Fiscalité et QUESTIONS des abonnés !

Fiscalité et QUESTIONS des abonnés ! Un peu de STRATÉGIE globale IMMOBILIÈRE.

On the road again ! Je réponds à la question d’un abonné et on parle de l’évolution du modèle de l’investisseur rentable. Comment ne pas être bloqué ? Comment anticiper ? Comment prendre en compte la fiscalité ?
Les grands principes directeurs de ma méthode…

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann ! C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour.
Aujourd’hui je vais visiter un immeuble qui est à environ une heure de chez moi. Je me suis dit que je vais en profiter pour te faire une petite vidéo.
Je reçois beaucoup de mails et je ne peux malheureusement pas répondre à tout le monde mais je les lis absolument tous car cela me donne des idées pour les vidéos et les questions.
J’ai reçu un mail de Guillaume qui me dit que ça fait 1 ou 2 ans qu’il s’intéresse à l’immobilier, qu’il apprend et qu’il se forme. Même si le projet d’achat est dans 2 mois, 3 mois, 6 mois, 1 an, rien ne t’empêches de te former et à commencer à te faire l’œil en faisant par exemple des visites pour mettre ton cerveau en mode immobilier.
J’essaye toujours de mettre en place des systèmes qui me permettent de ne pas me prendre la tête et d’être en mode automatique, j’en parle dans mes formations et dans les bouquins à venir. Le but de ces systèmes c’est de ne pas avoir à trop réfléchir lorsqu’il faut prendre rapidement une décision. C’est comme un entonnoir ! Tu jettes ta décision dans l’entonnoir, elle passe dans plusieurs filtres à l’intérieur de l’entonnoir, soit elle reste bloquée dans les filtres et donc tu n’achètes pas, soit elle ressort et tu peux acheter.
Pour se créer cet entonnoir et ces filtres il faut que tu aies un esprit d’investisseur : il faut avoir l’œil et apprendre le marché ! Si tu ne le fais pas déjà je t’incite à visiter.
Au début on se pose énormément de questions sur ce que tu dois faire et ce que tu dois viser. On a tendance à partir dans tous les sens !
Dans son mail, Guillaume dit viser soit des petits immeubles avec un budget de mémoire entre 150.000€ et 200.000€, soit des studios meublés. Il y a une grosse différence, ce ne sont pas les mêmes produits ! Avant d’entamer le processus d’achat il faut avoir défini sa recherche. Pourquoi ?
J’ai pas mal de clients que je suis en accompagnement individuel qui ont ce problème-là. Ils me disent qu’ils sont motivés, qu’ils veulent acheter, mais ils cherchent partout, il y a 700km entre les villes ! En faisant ça tu ne peux pas être bon ! Si on fait pleins de trucs on ne peut pas être bon partout.
Prenons l’exemple des travaux : Un peintre est bon en peinture, il ne fait pas de la plomberie, de l’électricité, de la toiture… Il y a des entreprises de bâtiment général mais tu ne peux pas être un expert dans tous les domaines.
Dans la recherche immobilière c’est le même principe : si tu cherches partout des biens sans avoir de but précis, tu ne vas pas connaître le marché ! Il est très important de cibler son marché et de le connaître. Au lieu de cibler plusieurs villes il vaut mieux n’en cibler que 2 ou 3 et de les connaître. Il faut te créer une vraie expertise pour la connaitre.
Le plus simple, et c’est ce que je conseille aux investisseurs débutants, c’est d’investir si possible dans sa ville si la ville est « investissable ». En tant que débutant oublie Paris par exemple. L’avantage c’est que tu connais ta ville, tu sais où sont les bons quartiers et les mauvais quartiers, où les gens sont riches, où les gens sont pauvres, les points d’intérêts, les transports en communs, la zone industrielle, la zone commerciale… Tout cela va te permettre de mettre ces données en face des prix du marché et de te rendre compte du prix des m² et des capacités locatives.  De tout cela va découler les biens que tu vises.
Tu vas te dire par exemple que tu connais Toulon et ses quartiers. Tu sais qu’il y a du potentiel dans tel quartier proche du centre-ville, ou les prix ne sont pas trop élevé, ou que ça convient à ce que tu vises, ou qu’il y a des immeubles, ou tu sais qu’il y a de la demande…
Souvent les services sont intéressants : la CAF, les impôts, tous les services publics qui embauchent beaucoup de fonctionnaires… ils ont besoin de se loger pas très loin. C’est intéressant quand tu as des appartements pas trop loin. Plus il y a de commerces et plus le quartier est dynamique et plus tu seras susceptible de louer facilement.
Pour savoir ça d’une ville que tu n’as jamais vu ou que t’es allé une fois, c’est hyper compliqué ! Par exemple, je n’ai jamais mis les pieds à Bourges : si tu me montres une annonce immobilière je suis incapable de te dire si c’est intéressant ou pas car je ne connais pas les prix moyens du marché, je ne connais pas les prix moyens de location, je ne connais pas la demande locative, le taux de logement vacant…
Le premier des outils c’est ta propre expertise ! soit tu investis dans ta bille que tu connais et tu approfondis ton expertise : Dès que tu te promènes quelque part tu te mets en mode immobilier. Tu regardes les panneaux à louer, à vendre. Tu demandes aux gens que tu côtoies où ils habitent, leurs loyers…
Si tu n’investis pas dans ta ville car elle est compliquée ou que tu veux t’éloigner, ne te jette pas partout ! Je vais visiter un bien à 1h de chez moi ce n’est pas par hasard ! J’ai actuellement 4-5 villes qui rentrent dans mon ciblage car je suis un peu plus avancé ! J’essaye de globaliser plusieurs visites : aujourd’hui c’est un très gros immeuble avec 11 appartements donc ça vaut le déplacement.
Si tu vas dans une ville plus loin il faut que tu la connaisses sur le bout des doigts. Si tu es débutant, cible 1 ville éventuellement 2, grand maximum 3. Il faut que tu choisisses des villes où tu peux te déplacer souvent pour aller voir les biens. Une fois que tu auras acheté il va falloir que tu y retournes parce qu’il va falloir suivre les travaux, mettre en place les locataires… Il ne faut pas que ça te coûte !
J’ai pas mal d’élèves qui me disent qu’ils sont prêts à aller à 3 heures de chez eux ! Attention il faut que ce soit agréable et facilement réalisable.
Tu me parles d’un studio et d’un immeuble : ce n’est pas du tout la même recherche ! Dans ta routine de recherche sur Le bon coin et sur le marché tu vas t’éparpiller. Si tu as plusieurs choses intéressantes, tantôt des studios, tantôt des immeubles… ça va se mélanger dans ta tête et ton processus de vision n’est pas la même pour l’achat d’un studio que pour l’achat d’un immeuble dans tes calculs, dans les travaux, dans les montages du dossier bancaire, dans la mise en place des locataires…
J’ai envie que ce soit facile pour toi et je veux que tu réussisses ! Il faut donc que je te donne toutes les astuces qui te permettent de réussir. Sur cette chaîne je mets un point d’honneur à ce que l’on soit rentable maintenant et pas dans 20 ans. Mon but c’est que tu ne sois pas bloqué pour évoluer. Si tu es là pour acheter un bien pour ta retraite ou acheter 1 ou 2 studios parce que tu veux un placement, rentable ou non, ça tout le monde peut le faire !
Mon but c’est que tu sois rentable tout de suite et que tu gagnes de l’argent tous les mois même si ce n’est que 10, 20, 50€ ! L’immeuble que je vais visiter tout de suite a un cash-flow de 1.800€ mensuel ! Le prix d’achat est de 550.000€. J’ai des achats à 70.000€ (travaux et frais de notaire y compris) qui me rapportent 200€ de cash-flow tous les mois. Ne te mets pas de croyance limitante et cherche la rentabilité. 200€ par mois ça commence à être significative. On cherche à enchaîner !
Immeuble ou studio ? Ce n’est pas du tout le même type de bien ! Je vais te faire le topo sur les deux. Il y a des points positifs et négatifs.
Ce qui est intéressant pour un immeuble c’est que tu n’as pas de frais de copropriété, c’est le gros point positif d’acheter un immeuble. Qui dit copropriété dit frais de copropriété. Ces frais sont forcément plus importants que ce que toi tu dépenserais pour entretenir ton bien puisque ce n’est pas forcément fait de manière optimale au niveau des devis, des appels de fond, des frais de syndic… Pour une question de facilité et de rapidité, le syndic va travailler avec une entreprise qu’il connaît. Quand tu es en copropriété tu as le nombre de voix dans les décisions égale à ton nombre de parts dans la copropriété. Acheter en copropriété est plus cher et plus contraignant mais ce n’est pas pour autant une mauvaise affaire !
Etre en copropriété est un inconvénient, il faut donc trouver une compensation parce que c’est un risque. Dans l’immobilier on parle de risque et de sécurité. Tout ce qui nous intéresse c’est la sécurité par rapport à nos achats. Je veux être rentable de suite car ça me permet de dégager du cash-flow et de mettre de l’argent de côté. Il faut acheter beaucoup moins cher pour pouvoir revendre plus cher que ce que tu as acheté et te faire une plus-value qui augmente ta sécurité. La banque verra que tu achètes à un prix en-dessous du marché et donc elle sait qu’en cas de coup dur, tu pourras dégager un excédent et rembourser la banque. Un autre moyen d’augmenter ta sécurité est d’avoir une rentabilité supérieure qui dit plus d’enrichissement, plus d’argent à mettre de côté, et tu es donc plus en sécurité.
Par exemple un local commercial est plus dur à louer, mais une fois loué c’est beaucoup moins contraignant à gérer et ça rapporte suivant l’emplacement et les locaux plutôt pas mal. Si tu achètes un local commercial déjà loué tu augmentes ta sécurité. Quand tu as un désavantage il te faut un avantage en face.
Quand tu achètes un immeuble tu achètes d’un coup plusieurs appartements ! Quand tu achètes un appartement tu fais ton processus de recherche, tu trouves, tu achètes… Arrivé au bout du processus tu mets en location, l’argent tombe tous les mois et tu es content. Si tu as bien fait les choses et que tu vois l’argent tous les mois tu vas vouloir recommencer !
Si j’achète l’immeuble, j’achète d’un coup 11 appartements ! C’est plutôt intéressant en termes de rapidité et d’augmentation de mon patrimoine, par contre ça comprend un risque. Pourquoi ? je vais faire un emprunt plus gros, je prends plus de risque s’il y a un sinistre, mes biens vont être concentré au même endroit. C’est plus simple à gérer parce que tous mes locataires et mes biens sont au même endroit, mais en contrepartie c’est que c’est plus risqué : 1 locataire qui fout le bordel et pourrit l’ambiance de ton immeuble incite les autres locataires à partir où à rester moins longtemps : ça augmente ton risque !
Au niveau de l’entretien un immeuble coûte moins cher car c’est toi qui prend toutes les décisions. Si dans une copropriété, la copropriété vote qu’on refait la cage d’escalier, il faut le faire tu n’as pas le choix tu payes. Dans ton immeuble si tu décides de faire la cage d’escalier tu la refais, si tu veux la faire plus tard, tu la fais plus tard !
Si tu constates que tes impôts fonciers augmentent parce que tu es as court de déficit, tu vas faire des frais et de l’aménagement sur ton immeuble, à ce moment tu peux refaire ta cage d’escalier. Ça va te couter moins cher car c’est toi qui va choisir intelligemment l’entreprise.
Tes achats vont être indépendant au niveau de leur gestion mais vont impacter ta fiscalité que ce soit du meublé, du non-meublé, un immeuble, un local professionnel. Tous cela est mis dans un shaker par les impôts et va ressortir sous diverses formes en imposition. L’idée est de se dire qu’il faut dans un premier temps anticiper et dans un second temps se dire qu’il y a des leviers pour agir.
On me pose énormément de questions sur la fiscalité, je vais faire une formation sur la fiscalité car c’est l’un de tes problèmes principaux. Je vais t’apprendre à calculer car c’est important et compliqué. C’est une grosse part du rendement de ton futur investissement.
Plus le temps passe et plus tu peux orienter ta fiscalité. Je reprends l’exemple d’un immeuble : si tu fais des travaux ça va impacter ta fiscalité à la baisse. Idem pour un appartement. Un de mes élèves me disait que quand il faisait une simulation, il se rend compte qu’au bout de 3 ans, 5 ans, 7 ans, la fiscalité augmente et la rentabilité baisse. C’est simple : au début la fiscalisation de tes biens tu as du déficit foncier, tu as des amortissements, des frais qui vont diminuer ton imposition. Si tu payes moins d’impôt, ta rentabilité nette est meilleure, ton cash-flow est meilleur et tu as plus d’argent dans ta poche. Au bout d’un moment les déficits s’épuisent, tu n’as plus rien à impacter sur ta fiscalité et donc ta fiscalité augmente.
Il faut donc soit acheter soit faire des travaux. Si tu achètes tu vas impacter ta fiscalité à la baisse grâce à ton achat. Si d’un côté tu payes beaucoup d’impôt mais que de l’autre du as du déficit ça va se compenser sur ton impôt global.
Que tu sois à l’IR, à l’IS, en meublé, en non-meublé… les déficits vont finalement se lisser sur ton imposition finale. Les impôts ont pensé à tous les cas de figures : Si une personne a économisé sur ça on va le taxer sur ça, on va lui mettre un abattement là… Il y a des moyens et des leviers puissants pour faire baisser ton imposition temporairement, mais quoi qu’il arrive ton imposition va remonter. C’est aussi pour cela que dans l’immobilier il faut systématiquement racheter un bien pour rabaisser ta fiscalité. Si tu as fait de bons achats, tu t’enrichis de jour en jour, ton patrimoine augmente et ta fiscalité baisse. Que demander de plus ?
Je t’incite à penser dès le début à tes achats futurs. Soi tu n’achèteras pas dans le futur et tu ne feras pas un bon investissement parce que tu vas être en mode j’attends ma retraite et tu vas te faire défoncer par les impôts. Même si tu as du cash-flow ça va être limé par un peu de tout et donc tu vas gagner un peu d’argent. Si tu te mets en mode long-terme dès le début, tu vas optimiser tous les facteurs et tu vas accélérer et faire grossir ton patrimoine et arriver au statut de rentier.  On n’est pas rentier avec 2 appartements.
Pour être rentier, 2 appartements ne te suffiront pas. Il faut penser à l’enchaînement. Quand tu auras 2.000€ tu voudras aller encore plus loin.
Il faut donc choisir sa voie. Guillaume, ta rentabilité est limite, tu peux aller chercher plus haut. Essayez de viser 12%. Sur un immeuble ça commence à être bien. Je parle souvent de 10%, 12% car c’est un calcul brut rapide, facile à se rappeler.
Si le bien rapporte sur le papier 12.000€ et qu’il est vendu à 150.000€ ou 200.000€ ça manque de rentabilité mais il n’y a pas encore de négociation ni de travaux de fait.
N’ayez pas peur des travaux ! on peut tout déléguer. Il faut faire de la qualité pour avoir un locataire heureux et qui reste !
J’espère que cette vidéo t’a aidé et que tu es prêt à te lancer encore plus chaque jour.
On se revoit très vite pour une nouvelle vidéo,  à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !