Récupérable / NON récupérable ? – COPROPRIÉTÉS #2

CHARGES : récupérable / NON récupérable : Que puis-je récupérer sur mon locataire comme type de charges ? Comment s’y prendre ?
Dans l’immobilier locatif : en copropriété comme en direct, le locataire avance une provision sur charges. Tu dois régulariser en fin d’année afin que les charges correspondent à la réalité de ce que tu as le droit de récupérer.
Le syndic peut t’y aider, pas de panique.
On parle également de l’assemblée générale et de la façon dont tu pourras voter en fonction de tes parts (tantièmes, millièmes, dix-millièmes…)

Le lien pour le LIVRE est ICI : https://darwin.enfinrentable.fr/oui
La PAGE FACEBOOK : https://www.facebook.com/enfinrentable

 

Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, je suis très heureux de te retrouver pour la vidéo numéro 2 sur les copropriétés. Aujourd’hui nous allons parler des charges récupérables et des charges non récupérables. Comment ça marche ? Pourquoi ? Comment faut-il faire ? Faisons le point.
As-tu déjà entendu parler des provisions sur charges ? En général quand tu lis les annonces, tu as toujours remarqué que le loyer était indiqué de deux façons : hors charges et charges comprise. Exemple : loyer 400€, provision sur charges 40€.
Les provisions sur charges englobent toutes les charges récupérables que tu vas récupérer sur le locataire. Le locataire te paye son loyer + une provision sur charge. C’est en fait une avance puisque tu ne sais pas à combien vont te revenir les charges, tu n’as pas encore reçu les factures. Schématiquement c’est ça : Comme tu ne sais pas combien cela va te coûter tu prends une provision. En gros tu lui dis met moi 40€ par mois et à la fin de l’année quand on aura les factures on verra si tu me dois de l’argent ou si je t’en dois.
Quand c’est la première fois que tu mets en location il faut forcément que tu te bases sur les charges passées ou sur les charges de tes voisins, d’appartements similaires dans le même secteur ou dans la même copropriété pour déterminer tes charges. Tu ne vas évidemment pas choisir un montant au hasard ! Essaye de demander au syndicat dans le cadre d’une copropriété.
Ce n’est pas si grave de te tromper sur les charges mais s’il y a une régulation en fin d’année mieux vaut ne pas trop se tromper parce que si le locataire te doit de l’argent tu vas lui demander de faire un chèque de plus et si toi tu dois de l’argent au locataire tu vas devoir faire un chèque. Il faut essayer d’équilibrer le truc dès le début ou alors éventuellement autant estimer un peu plus quitte à ce que c’est toi qui lui doit de l’argent. Pour ton locataire c’est beaucoup mieux de se rendre compte qu’il ne sortira pas d’argent en plus de son loyer. En général quand les régularisations de charges tombent les gens ne s’y attendent pas et donc ça les embête.
Tu sais qu’un locataire heureux c’est un locataire qui reste, qui paye et qui ne t’embête pas ! C’est comme ça qu’on est rentable dans l’immobilier, maintenant et pas dans 20 ans. Nous les investisseurs rentables, nous cherchons à rendre nos locataires heureux.
Les charges ne sont pas valables que pour les copropriétés, c’est valable pour toutes les locations. Elles peuvent être très basse, il faut que tu les anticipes au mieux. Je vais te dire ce que comporte les charges récupérables pour que tu puisses te rendre compte de ce qu’il faut que tu anticipes ou pas.
Premièrement il y a l’eau ! Il y a des communes où les gens doivent avoir un contrat à leur nom comme pour l’électricité. Quand tu as un compteur d’eau tu dois appeler comme tu fais pour EDF et tu dois souscrire à un contrat. L’eau ne va donc pas rentrer dans tes charges puisque le locataire va lui-même souscrire à un contrat sauf si tu as pris un contrat toi-même en tant que propriétaire (ce qui est tout à fait possible) ou s’il n’y a pas de règles disant que chacun doit avoir un contrat à son nom là tu dois compter l’eau dans tes charges.
Quand tu fais visiter tu ne vas pas dire évidemment que tu mets 10€ pour l’eau, 5€ pour l’électricité… Il faut que tu dises que tu prévois 10-15€ par mois puis en fin d’année quand tu reçois ta facture tu regardes ce que tu avais prévu, tu regardes la consommation réelle de ton locataire et tu sais si tu lui dois ou s’il te doit de l’argent.
Deuxièmement il y a le chauffage ! Il y a souvent des chauffages collectifs dans les copropriétés. Les chauffages dans les vieilles copropriétés fonctionnent parfois au fioul, il y a donc une quote-part de fioul à appliquer, idem si c’est du gaz. Si c’est du chauffage électrique ça ne rentre pas dans les charges puisque c’est ton locataire qui paye directement. Regarde combien paye les autres copropriétaires, demande au syndicat les factures.
Troisièmement il y a l’entretien de l’ascenseur ! Si tu n’en fait pas l’usage car tu habites au rez-de-chaussée par exemple on ne te facture pas de charges donc tu ne peux pas faire payer ton locataire, c’est illégal ! Il faut encore une fois demander au syndicat combien coûte l’entretien à l’année.
L’appartement tu l’as forcément acheté à quelqu’un donc tu peux demander l’historique des frais. L’appartement tu l’as forcément acheté à quelqu’un sauf dans le cas des résidences neuves mais nous n’allons même pas parler de ça puisqu’il est hors de question pour un investisseur rentable d’acheter dans une résidence neuve.
Quatrièmement il y a la taxe d’ordures ménagères ! Si jamais elle n’est pas comprise dans la taxe foncière alors là c’est une charge récupérable. Il y a des communes où la taxe d’ordures ménagères est incluse dans la taxe foncière. Dans ce cas tu ne peux pas la récupérer. Ce n’est pas très cher mais c’est déjà ça de récupérer.
Cinquièmement il y a l’électricité des communs ! Il y a toujours des minuteries dans les communs. Dans 99% des copropriétés il y a un compteur électrique qui comptabilise l’électricité des communs. Ton syndic peut te ressortir facilement ce que va te coûter l’électricité des communs.
Les quotes-parts d’entretien et de ménage sont aussi récupérable.
En gros quand tu achètes en copropriété il faut que tu t’intéresses à ça et il faut que tu demandes tout de suite soit à la personne à qui tu achètes, soit à l’agent immobilier, soit au syndic les charges à payer. Tu ne pourras pas faire la différence entre les charges récupérables et les non-récupérables tout de suite mais une fois que tu sais celles que tu peux récupérer tu vas ventiler et savoir ce que tu peux récupérer sur ton locataire.
Tout ça va te permettre de savoir combien tu vas prendre de provisions. Quand les charges sont bien lissées, la différence entre l’estimé et le réel sera de très peu.
Il faut faire attention aux charges non récupérable car c’est celle qui coûtent le plus cher et ces celles qui vont grever un investissement dans une copropriété. Un investissement dans une copropriété quand tu veux être rentable ce n’est vraiment pas facile. Plus les charges sont élevées et plus la valeur des biens est faible. Tu penses faire une bonne affaire parfois en achetant dans une copropriété mais le prix est bas car il y a beaucoup de charges qui vont te coûter cher. Certes tu vas pouvoir les récupérer comme charge personnel sur tes impôts en travaux… par contre tu vas quand même devoir sortir tout de suite l’argent et tu vas défiscaliser moins que ce qu’elles te coûtent.
Les charges non récupérables sont toutes les charges de syndic, de gestion. Un syndic bénévole ne prend en généralement pas de charges ou très peu mais les syndic pro qui sont obligatoire dans les copropriétés lorsqu’elles dépassent 3-4 lots vont te coûter de l’argent et ce ne sera pas récupérable. Ces charges comprennent les honoraires du syndic, les honoraires de travaux (car il suit les chantiers, fait les appels de fonds…), l’assurance de l’immeuble et de ton appartement. Tous les frais administratifs (réception d’un courrier recommandé pour la convocation aux assemblées générales par exemple) ne sont pas récupérables. S’il y a un entretien des espaces verts collectifs ce n’est pas récupérable non plus.
Pour facilement savoir ce qui est récupérable ou pas, voici une règle : Ce qu’utilise ton locataire privativement tous les jours est récupérable. Par exemple si les boîtes aux lettres doivent être changées ce n’est pas récupérable, s’il faut entretenir les canalisations ce n’est pas récupérable non plus. Un ravalement de façade ou de toiture n’est pas récupérable.
En ce qui concerne le gardien cela dépend des copropriétés et des accords qui sont en cours. Il y a des copropriétés où tu vas récupérer 70%, d’autres 40%, d’autres pas du tout…  Tu pourras éventuellement récupérer une partie du gardien sur tes charges récupérables, c’est encore une fois à demander à ton ancien propriétaire ou à ton syndic.
Tout ce qui est gros travaux auxquels je n’y ai pas pensé et qui impactent la copropriété en général (comme le changement des bips pour le portail, repeindre les places de parkings…) ne seront pas récupérables. Ce sera défiscalisable en partie mais ce n’est pas ça qui va te faire gagner de l’argent et ce n’est pas avec ça que l’on va faire un bon investissement.
C’est Yann, on parle d’immobilier, n’oublie pas de t’inscrire à la chaîne YouTube pour ne rien rater, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !