IRA et NÉGOCIATION de prêt LOCATIF

IRA et NÉGOCIATION de prêt LOCATIF

Un détail à ne surtout pas négliger lors de la négociation de ton emprunt locatif !
N’oublie pas que tout se négocie auprès de la banque… Aujourd’hui je te donnes une astuce qui pourra te rapporter beaucoup tout au long de ta vie d’investisseur rentable !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour. Aujourd’hui nous allons parler d’un détail à ne surtout pas négliger dans la négociation de son emprunt immobilier locatif.
Avant ça, si tu n’es pas abonné à cette chaîne je te suggère de t’abonner pour ne pas rater des trucs géniaux pour ta future vie d’investisseur immobilier rentable.
Trop souvent j’entends des investisseurs qui pensent que l’investissement immobilier c’est une ligne droite montante : j’achète un appartement, j’achète un appartement, j’achète un immeuble, j’achète un immeuble… En réalité ce n’est pas ça !
La vie d’un investisseur rentable maintenant et pas dans 20 ans c’est : j’achète un appartement, j’achète un appartement, je revends un appartement, j’achète un immeuble, je revends un appartement… ça monte en escalier, ce n’est pas une courbe linéaire.
On va forcément à un moment ou un autre revendre un bien. Si tu es partisan de la technique des investisseurs rentable maintenant et pas dans 20, que tu te formes avec moi et que tu appliques le CAA (comprendre, apprendre, appliquer), il faut que tu comprennes que tu seras forcément amené à revendre des biens. Quand tu visites, pense qu’un jour ou l’autre tu vas devoir revendre.
Tes appartements vont te permettre d’avancer, de dégager du cash-flow. Ils vont permettre à ton patrimoine d’exploser. L’immobilier c’est un super levier pour ça, on va l’utiliser à fond, par contre il va falloir te séparer à un moment ou à un autre de certains biens.
Tu vas me dire quel est le rapport avec ma négociation de prêt ? Je vais te répondre en te parlant des indemnités de remboursement anticipé !
Les indemnités de remboursement anticipé ou IRA c’est l’indemnité que tu vas devoir à la banque, si tu ne l’as pas négocié, en échange du remboursement du crédit. Tu as signé un contrat qui dit que Mr Machin a emprunté telle somme pour X années et va rembourser tant d’euros par mois.
La banque te fournit le crédit, toi tu fournis l’argent ! si tu lis attentivement le contrat tu verras que si tu romps le contrat il est prévu des IRA. Souvent c’est 3% du capital restant dû, ça peut très vite faire mal et s’additionner à ta plus-value. Tu vas payer ta plus-value à l’Etat, tu vas payer tes IRA à la banque, donc ton capital va fondre.
On ne revend pas pour faire plaisir à un ami ou pour faire un tour en Yacht à l’Ile Maurice, mais plutôt pour pouvoir réinvestir et choper du cash. Si la banque nous grignote une partie de notre cash c’est contre-productif !
L’idée est de négocier ces IRA auprès de la banque. Comment faire ? au moment du rendez-vous avec ton conseiller, il va te présenter le taux et les caractéristiques du crédit. Il faut que tu lui demandes comment ça se passe au niveau des IRA ? Il va te dire comment cela se passe dans son agence.
Tout est possible ! La loi dit que l’IRA correspondant à maximum 3% du capital restant dû ou maximum 6 mois d’intérêts cumulés (c’est soit l’un, soit l’autre). Il y a une petite subtilité au niveau des prêts à taux variable car une indemnité supplémentaire peut s’appliquer.
Dans les contrats de prêts il y a systématiquement (sauf exception et sauf banque en ligne) des IRA. Vu que l’on prévoit de revendre, anticipons le phénomène et essayons de les faire sauter.
Quand je n’arrive pas à les faire supprimer complétement je propose le forfait, c’est tout à fait possible ! Tu peux dire qu’au lieu que ce soit un pourcentage tu proposes que ce soit un montant fixe. Par exemple 100€, 500€, 1000€…
Il faut le calculer car plus tu rembourses tard et plus ton montant fixe va être important par rapport au pourcentage que tu aurais payé autrement. Plus tu rembourse tôt et plus ton montant fixe va être bas. Tout se négocie !
Tu peux négocier en disant que vu que tu prends l’assurance groupe chez eux, il serait bien qu’il fasse quelque chose pour l’indemnité de prêt. Il va te trouver toutes les excuses du monde pour ne pas les supprimer dans ce cas-là tu peux proposer de baisser le pourcentage de 3 à 1, ou faire un forfait, ou faire 1%+un forfait !
Tant que ça reste légal tout est négociable ! Ne lâche rien et négocie. Le TEG ne baisse pas donc on essaye de faire baisser l’IRA, l’IRA ne baisse pas donc on fait baisser le TEG, on prend l’assurance groupe, on ne prend pas l’assurance groupe…
Je t’ai d’ailleurs fait des vidéos sur les assurances de prêts, tu peux les regarder !
Essaye de garder en tête que ces IRA vont un jour ou l’autre t’embêter, un jour ou l’autre tu vas devoir les payer, donc fait en sorte de les faire sauter.
Petite subtilité que je te donne en bonus : Depuis 1999 il y a une loi qui est passée et qui dit que pour tous les achats qui datent d’après 1999, il n’y aura pas d’IRA en cas de vente de résidence principale suite à un cas de force majeur, en cas de licenciement et en cas de décès.
Je pense que tu as toutes les cartes en main pour négocier au maximum ! N’oublie pas que la négociation c’est la clé dans l’immobilier pour les investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans ! La négociation marche sur le prix de vente, sur les délais, au niveau de la banque, du notaire… ça marche à tous les niveaux.
Pense à l’escalier la prochaine fois que tu es à la banque et pense à négocier tes IRA.
J’espère t’avoir aidé ! C’est Yann, on parle d’immobilier, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !