Salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. C’est un plaisir de retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour. Aujourd’hui, je vais répondre à la question d’un abonné Robin. Alors Robin euh... je vais répondre à ta question euh... qui en fait beih parle de... demandait un prêt pour quelqu’un d’autres. Alors juste avant ça eh bien tu peux euh... cliquer pour t’abonner à cette chaîne, rejoindre des milliers d’investisseurs rentables déjà abonnés et puis euh... dans la description de la vidéo, tu trouveras aussi au-dessus ou en-dessous euh un lien pour télécharger mon livre gratuitement pendant qu’il est encore temps. Je te lis la question de Robin.
C’est parti. Alors, bonjour Yann. Salut Robin. Si tu as le temps de répondre, ça se rait génial. Eh beih tu vois, j’ai rarement le temps mais là, j’ai sélectionné ta question parce qu’elle est intéressante. Voilà avec ma copine, on va investir dans notre résidence principale. On va y rester un ou deux ans, faire des travaux et revendre. Jusque là OK. Peut-être avant de revendre, on va faire un temps du locatif. OK. On n’est pas sûr du tout que les banques nous suivent même si on a un apport. Actuellement euh... sans CDI, c’est compliqué. Donc ils sont en CDD. J’ai un CDD saisonnier et ma copine euh... a aussi un CDD renouvelable d’un an. Donc l’idée c’est de demander... alors stratégie de Robin : demander à un de nos parents de demander le prêt à la banque pour ex eh... et que ce soit nous qui le remboursions le crédit donc en gros, ils demandent à ses parents, les parents prennent le crédit euh... à leur nom et eux remboursent les parents et ils s’arrangent comme ça.
Euh est-ce que c’est jouable ? Qu’est-ce t’en penses ? Quel montage financier réaliser ? Merci beaucoup. Robin.
Les conseils
Alors Robin, Robin, Robin, j’ai euh... une mauvaise nouvelle pour toi, ce n’est pas possible. Pas du tout possible de faire ça. Euh un crédit doit être affecté c’est-à-dire que il doit avoir un objet euh... qui fait qu’on te prête c’est-à-dire que euh... je vais emprunter pour un appartement ; l’affectation du crédit, c’est l’appartement. Tu vas emprunter pour cette maison, l’affectation de la maison... euh du crédit, c’est la maison. Mais là où il y a un petit problème, c’est que si tu ne dis pas à la banque que euh tes parents vont à la banque, ils ne disent pas que cette maison euh... eh bien est pour toi euh... ils vont être propriétaires également parce que qui aura signé le compromis Robin ? Si c’est toi qui as signé le compromis et que tes parents vont à la banque, ils doivent fournir le compromis pour demander le prêt donc la banque va voir que ce n’est pas pour tes parents, c’est pour toi donc le prêt n’est pas affecté à tes parents, il est affecté à toi pour l’achat de cette maison donc ça ne fonctionne pas. Et si euh... tes parents prennent le compromis à leurs noms et vont à la banque pour affecter euh ce prêt à cette maison à leurs noms eh bien ce sera eux les propriétaires et pas toi donc ça ne marche pas. Par contre euh... ça peut marcher mais il va falloir utiliser d’autres techniques mais c’est possible de...de te faire aider pour acheter par tes parents. Alors je vais te donner deux possibilités qui, cette fois-ci, peuvent fonctionner. La première c’est de faire un co-emprunt c’est-à-dire tout simplement d’acheter à plusieurs. Donc euh toi et ta femme, et ta copine – je ne sais pas si vous êtes mariés – plus tes parents c’est-à-dire que vous allez devenir indivisaires, vous allez acheter ensemble. Euh l’avantage, c’est que... eh bien là, tes parents vont pouvoir aller à la banque avec toi en disant voilà : on achète tous ensemble euh... et on sera indivisaire et puis on s’arrange entre nous euh... faites-nous un crédit. Donc là, au niveau du compromis, c’est OK. Au niveau de la banque, c’est OK donc c’est possible. Bien sûr, il faudra faire une négociation sur les modalités mais c’est possible. Tu peux aussi faire la même chose dans un montage un peu plus... qui va un peu plus verrouiller les choses et qui sera peut-être un peu plus intéressante c’est-à-dire en SCI, en SCI familial c’est-à-dire que tu viens à la banque bon beih voilà, on va faire une SCI mais pas en moi, à ma copine et euh... on va acheter le bien, on va l’affecter... on va affecter le prêt à ce bien et au nom de cette SCI eh bien on achète ensemble et on se débrouille.
Encore une fois, c’est la SCI qui rembourse le prêt, on se débrouille pour financer cette maison. Donc ça, c’est tout à fait possible. Tu vois que ce n’est pas exactement la même démarche que ce soit tes parents et après tu les rembourses. Non ! C’est officiel. Il y a un notaire, il y a une banque donc officiellement vous allez acheter ensemble. Alors le problème de cette technique, je vais t’en donner une meilleure juste après, le problème de celle-là c’est que eh bien tu n’es pas le seul propriétaire. Tu es propriétaire avec tes parents. Eh oui, que ça soit dans une SCI ou en indivision, tu es propriétaire euh... aux côtés de tes parents. Alors même si tu as des bonnes relations, même s’ils t’aident beaucoup et même si tout se passe bien dans la famille, c’est toujours difficile d’être indivisaire ou d’être propriétaire euh... à plusieurs parce que eh beih on ne sait pas ce qui peut se passer dans l’avenir, on ne sait pas ce qui peut se passer au niveau de la succession, on ne sait pas ce qui peut se passer au niveau des relations, on ne sait pas si toi un jour tu ne vas pas euh... malheureusement euh quitter ta copine, ta femme euh... elle va s’en aller ou toi, tu vas partir et résultat tu vois, ça... ça peut rapidement faire un gros gros bordel donc... pour parler franchement.
Donc ce n’est pas du tout la technique que je te recommande. La deuxième technique que je te recommande, c’est d’utiliser la caution. Eh oui, c’est tout à fait possible. Comme quand tes parents se portent caution pour toi euh... pour louer un appartement, ils peuvent tout à fait se porter caution sur ton compte. Alors bien sûr, au niveau de la banque et suivant les banques, les modalités ne seront pas les mêmes euh... il faut souvent un peu de patrimoine ou un peu d’immobilier. Je ne sais pas le niveau d’épargne de tes parents, le niveau du patrimoine. Est-ce qu’ils sont déjà eux-mêmes propriétaires de leur résidence principale ou pas ? Ils ont sûrement remboursé déjà une partie de leur résidence principale donc tu vois, ça peut venir jouer en compensation, en contre-garantie donc euh... eh bien, il faudra aller à la banque avec tes parents et en disant que euh... eh bien ils se portent cation pour toi. C’est une caution solidaire qui peut être eh sur leur bien personnel ou ils peuvent même utiliser s’ils ont beaucoup d’épargnes et d’ailleurs s’ils ont beaucoup d’épargnes, ça peut être intéressant d’utiliser ça plutôt que éventuellement mettre leur maison à eux en contre-garantie parce que euh s’il se passe quelque chose encore une fois ce n’est pas hyper sécurisé. Par contre, ils peuvent faire un nantissement. Donc le nantissement, c’est quoi ? C’est euh... qu’on bloque des fonds eh... au profit de la banque si jamais quelque chose se passe mal.
En gros, je te dis de bêtises hein mais je ne sais pas mais si tes parents ont une assurance-vie avec 30, 40, 50, 100 000 € ils peuvent très bien dire à la banque : eh bien voilà, on vous met cette assurance-vie chez vous en nantissement donc elle est... donc on ne la touche pas, elle est... elle reste là sur vos... sur vos livres et s’il y a un problème, vous pouvez vous garantir avec cette somme. Ça, les banques aiment beaucoup hein les nantissements, les banques aiment le cash. De toute façon, je te le répète à longueur de vidéo eh bien donc tu pourras ainsi euh... mettre du poids dans la balance. Et l’avantage de cette technique, du cautionnement eh... c’est que tes parents vont pouvoir t’aider, vont pouvoir te donner un coup de pouce et il n’y a pas besoin de faire un montage biz biz spécial... spécifique bizarre, à donner de l’argent sous la table ou à faire une SCI euh ça se fera en toute transparence et surtout tu seras l’unique propriétaire avec ta copine et tes parents n’auront pas de part, ils t’aideront simplement en cas de problème donc beih bien sûr, le but c’est qu’il n’y ait pas de problèmes euh parce que ça peut aussi créer des tensions dans une famille euh... s’il y a des problèmes mais tu vois au moins, tu restes 100 % propriétaire et ça permet à tes parents de t’aider.
Les astuces
Et je voudrais te donner euh... une petite astuce supplémentaire Robin. Tu me dis qu’en CDD c’est dur d’avoir un crédit, je suis tout à fait d’accord avec toi, c’est dur, plus dur d’avoir un crédit euh... après ce n’est pas non plus vraiment impossible. Euh si tu regardes les interviews que j’ai faits euh... si tu regardes un petit peu euh mes vidéos, tu te rendras compte que il y a beaucoup d’investisseurs qui arrivent tout de même à emprunter en CDD. Oui, c’est plus dur. Oui, il faut faire beaucoup de banques. Oui, il faut faire ses preuves. Oui, il faut surtout avoir une gestion de compte optimale c’est-à-dire pas de découvert, de l’épargne tous les mois en quantité. Tu me dis que t’as de l’épargne donc c’est très bien, continue, mets-en tous les mois et euh... peut-être qu’avec ton CDD même peut-être que tout seul, tu peux emprunter. Donc ce que je te conseille avant de faire rentrer tes parents dans l’équation parce que m avec la deuxième solution que je t’ai donnée, il y a un petit risque. Encore une fois, si on se froisse et s’il y a des problèmes, si... on ne sait pas ce qui peut se passer dans la vie. Donc essaie quand même de faire d’abord le tour des banques tout seul par toi-même. Avec ta copine, faites vos comptes propres, rendez vos comptes sexy. N’oubliez pas que la banque va vous demander à tous les deux euh... vos 3 derniers relevés de compte, de tous vos comptes connus donc il faut que vos comptes soient jolis, qu’il y ait de l’épargne, qu’il n’y ait pas de découvert, qu’il n’y ait pas de dépenses inconsidérées. A plus forte raison si vous êtes en CDD, il faut vraiment vraiment... vraiment que ça soit carré et ça pourra peut-être passer.
Euh n’hésite pas non plus à passer par un courtier et un bon... c’est-à-dire que si le premier que tu vois, c’est comme un banquier hein c’est pareil, si le premier que tu vois, ça ne colle pas, il ne comprend pas le projet, il te dit que ça ne passera pas, va voir un autre et un, un autre et un autre. En CDD en effet, tu risques de faire beaucoup plus de démarches. C’est malheureux mais c’est comme ça. On est en France. Le système, pour l’instant, est tel qu’il est et on doit jouer avec les cartes qu’on nous donne. Et je te donne encore un dernier conseil bonus Robin et à toi qui me regardes euh... tu me dis que : avec ta résidence principale euh... après tu vas sûrement faire du locatif avant de revendre ou tu vas revendre euh... après t’auras fait des travaux et au bout de quelques années, tu av revendre alors attention Robin, si tu revends pour être exonérer de plus-value sur ton achat puisque tu me dis : tu vas faire des travaux donc j’imagine que la valeur de la maison va augmenter donc attention, il y aura une plus-value. Donc si tu revends en étant propriétaire de ta résidence principale, il n’y aura aucun impôt sur la plus-value. Ça veut dire que à la date de la vente, tu dois être résident principal dans ce bien là.
Donc si tu l’as mis en location, ça ne marche pas. Il faut... si tu veux utiliser la stratégie de : tiens, je vais faire les travaux, elle vaut 50 € et je vais revendre 150 € – je te dis des chiffres au hasard – si t’as cette stratégie-là en tête qui fonctionne très bien pour ce qui est du cash assez rapidement, ne mets pas en location. Si tu mets en location... à partir du moment où tu mets en location, garde cette location plusieurs années au moins le temps de purger tous tes déficits suite à tes travaux d’amélioration et suite euh... eh bien à tout ce que tu auras fait dans le logement donc qui vont venir diminuer ton impôt et une fois que tu auras fini de purger ces déficits-là en effet, tu pourras décider ce que tu fais, est-ce que je revends ou est-ce que je ne revends pas. Il y aura des impôts mais au moins tu auras euh... fiscalement utilisé le levier de euh... beih de... de défiscaliser pendant quelques années avant de revendre. Parce que si tu loues quelques mois, quelques... quelques... ouais quelques mois, quelques semaines avant de revendre, tu vas te faire déglinguer par les impôts et ça serait dommage euh quand... si tu fais une plus-value de 20, 30, 40, 50, 60 € euh... beih c’est mieux de les avoir dans sa poche hein surtout pour investir plu tard. Voilà Robin, j’espère que j’ai répondu à ta question au mieux et euh... bien écoute très cher investisseur rentable qui me regarde, je te remercie. J’espère que ta vidéo... cette vidéo, ta vidéo, c’est ta vidéo ... j’espère qu’elle t’a appris quelque chose. Euh si c’est le cas, si tu l’as apprécié, mets-moi un gros pouce euh... abonne-toi à cette chaîne. Télécharge le livre et puis... eh bien écoute t’es sur la chaîne des investisseurs rentables.
On se revoit très vite. C’est Yann. On parle d’immobilier et « A plus ».
