-de-chaussée on rentre dans la maison par la cuisine. Ce n’est pas très joli le petit sol à l’ancienne et la salle de bain juste à côté, ça ne fait pas rêver ! le petit plus c’est que dans la cuisine nous avons les toilettes, super !

Je résume : toilette sur salle de bain, sur cuisine, sur porte d’entrée, ça ne fait pas rêver, tu comprends pourquoi la négociation a été si facile ! Nous accédons ensuite par les escaliers à l’étage où il y a 2 chambres en enfilade. Pour l’instant on ne fait pas grand-chose de ce bien. Moi ce que je vais faire c’est que je vais casser la cloison qui tient l’escalier et on aura donc un coin bureau assez joli. Au niveau de la cuisine je vais tout supprimer, la chaudière gaz, les chauffages gaz, je vais refaire le sol et abattre la cloison qui va à l’actuel salle de bain. A la place de la salle de bain il y aura le coin cuisine avec un petit bar qui sera la délimitation avec le salon (à la place de l’actuelle cuisine).

En bas on aura donc une entrée sur salon, sur cuisine, avec coin bureau. On change les toilettes, on supprime l’humidité et on aura un coin toilette en bas. On change les fenêtres, on repeint les portes, on refait la cage d’escalier. Actuellement l’escalier grince énormément, on va s’en occuper aussi.

A l’étage on arrive sur 2 chambres en enfilades très lumineuses. La cloison qui donne sur l’escalier va être supprimé, on va avoir un escalier aérien pour apporter de la lumière en haut et en bas. Nous placerons un garde au corps au niveau de l’escalier évidemment pour sécuriser. Cette pièce va devenir la suite parentale. On arrivera donc de l’escalier sur un lit double avec tables de chevet. La cloison entre les 2 chambres n’existera plus. A la place nous allons placer une demi-cloison qui n’ira pas jusqu’au plafond puis dans la chambre voisine nous allons installer une douche à l’italienne au niveau du sol et un meuble vasque qui deviendra le coin salle de bain. On délimitera le sol qui sera d’une couleur différente de celle de la chambre pour différencier cette espace.

Au niveau du plafond, on va casser le faux plafond et on va récupérer la pente naturelle de la toiture qu’on va plaquer et on va placer un velux pour avoir une lumière très importante. Les fenêtres vont être changés par du double vitrage phonique pour donner aux locataires une qualité de vie importante. Le velux sera aussi phonique et anti-chaud anti-froid. L’hiver ça garde chaud et l’été ça empêche le chaud de rentrer. Ça va être un velux de bonne qualité.

Derrière le lit, on va faire un beau parement en brique vieilli, style loft et le sol sera un sol vinyle imitation bois. On a aussi de la place dans cette chambre pour faire un coin dressing.

La cible pour cet investissement locatif au niveau du locataire est un cadre d’une grosse entreprise. Il y a pas mal de grosses entreprises dans le coin avec des cadres qui viennent à l’année de l’étranger. On va donc viser typiquement un cadre supérieur qui va vouloir une certaine qualité de vie et qui va avoir un peu d’argent à mettre dans le loyer. L’avantage du meublé c’est qu’on va avoir certes un peu plus de turn-over vu qu’on va faire un joli loft en duplex, mais il va être bien sympa quand il sera terminé.

Déjà on va sécuriser notre investissement locatif en apportant une très grosse valeur ajoutée sur le bien. Le bien une fois terminée je le referais évaluer. Je pense que l’on sera aux alentours de 80-85.000€. On aura un crédit de 65.000€, on aura donc déjà 20.000€ de plus-value attente ! On aura un locataire à qui on loue pour 600€ par mois, on est à plus de 10% de rentabilité ! L’avantage du locatif meublé c’est que l’on a 2 mois de cautions en plus. C’est vrai que l’on se sécurise un peu.

La clientèle que je vise est un peu aisée et c’est typiquement le cadre de 40 ans qui vient souvent de l’étranger. Donc tu imagines bien que c’est un public intéressant. Encore une fois je fais de la qualité, je cherche à offrir un bien locatif de qualité, je mets de l’isolation phonique pour que mon locataire n’entende pas les voisins, pour qu’il n’entend pas les bruits de la rue, les bruits extérieures, l’appartement sera lumineux, agréable à vivre, pourquoi ? Pour diminuer les vacances locatives, pour louer facilement et rapidement, provoquer un coup de cœur chez les gens et surtout à la revente si j’ai besoin de revendre cet appartement ou si j’ai besoin de me sortir de l’argent pour investir sur autre chose, je vais pouvoir vendre cher et je ne ferais pas l’erreur que fait mon vendeur de voir baisser le prix parce que il était pressé et parce que il n’y avait pas grand monde sur ce bien.

Tu comprends pourquoi il n’y a pas grand monde quand on voit l’état des lieux actuels, forcément ça fait peur aux gens. Toi forcément tu es un investisseur comme moi, ça ne te fait pas peur. C’est exactement ce genre de biens que l’on cherche, c’est ce genre de biens qui vont nous permettre de performer et de faire de la plus-value attente.

Je te montrerais tout sur ce bien, je vais mettre derrière le titre de cette vidéo partie 1 et tu auras partie 2, partie3… Je ne sais pas combien on fera de parties, peut-être 4 ou 5, on suivra le chantier, on fera un point sur le budget à savoir si on dépasse le budget ou pas. Vu que je fais du locatif meublé je te ferais un petit point sur l’aménagement, la décoration, on va se faire plaisir dans la déco. Je te ferais un petit point sur la location, au moment où je vais louer je te montrerais qui est mon locataire sans te dévoiler évidemment son identité, je t’expliquerais qui il est et si j’ai réussi à avoir le type de personne que je ciblais, combien il paye, est ce que je vais pouvoir tenir mon loyer projeté…

Après ça tournera en automatique, et l’argent tombera tous les mois. Si un jour je pense le vendre je t’en parlerais aussi.

C’est Yann, on parle d’immobilier, c’est tous les jours, un petit like pour me soutenir c’est sympa pour que les gens sur YouTube voient ce que je fais ! Abonne-toi, n’hésite pas et je te mets aussi le lien de la newsletter dans la barre d’infos.

On parle d’immobilier, c’est tous les jours, au plaisir de te revoir demain, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !