Négocier ! Comment GERER les OFFRES ?

Négocier : Aujourd’hui on parle de comment gérer ce moment clef de la vie de tes investissements !
Et quelques tips en plus…

 

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann ! C’est un plaisir de te retrouver. Aujourd’hui nous allons parler d’immobilier comme d’habitude et de négocier. Je voudrais déjà te remercier car je reçois pas mal de mails, pas mal de commentaires, d’encouragements et de félicitations. Ça me motive pour continuer. C’est vrai que le défi que je me suis lancé de faire une vidéo par jour sur l’immobilier c’est quelque chose d’ambitieux donc ça me fait du bien d’avoir du soutien. Le livre avance bien, tu as toujours le lien en barre d’informations pour t’inscrire et l’avoir gratuitement.
Aujourd’hui je te parle de l’offre d’achat. Pourquoi ? Car c’est un moment déterminant dans la vie d’un investisseur. On visite, on se promène, on cherche à acheter et au bout d’un moment quand notre process fait qu’on tombe sur quelque chose de bien on veut faire une offre d’achat.
Ce qui est génial avec l’offre d’achat c’est que pour moi c’est clairement le moment où on va bloquer notre argent, notre plus-value. Le cash arrive avec l’offre d’achat. C’est là que l’on gagne de l’argent, c’est à l’achat et l’offre d’achat est déterminant pour ça. C’est pour ça qu’il faut négocier.
Tu peux gagner beaucoup d’argent d’un seul coup en l’espace du temps de ton offre d’achat parce qu’elle va te bloquer un prix. Si elle est acceptée tout ton projet va découler de cette offre et de ce prix parce que l’offre c’est un mot, l’important c’est le prix. Il faut être conscient de ça et savoir que c’est un moment déterminant et négocier.
C’est comme au poker, quand tu mises et que tu ouvres tu poses une question à l’autre : est-ce que ma main est plus forte que la tienne ? S’il se couche c’est que ta main est plus forte et s’il ne se couche pas tu as la réponse à ta question. L’offre d’achat c’est la même chose ! Je te parle d’une offre négociée comme je t’en parle tout le temps et comme il faut faire. On n’est pas là pour acheter des biens trop chers mais pour faire de l’investissement rentable tout de suite. L’un des éléments de notre investissement rentable tout de suite c’est d’acheter moins cher que le marché pour se débloquer une plue value virtuelle mais qui est déjà existante ce qui veut dire que si on veut revendre, notre plus-value fait que nous allons déjà être rentable à ce moment-là et qu’on aura un taux de crédit inférieur ce qui veut dire que nous serons aussi rentables en termes de cash-flow.
L’offre d’achat c’est une question. Ton vendeur va dire oui, non, ce n’est pas assez, il ne faut pas hésiter à poser la question. Si on fait une offre au prix demandé on n’aura pas la réponse. Ça se trouve une offre à 10.000€ de moins, 20.000€ de moins serait passé ! Il faut bien savoir que les gens sont capables de comprendre des choses et de négocier. Si sur une offre à 200.000€ tu proposes 130.000€ de but en blanc ça va être compliqué. Tu peux faire la même offre en la faisant passer ! Je mets une importance fondamentale à ce que les offres soient faites avec respect. On peut faire une offre basse en expliquant le pourquoi. Tu fais de l’investissement il te faut donc une certaine rentabilité. L’agent immobilier va te permettre de gagner du temps. A un particulier il va falloir expliquer, alors qu’avec un pro ça va être du tac au tac. Tu dis que ta rentabilité doit être de 10%, que tu ne passes et que tu fais donc une offre en-dessous. Les gens sont capables de comprendre que tu es investisseur que tu n’achètes pas une résidence principale.
Dans une négociation tu vas appuyer sur les points qui font mal, tu vas exposer les parties où il y a des travaux à faire, ta rentabilité doit être de tant et tu as tant à faire en travaux et que donc tu ne peux pas aller au-dessus. Si tu as 20.000€ de travaux il faut l’acheter 20.000€ moins cher ! A toi de bluffer et de négocier.
Je vais te donner une petite technique de négociation qui marche bien. Quand quelqu’un n’est pas d’accord avec toi et que tu es dans une impasse mais qu’il n’y a pas une rupture de négociation, il y a une phrase qui marche bien : « Mais alors comment est-ce qu’on peut faire ? ». Ce n’est pas une phrase d’opposition mais c’est une phrase de conciliation. Supposons que j’ai réussi à baisser de 30.000€ mais il me faut encore 10.000€ de moins pour atteindre l’objectif que je me suis fixé, je vais expliquer à la personne que c’est encore 10.000€ trop cher. Cette phrase est magique parce que peut être qu’elle va te proposer de couper la poire en deux, peut-être qu’elle va te proposer autre chose… ça peut être un élément de négociation complétement autre : elle peut dire qu’elle te laisse les clés et que tu peux attaquer les travaux en avance ou qu’elle te laisse certains meubles… Le comment est-ce qu’on peut faire peut te permettre souvent de faire avancer les choses.
Je voulais te parler aussi des opportunités pour faire des offres. La petite maison que je viens d’acheter était quelque chose qui était trop cher mais il y a eu un truc qui m’a fait sentir qu’il y avait une opportunité et qui a fait que je suis quand même allé visiter. Je me suis dit que ça sentait bon quand le prix descend rapidement. Le bien était en ligne sur une annonce. Une semaine après, le prix avait baissé. Il a continué à baisser. Là tu te dis que le gars est pressé. Ça doit te mettre la puce à l’oreille c’est un élément qui fait que tu vas pouvoir négocier.
Le second élément est le fait que le bien soit en vente depuis longtemps. C’est un classique. Plus le bien est en vente depuis longtemps, plus il y a de chance que le vendeur soit pressé parce qu’il en a marre. Il y a plus de chance d’arriver à faire une offre basse.
Le troisième élément est quand le bien n’est pas assez cher. C’est bizarre mais des fois tu as des prix qui sont à 75.000€ alors que le prix du marché est de 100.000€. Ça peut être mal estimé ou dû au fait qu’il y ait beaucoup de travaux. Tu peux faire encore plus baisser les prix sur des prix pas cher. Tu vas peut-être te dire que vous allez être nombreux sur le coup, qu’il faut aller vite, qu’il ne faut pas abuser à baisser encore plus le prix… et bien non ! Sur une offre pas chère tu peux encore faire baisser, tu t’en rendras compte tout seul, c’est étonnant.
Je vais te donner encore un ou 2 conseils important. En cas d’offres multiples et de concurrents sur un bien, ne rentre jamais dans les enchères : Jamais ! Tu vas augmenter sans réfléchir. Dans les enchères on gagne on perd, mais on dépense toujours plus. Evalue le bien. Si le bien est à 130.000€ et qu’il faut que l’achètes à 110.000€ pour être rentable et avoir du cash-flow tu vas faire ta première offre à 105.000€, tu vas te laisser une fourchette puis monter mais une fois que t’es à 110.000€ bloque et arrête tout. C’est beaucoup trop risqué d’enchérir. Une fois que ton prix est atteint il faut t’arrêter.
Des biens il y en a beaucoup, des bonnes affaires il y en a tous les jours ! Je fais beaucoup d’offre très basse, on a l’impression que quand on nous dit non que c’est un échec mais dans l’absolu à part ton offre tu n’as rien raté, tu n’as rien perdu c’est juste une offre !
J’ai encore pleins de conseils à te donner sur les offres et la négociation mais tu vas trouver beaucoup d’infos à ce propos dans mon bouquin. Je ferais aussi surement une formation qui sera dédié à la négociation et aux offres tellement il y a de choses à dire.
Je veux juste partager avec toi une citation que j’adore : « Demandez plus que ce que vous espérez avoir ». C’est Roger Dawson qui dit ça. Il a écrit Secret of Power Negociating qui est un bouquin en anglais qui n’est pas traduit en français. C’est la référence de la négociation en général et non pas immobilière. Si tu demandes pas tu ne sauras pas ! Si tu demandes plus que ce que tu espères avoir tu as une chance de l’avoir. Si tu ne le demande pas, tu n’as aucune chance. Des fois on a des surprises folles.
Tu peux encore t’inscrire pour recevoir gratuitement mon bouquin, le lien de la newsletter est dans la barre d’information. Ça fait une semaine que je t’en parle tu commences à être au courant. On se revoit demain, c’est Yann, on parle d’immobilier, c’est tous les jours, à plus…

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !