???? Clique ici pour découvrir 4 vidéos inédites et gratuites. Les erreurs à ne SURTOUT PAS faire dans l’investissement immobilier ! http://bit.ly/Les4VidéosInédites
???? Clique ici pour télécharger ton exemplaire de mon LIVRE gratuitement ! http://bit.ly/LivreDarwin

Peut-on diviser sa résidence principale pour profiter plusieurs fois de l’exonération de plus-value ? Quels sont les points d’attention, les frais et démarches à prévoir pour parvenir à une division ?
Déclarations préalables, géomètre, notaire, permis d’aménager ?!
Comme souvent, il y a plusieurs possibilités… On étudie aujourd’hui le cas de Gabriel qui est dans ce cas… Je lui donne des solutions d’optimisation (dont une qui va rapporter potentiellement plusieurs centaines de milliers d’euros)

Transcription (Littérale)

Yann DARWIN :Et salut à toi, très cher investisseur rentable.C’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver pour cette vidéo immobilière du jour.

Aujourd’hui, je vais répondre à la question de Gabriel. Tu vas voir, c’est une question qui est très pertinente sur la division de résidence principale et les façons d’optimiser sa fiscalité et beih ce qu’il peut faire, ce qu’il ne peut pas faire. Tu vas voir euh… je vais répondre en détail

Juste avant ça, tu peux cliquer un petit peu partout autour de cette vidéo pour rejoindre des milliers d’investisseurs rentables déjà réunis ici et tu trouveras également un lien euh en ce moment vers les quatre vidéos des quatre erreurs à ne surtout pas faire quand on débute dans l’immobilier.

 

Le mail de Gabriel

Allez, c’est parti. Le mail de Gabriel, je te le lis : « Salut, Yann. Je te suis sur internet depuis maintenant plusieurs mois. J’ai décidé de me lancer ». Bravo Gabriel.

« Je suis dans mon premier projet immobilier. J’ai acheté fin janvier dernier un bien constitué de trois lots : une maison de 90 m² ; une dépendance de 50 m² et un terrain constructible de 550 m² situés à… »bip en France par la… je ne vais pas dire où c’est mais on ne sait pas, on ne sait jamais Gabriel, peut-être qu’il ne faut pas que je balance toute sa vie sur internet.

« J’ai eu le tout à un très bon prix (investisseur rentable) ». Bien joué Gabriel. « Ma situation : je suis âgé de 28 ans, célibataire et je travaille. J’ai mis cette adresse en résidence principale pour ne pas être imposé sur ma future plus-value ». OK donc Gabriel pense à revendre.

« J’habite actuellement dans la maison. Selon les estimations des agents immobiliers, si je divise en trois lots séparés, je peux en tirer le maximum c’est-à-dire environ 500 000 € au total sachant que j’ai mis 115 000 € dans l’investissement ». En effet euh c’est pas mal.

« Ma question Yann, y a-t-il un moyen de diviser les lots et de ne pas être imposé sur ma plus-value sur les trois lots ? Si je ne me trompe pas, après division et changement de destination euh la dépendance ne sera plus considérée comme résidence principale. Pareil pour le terrain donc impôt sur la plus-value, prorata » enfin il met des points d’interrogations partout euh… Si ça se confirme, j’ai tout intérêt à vendre les trois lots d’un seul coup, j’espère que mon mail… et que tu prendras le temps de répondre. »

Oui, bravo Gabriel, tu as la chance que je te réponde, c’est parti.

Alors Gabriel déjà euh je vois que t’as acheté en résidence avec l’idée de revendre euh où tu l’as peut-être eu après bon, c’est une bonne stratégie. Euh tu le sais, toi qui regardes que quand tu achètes enfin quand surtout tu revends ta résidence principale eh bien tu es exonéré d’impôts sur la plus-value donc c’est vrai que ça fait une belle différence hein. Tu passes de 19 % d’impôts plus 15,5 de charges sociales donc 34,5 % hein avec les prélèvements sociaux.

Donc tu passes de 34,5 d’impôts à zéro donc jackpot, c’est clair que ce n’est pas mal. Alors dans ton exemple Gabriel, tu me dis… euh ouais donc t’es sur 500 000 € et t’as mis 115 000 € même si euh bon il y a un peu de frais ouais ça va te faire peut-être quasiment 400 000 € de plus-value, ce qui est énorme. Bien joué Weldon 00:03:27à condition que tu divises.

Mes conseils

Alors ce qui va se passer déjà, première chose alors première des choses que je voulais te dire : tu me dis que t’as des… des agents immobiliers euh qui t’ont… voilà qui t’ont fait des projections en disant que tu pouvais vendre à ce prix-là. Attention Gabriel, n’oublie pas, tes agents immobiliers sont là pour vendre, les agents immobiliers sont là pour rentrer des mandats, les agents immobiliers sont là pour prendre leur commission donc ne prend pas pour parole d’évangile un agent qui dit : ouais là, vous découpez, vous faites ci, vous faites ça… Des fois, ils savent très bien occulter euh… des choses, hein les petits mensonges par omission. On dit :beih oui c’est facile, divise, fais comme ci, fais comme ça… et puis ils oublient de te parler de la plus-value, ils oublient de te parler des géomètres, ils oublient de te parler des divisions préalables, des déclarations préalables, etc.

Donc déjà première chose euh ne prends pas pour argent comptant ce qu’on dit. Essaie de prendre plusieurs avis, d’autres professionnels éventuellement de l’immobilier.

Ensuite, s’il s’avère que en effet, c’est beaucoup plus intéressant pour toi de revendre en découpant les lots comme c’est souvent le cas ehbeih il va falloir te poser une question alors en effet, tu l’as dit, si tu découpes, si… donc là, tu habites dans la maison, il y a un terrain en gros constructible que tu pourras revendre et cette dépendance que tu pourras revendre aussi. Mais si tu habites dans la maison en effet que tu viens de découper euh la seule partie qui sera exonérée d’impôt sur la plus-value, ça va être la partie où t’habites, ça va être la maison.

Si tu découpes le terrain beih il sera imposé euh sur la plus-value classique et si tu découpes euh la grange, la partie enfin avec la grange, avec la dépendance ça sera aussi imposé sur la plus-value donc il faudra faire un choix au bout d’un moment. Est-ce que ça vat plus le coup de se manger les impôts, entre guillemets, mais d’avoir une grosse plus-value ou est-ce que les impôts font que ça vient annuler euh cette plus-value gagnée et qu’il vaut mieux tout revendre d’un seul coup finalement en disant à la personne qui veut acheter un peu la même chose finalement ?

Tu peux très bien aussi euh la jouer à l’envers en disant à ton acheteur que voilà euh… en achetant tout, t’as aussi la possibilité de découper un bout de terrain, de fabriquer euh… de mettre une maison à la place de la dépendance ou euh… ou de monte une maison sur le terrain ou de rénover la dépendance enfin bref ou d’agrandir la maison donc c’est aussi des perspectives d’amélioration, des axes d’amélioration que les acheteurs recherchent.Donc déjà, t’es sur un bien qui vaut cher.

Mais en effet, qu’est-ce qu’il vaut mieux faire ? Parce que si tu viens à découper bon il y aura la plus-value sur la partie découpée sachant que il va falloir euh… affecter des valeurs c’est-à-dire que… je prends l’exemple simple hein tu découpes tout c’est-à-dire il te reste, une fois que le découpage est fait, la maison, le terrain et euh… le butin 00:06:14 avec la dépendance.

Au moment de la vente, ton notaire pour calculer la plus-value va devoir affecter une valeur à chaque lot donc rien ne t’empêche de mettre une valeur plus importante pour ta maison que tu habites mais qui sera… même en cas de découpe toujoursil te reste la résidence principale donc même en cas de découpe, celle-ci sera exonérée de plus-value donc tu mets une grosse valeur là-dessus et une valeur moindre pour le terrain, une valeur encore moindre éventuellement si c’est plus petit pour la dépendance.

Mais attention parce que le notaire, tu verras qu’il va vouloir se couvrir parce que c’est son boulot, parce que c’est l’homme de loi euh… et c’est… c’est sûr qu’il ne va pas tricher le notaire hein donc il va te dire si tu lui proposes de faire ça, il va te dire : OK mais il faut qu’il restait quand même assez réaliste c’est-à-dire qu’on va en mettre quand même plus sur la maison bien sûr mais on ne va pas avoir à nu la plus-value en disant que le terrain vaut euh… le prix qu’on le vend quoi. Il y aura forcément quelque part une plus-value surtout si tu as acheté beaucoup moins cher donc le calcul à faire c’est quoi ?

Il y a un premier calcul à faire, c’est : est-ce que tu vends en découpant ou pas ? Et il y a un deuxième calcul à faire c’est : est-ce que ça vaut le coup de découper ? Quels sont les éléments ? Qu’est-ce qu’il va falloir faire et quel coût ça va engendrer de diviser ?

Alors si tu divises, on l’a dit, tu vas venir augmenter – ça, c’est clair – la plus-value hein… un terrain découpé d’une maison viabilisé, il va falloir beaucoup plus cher que le fond de ton jardin, ça c’est clair pourtant techniquement, c’est la même chose hein. Actuellement, c’est le fond de ton jardin et puis demain, ça eut être un terrain constructible.

Donc les questions à te poser déjà c’est euh… quels vont être les frais pur parvenir à la division et qu’est-ce qu’on peut faire sur le terrain ?

Alors première chose, ce que tu devrais faire si tu n’as pas encore fait, ça serait de demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Qu’est-ce que c’est ce nom barbare

Eh bien c’est la mairie qui va te fournir un papier, qui te dit : voilà sur ton terrain ce qu’il est possible de faire, ce qui est interdit, où sont les réseaux, comment viabiliser, etc.

Donc ça va te donner un petit peu la carte d’identité du terrain et ce que tu peux faire dessus, est-ce que c’est constructible ? Est-ce que ce n’est pas constructible ? Dans quelle zone ça se trouve et surtout où se situe euh… la viabilité ? A quelle distance on va pouvoir aller chercher les réseaux d’eau ? A quelle distance on va pouvoir… comment on va pouvoir faire pour l’assainissement, etc.

De toute façon ça, quoi qu’il arrive, il te le faudra si tu décides de revendre à la découpe et même si tu décides de revendre l’entièreté euh… du lot, on va dire euh ça sera intéressant pour tes acheteurs encore une fois dans une stratégie de leur montrer euh ce qu’ils pourraient faire. Tu ne l’auras pas fait toi-même mais peut-être que eux voudront le faire ou que eux, ils verront des avantages donc c’est toujours bien de mâcher un petit peu le travail. C’est comme quand tu vends, tu sais, une surface à rénover. Moi ça m’arrive régulièrement. Tu vends une surface à rénover et tu fournis aux acheteurs les devis. Tu leur fournis euh voilà les contacts avec les entreprises, etc. Beih là l’idée, c’est la même chose c’est-à-dire que même si tu ne découpes pas, ton acheteur, il va être capable de voir ce que tu as vu toi aussi. Eh bien mâche-lui un peu le travail. Euh tu vas faire en sorte comme ça qui négocie moins et tu vas faire en sorte aussi de vendre plus cher.

Donc demande ce certificat. Euh tu peux aussi éventuellement demander conseils à un notaire pur euh… commencer à borner un petit peu, entre guillemets, euh comment on va se faire la division. Tu peux surtout faire passer un géomètre puisque le géomètre, lui, va être capable suivant la zone eh bien de prendre contact avec le service de l’urbanisme hein, il fera ça pour toi et euh beih de te dire précisément ce qu’il faut faire surtout de borner le terrain. Ça coûte un peu d’argent hein de borner un terrain donc pareil si c’est fait eh bien même si tu décides de ne pas découper, ça sera intéressant pour ton acheteur et si tu décides de découper de toute façon, ça sera complètement nécessaire.

Donc prends contact avec un géomètre et sachant que si tu décides de découper eh bien il va falloir prendre contact aussi avec ta mairie alors via le géomètre ou toi-même ou en parallèle ou les deux hein pour relancer un petit peu et euh… il va falloir demander eh bien une déclaration… faire une déclaration préalable euh ou éventuellement une demande de permis de construire parce que ton permis enfin ton terrain, pardon, vaudra beaucoup plus cher si tu as déjà euh un permis de construire accepté sur ce terrain-là même si après il sera euh… soumis éventuellement à un changement, etc. mais ça va t’aider encore une fois à vendre et ça va rassurer euh ton acheteur dansce sens-là.

Alors attention euh… si tu comptes faire plus de deux lots alors je ne sais pas en combien tu imagines diviser cette parcelle de terrain, à partir de plus de deux lots hein ce n’est plus un permis de construire ni des déclarations préalables c’est du permis d’aménager hein, du permis de faire du lotissement en gros donc c’est un petit peu plus contraignant donc regarde de ce côté-là aussi hein dans le… dans les permis d’aménager et les permis de lotir si jamais eh tu penses faire plus de deux lots euh… en moins de 10 ans, c’est ça le… la petite, la petite chose à savoir c’est-à-dire que si tu projettes plus de deux lots sur une période de moins de 10 ans, eh bien tu es sur un permis d’aménager et plus sur du permis de construire et de la déclaration préalable.

Encore une fois, comme d’hab, contacte les services de l’urbanisme, ils te donneront toutes les infos. Regarde les dispositions du PLU hein s’il y en a un dans ta ville euh… normalement il y en a un. Quasiment toutes les villes maintenant ont un PLU ou sont en train d’en mettre un en place donc appelle à la mairie, ils sauront te le dire, regarde la zone, etc. Ça te donnera aussi un bornage plus précis de ce que tu as le droit de faire ou ne pas faire.

Encore une fois euh les agents immobiliers, il y en a des bons, des très bons. Il y en a aussi des moins bons donc attention pas parole d’évangile hein, il ya des mecs qui ont juste vu la lumière qui sont là euh… qui vendait des bagnoles euh le mois d’avant et qui maintenant sont des agents immobiliers donc euh… oui qu’on dise OK là, tu peux diviser et ça vaudra tant. OK tu peux diviser et ça vaudra tant mais on a oublié de te dire toutes les… beih tout ce que t’allais faire et tous les coûts associés hein parce que géomètre, etc. à chaque fois, ça va être des coûts de 1 500 €, 2 000 €, etc. et l’argent il faudra le sortir et le prévoir. Donc fais attention à ça.

Pense aussi que si tu revends le terrain euh… ton acheteur va vouloir une condition suspensive hein. Encore une fois, c’est aussi pour ça que je te parlais du permis de construire avant euh ton acheteur va vouloir une condition suspensive d’obtention du permis de construire donc autant que tu prennes euh… tu prennes le taureau par les cornes et que tu prennes un petit peu d’avance à se… à ce moment-là euh… et voilà ce qu’il est possible de faire de base.

Donc tu vas me dire : OK. En gros, j’ai compris. Schématiquement soit je décide de vendre en bloc en présentant à mon acheteur que il y a un gros potentiel et donc je vais vendre quand même assez cher et tu vas déjà faire une bonne plus-value et tu seras complètement exonéré puisque tu vends toute la propriété qui est ta résidence principale, ou tu décides de découper pour faire une plus grosse plus-value et à ce moment-là, il faut calculer, voir les coûts engendrés et est-ce que le jour vaut la chandelle avec les coûts engendrés plus les impôts.

Mais tu me connais, j’aime bien te donner une petite solution en plus, une petite solution subsidiaire, une petite solution un peu plus… un peu plus recherché, un peu plus optimisé en fin de vidéo alors quelle est-elle ?

Eh bien, tu peux faire eh… un petit peu tu sais le Roger Rabbit, le petit lapin qui fait des bonds. C’est-à-dire que actuellement tu habites dans la maison. OK ? Tu habites dans la maison, c’est ta résidence principale. Qu’est-ce qui t’empêche de diviser donc ta propriété en trois parcelles ?La parcelle avec ta maison et un bout de jardin, la parcelle avec euh… l’annexe et éventuellement un bout de jardin et le bout de terrain que tu envisageais de vendre. Tu coupes en trois. Tu coupes en trois mais tu ne vends pas.

Un beau jour, tu viens à vendre ta maison, la parcelle plus la maison qui est donc ta résidence principale donc pas d’imposition sur la plus-value.Dans le même temps, tu as fait les démarches pour avoir un permis de construire sur le terrain euh… que tu as découpé, que tu es en train de découper et pour faire la viabilité, les réseaux, etc. bon bref tu as un terrain constructible, accepté, prêt.

Qu’est-ce qui t’empêche dans le même temps de lancer les travaux et de faire construire une maison, de vendre ta résidence principale et d’aller habiter dans la maison ainsi construite ? Donc tu as vendu ta résidence principale, tu as empoché de l’argent net d’impôt et tu vas habiter dans le terrain juste à côté et tu fais construire une maison neuve. Encore une fois, tu y habites pendant un an, deux ans, cinq ans, dix ans peu importe comme tu veux et tu la revends. C’est ta résidence principale, tu y habites.

En effet, c’est vrai, vérifiable, quantifiable, officielle. Tu revends cette résidence principale nouvellement construite euh… tu as encore une fois pas d’impôts sur la plus-value hein c’est normal, c’est ta résidence principale peu importe que tu l’aies construite ou pas et tu fais encore un petit bond de lapin dans la troisième partie, dans l’annexe éventuellement que tu auras peut-être commencé déjà euh… de rénover et puis euh hop pas d’impôt sur la plus-value l’annexe et ainsi de suite, tu vois. En fait, tu peux faire trois résidences principales d’affilé. Ça ne pose pas de problème alors il va falloir que ça soit borné, que ça soit fait correctement notamment au niveau du timing et notamment au niveau de la véracité du fait que tu habites dedans euh… que tu engages des travaux, etc.

Donc ça bon ton notaire saura sans problème te conseiller sur les points d’attention hein qui ne sont pas si nombreux que ça hein. Il faut en effet habiter vraiment dedans, il faut en effet euh… beih pouvoir prouver qu’il y a une consommation, être en possession de toutes les taxes et de les avoir payé à jour, taxe foncière et surtout taxe d’habitation et puis avoir les moyens de prouver si jamais on vient te… on vient te chercher et que en effet hein c’était véridique, c’était en effet ta résidence principale bon beih voilà, t’as vendu la maison ancienne, t’as construit dans du neuf et puis bon.

Tu vois, tu peux avoir aussi une stratégie très long terme hein comme ça parce que là, je te le fais court mais ça peut prendre un an, deux ans, trois ans enfin ça peut même plutôt prendre trois à cinq ans que un an hein euh… Donc tout est possible encore une fois. Ce qui est sûr c’est que tu l’as dit : tu assis sur une plus-value intéressante, importante qui se compte en centaine de milliers d’euros donc félicitation, c’est très bien. En plus, je crois que t’es jeune. Je ne sais plus combien tu m’as dit que t’avais, il me semble 26 ou 28 donc très très bien. Très très bien Gabriel euh… Réfléchis à ce que tu vas faire. Prends des conseils au bon endroit ton notaire vraiment et quelqu’un qui peut t’aider et travaille avec des professionnels, travaille avec un géomètre euh… travaille avec des agents immobiliers hein. Je ne te dis pas de ne pas travailler avec des agents immobiliers, je te dis de faire attention à ce qu’ils disent parce que souvent les agents immobiliers, on oublie un peu des trucs ou on ne sait pas trop euh… et puis voilà. On va un peu vite en besogne.

Mais félicitation. Fais les choses correctes. Si t’as des questions éventuellement, tu peux me renvoyer un mail et puis euh… si j’ai le temps – je ne te promets rien – j’irai un petit peu plus loin avec toi sur le sujet.

J’espère que cette vidéo t’a apporté quelque chose et t’a donné des idées éventuellement toi qui me regardes pour eh bien la suite pour euh… un chemin dans l’immobilier. Tu sais que l’immobilier, c’est plein de chemins différents. Un coup, on va là, un coup, on va là, un coup on va là. Il y a plein de solutions, il n’y a pas de vérité ultime. Il y a énormément de solutions différentes. Si t’es OK avec ça eh bien apporte ton pouce à l’édifice. Like, partage, abonne-toi, télécharge les quatre vidéos gratuites enfin bon bref fais-toi plaisir.

Allez ! T’es sur la chaine des investisseurs rentables et « A plus ».

=================================================
???? MES FORMATIONS :
=================================================

???? La MACHINE à DÉTECTER les BONNES AFFAIRES : http://bit.ly/MachineBonneAffaire

???? La formation Power Meublé – Payer MOINS d’impôts et encaisser PLUS grâce à la location meublée : http://bit.ly/PowerMeublé

???? La formation TDR : Trouver – Décider – Recommencer : http://bit.ly/TrouverDeciderRecommencer

???? L’Accompagnement Individuel : https://darwin.enfinrentable.fr/coaching-individuel

=================================================
????‍????‍???? MES RÉSEAUX :
=================================================

► Facebook : https://www.facebook.com/enfinrentable
► Instagram : https://www.instagram.com/yann_darwin/
► Twitter : https://twitter.com/YannDarwin
► Snapchat : https://www.snapchat.com/add/yanndarwin
► Site internet : http://enfinrentable.fr/

=================================================
???? RECOMMANDÉ :
=================================================

► Découvre l’outil le plus PUISSANT que j’utilise au quotidien pour calculer mes projets sans me prendre la tête : http://bit.ly/Calculer
► J’utilise la banque en ligne BforBank. 130€ OFFERTS avec le code parrain : JLPE

============================
???? LIEN POUR PARTAGER cette vidéo :
============================

https://youtu.be/Nzia9TbJaR4

livre yann darwin

Je t'offre mon livre, durée limitée