Quelle garantie NEGOCIER pour payer MOINS ?

Garantie sur crédit : Comprendre les différentes possibilités et leurs spécificités.

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann ! C’est un plaisir de te retrouver. Aujourd’hui je veux te parler des garanties sur le crédit. Quand tu fais un prêt tu as besoin d’une garantie, c’est plus précisément la banque qui en a besoin d’une pour se couvrir. Il y a 3 types de garanties. Si tu arrêtes de payer qu’est-ce qu’il va se passer ?
1ère garantie : L’hypothèque. S’il y a un défaut de paiement, la banque saisit le bien, le vend aux enchères et se rembourse. Ce n’est pas fun c’est pour cela que je fais en sorte que tu montes bien tes projets immobiliers car je ne veux pas qu’il t’arrive ce genre de truc. Il y a un notaire qui va faire un acte et qui va indiquer que telle banque à prix une hypothèque sur tel bien. Ça doit être enregistré. Il y a des frais de publicités, d’enregistrements aux impôts… ça coute de l’argent deux fois : au moment de l’inscription de l’hypothèque et ça coûte de l’argent au moment de la revente pour faire la mainlevée. Qu’est-ce que la mainlevée ? C’est l’annulation de l’hypothèque. Si tu peux esquiver dans ta négociation de prêt l’hypothèque je t’incite à le faire et à choisir l’une des deux autres solutions que je vais te proposer. L’hypothèque c’est bien pour la banque mais ça coute de l’argent et ce n’est pas remboursable. Ce n’est pas une solution très économique.
2ème solution : l’IPPD. C’est l’Inscription en Privilège de Prêteur de Denier. Qu’est-ce que ça veut dire ? En gros on donne un privilège à celui qui a prêté l’argent, donc à la banque. Le privilège qu’on donne à la banque c’est le même que l’hypothèque c’est-à-dire que s’il y a un problème la banque saisit et revend le bien pour se rembourser. La différence pour toi par rapport à l’hypothèque c’est que c’est un peu moins cher, tu n’as pas de frais de publication car ce n’est pas publié. Pour la banque se sera bien car l’IPPD est prioritaire sur l’hypothèque. C’est le niveau de garantie le plus fréquent. La différence aussi par rapport à l’hypothèque pur et dur c’est que tu peux hypothéquer ton bien avec plusieurs rangs d’hypothèque : Il y a par exemple l’hypothèque premier rang… Ça veut dire que la banque hypothèque ton bien mais si tu en as déjà remboursé une partie, tu peux ré hypothéquer cette partie au profit de quelqu’un d’autre ou de la même entité. C’est une chose qui se fait beaucoup aux Etats-Unis ou dans le système anglo-saxon où encore au Canada mais très peu en France. Privilégie l’IPPD à l’hypothèque.
3ème solution : La caution. Ce sont des sociétés mutuelles qui, en échange d’une cotisation, garantissent le prêt. Ça marche comme une assurance de prêt sauf que c’est une société spécialisée. C’est apprécié des banques car en cas de problèmes elles ne s’occupent pas de gérer les litiges. La société a dit qu’elle couvrait ton prêt, tu pays pour qu’elle le couvre. S’il y a un défaut de paiement elle va automatiquement payer la banque donc la banque est contente mais par contre c’est la société qui va te poursuivre et te traîner en justice. Quoiqu’il arrive la banque sait qu’elle sera payée. C’est moins cher qu’une hypothèque mais un peu plus cher qu’une IPPD. Il faut essayer de le négocier avec la banque. C’est ce qu’il faut négocier en premier et essayer d’obtenir. Ce qui est bien avec la caution c’est que tu as une partie qui va t’être remboursé à la vente ! Tu as deux parties dans le paiement de ta cotisation de caution : une partie fixe, obligatoire qui va te garantir, et tu as une partie fixe, mais qui va t’être rendu à la fin quand tu vends si tout s’est bien passé. Tu vas mettre un peu d’argent au départ mais à la fin on te rend des sous quand tu vends ou quand ton crédit s’est terminé. Il existe pour certaines professions des sociétés de cautionnements qui vont avoir des supers avantages. C’est par exemple le cas pour les fonctionnaires qui ont accès à des sociétés de cautionnements notamment la CASDEN qui est la plus connue et qui permet d’obtenir des tarifs de cautionnements qui défient toute concurrence. Il faudra te renseigner selon le métier que tu fais.  Si ta banque est OK, si ton courtier est OK, va plutôt vers la solution de cautionnement.
Je t’ai préparé une petite simulation pour que tu comprennes : Pour un achat de 150.000€, une hypothèque simple va te coûter 2.500€. Cet argent est perdu tu ne le reverras jamais, sachant que ça va te couter aussi un peu d’argent à la mainlevée. Une IPPD va te coûter dans les 1.000€ c’est donc beaucoup moins cher. Tu ne le reverras plus non plus. Une caution solidaire va te coûter si tu ne bénéficie pas d’un aménagement comme je t’en ai parlé juste avant, dans les 1.900€ et 1.000€ vont t’être remboursé lors de la revente. Donc finalement ça ne te coûte que 900€.
J’espère que tu as compris les différences ! Je vais te donner une petite astuce : Pour faire travailler ton argent deux fois il existe le nantissement. Cela consiste à bloquer une somme au profit de ta banque si jamais tel condition se réalise. S’il y a un défaut de remboursement ils te prennent tel somme qui est une garantie. En gros on prend de l’argent on le bloque sur un compte et c’est ta garantie. Tu peux dire à ta banque j’ai 20.000€ sur un compte épargne, je ne m’en sers pas, vous me les prenez en nantissement pour garantir quelque chose. Ça peut aider par exemple sur un dossier bloqué parce que la banque ne veut pas financer, ou encore si tu veux faire de l’achat-revente… Le nantissement il faut y penser !
La banque aime bien nantir des assurances vie. Si tu as un peu de cash, 30,40,50.000€ sur une assurance vie, c’est un vrai poids pour la banque. En plus de te produire des intérêts, tu restes propriétaire de l’argent, il est bloqué mais il est à toi. Une fois que le risque a disparu, le nantissement est levé. S’il y a un problème on récupère ton nantissement mais vu que tu es un investisseur intelligent et surtout rentable ça ne va pas arriver, je suis là pour ça !
On se revoit demain, c’est comme d’habitude, c’est Yann, c’est tous les jours, on parle d’immobilier. N’oublie pas de t’inscrire à la newsletter pour bénéficier de mon livre gratuitement, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !