MULTIPLIER les petites surfaces ou acheter GROS

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Transcription (Littérale)

Yann DARWIN : Et salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour.

Aujourd’hui encore une fois, j’ai pris euh… mon Ipad pour les questions sur facebook et j’ai reçu une question de fast life, on ne sait pas son vrai nom, la vie rapide, un mec qui va vite et un mec qui me demande euh une question, tu vas voir, sur la stratégie globale plutôt grande surface plutôt petite surface, comment faire, etc.

Donc je vais le répondre tout de suite euh devant toi pour que tu puisses en profiter euh… eh beih on est parti. Allez, c’est parti.

« Euh, salut Yann. Comment ça va ? Etc. J’ai téléchargé le livre euh livre et je suis en train de le lire ». Bon beih nickel. D’ailleurs toi aussi, si t’as pas encore le livre hein, autour de cette vidéo, tu trouveras un lien pour le télécharger gratuitement et le recevoir dans ta boite mail euh… Alors, « j’ai 26 ans et je gagne en moyenne 2 500 € net par mois ». OK.

« Je n’ai pas de crédit sur le dos ». Nickel. Euh… « ma voiture est très ancienne ». Bon à priori, elle ne coûte pas chère euh… « je vis chez mes parents et j’épargne 75 % de mon salaire voire plus ».

Alors là bien joué euh… c’est un très très gros pourcentage d’épargne donc c’est très très bien, ça va vraiment t’aider pour la suite.

 

L’épargne

Euh toi qui nous regardes, attention n’oublie pas, toujours l’épargne, c’est la base de l’investissement. Pour investir, il faut avoir quelque à investir même si on va le voir euh… après cette vidéo et d’autres, la banque grâce à l’effet du levier va t’aider mai pour avoir le droit d’investir, il faut un minimum d’argent. Alors pas forcément beaucoup mais au moins mettre en place cette routine d’épargne. Peu importe combien il y a mais au moins, il faut que ça soit en place. Il faut avoir la volonté euh d’avoir de l’argent à investir. Donc ça c’est parfait.

« Il est vrai que c’est très complet comme… » Ah il me parle du livre bon, je te saute euh… alors « je ne sais pas par où commencer. J’ai une ébauche de stratégie. Je compte épargner par an à peu près 20 000 € et investir dans des chambres de bonnes et des petits studios valant maximum 75 000 € en région parisienne. Penses-tu que c’est une bonne stratégie ? » Etc. euh voilà. Je te passe la fin du message. « Salut, merci ».

Alors euh… déjà ce que je peux te dire donc sur l’épargne, on l’a vu, c’est très bien. Continue, ne lâche rien et met de l’argent de côté automatiquement tous les mois.

Ensuite deuxième chose, tu me parles de euh… la stratégie chambre de bonnes, studio. OK donc petites surfaces hein surtout si t’es en région parisienne beih c’est dur hein en étant débutant d’avoir autre chose que des petites surfaces.

Par contre, tu te fixes euh un objectif de prix. Là, tu nous parles de 75 000 €, pourquoi ?

Enfin si j’étais toi, je ne me fixerai pas à un objectif de prix. Je me fixerai un objectif tout court, une stratégie c’est-à-dire OK, je vise les petites surfaces dans tels et tels et tels et tels secteurs mais ne te bloque pas sur un prix parce que ça va te euh… il y a des choses qui vont passer là, ce qui vont passer à travers.

Tu me dis en plus que tu gagnes un salaire qui commence à être correcte. Tu épargnes beaucoup. Tu as très peu de dépenses donc qui sait, peut-être que tu sous-estimes ta capacité à emprunter. Peut-être que tu sous-estimes ta capacité à présenter des bonnes choses à ton banquier alors je ne te dis pas que demain son va te prêter un million d’euros hein mais souvent tu sais, il y a ces croyances limitantes de l’investisseur débutant qui se dit : voilà, moi je vais viser euh tout petit au début. Alors c’est très bien de viser petit, c’est très bien de se faire la main et de tomber dans certains pièges. Il vaut mieux tomber dans certains pièges en ayant investi petit qu’en ayant investi gros. Ça, c’est clair. Mais le pendant en face, il ne faut pas non plus se mettre des croyances limitantes à dire : voilà, je ne peux rien faire euh parce que je suis débutant, parce que je n’ai pas un million de côté, etc.

En tout cas euh la chose que je vois de très très très positive dans cette stratégie vraiment qui est la base euh la base de la pyramide et la base de… de passer à l’action, c’est que tu veux tout simplement commencer. Tu as tout simplement déjà une stratégie alors OK, c’est une ébauche et euh il y a plein d’investisseurs qui ont plusieurs ébauches de stratégie qui ne savent pas trop où aller. Je sais sûrement toi qui regardes, t’es sûrement perdu entre toutes les possibilités eh bien tous les voies, toutes… toutes les voies, tous les chemins différents qu’on peut suivre dans l’immobilier et en effet beih t’as bien raison parce que il y a énormément de possibilités mais tu vas dans le bon sens c’est-à-dire que tu commences à essayer de définir une stratégie.

Déjà ton cerveau s’est mis en mode OK, il faut définir une stratégie. Il ne faut pas jeter partout, etc. donc ça, c’est très bien et surtout tu as défini que tu voulais commencer parce que il y a énormément encore une fois de débutants qui se disent : je vais y aller ; je vais y aller ; je vais y aller et qui n’y vont jamais donc lance-toi le premier petit pas euh… j’ai fait pas mal de vidéos sur ce sujet, sur encore une fois les croyances limitantes et euh… le premier petit pas, ce pas qui fait que ça y est enfin tu vas commencer donc là beih OK.

Si ta stratégie, on est sur des petites surfaces, ce qui est une bonne stratégie sur Paris surtout pour un débutant parce que beih les prix a mètres carré sont très hauts et euh ça va être difficile en effet d’avoir autres choses.

Moi, je connais euh plusieurs investisseurs qui euh… sur Paris et en région parisienne alors plutôt en grande couronne arrivent à trouver du cash flow sans aucun problème et à multiplier les achats de studio. Alors si tu vas dans cette optique-là c’est-à-dire euh que tu vas multiplier les achats de petites surfaces, fais attention, point d’attention numéro 1, là tu vas viser des appartements euh seuls, isolés hein enfin isolés pour toi acheteur c’est-à-dire que tu vas acheter en copropriété dans des ensembles plus ou moins grands.

Attention premier point d’attention vraiment les charges de copropriété euh… si tu ne les anticipes pas, tu risques vraiment de te faire rattraper par de charges auxquelles tu n’aurais pas pensées et qui vont manger ta rentabilité parce que beih tu vas projeter une rentabilité éventuellement bon beih qui serait de X hein, je ne sais pas, peut-être de cash flow de… de 100 € par moi pour un studio. Ça commence à faire un joli cash flow pour un studio euh… et tu vas… si tu ne fais pas gaffe aux charges boum. Quand la régule va tomber ou alors tu n’auras pas euh prévu des travaux, etc. ça va te faire mal donc attention aux charges de copro, demande bien toujours systématiquement les charges, les comptes de charge euh… les provisions, comment ça marche ?

Pose beaucoup de questions à l’agent immobilier et tant qu’il est évasif, tant qu’il te dit : ouais, ça doit être à peu près ça, etc. tu ne lâches pas le morceau, demande euh les derniers PV d’AG pour te rendre compte aussi beih de l’ambiance de la copro, de comment ça se passe, de ce qui a été voté, ce qui a été discuté mais refusé, ce qui a été discuté et accepté, etc. Est-ce que les gens sont plutôt d’accord entre eux ou est-ce que les gens sont plutôt en désaccord entre eux ? Ça, ça te donnera aussi… ça, tu vas le voir sur les PV hein le nombre de voix, le nombre de présents, le nombre d’absents. Ça va te donner des indices aussi sur l’état de la copropriété, l’état général. Est-ce que la copro voilà les gens, c’est plutôt harmonieux, les gens s’entendent bien ou alors est-ce qu’il y a vraiment des votes contraire euh… il y a des résolutions qui, qui s’opposent un petit peu et euh… voilà ça peut aussi te mettre la puce à l’oreille.

Fais bien sûr très attention aux travaux éventuellement votés alors à venir ou déjà voté et aussi à l’échelonnement des appels de fonds parce que je te rappelle, toi qui me regarde tu dois le savoir, j’en ai déjà parlé euh… légalement la personne qui payera les travaux c’est le propriétaire au moment des appels de fonds. C’est-à-dire que si la personne qui te vend a voté les travaux mais toi, tu es propriétaire, il y a encore des appels de fonds parce que souvent pour les gros appels de fonds pour les gros travaux euh on va couper hein on ne va pas t’appeler euh d’un seul coup 10 000 € beih peut-être t’appeler 2 000 € tous les ans pendant 5 ans. Bon, j’extrapole hein mais je simplifie pour que tu… pour que tu comprennes.

Euh… si tu es propriétaire au moment de l’appel de fonds, légalement c’est toi qui dois payer l’appel de fonds sauf… parce que là je vois déjà euh… des gens dans les commentaires qui vont dire : ah mais non, ce n’est pas ça. Sauf disposition contraire indiquée au moment de la vente. Et en effet en général, les notaires euh… font en sorte que… c’est pour ça que t’as déjà dû entendre ça, celui qui vote paie. C’est-à-dire que la personne qui a voté les travaux les paie. Mais il faut que ça soit inscrit au moment du compromis et de l’acte. Si ce n’est pas inscrit, c’est la loi par défaut qui s’applique et la loi par défaut, elle ne dit pas que celui qui vote paie. La loi par défaut, elle dit que celui qui est propriétaire au moment des appels de fonds paie.

Donc attention à ça. La copropriété, c’est vraiment eh beih une chose à savoir et je reviens aussi sur les charge. J’ai oublié de te dire quelque chose sur les charges. Tu vas me dire : j’entends souvent : ouais mais je m’en fous parce que les charges même s’il y en a beaucoup, par exemple voilà, il y a 200 € par mois de charge euh… mais c’est surtout dû à l’eau et au chauffage qui est collectif et je vais le récupérer sur mon locataire.

Alors oui, c’est vrai mais ça va t’occasionner des décalages de trésorerie. Il va falloir que tu avances pour ensuite récupérer et puis ton locataire si jamais il s’en va, il va falloir faire une régule et hop il y a le nouveau locataire qui rentre, il faut faire des calculs compliqués, etc. et en fait, il va y avoir un décalage de trésorerie qui va se créer et ce décalage de trésorerie, qui c’est qui va l’assumer ? Beih ce n’est pas la copro, c’est toi. Beih la copro va en assumer une partie parce que elle est sur exercice glissant mais toi aussi donc finalement, tu vas devoir décaisser des sommes que tu vas récupérer ensuite.

Donc le problème, c’est encore une fois eh beih ça va venir ponctionner dans ta tréso donc tout ça, il faut y faire attention. Même les charges récupérables, ça reste eh beih des trous dans ta tréso qui peuvent tomber éventuellement au mauvais moment s’il y a autres choses qui se passent.

 

Mes conseils

Donc attention à ça. Attention à l’état général de la copro. S’il y a des travaux qui ont été votés et qui va les payer et les charges et tout ce qui est eh bien ambiance parce que les gens sont plutôt d’accord, plutôt pas d’accord ? Et puis toi beih tu vas rapidement te rendre compte de l’état de l’immeuble, l’état des communs eh… l’état euh… de l’ascenseur, est-ce qu’il est aux normes ? Est-ce qu’il n’est pas aux normes ? Attention, s’il ne l’est pas, il va falloir éventuellement le mettre, ça peut coûter très cher. Est-ce que les communs sont propres ou alors il va falloir les refaire parce qu’ils sont dégueulasses et donc tu dis que bon beih ça va forcément coûter au bout d’un moment la toiture, la façade, etc.

Très attention à ça. Je dirai que pour les petites surfaces comme ça euh… il faut que tu essaies de rester quand même sur des charges mensuelles qui soient raisonnables hein sinon ça va te manger ta rentabilité. Alors il n’y a pas de vérité universelle hein mais moi euh… j’ai un point d’attention à 100 € par mois, tu vois, dépasser 100 à 150 € par mois vraiment ça met un gros stop à euh… à aller plus loin sur le bien parce que… beih parce que voilà il va falloir… beh tout ce que je t’ai dit plus tôt : il va falloir voilà regarder, ressortir, re-rentrer, la rentabilité euh hop, ça va être compliqué, c’était une vacance locative, ça amplifie le phénomène, etc. enfin…

Et puis pendant les travaux, on n’y pense pas souvent. Euh pareil, j’ai des investisseurs débutants qui me disent : oui mais ce n’est pas grave, je récupère mais… émanant six mois de travaux. Ouais mais pendant les travaux euh… et tu n’as pas de locataires hein ; les charges, elles, sont toujours là. On ne va pas te dispenser de charges pendant, pendant ta vacance locative ou pendant tes travaux donc il faut aussi penser à ça.

Et euh bon la taxe foncière aussi, je ne reviens pas sur la taxe foncière. T’es habitué à demander la taxe foncière er puis si jamais t’as oublié de la demander, c’est à peu près dans la plupart des villes une règle à peu près générale, ça revient à peu près un mois de loyer alors attention il y a des villes qui sont beaucoup plus chères et il y en a qui sont un peu moins chères. Mais à peu près si on lisse, à peu près sur les communes en France, on est à peu près à un mois de loyer pour la taxe foncière. Si t’as oublié de la demander, si tu veux comme faire tes premières projections, base-toi sur un mois de loyer.

Et je reviens sur l’argent que t’as de côté alors tu ne me dis pas combien t’a de cash, je parle du principe que t’en as pas mal. Si tu mets 70 % de 2500 € tous les mois de côté, c’est très très bien, fais attention à tes apports euh… ne mets pas toutes tes billes dans le même bien. Si tu es forcé de faire un apport eh bien fais-en un mais n’oublie pas que de garder ton année d’esprit tranquille – j’en ai déjà parlé plusieurs fois, l’année d’esprit tranquille hein un an de loyer d’avance et puis beih utilise les faits de levier bancaire au maximum hein. Tu sais très bien que beih si t’as, par exemple, 100 000 € plutôt que de payer un bien cash 100 000 €, si tu injectes 10 000 € sur chaque bien et que la banque te prête le reste beih tu vas pouvoir avoir 10 biens au lieu d’un bien. Donc tu vois l’effet de levier, c’est ça qu’on appelle l’effet de levier bancaire mais ça, je suis persuadé que tu connais déjà le concept.

Mais attention avec tes apports et euh… attention de penser à long terme vraiment et de ne pas que penser voilà, je paie, j’achète, je mets mon locataire dans les lieux et puis advienne que pour un an, pense petits travaux. Pense vacance locative d’un mois, de deux mois, comment je fais, est-ce que je peux passer euh… est-ce que je suis capable d’avoir assez d’argent de côté pour l’encaisser si jamais beih il y a une régule de charge à ce moment-là, si jamais il y a un appel de fonds à ce moment-là, si jamais euh… je veux acheter un autre appartement et là, je dois faire un apport, etc.

Donc vraiment, c’est un peu un jeu d’échec l’immobilier hein. Il y a toutes les voies dont je t’ai parlé et puis il y a eh beih demain qu’est-ce qui va se passer. Ce n’est jamais figé dans le marbre, ce n’est jamais… voilà c’est comme ça et pas autrement. Non, tout évolue un peu comme les échecs car voilà, si tu joues aux échecs ou au poker, c’est un peu le même, le même schéma de penser. Il faut toujours avoir un coup d’avance sur ce qui peut se passer après en se disant voilà je m’assure, etc. Et c’est ça qui est passionnant euh… c’est le monopoly grandeur nature.

Voilà Fast life euh… j’espère que j’ai répondu à ta question et toi qui me regarde si tu apprécies cette vidéo eh bien euh… apporte ton pouce à l’édifice euh, partage-la, commente-la et puis je vais te dire « A très bientôt ».

T’as des liens un petit peu partout, encore une fois, autour de cette vidéo pour l’accès à ton livre, à tes cases vidéos gratuites, etc. je te laisse chercher, abonne-toi. Like, love, follow euh… je t’aime. Allez ! C’est Yann, t’es sur la chaîne des investisseurs rentables et « A plus ».

En terme de stratégie immobilière, vaut-il mieux commencer par multiplier les petites surfaces type studio, ou chercher tout de suite un immeuble ? A quel niveau de prix se positionner ?
On parle copropriété, charges récupérables, appels de fonds, avance de trésorerie et stratégie long terme…
Je réponds aux question d’un abonné et on fait le point sur sa situation.

 

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