Location d'un même bien immobilier par plusieurs locataires, la colocation dispose d'un cadre juridique particulier. Une rentabilité majorée de 30% et un flux de locataires ininterrompu, tels sont les principaux avantages que présente la colocation, qui attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers. En effet, ce type de location permet au bailleur de louer au-dessus des prix du marché, et limite grandement les risques de carence locative, du fait qu'il séduit beaucoup les étudiants. Seules quelques considérations juridiques sont à connaître pour pouvoir se lancer...
Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour mettre votre bien immobilier en colocation.
La colocation : définition
La colocation n'a pas eu de définition légale jusqu'à très récemment. Elle ne concernait d'ailleurs que les personnes non mariées ou non pacsées. Depuis l'application de la loi ALUR du 14 mars 2014, la colocation est définie comme : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. » Elle s'étend aujourd'hui à la fois aux couples en concubinage et aux personnes mariées ou pacsées. Comme dans le cadre d'une location classique, le bailleur est en droit de demander un ou plusieurs garants pour chacun des colocataires.
Le contrat de colocation
Au niveau juridique, le contrat de colocation peut tout aussi bien porter sur un logement vide que sur un logement meublé : Dans le cadre d'une colocation dans un logement vide, le contrat est encadré par les articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989, et le bail est d'une durée de 3 ans. Dans le cadre d'une colocation dans un logement meublé, le contrat de colocation est encadré par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, et le bail est d'une durée de 1 an (ou de 9 mois si les colocataires sont étudiants).
Colocation : deux types de baux possibles
Pour mettre son bien immobilier en colocation, le propriétaire peut proposer à ses locataires un bail unique ou bien un bail séparé.
Le bail unique
Il s'agit du type de contrat le plus courant dans le cadre d'une colocation. Les colocataires signent ensemble le même bail, et fournissent chacun leurs pièces justificatives respectives. Ainsi, le bail unique est au nom de tous les colocataires et chacun reçoit une seule copie du contrat de location. En outre, les colocataires sont solidaires : si l'un d'entre eux quitte la colocation, les autres devront assurer le paiement du loyer et des charges dans leur totalité, et ce jusqu'à l'arrivée d'un nouveau locataire. Les mensualités locatives ne sont donc pas réparties en fonction du nombre de locataires.
Le bail séparé
Le bailleur peut choisir de faire signer à chaque colocataire un contrat individuel. Ils sont alors juridiquement indépendants les uns des autres, et leurs baux peuvent avoir des durées différentes. Le bail séparé implique une division juridique du logement : chaque locataire se voit attribuer une chambre individuelle dont il a la seule jouissance, tandis que certaines parties du logement sont communes. Le loyer ainsi que les charges sont payés individuellement, et il n'y a pas de clause de solidarité entre les colocataires. Ceci permet une plus grande souplesse dans la rotation des locataires, notamment si le bailleur loue à des étudiants.
La caution
Comme dans le cadre d'une location classique, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie de la part de ses locataires. Le montant de ce dernier ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges, et il doit être restitué au locataire sortant deux mois maximum après son départ. Si l'un des colocataires quitte le logement, il ne peut exiger la restitution de cette caution que s'il a signé un bail séparé. Dans le cas d'un bail unique, la caution est donc perdue.
Le départ d'un colocataire
Dans le cadre d'une colocation, les modalités de départ ainsi que la durée de préavis sont les mêmes que pour une location classique. Le départ de l'un des locataires n'entraîne ni la fin du bail ni le départ forcé des habitants restants. Ces derniers continuent donc de payer leurs mensualités, en compensant ou non le départ de leur colocataire, suivant le type de contrat signé. Toutefois, si les colocataires sont en couple, ils souhaitent généralement quitter le logement ensemble.
Mettre son bien en colocation n'est donc pas si différent d'une location classique. Avec une bonne connaissance de la législation récente, le bailleur peut choisir entre deux types de contrats, présentant chacun leurs avantages propres.
