APPORT : Oui ou non ? LOCATIF RENTABLE !

On me pose souvent des questions sur l’apport pour un investissement locatif rentable… Voici ma réponse pour gagner de l’argent maintenant, et pas dans 20 ans !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann ! C’est un plaisir de te retrouver pour l’épisode immobilier du jour. Aujourd’hui j’ai encore reçu pas mal de question, je tiens à vous remercier pour votre soutien, j’ai beaucoup de commentaires positifs, merci. Ça me motive à continuer, j’espère que je vais encore t’apprendre des choses et te faire avancer vers le bon investissement dans l’immobilier qui te rapporte maintenant et non pas dans 20 ans. J’ai eu notamment des questions sur l’apport.
Est-ce qu’il faut mettre un apport ? Tu te dis si je mets un apport conséquent ça diminuerait mes mensualités de crédit, pourquoi est-ce que ne ferais pas ça ? Dans la stratégie des investisseurs rentable, le but c’est de gagner de l’argent tout de suite, tout le long de l’investissement, à la revente, et si on le conserve, gagner aussi de l’argent dans 20 ans. Le principe est de ne commencer et de ne jamais s’arrêter.
En effet, si j’ai un gros apport, je vais réduire mes mensualités de crédit donc je vais avoir un cash-flow plus important. C’est vrai mais tu ne vas pas être rentable tout de suite car au bout de combien d’années l’apport que tu vas mettre va être remboursé ? Je prends un exemple simple : Tu achètes un appartement à 100.000€, tu mets 10.000€ d’apport donc 10%. Tu vas louer ça 1.000€. Tu ne dois pas te dire que tous les mois tu gagnes 1.000€ de loyer et que donc dans 10 mois tu auras remboursé ! Tu vas avoir un crédit de 90.000€ + les frais de notaires qui vont être aux alentours de 8.000€ tu vas avoir un crédit aux alentours de 98.000€. Tu dois donc rembourser 500€ par mois de crédit. Ce qui veut dire que tu as un crédit de 500€, tu empoches un cash-flow de 500€ mais combien il te faut de mois pour rembourser tes 10.000€ ? Réponse : plus de 2 ans.
Certes, tu as un crédit qui va durer soit moins longtemps soit la mensualité qui sera plus basse mais finalement l’argent tu l’auras sorti de ta poche et tu ne seras pas rentable tout de suite. Ce n’est pas ce que l’on cherche à faire. Dans ma stratégie et dans ce que j’explique dans le livre c’est que le but pour un investisseur rentable tout de suite c’est de ne pas faire d’apport et d’avoir une durée de crédit optimal. La meilleure balance entre la durée de crédit et le coût du crédit est de 20ans. Nous allons emprunter sur 20 ans sans aucun apport de crédit. Pourquoi ?
La méthode s’adresse aussi aux gens qui n’ont pas d’apport donc il faut que les gens qui n’ont pas d’apport puissent emprunter et utiliser cette technique. Même si tu as beaucoup d’argent de côté, le but est de s’enrichir sans dépenser de l’argent, c’est ça qui est génial avec l’immobilier !
C’est le seul investissement possible qui soit ouvert à tout le monde et qui te permet de gagner de l’argent. Tu vas pouvoir garder ton épargne de sécurité, tu vas t’éviter le mal de tête à te dire si jamais la chaudière se casse, si jamais j’ai une fuite… tu auras une épargne de sécurité. En plus de ton cash-flow tous les mois tu auras cet argent de côté. Si dans les premiers mois tu vois que ta location ne se passe pas bien, tu seras sauvé grâce à l’épargne que tu auras conservé et la banque y sera d’ailleurs sensible quand tu défendras ta demande de prêt. Tu pourras expliquer à ton conseiller que tu veux garder ton épargne. Si ton dossier est bien ficelé tu rembourses et tu as du cash-flow donc il n’y a pas besoin d’y mettre un apport.
Dis-toi aussi que si tu ne mets pas d’apport ça va t’obliger à chercher mieux et à monter de meilleurs projets. C’est facile de monter un projet et de se dire qu’au niveau du cash-flow et des travaux ça ne passe pas, je mets 5.000€ d’apport et il n’y a plus de problème. Non ! Si tu ne mets pas d’apport tu vas te forcer à ficeler tes dossiers et tes projets au mieux. Tu vas mieux budgéter et au moment où ça dépasse tu vas chercher moins cher ailleurs. Tu vas t’auto-discipliner. Il faut te dire que tu as le filet de sécurité s’il t’arrive un problème mais il ne faut pas injecter tes 5.000€ dans le projet si tu as mal calculé. Ça va te forcer à tout calculer, ce n’est plus compliqué qu’autre chose, c’est une méthode à suivre. Il faut anticiper même s’i y a part une part d’inconnu. D’ailleurs cette part d’inconnu ion l’anticipe aussi. On se laisse des budgets de sécurité sur plusieurs postes.
Le dernier point qui fait que ce sera intéressant de garder ton apport c’est que tu vas pouvoir faire travailler cette argent une deuxième fois. Tu vas faire travailler cet argent que tu n’auras pas mis sur le projet peut être sur une assurance vie, peut être que tu vas l’investir en bourse… Peu importe pour quoi il sera utilisé, et même s’il reste sur un compte rémunéré à 1% il va travailler. Tu peux aussi l’utiliser en garantie auprès de la banque. Lorsque tu auras 4-5 projets la banque peut dire ça commencer à être beaucoup ! Là tu peux lui dire que tu as cet épargne sur un compte, et tu proposes un nantissement. J’en ai parlé il y a quelques vidéos !
En plus ce qui est magnifique avec cette méthode, c’est que quand ton projet est bien ficelé, que tu n’as pas d’apport, que la banque te finance, que tu fais tes travaux et que tu mets en location, tu te rends compte que c’est la banque vient de te payer pour investir ! Dans quel monde est-ce que ça existe ailleurs que dans l’immobilier ? C’est ça qui va te permettre de grossir avec l’immobilier assez rapidement et si tu es sérieux et déterminé, ce sera encore plus rapide que ce que tu crois.
Tu auras gardé ton apport, si tu as d’autres dépenses ou d’autres activités tu pourras utiliser ton argent à ce moment-là. Au début essaye de monter des projets propres sans apport. Tu verras que c’est possible, tu vas montrer à ton banquier que tu sais faire.
Le jour où tu auras beaucoup d’immobilier tu verras que ça bloquera. Le banquier va te dire ça fait beaucoup sur une seule tête, vous avez beaucoup de patrimoine, il faudra peut-être à ce moment faire des nantissements. Pour l’instant on est sur la base de la pyramide, il faut que les pierres à la base de ta pyramide soit solide, c’est ça qui va tenir tout le reste. Quoi de mieux qu’un investissement qui s’auto finance et qui te rapporte tous les mois ?
Tu mets de côté tous les mois, tu touches des loyers qui rembourse ton prêt qui te laisse de l’argent une fois que tu as payé tes impôts et le reste. Ça va te permettre de réinvestir et de faire d’autres apparts sans sortir un seul centime.
Je vous le répète, ne mettez pas d’apport si vous avez une situation classique d’emprunteur avec un salaire, des revenus, de l’épargne. J’en ai parlé de comment rendre sexy son compte en banque, de ce qui est important pour emprunter. Il y aura toujours des cas particuliers mais si tu as un profil classique il faut suivre cette méthode. Même si tu es intermittent du spectacle il ne sera pas impossible d’emprunter il sera juste plus dure. Il faudra user de stratégies que l’on verra mais j’essaye de rester général dans les vidéos du jour, on ira plus loin dans les formations.
Je me suis rendu compte que je ne pouvais pas sur un seul bouquin englober tous les sujets de l’immobilier. Je vais rester sur ma stratégie et essayer de t’expliquer comment partir de rien, ti pourras l’adapter à ton profil personnel. Tu pourras appliquer cette stratégie qui consiste à être rentable maintenant et non pas dans 20 ans !
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Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !