Loyer : Décider COMBIEN tu vas ENCAISSER !

Pour un investissement locatif, il est important de placer au mieux son loyer en fonction de son marché !
Quelques éléments que j’utilise personnellement pour t’aider à prendre les bonnes décisions…

 

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Transcription (littérale) :

 

Salut à toi investisseur rentable !

Je suis super content, je rentre d’un rendez-vous avec un collège avec qui je fais des affaires qui s’est super bien passé… Des choses à venir bientôt, donc c’est génial, je suis au top du top ! Je te montrerais ça si ça se fait, j’espère que cela va se faire… c’est une belle affaire ! Je croise les doigts.

De quoi on parle aujourd’hui ? De loyer !

Je ne sais pas si tu as du mal à évaluer ton loyer quand tu achètes pour mettre en location, je ne sais pas si tu galères à trouver ton prix. Tu achètes un truc pas loué, tu le retapes, tu le retapes pas, et tu ne sais pas à combien le louer. Quel loyer ? Est-ce que je mets 425€ ? 475€ ? 600€ ?… Si tu as du mal là-dessus je vais te donner 2-3 conseils, tu vas voire c’est assez facile et tu vas t’enlever le mal de tête assez vite.

La meilleure chose à faire est l’étude comparative ! Il n’y a pas plus fort que le bon coin pour comparer un loyer avec un autre loyer. J’écoutais une interview du PDG du bon coin, il disait qu’ils étaient 1er sur les agences immobilières. Ils ont 9 millions de pages vus par jour, c’est énorme ! Ils sont number one sur les ventes, les locations… Ça se passe vachement sur le bon coin dans l’immobilier.

Je te donnerais des techniques avancées de recherche pour trouver des biens que d’autres ne trouvent pas, car c’est aussi le but. On verra qu’il n’y a pas que le bon coin.

On va faire une étude comparative : tu vas rentrer ta ville, la taille de ton bien en mètre carré, tu bornes au plus proche possible. Si tu fais 42m² tu mets entre 40 et 45m². C’est tout ce que tu vas mettre, ou à la limité meublé ou non meublé éventuellement ! Tu cliques sur rechercher, ça va te donner toutes les annonces de ta ville. Tu vas faire un tri rapide par prix du loyer, car on va virer les annonces sous marchés, pas assez cher parce qu’on va avoir des taudis. Avec cette recherche on tombe sur les biens qui font la même taille que le tien.

Ensuite on va regarder tous les biens : Tu ouvres une vingtaine d’annonce dans des onglets pour naviguer plus rapidement. Tu regardes le prix du loyer et l’emplacement, parce qu’il va falloir faire un tri par rapport au quartier. Tu fermes les onglets qui n’ont rien à voir avec ton emplacement et tu gardes ouvert tout ce qui ont un rapport avec ton emplacement. Tu essayes de te faire un échantillon représentatif des prix des loyers des biens qui sont dans ta ville et qui correspondent à ton m².

En général, j’en ouvre une vingtaine et après tu navigues dans les annonces, tu les à déjà lu donc tu regardes juste les photos. Tu regardes un bien qui est à peu près dans l’état de ce que tu comptes faire ou ce que tu as fait, tu vires les trucs trop pourris. Tu regardes quand même les prix et tu vires ceux qui sont trop beau par rapport à ce que tu fais. Moi je t’incite à faire du beau ! moi je ne fais que ça ! Je ne loue pas de taudis, je ne suis pas un marchand de sommeil. On a un devoir quand on est investisseur, c’est de donner aux gens un bon logement. Tu vas louer plus facilement, plus vite, tu auras moins de vacances locatives, il faut être décent. Moi je veux que mes locataires soient heureux.

Un locataire heureux c’est un locataire qui fait gaffe, qui paye, qui te rends des services, qui ne t’appelles pas dès que les chiottes sont bouchées ! Tu te fais donc un échantillon représentatif de la même chose que tu proposes et après tu check les prix.

Je prends l’exemple des prix pratiqués vers chez moi : Tu loues un studio vers les facs de 20m². Les petits loyers vont être aux alentours de 280-300€. On va avoir du 350€, pas mal de 380€, … et après on va avoir du 400€, 420€, 450€ et très peu de biens au-dessus de 500€.

L’idée c’est ça ! Tu regardes où tu peux te placer sur le marché. Tu connais ton bien et tu sais ce que tu veux en faire. Tu sais où tu vas emmener tes travaux et ta déco. Je te conseille de te placer en fourchette haute. Tu regardes les biens qui ont ce que tu veux faire, et tu peux donc déterminer ton loyer.

On reprend l’exemple du studio : les trucs pourris sont à 280€ de loyer, les super bien sont à 550€, place toi à 490€. Regarde par rapport à tes charges. Si tu de grosses charges baisse un peu pour faire un joli prix. Mets des prix psychologiques, n’hésite pas ! Moi je fais beaucoup de colocations et je loue des chambres dans des grands logements, on en parlera de ça !

Typiquement tu prends une maison de 200m² que tu découpes et tu mets des étudiants et tu leur fais un truc génial avec un sauna, … on en parlera.

Je fais des prix psychologiques : j’ai pas mal de 359€, 379€… Par exemple si j’ai un 369€ + 40€ de charges, c’est cool. Ça me fait un prix qui peu importe où il va se placer, va rester un prix psychologique car je serais à 9, à 19, à 29… Prends les ces 9€ tu vois. Pourquoi faire 420€ alors que tu peux faire 429€ ? Dans la tête des gens c’est la même. Tu les prends une fois c’est pourri, tu les prends sur l’année on est déjà à 100€ pour 9€ de plus. Tu les prends sur 10 ans ça te fait 1000€ par bien. Fait ça pour tous les biens que tu auras dans 10 ans. Si tu fais les choses bien dans 10 ans tu auras peut-être 30-40 apparts. Multiplie, tu verras que 9€ ce n’est pas mal !

Premier point, tente ton étude comparative, ça va hyper vite, le bon coin pour ça c’est génial. Après tu peux aussi regarder les prix moyens au m² dans ta ville via Google. Prix moyen au m² à Lyon par exemple ! ça va te sortir des cartes avec des prix moyens au m² selon les quartiers. Ce n’est pas hyper précis c’est des fourchettes mais ça te donne une idée. Si tu sais que pour les studios le prix moyen au m² est de 14€, tu sais si tu es déconnant ou pas. Si tu es à 16€ tu es au-dessus du prix moyen, mais c’est un prix moyen donc il y a toujours des bas et des hauts. C’est un outil un peu moins puissant mais si tu es un ultra débutant, que tu ne sais vraiment pas où te situer dans tes loyers, tu peux peut-être tout d’abord regarder tes prix au m² puis ensuite faire ton étude comparative sur le bon coin.

Honnêtement si tu es avancé, que tu as quelques biens, que tu t’intéresses à l’immobilier depuis un moment, fait juste une étude comparative et met toi dans la tête des gens qui vont louer parce que les gens quand ils vont louer ils vont faire quoi ? Ils vont aller sur le bon coin pour mettre ce qu’il cherche, leur quartier, 2-3 mots clés et ils vont tomber sur ton annonce et celle de tes concurrents.

Autant on n’est pas trop en concurrence dans l’immobilier sur du long terme, quand vient le moment de louer, le mois de mise en location va être en concurrence avec les autres appartements des autres qui sont à côté. Là il faut être meilleure que les autres. Mets-toi dans la tête des gens qui vont chercher. Quand ils vont tomber sur ton annonce, elle va être plus chère par ce qu’on a dit qu’on se mettait plutôt dans le haut. Même si tu as peur de te mettre dans le haut, met toi dans le haut et laisse-toi une semaine. Si tu ne reçois aucun appel, tu baisses. Mais si tu fais de la qualité mets-toi dans le haut. Met de belles photos et fait un beau descriptif parce que les gens qui mettent : loue appart 20m² quartier Gare, ce n’est même pas la peine. Les gens vont appeler et poser 10.000 questions. Moi je fais des annonces qui sont des pavés, mais qui contiennent tout : le quartier, l’étage, ascenseur, pas ascenseur, placards dans les chambres ou pas, salle de bain refaite pas refaite, que comprend le prix et les charges, l’exposition, présence d’école, de fac à côté, une salle de sport, …

Les gens vont poser moins de questions que ce soit par mail ou par téléphone, tu vas gagner du temps. Quand tu mets un appartement en location et qu’il est beau, tu as vite 10-15 appels, c’est un peu chiant de tout répondre. Là tu vas t’économiser ça et surtout tu vas donner envie. Si tu es motivé sur ton descriptif, ton annonce va rester une journée et tu vas louer. Fais de belles annonces et de belles photos. Regarde sur le bon coin tu as un avantage concurrentiel sur les autres avec les belles photos. Il y en a plein qui ne savent pas se servir de leur smartphone et ne savent pas faire des mises au point pour que les photos soient nettes. Si tu es un peu plus geek, tu sais un peu te servir des nouvelles technologies tu peux faire de belles photos. Si tu ne sais pas faire, Google est ton copain ! tu trouves la façon de faire des photos correctes : réfléchit à tes angles, réfléchit à ne pas laisser quelque chose trainer en plein milieu qui pourrait gâcher ta photo. Prends 3 minutes pour faire tes photos. Même les agents immobiliers font ça. Moi je suis content parce que je ne m’arrête pas aux photos, je suis investisseur mais le locataire il s’arrête aux photos. Ce qui l’intéresse c’est louer. Ils n’ont pas ce cheminent que nous avons. Il n’y a rien qui peut plus te freiner et te faire perdre du temps que des mauvaises photos. A l’heure du numérique, sur Facebook il y a des statistiques qui sont sorties : une publication avec photo est beaucoup plus souvent vu que sans photos. Les gens zappent les contenus, ils ne regardent que le visuel. Avec de belles photos ça va aller plus vite !

Plusieurs petits trucs que tu peux faire aussi pour optimiser ta rentabilité et pour te rassurer, tester ton marché, etc… Tu peux faire une fausse annonce sur le bon coin ! C’est-à-dire que tu postes une annonce mais que tu n’es pas propriétaire du bien ! Ce n’est compliqué… Par contre si tu n’as pas de photos il faut gruger un petit peu ! Il faut trouver des photos qui ressemblent à ce que tu veux faire et là il va falloir forcer sur le descriptif. Tu fais une fausse annonce tu mets les caractéristiques de l’appartement que tu vises, tu mets des photos de à quoi ça va ressembler après les travaux, soit tu mets tes photos pendant les travaux mais là il faut que tu marques en gros travaux en cours, refait à neuf, dans le titre. Précise au niveau du descriptif où le bien est situé, la superficie, tout ce qui a été dit plus haut et tu postes ça.

Théoriquement tu n’es pas encore propriétaire, ou tu n’as pas fini les travaux, mais le bien est déjà en ligne. Tu vas obligatoirement recevoir des mails et des appels. Ça va te mettre la puce à l’oreille. Soit tu vas arriver à louer direct, si tu es sur un quartier super recherché les gens vont se battre. Donc tu vas leur dire que l’appartement n’est pas encore disponible, qu’il le sera au 1er septembre, donc pour l’instant je vous donne toutes les infos, vous pouvez déposer un dossier, vous pouvez même éventuellement le faire visiter pendant les travaux. Dès que c’est disponible je vous appelle, vous êtes prioritaire, … Tu prends plusieurs dossiers et tu feras ta sélection. Je ferais une vidéo sur la sélection du locataire.

Ton appart est pré-réservé, tu ne peux pas être plus tranquille que ça dans ta tête. Tu sais que moi j’adore m’enlever les maux de têtes. Pas besoin d’aspirine, c’est loué. N’hésite pas à faire ça et tu peux même aller plus loin et le faire sous compromis pour évaluer la potentialité d’un investissement. Tu vas dire aux gens que ce n’est pas dispo tu tâtes le marché. Il faut jouer carte sur table. Tu leurs demande les dates pour les lesquelles ils recherchent une location et que si ça colle au niveau des dates tu les recontacteras à ce moment-là. Tu auras à partir de là une fiche avec des contacts si jamais l’affaire se fait.

Les gens n’attendent pas qu’après toi pour avoir un appart. Ils en ont 10 dans la journée. Ne te fais pas de soucis pour eux. Mais ça te donne une vraie puissance, c’est-à-dire que si tu as un appel il y a un problème quelque part, si tu as plusieurs appels ça te soulage. Si tu ne reçois qu’un appel car ton annonce n’est pas sexy au niveau des photos, … c’est pas hyper représentatif, par contre tu peux tâter le prix. Tu peux dire aux gens il sera dispo à tel date, il sera à tel prix pour tel superficie est ce que ça vous va ? déjà si les gens te disent que c’est hyper cher c’est qu’il y a un problème. Soit tu trouves des éléments, c’est gratuit, c’est le bon coin, tu ne payes rien. A l’époque il fallait faire ça dans un journal de petites annonces, c’est payant ça demande un investissement. Le bon coin c’est gratuit, tu ne vas pas mettre de la pub, tu ne vas pas faire remonter ton annonce en tête de liste, profites en.

Si tu as le temps, si tu mets en location sous compromis par exemple, ou si tu mets en location avec un différé de crédit, moi j’aime bien le différé total de crédits. Je dis à ma banque j’ai 6 mois de travaux, je n’ai pas de mensualités pendant ce temps-là mais je fais mes travaux quand même. Je n’ai pas trop de pression pour louer, donc je peux commencer à faire visiter vers la fin des travaux. J’ai 3,4,5 locataires intéressés et après je choisis. Ça peut me permettre de tester ma fourchette de loyer, si j’ai mis le bien un peu cher mais que j’ai plusieurs locataires d’intéressés je m’en moque, je laisse le loyer où il est. Si je n’ai pas assez d’appels je baisse, vu que je suis encore en travaux et que j’ai mon différé je suis tranquille. Je peux gagner comme ça jusqu’à 50€ de loyer par mois sur un bien. Au mois c’est rien, à l’année c’est beaucoup. Sur 10 ans c’est énorme. Sur 50 biens, c’est énorme !

Je ne sais pas à l’heure actuelle comment tu vis tes investissements, comment tu les réfléchis, moi je pense comme une activité commerciale, car c’en est une dans le fond. Fiscalement ce n’est pas commercial et encore le meublé a un statut commercial, on en parlera, je ne vais pas te perdre là-dedans. Il faut penser qu’il faut que tu fournisses le meilleur service possible à ton client, ton locataire.

J’ai de la considération, ce n’est pas des bouts de viande pour moi. Ce sont des gens à qui il faut donner le meilleur service. Il faut louer des beaux trucs, peut être que c’est un peu plus cher en loyer mais ils ont des atouts. Ils sont bien placés, ils vont être bien foutu, ils vont avoir du stationnement… Pour déterminer mon prix, je vais utiliser toutes les qualités de mon bien. J’ai donc des loyers un peu au-dessus de la moyenne, mais pas 50% au-dessus du marché. Il faut faire plaisir à tes locataires, il faut être là pour eux. Je prends le temps quand ils m’appellent. Je donne plus souvent mon mail en général. Les étudiants, les jeunes envoient plus souvent des mails ou des sms donc c’est plus pratique, tu les traites à la volée.

Plus tu es respectueux et plus les gens sentent que tu veux donner le meilleur service, que tu es prêt à les arranger. Tu les respectes et tu les considères, c’est au-delà du respect. Les gens ne vont jamais te faire de problèmes, tu n’auras pas d’impayés, pas de problèmes de petits travaux, ils vont être plus respectueux avec le matériel. Attention il y a toujours des exceptions mais franchement tu t’enlèves le mal de tête.

Bon pour l’évaluation des loyers, on a fait le tour de ce qui est facile et rapide. Si tu as des questions, que tu as des idées ou que quelque chose te bloque, demande-moi, envoie-moi un mail. Tu as le lien dans la mailing list une fois que tu es inscrit tu peux répondre quand j’envoie un mail sur la mailing list. Tu pourras me dire ce que tu veux, si tu veux qu’on discute d’un truc. Si tu préférés t’inscrire sur YouTube tu as le bouton t’abonner.

On se retrouve demain, c’était Yann, on parle d’immobilier, c’est tous les jours, et à tes futurs investissements… ciao !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !