PLUS-VALUE : ne PAS payer et gagner GROS !

Plus-value : Il existe un moyen simple et rapide pour se faire un gros billet avec l’immobilier.
Je t’explique comment faire et te donne les détails précis.

 

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable c’est Yann ! J’ai eu une réflexion d’un abonné qui me disait qu’il avait fait une achat-revente avec sa résidence principale qui lui avait permis de se lancer vraiment dans du gros immobilier. Il a acheté se résidence principale, il a fait des travaux, il l’a gardé 2 ans puis l’a revendu. Qu’est-ce qu’il se passe dans ces cas-là ?
Tu sais que sur la résidence principale il y a un dispositif fiscal qui est sympa, c’est que quand tu revends ta résidence principale tu n’es pas imposé sur la plus-value, tu n’as pas d’impôts. Si tu achètes une résidence principale avec des travaux, que tu fais des travaux et que tu la revends tu ne seras pas imposé sur ta plus-value !
Prenons des chiffres au hasard : tu achètes à 150.000€, tu fais 20-30.000€ de travaux, tu gardes ça 2-3 ans, tu revends à 230.000€, la différence reste dans ta poche et elle est sans impôt. Ce n’est pas mal du tout ! Pourquoi est-ce que je te parle de ça ? Car ça peut aussi être une stratégie et c’est l’un des leviers d’accélération d’investissement dont je parle dans le bouquin que je suis en train d’écrire. C’est l’un des deux leviers les plus puissants pour rentrer de l’argent rapidement et pour se lancer.
Je lis et j’entends beaucoup sur l’administration fiscale et sur le calcul de la plus-value de la résidence principale qui ne sont pas vrai ! Il y a des gens qui disent qu’il faut garder la résidence principale minimum 1 an sinon ce n’est pas considéré comme ta résidence principale, d’autres disent qu’il faut habiter dedans… Je vais t’expliquer et mettre tout ça au clair.
Je vais te lister les points positifs et les points négatifs. Point positif, il n’y a pas d’impôt, c’est de l’argent facile, c’est un accélérateur d’investissement car tu vas pouvoir réutiliser cet argent pour réinvestir. Tu imagines bien que quand tu pars avec 100.000€ de côté plutôt que 0€ c’est quand même plus facile. Je ne dis pas qu’il est impossible d’investir dans l’immobilier avec 0€, d’ailleurs c’est ce que je prône et c’est ce que je te dis de faire, c’est de ne pas faire d’apport dans tes investissements locatifs. Si tes projets sont bien montés tu n’en auras pas besoin et la banque ne te le demandera pas. L’épargne est très importante, il est important de jouer sur tous les leviers à notre disposition pour atteindre notre indépendance financière et le statut de rentier. Dis-toi qu’au niveau point négatif tu en as un gros c’est que tu vis dans un chantier. Pour faire une petite plus-value (jusqu’à 30.000€) tu n’es pas forcément sur un chantier, tu fais des petites améliorations, de la déco, de l’extérieur, tu revends ça au bout de 2 ans tu peux vite te faire 20-30.000€ de plus-value. Les grosses plus-values sont celle qui vont vraiment changer ta vie (100.000€-150.000€). Ces plus-values tu n’as pas le choix, pour les faire il faut retaper une ruine pour rendre limite vivable quelque chose qui ne l’était pas. Tu vis dans les travaux donc ce n’est pas hyper agréable. Tu peux très bien sectoriser les travaux : tu fais les travaux dans une moitié de la maison pendant que tu vis dans l’autre et vice-versa. Je connais des gens qui ont vécu dans les travaux parce qu’il n’avait pas le choix, c’est compliqué, c’est usant. C’est fatiguant mais ça rapporte beaucoup.
Je suis souvent partisan du faire faire pour du locatif mais pour une plus-value sur ta résidence principale, si tu sais faire il vaut mieux que tu fasses les travaux toi-même car on n’a pas le même budget, on n’a pas de locataire derrière. On va revendre derrière donc il faut optimiser les dépenses. Fais ce que tu es capable de faire, tu as le temps tu n’achètes pas pour revendre demain. Au niveau légal il n’y a pas de durée de détention minimum pour les résidences principale ! On entend souvent 1 an, c’est faux, cette durée n’existe pas ! Ce qui existe c’est qu’il y a un contrôle qui se fait sur pièces, c’est-à-dire que c’est à toi de prouver que la maison, l’appartement que tu as vendu était bien ta résidence principale au moment de la vente et il y a une légère tolérance sur le fait que ce n’était pas ta résidence principale à la date de la vente parce que tu avais déjà déménagé par exemple, mais que ça a été tout le temps ta résidence principale à la période où ça devait l’être.
L’administration peut te demander des preuves : photo de ton habitation meublée avec tes enfants, c’est une preuve que tu y habites. Il faut que tu payes ta taxe foncière, ta taxe d’habitation déclaré à cette adresse, il faut des factures d’eau et une consommation réelle, c’est-à-dire pas la consommation de quelqu’un qui habite là une journée par semaine. Il faut avoir une consommation d’électricité cohérente avec ton foyer. Toutes les factures qui prouvent que c’est ta résidence principale il faut les produire.  L’administration va se baser là-dessus pour juger. Ils ont le pouvoir d’enquêter et de fouiner mais ça se fait a posteriori. Quand ils déclenchent une enquête tu as déjà vendu donc ils ne peuvent pas voir si tu habites vraiment là, mais ils vont te demander un maximum de pièces. S’ils ont un doute attention ! Il faut être en connaissance de la loi.
Tu peux vivre 8 mois à un endroit et le revendre, c’était ta présidence principale et tu es donc exonéré de plus-value. Tu peux conserver un bien 3 ans, le vendre et être requalifié de marchand de biens parce que ce n’était pas ta résidence principale, tu ne peux pas produire les preuves, on arrive à prouver que tu avais une autre habitation, à ce moment-là tu vas être fiscalisé comme une vente de résidence secondaire. Il n’y a pas de durée minimum encore une fois.
Je t’expliquerais dans une prochaine vidéo ce qu’il est possible de faire avec un complexe immobilier où tu as du locatif et où tu as en même temps ta résidence principale. Si tu fais quelque chose comme ça, quand tu revendras, ce sera considéré comme ta résidence principale. Si tu as une maison que tu coupes en 2 pour revendre, tu vas être exonéré sur la moitié. Ton notaire ou l’administration fiscale sont à même de te conseiller là-dessus.
Il y a beaucoup d’artisans qui font ça ! ils font leur maison ils la vendent puis passe à une autre et ainsi de suite. Il est tout à fait possible de le faire. Il n’y a aucune loi qui de te dit que tu dois rester dans ta maison tant d’années ! Sache par contre que plus tu vas le faire et plus tu vas avoir de chance d’avoir un contrôle !
Ça peut être un très bon investissement pour la suite. Si tu cherches à faire du locatif penses-y. Si tu es déjà propriétaire de ta résidence principale et que tu as envie de changer penses-y aussi.
On se revoit demain comme d’habitude. Si tu veux t’inscrire à la newsletter pour recevoir mon livre gratuitement le lien est dans la barre d’information.
Très cher investisseur rentable, c’est Yann, on parle d’immobilier, c’est tous les jours, à plus !

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !