Ville moyenne et petite. Investissement LOCATIF ?

On parle d’investir dans une ville moyenne à petite et de l’importance de l’emplacement, et tout ce que ça implique !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable, c’est Yann ! C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour l’épisode immobilier du jour. Je vais parler de fuir des centres-villes et de pas mal de questions que j’ai reçues.
Il y a des gens qui me disent que dans les grandes villes et dans les centres-villes les biens se vendent facilement parce que c’est recherché, ça se loue cher parce que c’est recherché, ça se loue vite car il y a des étudiants, des magasins, c’est dynamique… Mais c’est dur d’acheter des biens de qualité pour nous investisseur rentable, c’est-à-dire avec des rentabilités supérieures à 10% et des rendements intéressants en centre-ville parce qu’il a beaucoup de concurrence entre les investisseurs, il y a beaucoup de monde sur le coup, il y a des gens qui vont faire de la location, d’autres qui vont faire de l’achat-revente, c’est forcément recherché donc les prix s’envolent.
Pour nous qui faisons du locatif, les prix sont trop souvent trop cher pour avoir une rentabilité intéressante. Il y a donc pas mal de gens qui veulent investir dans des petites villes et qui veulent fuir des centres. Ils veulent investir dans les périphéries ou les ville moyenne. On est tous dans des endroits où il y a une grosse ville et une périphérie autour.
L’une des questions posées est la suivante : Peut-on avoir de bonnes rentabilités ? Peut-on louer facilement ? Oui mais il va falloir faire attention à plusieurs choses car l’investissement peut être risqué sur certains points notamment la liquidité. Qu’est-ce que c’est ? La liquidité est la capacité que tu vas avoir à revendre facilement et rapidement. Un investissement est liquide quand il peut vite changer de mains. En ville si tu as acheté pas cher, que tu as une belle marge de revente devant toi tu sais que tu peux baisser un peu ton prix donc tu peux vendre facilement du jour au lendemain si ton emplacement et l’état de ton bien est bon. Vu que tu es un investisseur rentable, tu as acheté en mauvais état et tu en a refait quelque chose en bon état. En ville tu n’as pas de risque, ça se revendra bien.
En périphérie ton investissement est moins liquide. Il va être plus difficile à vendre. Quand on vise des villes plus petites il faut se demander pourquoi les gens ont choisi d’y habiter ? Est-ce que c’est pour s’éloigner des grandes villes et être un peu plus dans la campagne ? Est-ce qu’il y un bassin d’emploi dans cette ville proche ? Est-ce qu’il y a un aéroport ou une gare TGV ?… Si c’est juste des gens qui ont là leur résidence secondaire parce que c’est très touristique, alors il faudra que tu adaptes ton action. Si tu veux investir là-bas peut-être que tu vas faire du saisonnier, tu vas faire de la location à la semaine ou à la journée mais tu ne vas pas faire du locatif pur et dur à ces endroits.
Il y a aussi les gens qui vont dans des plus petites villes et un ville moyenne car dans les grandes villes les prix sont chères et qu’ils veulent un jardin. Il faut essayer de caler ton profil type de locataire que tu auras. Certes ton investissement va être moins liquide par contre est ce que tu voudras vraiment vendre ? Aux alentours de chez moi tu peux avoir un petit immeuble à moins de 100.000€ ou un gros immeuble à moins de 200.000€. Dans un gros immeuble tu peux avoir 6-8 appartements et ça existe dans toutes les villes de France. Tu prends une grande ville tu t’éloignes de 15-20mn en voiture et tu trouveras ce genre d’investissements dans une ville moyenne.
Il faut trouver un endroit attractif où tu as de l’avenir et où il y a ce genre d’investissement de disponible. Tu vas pouvoir forcément acheter de plus gros lots, un immeuble pas très cher et avoir des rentabilités géniales. Moi ce qui me retiens sur ce genre d’investissements c’est qu’on ne sait pas ce qu’il va se passer dans la vie dans 5 ans, dans 10 ans. Revois tes objectifs à la hausse. Si ton objectif en ville est de 10% de rentabilité, il faut que ta rentabilité augmente dans une petite ville. Il faut que tu compenses ton risque de baisse de liquidité. Tape dans une rentabilité de 14%, 16%. Il faut viser ces minimums et c’est tout à fait possible. Qui dit petite ville dit investissement moins liquide, mois d’échanges, mois de clients et donc dit plus de négociations, plus de biens qui restent sur le marché avec plus de travaux.
En ville j’arrive à négocier jusqu’à -40% donc imagine ce que tu peux avoir dans des plus petites villes, ou dans une ville moyenne. Tu peux faire des offres à -60% et ça peut passer ! J’ai vu des 18%, 20% de rentabilité. A 20% de rentabilité ton bien est payé en 7 ans et demi avec le crédit ! On suivra la même stratégie d’emprunter sur 20 ans sans apport mais te rends-tu compte du cash-flow que tu peux rentrer ?
Je ne te dis pas de te jeter à tout prix sur ce genre d’investissements mais réfléchit à ta stratégie. Je m’y intéresse de plus en plus. J’ai une très grosse exigence en termes de rentabilité, si je ne suis pas à 14-15% de rentabilité c’est dur. Je vais pouvoir défiscaliser parce que j’ai beaucoup de travaux, je sais que peut-être pendant 7 ans je ne vais pas payer d’impôt. Je vais peut-être revoir mon calcul de rentabilité à la baisse mais je ne descendrais jamais en dessous des 12-13%. Il faut compenser ce micro-risque que tu as à ne pas être liquide.
Si tu fais de la qualité et que tu t’adaptes aux demandes des gens, tu vas louer sans problèmes. Tu vas te prendre la tête deux semaine de plus car ce n’est pas dans une grande ville et qu’il y a moins de demandes mais tu vas louer. Quand tu visites 3 biens pourri dans la même journée et que tu as un truc super bien tu loues même s’il est 50€ au-dessus. Si tu suis la stratégie de faire de la qualité tu vas louer.
Mets-toi bien tous ces paramètres en tête et regarde ce que tu peux faire. Il ne faut peut-être pas aller dans ce genre d’investissement car c’est moins liquide mais tu as la possibilité de faire gérer. C’est un peu plus difficile de faire gérer dans les petites villes mais dans les villes de 10.000 habitants il y quelques agences immobilières donc il est possible de faire gérer. La question est de savoir si ce bien tu voudras le vendre un jour.
Les biens que j’ai dans les petites villes je sais que je ne les vendrais pas. Idem dans une ville moyenne. Et même si j’ai vraiment besoin de les vendre, je sais que j’ai beaucoup de rentabilité, que j’ai acheté à un très bon prix et que mes biens sont en bon état je pourrais donc les vendre facilement.
Il faut aussi savoir que plus tu as de cash-flow et plus tu payes d’impôts. Pour payer moins d’impôts tu fais des travaux pour entretenir ton patrimoine. Ça te permet de bien louer et que tes locataires soient contents.
Je sais que les investissements ont tous ces avantages donc même dans les petites villes je sais que je vais réussir à vendre. Ça prendra peut-être plus de temps, c’est pour ça qu’il ne faut pas être pris à la gorge et c’est peut-être pour ça qu’il ne faut pas commencer par ce genre d’investissement. Quand je vais présenter mon bien dans une ville de taille moyenne qui rapporte tant, à la vente, à un investisseur comme moi ou à quelqu’un qui veut se diversifier, je vais réussir à vendre.
Finalement il faut faire en sorte d’avoir le plus de sûreté possible pour compenser ce problème de liquidité de l’investissement mais ce n’est pas un mauvais placement de partir des grandes villes. On entend souvent dans l’immobilier que l’emplacement est important.  Oui c’est vrai mais cela ne veut pas dire mettez-vous dans des endroits où tout le monde veut aller ! Prends en compte toutes les variables de ton emplacement, ce serait simpliste de dire va en centre-ville et ne réfléchit pas. Non ! Emplacement veut dire plus de choses que ça.
Pense à adapter ta cible, à négocier. Vas-y intelligemment et en connaissance de cause. J’espère t’avoir donné quelques clés supplémentaires pour t’aider. Tu en trouveras d’autre dans le livre que je suis en train d’écrire et que je vais envoyer gratuitement aux gens de ma newsletter. Le lien pour t’inscrire est dans la barre d’information. Tu recevrais mon bouquin avec tous les conseils. Ça va t’aider je l’espère à faire les bons choix. (dans une ville moyenne)
Comme d’habitude on se revoit demain pour une nouvelle vidéo, c’est Yann, on parle d’immobilier et c’est tous les jours, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !