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Aujourd’hui je pars à Lyon, à la rencontre de François-Xavier qui est agent immobilier et plus précisément agent de location.
Il va nous parler de ses techniques, de son travail, de ses investissements personnels…
Tu vas voir qu’il a su tirer son épingle du jeu sur un marché Lyonnais très concurrentiel en optant pour des achats patrimoniaux dans des secteurs centraux.

Côté locatif, nous parlerons choix du locataire et points à vérifier avant de valider les dossiers de location…
Comment fonctionnent les assurances loyer impayés ? (GLI, GRL…)
Quels sont les critères ? Les garanties ? Les garants ? Les cautions ? Comment organiser les visites ? Les astuces ?
Il y a des dizaines de façons d’investir et de s’enrichir... Tu verras que FX a privilégié l’approche patrimoniale et qu’il s’en sort plutôt bien…

Transcription (Littérale) 

Yann DARWIN : Et salut à toit très cher investisseur rentable, bienvenu dans cette nouvelle émission des rencontres rentables. L’émission qui va à la rencontre des professionnels de l’immobilier et des investisseurs qui font le marché.

Aujourd’hui, je suis de retour à Lyon. Je vais à la rencontre de François Xavier. François Xavier est agent immobilier, il est plus précisément agent de location c’est-à-dire qu’il gère toute la partie mise en location pour le compte d’une agence. Il va nous parler de ses techniques, de son travail et aussi de ses investissements personnels. Tu vas voir qu’il a su tirer son épingle du jeu sur un marché lyonnais qui est vraiment très compliqué et qui est vraiment très concurrentiel.

C’est parti. On y va.

 

A la rencontre d’un professionnel: François Xavier, agent immobilier

Les Bads gones de l'immobilier lyonnais

Les Bads gones de l’immobilier lyonnais

François Xavier :Ouais ?

Yann DARWIN :Salut fils.

François Xavier :Salut ! Ça va ?

Yann DARWIN :Ça va bien.

François Xavier :T’es en forme ?

Yann DARWIN :Bah ouais. Je suis super content. Merci. Putain, c’est joli chez toi. C’est sympa.

François Xavier :Bienvenu à Lyon.

Yann DARWIN :Merci. Tu m’accueilles ?

François Xavier :Oui. T’as le droit d’entrer.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier : Avec plaisir. Vas-y !

Yann DARWIN :C’est nickel. Qu’est-ce qu’on fait ?

François Xavier :On s’assoit sur la terrasse hein.

Yann DARWIN :Terrasse ?

François Xavier :Allez !

Yann DARWIN :Après toi.

François Xavier :Merci.

Yann DARWIN :OK. FX merci de nous accueillir. Ta terrasse est très sympa.

François Xavier :Je t’en prie.

Yann DARWIN : Belle vue sur Lyon.

François Xavier :Bienvenue à Lyon.

Yann DARWIN : Ouais, merci. Alors est-ce que tu peux déjà te présenter un peu ton parcours, ce que tu fais dans la vie, comment ça marche… m’en dire un peu plus.

François Xavier : Je m’appelle François Xavier. J’ai 27 ans. Je suis agent immobilier plus particulièrement en location…

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :… exclusivement location. Je suis arrivé à Lyon, il y a maintenant sept ans. Sept ans que je suis dans la même entreprise, le même groupe…

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :… et j’ai fait plusieurs métiers différents dans différentes structures… différentes filiales du groupe donc ça n’a pas mis… touche un petit peu à plein de choses différentes partie commerciale, les fiscalisations, locations et un petit peu de transaction.

Yann DARWIN :OK. Alors agent immobilier multicarte donc t’as fait de la transactiondans du… de la vente… de la… défiscalisation Pinel…

François Xavier :Un peu d’assistant commercial sur des produits défiscalisations.

Yann DARWIN :OK. On n’en parlera pas.

François Xavier : On peut. On peut.

Yann DARWIN : On oubliera cette phase de ta vie, ce n’est pas grave. Et là en ce moment donc tu fais vraiment de la location ?

François Xavier :Location pure et dure, voilà. Au quotidien, c’est vraiment ça. C’est à louer le parc locatif qu’on a en gestion.

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :Ça tourne autour de… tout ce qui est produit des fiscalisations une fois que c’est livré…

Yann DARWIN : Ouais.

François Xavier :… donc portefeuille plutôt de neuf et résidence récente. Grosso modo, c’est des appartements et les immeubles qui ont une… aujourd’hui maximum une vingtaine d’années quoi.

Yann DARWIN :OK. D’accord. Immeuble assez jeune.

François Xavier : Ouais. Voilà donc… amener à gérer des apparts soit avec des fiscalisations ….et Pinel du feu, etc.

Yann DARWIN : OK. Donc t’es… t’es en contact avec les propriétés ?

François Xavier :Moi pas directement…

Yann DARWIN :Comment tu gères un petit peu ?

François Xavier :…responsable. Nous, on gère vraiment le gros volume entrant de contact donc c’est vraiment un métier de volume en fait parce que Lyon…

Yann DARWIN :T’est plutôt en contact avec le locataire vraiment.

François Xavier :Ouais vraiment. Les contacts avec les prospects entrants et le… vraiment le volume de gens à traiter qui est assez volumineux parce que, au final, Lyon est tellement tendue au niveau location que forcément quand il y a un appartement qui passe en pub, quand c’est une œuvre, quand le secteur n’est pas mal et que le loyer est cohérent, c’est explosif quoi.

Yann DARWIN :Ça part bien. Et même sur… admettons, par exemple, sur une ville comme Lyon dans du… que ça soit du neuf ou même del’ancien bien rénové, tu vois, en moyenne combien de temps tu mets à louer un bien, n bien qui a quand même de gueule ?

François Xavier :Franchement ?

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Si les locataires seront disponibles tout de suite pour la visite c’est… même pas 48 heures.

Yann DARWIN :Ouais. Donc c’est on part du jour au lendemain.

François Xavier :Ouais. Complètement. Dès qu’on n’a pas le temps de tergiverser, entre guillemets, amener 50 personnes en visite, etc. Avec les collèges, on a un peu la façon… la même façon de travailler. On travaille à plusieurs sur le même portefeuille donc souventce qu’on fait pour essayer de s’organiser pour ne pas à la fois déranger les locataires.

Et nous, on s’organise au mieux parce que ça prend un temps quand même assez conséquent quand t’as beaucoup de volumes à faire. C’est qu’on bloque les locataires pour une heure =, une soirée qu’on définit et on emmène chacun cinq clients, par exemple.

Yann DARWIN :Ouais, c’est aussi ce que je fais.

François Xavier :Donc forcément tu prends les cinq premiers clients…

Yann DARWIN : Qui groupe…

François Xavier :… solvables que tu sens bien, tu ne t’embêtes pas avec les enquiquineurs, les mecs qui commencent à chipoter ceci, cela, machin. Les cinq personnes que tu sens bien qui ont un dossier solvable, tu pars avec eux en visite… et ainsi de suite.

Yann DARWIN :Ouais, tu fais dix groupés ?

François Xavier :Le lendemain, les gens ainsi soient un petit peu organisés, ils emmènent leur dossier où ils t’envoient tout avant par mail, le mec qui investit, qui sait, qui va prendre l’appartement, il le fait de toute manière. Réponse le soir même, le surlendemain sous 48 heures, c’est arrivé.

Yann DARWIN :OK. Alors… moi, je fais ça aussi les visites de groupe alors tu fais carrément la visite groupée ou tu intercales les gens toutes les 20 minutes ?

François Xavier : Alors ce qu’on ait fait… ouais, ce qu’on fait avec mes collègues, c’est qu’on place des rendez-vous tous les quarts d’heure…

Yann DARWIN :Tous les quarts d’heure…

François Xavier :... maximum tous les dix minutes quand c’est vraiment une petite surface. Voilà.

Yann DARWIN : OK. Donc t’enchaine vraiment.

François Xavier :Et ça c’est… alors t’emmènes quatre, cinq personnes sur une heure, 5 x 3 x 4 avec mes collègues voilà tu te retrouves avec une dizaine, douzaine de personnes grosso modo sur une visite, si t’arrives pas à louer avec dix visites qualifiées…

Yann DARWIN :Ouais, ouais.

François Xavier :c’est qu’il y a un souci dans l’appartement, que tu n’es pas au courant

Yann DARWIN :OK. Et alors avant la visite, comment tu présélectionnes ces profils ? Qu’est-ce que tu regardes toi en tant que vraiment professionnel agent de location ?

François Xavier :Alors dans mon métier, il y a une chose qui est vraiment impérative à respecter puisque c’est ça qui fera que le dossier passera ou ne passera pas. C’est les critères de l’assurance loyer impayé puisqu’aujourd’hui…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… les propriétaires qui sont… qui ont investi, qui sont investisseurs chez nous sont tous en défiscalisation puisqu’on… le cœur de métier de mon groupe, c’est de vendre du neuf. Systématiquement, le mandat de gestion est vendu avec l’achat de l’appartement…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Sauf si le propriétaire compte mettre quelqu’un de sa famille et encore quelqu’un qui vient en… quelqu’un qui met son enfant dans l’appartement pour les premières années, ce n’est pas dit qu’ils se mettent pas non plus en gestion malgré tout…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… même si on ne fait pas la recherche de locataire…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… mais en tout cas nous, on est obligé de répondre aux critères de cette assurance loyer impayé qui est systématiquement… allez, 99 % des cas pris par le propriétaire avec le mandat de gestion directement intégré…

Yann DARWIN :Ouais, ils prennent tout le package.

François Xavier :… le package, est-ce que monsieur, on vous vend un produit de défiscalisation ? OK mais on vous vend aussi le coût de… vous occupez de rien, de la livraison, de la mise en gestion, la recherche de locataire, etc.

la mise en place du locataire, état des lieux tac vous occupez de rien, d’une manière l’impayé ; monsieur ne vous inquiétez pas, vous avez une assurance qui s’occupera de tout et si demain il y a un contentieux, un problème d’huissier, ceci cela, écoutez de toute façon il y a une assurance, il y a une prise en charge juridique qui est faite par l’assurance.

Yann DARWIN :Donc OK, il y a des… il y a pas mal, c’est vrai, d’agences qui font ça qui vendent le package avec… même sans défiscalisation mais des fois ils annoncent qu’ils vendent le package avec l’assurance mais quels sont justement ces critères d’assurance parce que si tu la prends,

il faut que ça rentre dedans et je pense surtout pour un investisseur qui veut faire lui-même voilà quels critères ils doivent bien regarder au niveau de l’assurance ou si lui, il veut se faire sa propre assurance, entre guillemets, puisqu’il y a aussi des gens qui font ça. A quoi, ils doivent faire attention pour le locataire ?

François Xavier :Alors sur les assurances des loyers impayés, il y a deux corps, on va dire. Il y a vraiment l’assurance loyer impayé que tu vas prendre dans l’agence et là pour le coup souvent, ça va être des contrats de groupe négociés directement avec les courtiers en assurance pour siéger là-dedans qui ont un taux bien spécifique et puis après, tu peux pendre ton assurance loyer impayé de toute façon dans ta propre banque.

Yann DARWIN :Ouais, tu peux.

François Xavier :De plus en plus, les banques vont ….et les critères entre ce que tu vas trouver dans une agence et ce que tu vas trouver dans une banque, un produit bancaire, ce ne sera peut-être pas forcément les même critères.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Je l’ai eu à titre personnel sur un de mes studios. J’avais pris une assurance loyer impayé avec le crédit à l’époque…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… et ce n’était pas les mêmes critères que moi ce que j’avais à l’agence, par exemple, sur notre propre assurance loyer impayé.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Donc il y a déjà des variantes sur ça, sur les critères de solvabilité que vont demander les assurances. Voilà. Ça fonctionne …..

Yann DARWIN :En général, c’est quoi ? C’est trois mois de loyer en général ?

François Xavier :Alors grosso modo, ce qu’on va demander c’est des CDI…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… sans période d’essai…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… que le locataire couvre à peu près trois fois le montant du loyer souvent c’est un pourcentage précis.

Yann DARWIN :Avec son salaire.

François Xavier :Chez nous, par exemple, c’est… le maximum 37 % d’endettement.

Yann DARWIN :Maximum 37 %.

François Xavier : Voilà. Donc pareil, nous, ça nous est arrivé dans le temps de changer de… on n’a pas changé le courtier d’assurance mais on a changé de… d’assureur in fine, enfin vraiment l’assureur qui te couvre, ça a changé dans le temps et les critères n’étaient plus tout à fait les mêmes mais on prenait, par exemple, le net imposable avant c’était le net à payer. On ne faisait pas une moyenne, maintenant il fait une moyenne sur les trois dernières fiches de paie…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… voilà ou demain t’as pas trois fiches de paie dans le poste où t’es aujourd’hui, c’est mort, on ne peut pas le faire. Avant, on pouvait le faire. Ouais, un nouveau contrat, un avenant suffisait ; quelqu’un qui passe en CDI qui était en CDD, tu n’as pas trois fiches de paie, ça pouvait passer aujourd’hui…

Yann DARWIN :Ça s’est resserré.

François Xavier :Voilà. C’est des choses voilà, l’étau est plus serré qu’il a pu être avant. Bon, ce n’est pas attribués les assurances loyer impayé du fait… avec leslois Boutin, c’était en 2012… Voilà, c’est encore très frais. C’est quelque chose qu’il y a cinq ans donc c’est des choses qui se démocratisent beaucoup parce qu’au final maintenant quasiment tout le monde le prend, tout le monde veut sécuriser.

Au niveau des critères oui voilà tu peux… il y a des assurances qui vont dire « OK » pour des CDD, minimum six mois. Avant, c’était peut-être un an. Moi, j’ai eu le cas avant, c’était un an de reconduction de contrat à partir de la date de signature du bail. Aujourd’hui, c’est passé à six mois mais en complément de quelqu’un qui a déjà un CDI donc voilà, c’est vraiment des particularités, il faut vraiment lire toutes les lignes…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… du contrat et peut-être limite un particulier qui n’a jamais eu le cas encore, qui prend sa première assurance, qui veut tranquilliser peut-être pour… son premier locataire, c’est…….une limite d’envoyer le dossier à l’assurance pour avoir leur feu vert…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… comme ça il ne se mouille pas.

Yann DARWIN :Ouais,c’est ça, être sûr.

François Xavier :Il attend le retour de l’assurance qui lui dit « écoutez, on a étudié. Pour nous, c’est OK. Vous pouvez aller » comme ça au moins demain, il y a un souci d’impayé… ça reste à la marge mais si jamais il y a un problème X ou Y, derrière on peut dire « écoutez, c’est vous qui m’avez donné le feu vert. Le propriétaire, il est serein. Il dort sur ses deux oreilles… ça peut se déclencher s’il y a besoin ».

Yann DARWIN : C’est aussi une bonne excuse à donner à un locataire dont tu n’as pas envie.

François Xavier :Par exemple.

Yann DARWIN :Je suis désolé, votre profil ne passe pas au niveau de l’assurance…

François Xavier :Exactement.

Yann DARWIN :… comme ça, tu peux…

François Xavier :Quand tu sens un mec au téléphone qui n’est pas très net dans sa tête, dans ses paroles, dans ses dires tant que ce n’est pas net, qui dit pas tout et… tu vois que les papiers, tout n’est pas cohérent…

Yann DARWIN :Toi, tu les sens maintenant cela ?

François Xavier :Au téléphone, c’est une histoire de 30 secondes pour savoir si le mec, tu veux le louer ou pas.

Yann DARWIN :Ouais ?

François Xavier :Franchement, c’est… du pur fini. La personne que t’as au téléphone qui se sent déjà convaincue par l’appartement… après derrière, il faudra faire une belle pub, c’est toujours pareil.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Tu fais un beau texte.

Yann DARWIN :Photo, le texte…

François Xavier :Une photo-vendeuse, un descriptif assez précis de la chose. Au téléphone, t’auras des gens qui ont… j’avais eu un coup de cœur rien que sur la pub en ligne donc à partir de là, c’est ces personnes-là qu’il faut emmener en visite pour que le dossier soit solvable, tu les emmènes les gens qui batifolent à être… à vouloir négocier des trucs alors qu’ils n’ont même pas visité l’appartement, cela c’est une croix directe.

« Bah désolé… » et des fois, j’invente même des faux-critères pour leur… pour que ça ne passe pas. Vraiment quand t’as… t’as des gens qui sont insistants et qui te relancent, te relancent, te relancent alors que c’est des gens que tu veux volontairement pas emmener parce que tu sais que derrière ça ne suivra pas, ouais il faut arriver à trouver des méthodes sans pouvoir braquer les gens et leur expliquer calmement. Moi au téléphone, jamais je m’énerve avec les gens, ça ne sert à rien du tout…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… et des fois il y a les gens qui… qui ne comprennent pas, « oui pourquoi ce n’est pas normal ? Pourquoi on ne peut pas prendre de garant ? » Parce qu’un propriétaire qui prend une assurance loyer impayé hormis un statut étudiant, derrière on ne peut pas mettre de garant.

Yann DARWIN :Ouais. On peut mettre les garants sauf les étudiants.

François Xavier :Quelqu’un qui ne rentre pas dans les critères de solvabilité… monsieur est en intérim – je dis une bêtise – madame est au foyer, elle ne travaille pas… « bon bah monsieur, je ne peux pas vous louer ». « Ouais mais j’ai des garants ». Mais un propriétaire qui a une assurance loyer impayé, si la personne n’a pas le statut étudiant en face, on ne peut pas mettre de garant, interdiction de le cumuler…

Yann DARWIN :Ça ne rentre pas dans les critères.

François Xavier :… l’assurance loyer impayé et de prendre des garants physiques. Impossible.

Yann DARWIN :Je ne peux pas cumuler. C’est comme la garantie visale, je ne sais pas si tu la connais.

François Xavier :C’est ça.

Yann DARWIN :Tu ne peux pas la cumuler avec un garant…

François Xavier :Impossible.

Yann DARWIN :Tu la pratiques toi la garantie visale ?

François Xavier :Pas à l’agence.

Yann DARWIN :A titre perso ?

François Xavier : Non plus.

Yann DARWIN :Pas encore ?

François Xavier :Non, non.

Yann DARWIN :Ou peut-être pas. Tu verras que c’est intéressant aussi, c’est une garantie qui te permet de garantir jusqu’à trois ans de loyer, c’est gratuit.

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :Donc en effet, ça fait de la concurrence aux agences alors après, il y a des critères serrés aussi.

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :Il faut que la personne ait moins de 30 ans ou qu’elle soit en poste depuis moins de six mois donc en fait, c’est… il est intéressant de cette garantie, moi, je la recommande parce que souvent quand ça ne passe pas dans la vraie assurance …, entre guillemets, ça peut passer dans le visale donc c’est pas mal.

François Xavier :Possible.

Yann DARWIN :Je voulais te demander au niveau justement des impayés, est-ce que toi v que tu fais beaucoup de volumes de mises en loc…

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :… est-ce que t’en vois beaucoup ?

François Xavier :Bah, à la marge. Moi, je ne m’occupe pas la partie contentieuse mais j’ai toujours des feedback de… de ce qui se passe un petit peu et puis on vient nous voir. Tiens regarde, ton locataire d’il y a deux ans… il nous fait un coup de Trafalgar, tu nous as foutu…

Yann DARWIN :Voilà.

François Xavier :… on en rigole au bureau parce voilà, mais ce qui est très vrai par contre, ce n’est pas forcément les gens qui ont plus de moyens qui sont les bons payeurs. Ça c’est vrai et vérifié. Moi, j’ai eu le cas il n’y a pas longtemps dans l’appartement que j’ai loué il y a même pas neuf mois, un appartement neuf vraiment magnifique, un beau T3 derrière La Pardieu, coté avenue la  K5, une belle terrasse, cuisine équipée, une propriétaire qui a des moyens qui fait beaucoup d’investissement dans du neuf et avec un loyer vraiment hors du marché.

Yann DARWIN :C’était quoi le loyer ?

François Xavier : C’était un T3, 65 m² que j’ai reloué, 998 €…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Ça fait vraiment… pourtant en défiscalisation au Pinel, la petite pirouette qui est utilisée souvent pour arriver à dépasser les plafonds, salle d’eau  le garage à part…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… individuellement et t’essaies de le louer au même locataire bien évidemment…

Yann DARWIN :C’est une bonne astuce ça.

François Xavier : Ça, c’est l’astuce, la petite pirouette des gestionnaires de patrimoine…

Yann DARWIN :Garage à part.

François Xavier :… qu’on peut bien appeler rentabilité. Attention par contre parce que sur la possibilité aux locataires vu qu’il y a deux contrats qui résilient et qui envoient sa dédite pour le garage s’il n’a pas eu d’utilité ou si vous voulez trop gra… gratter sur le loyer à mettre un garage, je vais dire une bêtise, à 150 € juste pur avoir un loyer…

Yann DARWIN : Un loyer fléchi.

François Xavier :….

Yann DARWIN :Ça marche avec la cave aussi ou pas ?

François Xavier :La cave, nous, on ne le pratique pas.

Yann DARWIN :Ouais ?

François Xavier :On ne le fait pas.

Yann DARWIN :Ça peut marcher sur le papier.

François Xavier :Sur le principe, je pense que oui.

Yann DARWIN :Ouais ? OK.

François Xavier : De toute façon chaque lot, tu peux… individuellement, t’es pas tenu de… de lots à part. Maintenant, je crois qu’il y a… il y a quand même une contrepartie à ça, je ne dis pas de bêtise, c’est que vu que tout ça de ton… projet de défiscalisation, le garage, tu ne peux pas défiscaliser sur le montant du garage.

Yann DARWIN :Tu ne peux pas défiscaliser, ouais.

François Xavier : Tu ne peux pas gagner sur les deux… les deux tableaux comme tout en France.

Yann DARWIN :De cette façon, il faut faire des choix, c’est toujours pareil.

François Xavier :Exactement.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Donc il y a cette particularité-là à connaitre et…

Yann DARWIN : En termes de volumes alors tu diras à peu près quoi sur du loyer impayé ? Moi, les stages que j’aie…

François Xavier :Sur cet appartement-là justement en question…

Yann DARWIN :Oui, finis-nous sur ton histoire…

François Xavier :Je te finis l’histoire. Pour cet appartement-là, j’ai loué à une coloc de… de deux mecs…

Yann DARWIN : Ouais.

François Xavier :Très bien, bons chics, bons genres vraiment supers sympas…

Yann DARWIN :Qui gagnaient bien et tout.

François Xavier :… étudiants, je crois qu’il y en avait peut-être un des deux qui est en alternance, je ne me souviens plus et les garants, on met des garants stratosphériques. Il y en avait une vraiment qui était, je crois que c’était un numéro 2, niveau France… de Paris, ça palpait fiche de paie à 15-20 000 € par mois en primes.

Yann DARWIN :Ouais donc tu te dis… tu te dis…

François Xavier :… enfin avis d’impôt, ça déroule derrière quoi. Tu te dis d’ailleurs « aucun problème limite là… en un an de salaire, il la paie… il avait… il le paie cash l’appartement, tu te dis « profile sur tous les… profil d’étudiant avec la CAF, tu dis que derrière… bon, ce n’est pas les profils…

Yann DARWIN :Et puis tu peux avoir référence sur les profils étudiant donc t te dis…

François Xavier :… et donc tu peux avoir les garants donc d’un côté, t’as une assurance loyer impayé en plus en face, t’as des garants extrêmement bons et en plus c’est l’étudiant qui a les droits derrières les CAF ; le risque, il est vraiment minime. L se trouve que j’ai appris à… un mois, un mois et demi que l’un des deux locataires…

Yann DARWIN :Ouais ?

François Xavier :… ne pouvait plus payer son loyer. Comme ça.

Yann DARWIN :Et…

François Xavier :Alors est-ce qu’il ne voulait plus, ne pouvait pu…

Yann DARWIN :Ouais, il y a peut-être de ça…

François Xavier :… voilà la vie étudiante est faite comme elle est. Voilà chacun vivre comme il le peut mais en attendant, il y en a un qui est en défaut de paiement donc si ça s’est fini que les garants de chaque côté paie la partie… la partie manquante parce qu’il était tenu de le faire

Yann DARWIN : Ouais.

François Xavier :… mais bon là au final, on trouve toujours des solutions à… comment dire ? Arbitrer le truc et de manière à ce que voilà…

Yann DARWIN : Arbitrer, essaie de faire en sorte…

François Xavier :… elle se finisse bien et que ça ne parte pas au contentieux réellement. Mais au final, ils ont décidé de rendre l’appartement et puis… voilà, on repart sur une autre colocation avec un autre profil et puis là, j’ai loué hier soir au final l’appartement, tu vois au final ça était super vite, à une personne qui bossait à EDF, loyer pris en charge par la boite en plus…

Yann DARWIN :Ah ça, c’est locataire…

François Xavier :… donc c’est magnifique. Ingénieur muté… et ça nous roule sur une… puis pas un jour de vacances donc ça sera…une histoire qui roule…

Yann DARWIN :Oui en plus, pas de vacances ouais.

François Xavier :… la complexité des fois de mettre dans une agence ; des fois, je me… on se rend compte malgré… malgré nous, c’est la vacance.

Yann DARWIN :Jamais t’en parler, il y a des agences… moi, le recul que j’aie, c’est vrai que c’est aussi un peu ce qui arrête beaucoup de gens, c’est que t’as l’impression que… c’est des apparts, tu vois ils en ont un peu rien à faire quoi. Alors je ne sais pas toi comment tu travailles mais il y a des agences franchement, elles ne sont pas sérieux.

François Xavier : C’est ça.

Yann DARWIN :Donc comment tu… comment reconnaitre l’agence sérieuse finalement ? Parce que moi si je veux mettre en gestion, on fait comment ? Je … Alors par exemple, tu vois, tu vois, on se connait, on a appris à se connaitre et j’ai confiance, tu vois mais pour un investisseur qui ne connait pas, qu’est-ce que… qu’est-ce qui dois te mettre la puce à l’oreille finalement ?

 

Les conseils d’un professionnel

François Xavier :Alors déjà, je vais te parler de mon boulot de commercial. Qu’est-ce qui va faire que moi, j’ai… moi envie de me casser la tête sur un appart qu’un autre ? Un appartement qui est au bon prix, que tu sais qu’il est en bon état, qui était rendu propre…

Yann DARWIN :La qualité encore une fois.

François Xavier :Exactement. Un appartement qui est cohérent… dans le global, dans le prix, dans… dans l’état général de l’appartement, tu sais que tu vas le louer facilement donc tu vas y passer du temps tout de suite pour très vite le louer et passer à autre chose.

Yann DARWIN :Tu vois, c’est la même problématique que les transactions en fait. Tu veux vite ta com en gros… enfin sauf que là ce n’est pas pareil puisque c’est sur l’année.

François Xavier : Mais Raisonnement, mine de rien, il est très proche.

Yann DARWIN :Mais le raisonnement est proche c’est-à-dire que tu veux vite louer pour vite passer à autre chose.

François Xavier :Exactement. Exactement.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Donc un appartement où tu sais qu’il est rendu dégueulasse ou que le locataire est resté pendant dix ans dedans, moquette ravagée, des papiers peints arrachés, fracassés d’il y a douze ans, OK. Tu découvres que t’as un dégât des eaux dans la salle d’eau qui n’a peut-être pas forcément été déclaré par le locataire ou – ça arrive aussi – pas très bien géré par l’assurance et par l’agence, ça arrive aussi. Un gestionnaire qui est un peu laxiste qui a laissé trainer un peu le dossier… machin…

Yann DARWIN :Hum hum ! ..

François Xavier :… ça n’a peut-être pas été très géré ou très relancé auprès des assurances donc…

Yann DARWIN :Ouais, ou un propriétaire qui gère tout seul et qui ne fait pas.

François Xavier :Voilà. Après quand ça part aux syndicaux s’il suffit que ça soit sur l’assurance de la copropriété pour un dégât des eaux, machin, ça passe sur la décennale aussi donc voilà, vu qu’il y a tellement d’interlocuteurs différents, ça passe dans tellement de mains différentes et qu’en plus dedans, il y a plusieurs assurances qui jouent, c’est des choses qui font que les délais deviennent énormes. Un appartement aujourd’hui selon les préavis, c’est des préavis d’un mois, maintenant, on est en zone tendue…

Yann DARWIN :Ouais, vous êtes en zone tendue.

François Xavier :… donc les préavis de départ sont des préavis d’un mois. Ce qui fait qu’un mois pour relouer à Lyon un appartement qui est bien, ça se fait…

Yann DARWIN :Ouais, ça se fait entre nous en tant que…

François Xavier :... un appartement… un appartement où il y a des problèmes de travaux, tu sais très bien, le temps d’enclencher tout ça, ça ne mettra pas un mois.

Yann DARWIN :C’est sûr.

François Xavier :Donc forcément, tu dis « bon déjà, je vais commencer par laisser le locataire partirtranquillement » parce que déjà d’une, qu’est-ce que tu veux faire ?

Yann DARWIN : Les travaux…

François Xavier :… les travaux à l’appartement, des fois, ça peut passer parce que avec le mobilier, ça peut cacher un peu la misère, entre guillemets. Il y a quand même des gens qui vont y aller. Par contre, tu sais que derrière, le mois suivant, tu vas recevoir les recommandés ….L’état des lieux, moi je ne l’ai eu qu’à hier soir.

Pour te dire, j’ai loué à une… à une petite mamie un très gentil, super sympa – d’ailleurs je m’entends très bien avec elle – à Vaise….., un grand T2. Je lui ai fait visiter l’appartement. Pareil, visite groupée. On avait dix visites sur un créneau d’une heure donc la visite se passe. Dix, douze minutes, on fait le tour de l’appartement tranquille. Il n’y avait pas les locataires, ils nous avaient laissé les clés.

Yann DARWIN :Parfait !

François Xavier :Donc il y avait encore toutes leurs affaires, il n’y a pas les cartons, rien du tout mais au moins, ça me permet de se projeter, il y a des gens qui préfèrent avec le mobilier, etc. donc le locataire très sympa nous laisse les clés, on fait nos visites bon… ma petite mamie est emballée, on poster son dossier, etc.

Le lendemain, les dossiers déposés en commission, il y avait plusieurs concurrences, c’est elle qui est retenue donc elle était ravie, magnifique ; elle change d’appartement. Tout va bien, le secteur qu’elle voulait, l’appart qu’elle voulait en bon état. Parfait.Elle emménage. Hier, c’était l’état des lieux. Elle arrive, elle m’appelle en catastrophe : « Monsieur MARCHAND… je suis désolée mais l’état des lieux bah ça ne va pas, je n’ai pas pris les clés, je ne vais pas prendre l’appartement ».

Yann DARWIN :Au dernier moment.

François Xavier :Comment ? Pourquoi ? Qu’est-ce qui se passe ? Donc on avait déjà signé le bail en anticipé. Justement moi, je… le dossier à accepter, j’essaie de faire signer les gens très rapidement. Comme ça au moins, ça évite les désistements. Ça, c’est… c’est aussi un… une des solutions pour éviter de se retrouver avec de la vacance, c’est de faire signer les gens tout de suite pour une prise d’effet du bail à la date de départ des locataires.

Yann DARWIN :Ouais, tu mets de la prise d’effet que tu veux.

François Xavier : Voilà, comme ça… et tu ne laisses pas le choix. Tu veux l’appartement, tu prends la date que je te le dis ; je te choisis toi, OK. Par contre, la contrepartie, si tu prends la date que moi je te demande, ça c’est hyper important.

Yann DARWIN :Dans un secteur concurrentiel comme ça, tu peux te le permettre.

François Xavier :Voilà. Ce n’est pas leclient qui peut décider de… c’est plus deux, c’est plus trois, c’est plus quatre jours, non. Si vraiment il y a des impératifs de… la personne est à l’étranger, allez bon OK mais c’est à la marge, pareil.

Yann DARWIN :Hum !

François Xavier : Et pour ma petite mamie-là qui refuse son état des lieux, elle est arrivée toute… toute paniquée, elle a… à l’état des lieux, au final l’appartement… une fois les meubles enlevés, etc. on voyait des trous, on voyait des traces. Vous savez moi, je fais… je fais les plinthes toutes les semaines. Vous savez, moi, je fais le ménage, chez moi c’est parfait donc voilà on tombe sur des gens qui sont perfectionnistes, il y en a…

Yann DARWIN :Exigeant.

François Xavier :… ultra-exigeant et qu’ils attendent nos locations à avoir la perle rare. Il ne faut pas oublier que ça reste de la location, qu’un locataire sortant, il n’est pas tenu de repeindre tout en repartant et c’est loin d’être le cas à tous les coups, bien loin de là.

Yann DARWIN :Oui, c’est clair.

François Xavier :Donc forcément… voilà, là des illusions de la petite mamie. Elle a refusé de signer l’état des lieux, il a été fait. Elle a refusé de le signer, de prendre les clés…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… donc je dis « bah écoutez, si vous êtes vraiment sûre de vous, c’est n peu dommage parce que là, vous allez payer les frais d’agence pour rien. Vous allez devoir quand même payer le premier mois de loyer puisque vous donniez votre délit malgré tout. »

Yann DARWIN :Oui…..

François Xavier :Je dis « écoutez, envoyez votre recommandé demain » et puis moi je ferai en sorte de relouer au plus vite comme ça au moins bah, ça vous fera un prorata à récupérer…

Yann DARWIN :Oui. Tu reloues plus vite, tu lui rends…

François Xavier :Elle était très gentille. Elle fait « je suis vraiment désolée… » voilà, c’était pas quelqu’un qui venait… voilà au combat au téléphone pour te mettre la carotte et chercher à… chercher le conflit. C’était pas du tout le… l’objectif donc je dis « bah écoutez, moi… on va essayer de relouer l’appartement au plus vite. A cette période-là de toute façon, on va y arriver. Je ne m’inquiète pas ». Voilà.

Par contre, c’est un petit peu dommage…

Yann DARWIN :Ça, c’est…

François Xavier :Je vous dis « mais… c’est comme si vous jetiez un billet de 1 000 € en l’air quoi ».

Yann DARWIN :Ouais. C’est ça, ouais.

François Xavier : C’est… voilà. A peu près un mois de loyer en frais d’agence… bon ce sont des …. on va le trouver puisque voilà elle n’a pas emménagé dedans et puis un mois de loyer quoi.

Yann DARWIN :Et c’est marrant, tu vois à quel point les gens… enfin en tout cas, certaines personnes et moi, c’est le locataire que je recherche, cherchent de la qualité et je suis sûre que cette petite mamie, l’appart aura été nickel, il aurait été… bon là toi, t’as un plafond de loyer puisque c’est de la défiscalisation mais ça aurait été de la rénovation, tu vois, le…

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :… ça aurait été plus cher, peut-être 100 € de plus, elle l’aurait quand même pris parce que…

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :… parce qu’il était magnifique, il était comme elle voulait, etc. Et ça, je pense que c’est un bon public pour… enfin moi en tout cas c’est ça que je vise parce que… les gens sont exigeants. Une petite mamie comme ça, tu sais qu’elle va tout faire nickel, qu’elle ….l’appart et limite, elle sera mieux quand tu l’auras loué.

François Xavier :Et puis quand tu parles avec elle, tu n’apprends qu’elle est restée 15 ans dans son précédent appartement.

Yann DARWIN :Voilà.

François Xavier :Donc ce n’est pas quelqu’un qui va déménager tous les deux jours…

Yann DARWIN :C’est ça.

François Xavier :Voilà. Donc c’est vraiment des profils qui peuvent être supers en tant que locataire et elle a gardé dans le temps. Maintenant moi, je suis toujours partisan de… enfin à tous les gens à qui je parle d’immobilier et qui voilà commencent les investissements quels qu’ils soient peu importe la ville, c’est de… peu importe ce que vous faites, entretenez votre patrimoine.

Ce n’est pas de mettre 100 € aujourd’hui et puis 200 € demain et là c’est peut-être quelque chose qui vous évitait de payer 5 000 € de réparation dans un an ou deux. C’est toujours des… Voilà, vaut mieux entretenir…

Yann DARWIN :C’est clair.

François Xavier :… ou prévenir que guérir.C’est complètement ça.

Yann DARWIN :C’est clair.

François Xavier :C’est complètement ça l’immobilier. Il y a des gens qui ne sont pas du tout prêt à l’entendre ; par contre, il y a des propriétaires qui sont réfractaires à ça qui ont… qui estiment avoir déjà payé trop cher au départ et qui ne veulent pas mettre un euro de plus… souvent les propriétaires qui ne veulent pas mettre de cuisine équipée, par exemple, dans le neuf… un propriétaire qui achète dans le neuf aujourd’hui, il y a un promoteur sur deux qui vont sous-couche déjà réduire les coûts d’entrée et afficher des prix…

Yann DARWIN :C’est des meilleurs prix…

François Xavier : et des prix face à… face aux… t’as rien non plus attractif, on va dire et puis ils estiment aussi que derrière c’est peu qui, les propriétaires occupants, de toute manière ils vont virer leur bloc-évier blanc d’origine standard pour mettre une cuisine équipée donc ils partent du principe que ça a un coût, qu’ils ont pas forcément besoin d’assumer et vivre avec une arrivée, une évacuation d’eau et faire avec monsieur dame.

Yann DARWIN : OK donc pour toi, vraiment l’entretien des appartements, c’est quelque chose d’important.

François Xavier :C’est le primordial. C’est primordial, vaut mieux prévenir que guérir. Ça, c’est clair que s’il y a une règle à respecter et que je conseille à tous, tous ceux qui font de l’investissement, c’est vraiment ça. C’est… vaut mieux mettre 100 € aujourd’hui, peut-être 200 € demain, pareil pour les âgés.

Souvent dans les âgés, on tombe sur des propriétaires qui ne veulent pas mettre un euro de leur poche parce que oui, je veux récupérer un peu d’argent, parce que peut-être pour eux c’est une rente et ça serve pour… pour leur quotidien mais en tout cas moi, j’ai eu qu’un dans l’appartement que j’aie. Je me retrouve en copropriété avec un couple qui a, je crois, cinq ou six appartements dans l’immeuble…

Yann DARWIN :Ouais donc beaucoup de voix en plus.

François Xavier :… donc ils sont vraiment majoritaires quand il y a des votes qui… qui se présentent et qui… il faut passer des travaux, là, ça devient compliqué avec eux parce que ses dépenses…

Yann DARWIN :Ils ne veulent rien faire ouais.

François Xavier :Ils ne veulent rien faire. Ils sont ainsi, ils ne bougent pas et ils veulent… juste encaisser leur putain de loyer. Franchement, c’est ça.

Yann DARWIN :Ils ont raison en même temps.

François Xavier :Oui, ils ont raison. Ils ont raison.

Yann DARWIN :Mais… c’est vrai que je te rejoins, il faut entretenir.

Il était plutôt pas mal ce bouchon où tu m'as amené !!

Il était plutôt pas mal ce bouchon où tu m’as amené !!

François Xavier :C’est un truc de dingue.

Yann DARWIN :Parce que il y a le cash-flow, il y a le loyer, etc. mais il y a aussi la valeur vénale, la valeur foncière du bien et surtout à Lyon en plus où c’est compliqué alors une ville comme Lyon ou n’importe quelle grande ville d’ailleurs où c’est compliqué d’avoir des gros cash-flows donc il faut aussi jouer sur la valeur à la revente.

François Xavier :C’est sûr. Et puis de toute manière, ce n’est pas compliqué. L’immobilier avec le temps, ça se défraichie malgré tout. Certes quand on achète dans des beaux immeubles, qu’on fait une belle rénovation mais oui ça va être viable pendant peut-être dix ans…

Yann DARWIN :Bien sûr.

François Xavier :… ou douze ans peut-être même que 15 ans si c’est une très belle rénovation. Après, il y aura forcément des choses qui sont peut-être plus au but du jour, une faïence, un sol, etc.

Yann DARWIN :C’est la vétusté.

François Xavier :C’est la vétusté et quand on fait de l’immobilier, il faut déjà se mettre… quelque chose à l’esprit de se dire « bah de toute façon, là je mets de l’argent aujourd’hui. J’investis aujourd’hui. Je fais un crédit sur 20, 25 ans » peu importe mais il faut dire… de se dire à l’idée qu’il y aura d’autres choses dans le temps, de l’argent à injecter en plus puisque l’appartement, il ne va pas rester vous coûter zéro…

Yann DARWIN :C’est ça.

François Xavier :pendant 25 ans après. C’est du bon sens.

Yann DARWIN :C’est pour ça que l’investissement doit être vraiment bien calculé a départ pour pouvoir être capable de faire ça et c’est aussi pour ça qu’il y a des montages notamment … notamment à meubler où on peut amortir.

François Xavier :Exactement.

Yann DARWIN :Parce que on amortit mais… enfin c’est une contrepartie enfin… ça était pensé comme ça en tout cas. C’est-à-dire que si on amortit bah oui forcément, ça perd de la valeur, entre guillemets, au niveau du matériel et il va falloir le changer quoi.

François Xavier :C’est exactement ça.

Yann DARWIN : OK. Donc toi du coup, t’investis aussi ?

François Xavier :Un petit peu oui.

Yann DARWIN :Sur Lyon ?

François Xavier : A mon niveau, sur Lyon. C’est ça.

Yann DARWIN : OK. Tu peux nous dire un peu…

François Xavier :Alors moi, j’ai fait le choix du patrimonial.

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :Je n’ai pas fait le choix de l’hyper rentabilité parce qu’à Lyon, ça devient n petit peu compliqué surtout dans l’intramuros, c’est quand on choisit l’hyper centre…

Yann DARWIN :En plus toi, t’es très bien placé.

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :On en parlera…

François Xavier :Ouais, ouais. Disons que ouais, c’est vrai que… quand on est dans le milieu forcément il y a des réflexes… ils sont tous… c’est pas tant qu’on a le… on est loin d’être omniscient parce que quand… nos immobiliers, personne ne l’ait et puis c’est compliqué d’avoir toutes les cordes à l’arc dans tous les métiers de l’immobilier parce qu’il y en a vraiment beaucoup…

Yann DARWIN :Il y a beaucoup de choses.

François Xavier :… surtout quand on est jeune parce que je ne suis pas non plus encore très vieux mais c’est sûr que oui, les heures que j’ai faites quand j’ai commencé aussi mais… ouais mon choix ça était de faire du patrimonial, des hypers centres vraiment belles coursJacobins enfin moi, je me suis dit « premier appartement que j’achète », j’avais un peu d’apport à mettre, je me suis dit « bah écoute, plutôt de laisser dormir ça en banque sur un PLE qui rapporte quedal, je me suis dit « bah écoute, tu vas, tu t’en fais un premier , tu vois comment ça se passe.

Par contre, je veux dormir tranquille. Je ne veux pas me prendre la tête à me dire « bah est-ce que demain, je vais arriver à relouer ? », « est-ce que je vais avoirde la vacance ? », « est-ce que je vais être sûr de trouver un locataire facilement ? » je veux de la sécurité mais ultime. Tout ce que je veux…

Yann DARWIN :Je m’appelle course à la montre, tu trouves un locataire

François Xavier :Voilà. Normalement, le calcul n’était pas trop mauvais…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Donc moi, ce que je voulais c’était vraiment de la sérénité sur ça pour enclencher le premier pour me dire « bah OK, je le fais quand même » parce que malgré tout, même en choisissant un hyper centre quand c’est le premier, quand c’est toute la première fois où tu le fais… t’es encore jeune, vous avez 22 ans… 23 ans… voilà à 23 ans quand tu signes 100 000 € chez le notaire même la vielle au soir, tu te dis « bon…

Yann DARWIN :J’y vais ou je n’y vais pas.

François Xavier :… est-ce que c’est une connerie que je fais ou est-ce que je me… voilà, est-ce que… est-ce que tu ne te plantes pas en faisant ça donc bon, c’est… le premier c’est toujours… ouais, c’est toujours un peu plus compliqué après ça déroule.

Yann DARWIN :C’est ça, c’est vrai. C’est vrai.

François Xavier : Après, ça déroule et après c’est limite additif si ça se passe bien. Celui qui une mauvaise expérience, je peux comprendre que…

Yann DARWIN :C’est l’inverse.

François Xavier :… tu peux être réfractaire et tu dis « ouais, l’immobilier plus jamais, les locataires, plus jamais… »

Yann DARWIN :C’est ça. C’est ça. C’est ça.

François Xavier :… et puis tu vas faire… tu vas faire mieux sur un ….. C’est plus triste.

Yann DARWIN :C’est ça. C’est pour ça que le premier est tellement important…

François Xavier :… plus dommageable mais voilà le premier induira la suite. C’est juste ça. Donc moi, les choix que j’aie faits, c’était de …, je me suis dit « qu’est-ce qu’ils sont… quels sont les secteurs les plus chers, les plus prisés ?

Qu’est-ce que veut absolument… un jeune à Lyon ? Il veut de l’hyper centre pour être à côté des métros, la ligne D principale de Lyon pour bouger facilement partout, pour sortir le soir, pour aller à l’école en dix minutes. » Voilà. Ça, c’est une chose, être à côté des quartiers qui sont sympas en plus, c’est génial. Tu descends en bas de chez toi…

Yann DARWIN :Tous les magasins…

François Xavier :… t’as tout. T’as juste tout, les cinés, les Mac Do, le machin, le truc, la pharmacie. T’as tout. T’as juste tout à 50 mètres. Si en plus, t’as les magasins de luxe en rez-de-chaussée de chez toi…

Yann DARWIN : C’est toujours là qui intéresse.

François Xavier :… voilà, c’est que t’as chopé le jackpot, c’est juste… c’est le top. Donc je me suis fixé sur ça pour le premier appartement , c’est pas compliqué. La place des jacobins et la place des célestins à Lyon, c’était les deux places les plus chères au mètre carré– encore aujourd’hui de toute manière mais ça l’était déjà il y a 5 ans, je voyais…

j’ai d’autres amis qui ont fait le même parcours que moi dans l’immobilier, qui ont les… la même génération et qui me disaient « bah écoute, j’ai vendu ça dans telle rue à… à 100 m… », il me disait « ouah, c’est un truc de fou… à 30 mètres de la place des Jacobins, j’ai vendu un studio là d’un… d’un marchand… 7 500 du mètre. 7 500 du mètre.

Yann DARWIN :Ça commence à être bien à Lyon.

François Xavier :Ça commence à cogner dur. Ça commence à cogner dur. Les promoteurs, ils sont sous ces prix-là maintenant un peu partout enfin…

Yann DARWIN :Comme dans le neuf.

François Xavier :Dans le neuf. Dans le neuf. Ouais entre 5 500 et puis maintenant, il y a des tucs qui sortent à 8 000 du mètre, sur des programmes, un programme de prestige sur Lyon et donc maintenant, ça ne fait plus peur à personne et il y a des parisiens qui vendent ses produits là. Donc il y a quand même une clientèle pour ces choses-là.

Yann DARWIN : Ouais, bien sûr.

François Xavier :Donc moi à l’époque, je n’étais pas encore dans ces réflexions-là mais je voulais vraiment quelque chose de… ultra sécuritaire qui puise un jour atteindre les prix de Paris dans quelques années…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… parce que… savoir en prendre la direction tout gentiment.

Yann DARWIN :Et ce qui est intéressant sur tes investissements, c’est que t’as pris un… t’as pris une difficulté finalement de dire « bah voilà à Lyon OK c’est… c’est dure d’voir du cash-flow alors il faut s’éloigner ou alors il faut faire des montages équipe coloc et tout par là mais…

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :… tu te dis « OK, ce n’est pas grave. Je vais faire du patrimonial. »

François Xavier :C’est ça.

Yann DARWIN :Alors, ce que je te propose, j’adore tes petites plantes et tout mais on pourrait…

François Xavier :

Yann DARWIN :… mais ce que je te propose, c’est qu’on aille se balader un peu…

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :… et qu’on parle un peu plus précisément justement des chiffres…

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :… du patrimonial. Combien t’as acheté ? Combien tu comptes vendre ?

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :Et puis cette stratégie aussi qui fonctionne en effet et puis t’as de la coloc aussi, je crois ?

François Xavier :Aussi.

Yann DARWIN : Donc on parlera aussi de coloc

François Xavier :Allez, ça marche.

Yann DARWIN :Ça marche ?

François Xavier :Allez.

Yann DARWIN : je te suis. Vas-y !

François Xavier :Ça marche, en route.

 

 

Yann DARWIN : OK donc… On est au bord de…

François Xavier :La Saône.

Yann DARWIN :On est au bord de La Saône.

François Xavier : La Saône.

Yann DARWIN :J’hésite toujours. SaôneRhône… on ne sait jamais, tu vois ici?

François Xavier :Plein confluence.

Yann DARWIN :Ouais, voilà. C’est ça. OK. On est au bord de La Saônealors… tes apparts enfin déjà le premier, ton premier investissement…

François Xavier :Ouais ?

Yann DARWIN :Où ? Comment ? Combien ? Pourquoi ? Voilà… alors explique-nous.

François Xavier : Ouais.

Yann DARWIN : Quand déjà.

François Xavier :Quand ? Je l’ai signé à la toute fin de ma période d’essai, il y a cinq ans maintenant…

Yann DARWIN : Ouais.

François Xavier :Donc j’ai tout de suite voulu déclencher les choses dès que j’ai pu le faire en fait… dès que j’ai pensé pouvoir faire un crédit pour l’investir, j’ai…

Yann DARWIN : OK. Aux périodes d’essai.

François Xavier :… j’ai accéléré le truc.

Yann DARWIN :Dès que t’as signé.

François Xavier :Voilà.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Donc je voulais du patrimonial. Je voulais quelque chose qui me sécurise au maximum donc j’ai choisi bah… donc l’hyper centre. Je me suis mis un petit peu en recherche de… qu’est-ce qui se faisait de mieux au niveau emplacement et que… pour moi dans le temps prendre une valeur phénoménale pour atteindre un petit peu les prix de Paris vraiment…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… quelque chose vraiment très patrimoniale…

Yann DARWIN :La recherche vu que t’es dans le milieu…

François Xavier : Oui ?

Yann DARWIN :… est-ce que t’es… comment t’as fait ?

François Xavier :J’ai appliqué des techniques avant de les connaitre…

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :Voilà. Du bon coin, matin, midi et soir. C’est…

Yann DARWIN :OK. Routine de recherche.

François Xavier :… la routine de recherche qui va bien, un petit peu intensive pour trouver la pépite ais au moins ça t’assure de ne… au moins dans les premiers à être sur le coup pour pouvoir visiter…

Yann DARWIN :Donc…

François Xavier :… et positionner.

Yann DARWIN :Même en tant qu’agent immobilier, en tant que personne qui bosse dans des agences immobilières, t’as pas eu de techniques secrètes, de… quelqu’un qui t’a dit…

François Xavier :Une boite secrète.

Yann DARWIN :La boite secrète.

François Xavier :Une boite secrète à part alors plein de copain dans l’immobilier…

Yann DARWIN : Ouais.

François Xavier :C’est la routine immobilière, c’est la routine de recherche sur le… sur le bon coin ; les petits sites qui vont à côté en annexe…

Yann DARWIN :En mode recherche.

François Xavier :Mais voilà, c’est de la prospection…

Yann DARWIN :Tous les jours.

François Xavier :… tous les jours. Tu te lèves le matin, un œil dessus dix minutes. Le midi, c’est un petit peu tant… t’essaies déjà d’y jeter un bon coup d’œil parce que bon dès fois ça peut tomber quand même et puis le soir quand même pour être de ne passer à côté de rien.

Yann DARWIN :Mais de toute façon, c’est clair, c’est la rapidité…

François Xavier : C’est ça. C’est…

Yann DARWIN :… surtout dans ….

François Xavier :De la réactivité pure et dure. Donc le premier que j’ai acheté, c’est un studio qui fait 17 m².

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :Je l’ai acheté en direct d’un particulier…

Yann DARWIN :Ah OK.

François Xavier :99 000 donc ça fait 5 800 du mètre.

Yann DARWIN :D’accord. T’as négocié ?

François Xavier :Non.

Yann DARWIN :T’as pas négocié.

François Xavier :Je n’ai pas pu.

Yann DARWIN :T’as pas pu.

François Xavier :J’ai pas pu, j’ai essayé.

Yann DARWIN :Ouais ?

François Xavier :J’ai essayé.

Yann DARWIN :T’as essayé.

François Xavier :J’ai essayé. En fait, j’ai eu un petit peu de bol sur ce… sur cet appartement-là. Alors c’était le premier soir de visite, je vais être le deuxième à visite dans le créneau de visites qui s’étaient fixé le vendeur et il y avait une personne qui devait visiter avant moi mais coup de bol, il y a eu une panne de métro sur la ligne D…

Yann DARWIN :Ah le coup de bol.

François Xavier :Résultat des courses, elle arrive une heure en retard la nana qui devait visiter avant moi, je suis le premier à visiter. On m’envoie l’appartement donc le mec, c’était… une stagiaire de son entreprise en fait qui l’avait logé dans son propre appartement…

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :un petit loyer, etc. appartement vieillot au possible mais plein de potentiels. Plein de potentiels. Quatrième étage avec ascenseursur cour, deux fenêtres…

Yann DARWIN :Aux calmes les fenêtres.

François Xavier :… 7 m² avec deux fenêtres…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… ça rend du… ça met quand même pas mal de luminosité plein ouest donc au final il y avait la lumière qui rentrait… je l’ai visité à 21h le soir donc nuit noire, tu ne te rends compte de rien bon… appartement pas lumineux, il y avait peut-être deux lampions qui éclairaient le truc, voilà. Kitchenette façon armoire, type année 50. Tu vois le truc c’est un ancien hôtel en fait…

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :… l’immeuble donc tout l’armoire, t’as une kitchenette vieille et dégueulasse à l’intérieur – charmant – le bac à douche bref il y avait pas mal de petites réfections à faire mais… plein de… plein de potentiels dans cet appartement et pour ne pas… pas trop de travaux mine de rien quoi c’était du rafraichissement et puis une cuisine à faire quoi donc voilà. C’était un appartement qui avait du potentiel…

Yann DARWIN :Gris potentiel patrimonial.

François Xavier :Un truc qui m’avait un petit peu refreiné au départ, c’est quand je l’ai visité, je savais que c’était du chauffage collectif…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… et moi, je suis, pour les investissements,complètement réfractaire au chauffage collectif parce qu’on sait… un manque à gagner qui est… qui est colossal quand tu… quand t’étires un peu les lignes sur plusieurs années donc bon chauffage collectif pour moi, c’est un peu rédhibitoire mais bon l’emplacement faisait que, la rareté faisait que… j’y suis allé quand même.

Yann DARWIN :C’était combien les changes à peu près ? Tu te rappelles ?

François Xavier :…. que je ne te dis pas une bêtise mais c’était stratosphérique pour… pour un 17 m², c’était monstrueux et en discutant avec le mec, je me suis… j’ai appris que en fait la copro avait voté le changement du collectif à l’individuel et que ça se rait à la charge du vendeur.

Yann DARWIN :Parfait.

François Xavier :Donc j’étais au top…

Yann DARWIN : Ouais.

François Xavier :… sur le coup, j’avais un truc qui n’était pas hyper rentable à l’instant T mais par contre, je savais très que dans le temps, dans un an ou deux ans, le temps que ça se mette en place, j’avais les colonnes d’eau qui allaient être faites et virer toutes les colonnes des chauffages collectifs et des radiateurs …. ; Ils nous mettaient des caloporteurs électriques et ils nous mettaient les …. Neuf et on faisait les colonnes d’eau donc l’un dans l’autre ça, ça était un truc pour attiser le notaire…

Yann DARWIN : Ça fait un beau budget de travaux en plus.

François Xavier :… ça m’a ressorti peut-être 3 500, 4 000 € chez le notaire de prorata et qu’elle allait être… que j’aurai dû ressortir moi mais qui a été… à payer chez le vendeur… Voilà. Donc ça, ça fait déjà une petite chose à… un levier que je n’aurai pas su si j’étais… si je ne m’étais pas déplacé, je suis resté et je n’aurai peut-être pas été…

Yann DARWIN : Exactement.

François Xavier :… sans pouvoir le faire donc…

Yann DARWIN :T’as posé la bonne question pour la visite.

François Xavier : Voilà, je me suis intéressé au truc et puis savoir un petit peu ouais quels étaient les leviers, les marges de manœuvre. J’ai fait la visite, je dis « écoutez bon, j’ai conscience que… forcément pour le secteur, ça ne court pas les rues, un studio à moins de 100 000 € dans ces quartiers-là, aujourd’hui perso… à part un rez-de-chaussée de 15 m² et encore… tu ne trouves pas mais mon plateau bon…

je vais, j’y vais pas bon j’ai conscience du truc, je savais qu’il y a beaucoup de demandes derrière et qu’il y avait des visites derrière, qui s’enchainaient derrière. Je dis « bah écoutez, votre prix à 97 000, 95 000, 97 000…vous lâchez ou vous ne lâchez pas… » Il me fait « bah écoutez, premier soir de visite… »je dis franchement « non, je continue mes visites… »,Malheureusement voilà, si je le vends, si je le vends au prix.

Yann DARWIN :T’as essayé de gagner 2 000,…

François Xavier : J’ai essayé de gratter le petit truc…

Yann DARWIN :Oui, il faut toujours.

François Xavier :J’ai essayé. Bon, j’avais 22 ans à l’époque donc forcément… quand t’as un mec qui a 50 ans devant toi, qui a… 00:35:41 monde de l’immobilier mais qui rembourse donc il investit son immobilier puisqu’il ne pouvait pas faire de bourses…

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :… d’aides ….donc forcément le gars, lui, il savait de quoi il parlait. Moi, un peu plus novice même si c’était un peu dans… mon job, j’étais encore un petit peu novice à l’époque donc bon, j’y vais. Je le plie, je le veux… je plie, je prends.

Yann DARWIN : OK. Offre pris.

François Xavier : Je prends. Offre prix. Je fis « écoutez, je rentre chez moi. Par contre, le deal c’est… je vous fais …. Tout de suite, un truc carré et on signe très vite. Pr contre, le deal c’est… tous les autres derrière, je ne veux pas en entendre parler, c’est moi qui l’ai. Ce n’est pas demain vous m’appelez pour me dire que vous l’avez vendu à quelqu’un d’autre. »

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Il me fait « bah écoutez, je vous sens bien. Ça matche. On y va. »

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Et là, toutdonc on a été au bout alors après sur l’aspect financement parce que ça était un petit peu… Le premier crédit aussi c’était un truc qui était un peu pas compliqué du tout mais il a fallu… comment dire, arbitré sur le combien d’apport il fallait mettre pour que ça tombe tout seul. Encore une fois, je voulais vraiment être secure…

Yann DARWIN : Tu voulais l’autofinancement…

François Xavier :Je voulais l’autofinancement…

Yann DARWIN :… en mettant de l’apport.

François Xavier :… en mettant de l’apport, il n’y avait pas le choix.

Yann DARWIN :Tu vois… il n’y avait pas le choix, tu rattrapais le fait que ça ne soit pas autofinancé par ton…

François Xavier :Voilà, c’est ça.

Yann DARWIN :… qu’il y ait une stratégie aussi qui fonctionne avec le patrimonial.

François Xavier :Voilà. Celui qui a la capacité de le faire, ce n’est pas déconnant de le faire.

Yann DARWIN :Ce n’est pas déconnant sur… si tu es sûr que ton bien va prendre de la valeur comme là c’est le cas…

François Xavier :Voilà.

Yann DARWIN :D’ailleurs, tu nous diras tout à l’heure mais… OK donc vas-y, finis ton histoire.

François Xavier : Sur la partie financement donc la partie qui a été un petit peu… ouais vu les…ouais les hésitations vraiment parce que c’était le conseil de gestion patrimoine de ma banque…

Yann DARWIN : OK.

François Xavier :… vraiment en auvergne, petit crédit agricole de la petite bourgade où j’étais avant et qui s’occupait de moi, ce n’est pas trop leur spécialité, on va dire, les investissements locatifs…

Yann DARWIN : Ouais. Un peu perdu, ouais.

François Xavier :… à 200 km…

Yann DARWIN :A Lyon dans le sens comme une ville.

François Xavier :… le gars et c’est devenu une fois un weekend avec sa famille voir Lyon mais bon ce n’est pas le truc qu’il connait sur le bout des doigts donc bon… il faut y aller avec… il faut aller à tâtons avec les banquiers quand même mine de rien, il ne faut pas non plus leur faire peur sur des trucs… voilà.

Alors une petite particularité aussi par rapport à ma situation personnelle de l’époque, c’est je venais juste de finir ma période d’essai, sortie d’alternant. J’avais fait mes six mois de période des centres commerciaux. A l’époque, je … pas…

Yann DARWIN :T’avais ton CDI signé.

François Xavier :J’avais mon CDI signé de toute manière. Maintenant moi… j’étais sur un poste commercial que j’ai toujours aujourd’hui. La particularité c’est que j’ai un fixe qui est très très faible et tout est en avance sur com. et les commissions.

Yann DARWIN :Tout est en com. Hum !

François Xavier :A l’époque, je ne gagnais pas ce que je gagne aujourd’hui forcément vu que j’étais encore débutant à l’époque donc bien évidemment les paies que j’avais à l’époque ne coïncident pas avec ce que je suis en capacité de faire maintenant sur les… des investissement supérieurs.

Donc le tout ça était de convaincre le banquier que… voilà, je vais sur ce truc-là, je veux être à la fois sécurisée, tranquille dans mes baskets et puis pareil, le banquier, il finance quoi ? Il finance un risque donc lui aussi, il veut être tranquille.

Yann DARWIN : Ouais, c’est ça.

François Xavier :de son côté, il veut te financer mais sans prendre de risques… le garçon.

Yann DARWIN : Pas de risques.

François Xavier :Donc… bah voilà, le deal ça était de dire bah au début, je voulais mettre allez 27 000 € d’apport. Je voyais que lui, il avait un petit peu de mal parce que bon comme il y a les frais de notaire et à l’époque, je crois que j’avais eu 8 000 € de frais de notaire ou quelque chose comme ça…

Yann DARWIN :Ouais, ça doit être quelque chose dans ces…. là.

François Xavier :Voilà, de mémoire le projet global avec les quelques petites travaux que j’ai mis, ça m’a coûté 110 000.

Yann DARWIN :D’accord.

François Xavier :Quelque chose comme 1 500 € de cuisine type IKEA…

Yann DARWIN : T’as pas fait énormément de travaux.

François Xavier :J’ai refait un revêtement de sol un peu type… tu sais plinthes collées en lino… et puis un coup de blanc.

Yann DARWIN :Peinture et cuisine. C’est toi qui as tout fait.

François Xavier :Avec un pote, ouais, on a passé un weekend à tout démolir et à tout… mais c’était fait un peu de bric et de broc parce que forcément…

Yann DARWIN :Ouais un peu à l’arrache, premier appart…

François Xavier : Le premier, c’était vraiment… dès le début, je n’ai pas passé par un artisan, j’ai tout voulu faire… nous-mêmes à se débrouiller un petit peu à la démerde quoi. Le premier c’était ça.

Yann DARWIN :Et du coup… t’as fini par mettre combien d’apport ?

François Xavier :J’ai fini à mettre 40 000 pour que le truc s’autofinance complètement.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Je suis parti sur un financement de 20 ans à l’époque pour être vraiment lissé le truc au maximum. Aujourd’hui depuis, j’ai fait racheter le crédit, ça m’a fait… il y a deux ans en modulant sur peut-être une quinzaine d’euros de mensualité donc je ne veux pas aller chercher une grande différence…

Yann DARWIN :La … de mensualité, t’es allé chercher en même temps.

François Xavier :Ouais, je ne suis pas allé chercher l’anticipation et de remboursement aussi. Je ne suis pas allé sur ce truc-là. Donc aujourd’hui, je suis à 421 € de mensualité…

Yann DARWIN :D’accord.

François Xavier :… sur le studio. Je le loue vraiment à un prix de marché. Je ne suis vraiment même pas allé dans… dans la partie haute, je suis vraiment sur une moyenne très tranquille sur le marché…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Je loue 500 €, charges comprises…

Yann DARWIN : D’accord.

François Xavier :… pour un studio de 17 m² en plein centre-ville. Alors l’erreur que j’ai faite à l’époque, c’est que je l’ai mis en… je l’ai fait meublé mais je les loue en nu avec une mise à disposition de meubles…

Yann DARWIN :Oh…

François Xavier :Grosse erreur…

Yann DARWIN :… grosse erreur.

François Xavier : La vraie grosse erreur que j’ai faite sur cet appart, ça n’était ça. Alors méconnaissance du meublé, j’ai voulu faire de la location nue et pour pouvoir… pour m’assurer de louer un peu plus cher et puis d’avoir la clientèle étudiante…

Yann DARWIN :T’as mis les meubles.

François Xavier :… j’ai mis du mobilier.

Yann DARWIN :C’est dommage de ne pas être allé jusqu’au bout et de ne pas profiter des avantages fiscaux…

François Xavier :Voilà. C’est un peu le…

Yann DARWIN :Tu ne connaissais pas le…

François Xavier :… les problématiques, je ne les connaissais pas à l’époque. Il y a eu des… j’ai eu d’es charges de copro quand même… justement vu que c’est encore en collectif, j’avais quand même pas mal de charges, un petit peu de déduction, les frais bancaires, rachat de crédit, les frais de coursier…

Yann DARWIN :T’as un truc que t’avais pas anticipé.

François Xavier :Il n’y avait pas mal de choses que j’avais… que j’avais budgétisé mais qui venaient pour moi en déficit foncier puisqu’au final, l’appartement, je l’ai mis en loc sur le dernier tiers de l’année, on va dire.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Donc les premières années, au final, la position a été légère et puis limite, je crois que j’avais un léger déficit les premières années, voilà mais rien d’explosif, vraiment rien d’explosif. C’était quelque chose de…

Yann DARWIN :Ça était optimisé…

François Xavier :… linéaire, opération blanche voilà. Le deal, c’était je mets 40 000, ça tombe tout seul et puis on en reparlera dans 18 ans une fois que c’est fini de financer.

Yann DARWIN :Et donc… alors là où t’as fait la culbute du coup, OK bon t’avais un fixe qui était très basse, ça c’est clair. 200 € de fixe, 260 € de fixe…

François Xavier :140 € net.

Yann DARWIN :… et 140. Pour une banque, c’est donc tu n’avais pas le choix de faire un apport.

François Xavier :C’est ça. Il fallait casser la tirelire, casser la caisse.

Yann DARWIN :Il fallait casser la tirelire. OK.

François Xavier :Par contre, t’avais l’arbitrage aussi et de dire combien je garde en épargne de sécurité derrière…

Yann DARWIN :Alors est-ce que voilà… c’est ce que j’ai dans… t’as gardé l’épargne de sécurité ?

François Xavier : Ouais. Je me suis gardé alors… je ne savais pas sur quoi trop aller vraiment et je me suis dit « bon, voilà pour un projet comme ça, il voyait mes besoins aussi à l’époque, garderquand même une soupape de 10 000 € pour anticiper les travaux de copro s’il y en avait…

Yann DARWIN :C’est ça, c’est ça.

François Xavier :… parce que les parties communes avaient besoin d’être faites aussi et là, on va bientôt y passer donc voilà, il y a un budgetqui était forcément… qui allait arriver et très vite dans les années à venir donc il fallait forcément garder une soupape de sécurité et puis pour dormir tranquille, il faut l’avoir…

Yann DARWIN : C’est clair.

François Xavier :… sinon, il ne faut pas y aller.

Yann DARWIN : Alors imaginons aujourd’hui, ton locataire sort. Tu te dis, comme ça arrive souvent, quand il y a un changement de locataire « est-ce que je ne vendrai pas ? » Allez admettons, tu refais un petit coup de proprepour que ça soit un peu propre, un peu sympa, combien tu peux revendre ?

François Xavier :Demain, je re… enfin allez, grosso modo, je mets 5 000 €, je fais un truc très trèspropré, un petit peu… voilà décoration … ; je pense que très facilement 17 m², je pense que je le… je peux le … à 150 000. Je pense qu’il passe.

Yann DARWIN :C’est une très belle plus-value sur un studio hein.

François Xavier :Puisque les petites surfaces, les prix au mètre carré sont tellement…

Yann DARWIN :C’est vrai.

François Xavier :… astronomique…

Yann DARWIN :Et même si t’as une négociation et que tu l’as à 135, c’est déjà un beau billet de gagner…

François Xavier :Ça reste quand même…

Yann DARWIN :… sur un studio.

François Xavier :Pas dégoutant. Ouais, ouais…

Yann DARWIN :Sachant que c’est ton premier investissement, t’as pas été…

François Xavier :C’est le premier.

Yann DARWIN :… super optimisé

François Xavier :… pas optimisé et pas… quand on regarde réellement les chiffres dans le détail, pas rentable comme… ce qu’on peut le conseiller pour être rentable tout de suite et pas dans 20 ans, par exemple…

Yann DARWIN : Maintenant et pas dans 20 ans mais après, il n’y a pas qu’une stratégie encore une fois, le top c’est d’être rentable et d’avoir du cache-flot mais la stratégie patrimoniale… des fois, on n’a pas le choix puis là avec la… disons qu’avec le profil que t’avait franchement c’est déjà d’avoir eu un crédit puisque 250 € de fixe… le banquier, tu sais, souvent… les primes, ils sont fous un peu… des fois, ils ne prennent pas les treizième mois, etc…

François Xavier :100 % commission quasiment.

Yann DARWIN :Voilà donc…

François Xavier :100 %.

Yann DARWIN :… c’est compliqué, t’as eu de la chance.

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :Bon alors OK, premier investissement.

François Xavier :Premier. Et puis le dernier en date, ilest de l’annéedernière.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :J’ai signé en mars l’année dernière et… alors là, c’était un projet… là, je voulais par contre monter dans les tours parce que du coup, je m’étais un peu plus, j’étais beaucoup plus expérimenté du coup dans l’immobilier, dans mon métier…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… je suis passé dans la caisse transaction entre les deux donc forcément j’ai vu un petit peu comment ça se passait et forcément quand tu évolues tous les jours dedans et que tu comprends que ton patrimoine, il peut devenir explosif et que forcément ça sera un locataire qui va payer ta banque…

Yann DARWIN :Bah oui.

François Xavier :… t’as qu’une envie c’est de recommencer.

Yann DARWIN :T’as envie de recommencer toujours.

François Xavier :T’as qu’une envie c’est de recommencer donc là, l’année dernière, je me suis mis vraiment à fond sur ma recherche et après la complexité, c’était de savoir dans quelle mesure… jusqu’où je peux aller niveau budget quand il file les travaux par une entreprise parce que ça, je ne l’ai jamais fait encore.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :La partie vraiment rénovation totale, ça c’est un truc pour moi que je ne maitrisais pas, vraiment pas donc je commençais, allez, je faisais mes visites. Je suis allé voir les… les T2 de 45 m², toujours par contre dans mon secteur prédilection du…

Yann DARWIN :Donc très bien placé.

François Xavier :Voilà. Vraiment du centre-villedu Bellecour, des Cordeliers voilà…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Je suis resté vraiment dans cet hyper centre que je tiens vraiment à cœur. Pour moi, c’est la valeur sûre de Lyon quoi, c’est vraiment le truc que tout le monde devrait pouvoir avoir parce que franchement niveau patrimonial… si tout le monde achète ça, ça va me faire beaucoup de concurrence, on ne peut plus rien acheter mais…

Yann DARWIN :C’est le problème.

François Xavier :Voilà, à l’époque je suis passé devant sur certains trucs, j’ai eu des refus alors que je faisais des offres pris parce que le mec qui vendait, le vendeur, il ne voulait pas de conditions suspensives de crédits parce qu’il s’est pris un refus de prêt quatre mois avant et qu’il ne veut pas envie de retirer la même expérience avec moi donc voilà, je suis sur des choses avec des changements de destination qui n’ont pas abouti avec les problèmes de taxe parking à l’époque donc voilà, j’étais confronté à pleins de nouvelles problématiques. J’ai eu l’expérience sur la rue Mercière où il y a tous les restaurants…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :je suis allé visiter, on a été à huit à visiter le jour même donc encore faut-il être le… faire partie des gens qui puissent venir…

Yann DARWIN :toujours l’appartement.

François Xavier :… le premier jour, souvent il y a un jour de visite, si tu n’es pas dedans, t’es cuit de toute manière mais encore faut-il être celui qui aura l’appartement, c’est encore plus compliqué et puis t’apprends qu’en fait, il y a un agent immobilier qui est venu sans dire qui est agent immobilier avec des clients qui sont partis sur 20 000 € de plus, ils vont…

l’agent a fait croire que l’appartement, c’est un T2 qui est à 200 000 € présenté à 200 000 € et l’agent est venu avec des clients qui avaient un portefeuille, un clientèle et leur faire croire qu’il est à 220 000 € l’appartement…

Yann DARWIN : C’est extrêmement borderline.

François Xavier :C’est carrément illégal en fait.

Yann DARWIN :C’est carrément illégal.

François Xavier :Voilàde recherche sans dire que tu… sans te présenter comme agent immobilier, t’es… t’es hors sujet et puis d coup, j’en ai de visites, on devait être huit plus cet agent immobilier qui s’est pointé et puis au final, on s’est retrouvé peut-être avec six offres pris dont moi et puis cet agent immobilier.

Yann DARWIN :Et tu l’as eu.

François Xavier :La petite locataire… je ne l’ai pas eu celui-là.

Yann DARWIN :Tu n’as pas eu celui-là.

François Xavier :Et puis si tu as un bien que je ne l’ai pas… tous ceux qui me… ils sont passé sous le nez et que je tenais à avoir, au final, je me rends compte avec le temps que c’était un bien que je ne les ai pas, je me suis laissé porter par les choses et par le destin, il ne faut pas forcer les choses, ce genre de… ce genre de projet. Vraiment. Et au final, cet agent immobilier, ça fait doubler par la locataire qui était la fille des vendeurs…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… divorcebref il devait vendre l’appartement…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… elle a percuté, que cet agent immobilier et qui vendait et que na nanaet puis en les écoutant de descendre dans l’escalier, elle a compris le prix de vente, ceci cela…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… et c’est par agent immobilier, elle a rattrapé les clients : oui excusez-moi, moi je ne passe pas par agence… je ne sais pas ce qui s’est passé mais nous, on ne bosse pas avec l’agence… mais nous, on veut l’appartement comment on fait, etc.

Le prix, c’est 200 000 €, c’est ça ? Ah non, non. On le vend à 200 000 mais… il vous a parlé de 220 000 ? Bah à 220 000 de toute façon, on le prend. Ecoutez, on le vend à 220 000 en direct ?

Yann DARWIN :OK. Donc l’agent immobilier, il s’est fait battre à son…

François Xavier :10 % de plus…

Yann DARWIN :Là, c’est très bien.

François Xavier :Surenchère à 10 %, bien fait pour sa gueule, j’ai envie de dire parce que le travail comme ça, ça ne se fait pas.

Yann DARWIN :Tout à fait. Mais c’est ce que je dis toujours, il y a les bons et les mauvais, il y en a beaucoup de mauvais, il y en a des bons aussi.

François Xavier :Voilà et puis ça leur sert de leçon aussi, j’ai envie de dire.

Yann DARWIN :Très bien. Alors parle-nous de celui que t’as eu.

François Xavier :Alors celui que j’ai eu enfin. Après plusieurs échecs sur des projets…

Yann DARWIN :Après des dizaines d’échecs.

François Xavier :Des dizaines, ouais… ouais une douzaine, je pense, de petites choses comme ça, pas d’anecdote à la clé. Je tombe sur un appartement qui tombe en ligne comme ça, juste une photo de la rue, pas de photode l’appartement…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… descriptif vraiment super sommaire, je savais juste que c’était rue des Marronniers où il y a tous les restaurants, elle a parlé de la place de Bellecour donc emplacement en plein dans ce que je voulais…

Yann DARWIN :Emplacement top…

François Xavier :Voilà. 70 m² 250 000 €.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Ça fait quelque chose comme 3 500 € du mètre pour les secteurs ultra cohérents, franchement ultra cohérent. C’est moins prisé que le premier appartement mais quand même dans l’hyper centre et puis la demande locative, c’est énormedonc… bah écoute, j’appelle l’agent immobilier – là, c’était une agence, une petite agence nouvelle qui n’ait de secret. Je dis « bah écoute, je veux être le premier dessus, je veux être le premier à visiter. Dis-moi pourquoi, comment on se retrouve ? Je veux être le premier dessus…

Yann DARWIN :Quand même. OK.

François Xavier :…OK ? » Il me dit « pas de problème, j’y vais ce soir ». Donc ce soir, rendez-vous telle heure, tel endroit. OK.

Yann DARWIN :Est-ce que quand t’appelles les agences comme ça, tu te présentes, tu dis que t’es agent d’entreprise ça…

François Xavier :Jamais. Jamais, jamais, jamais… sauf si j’ai vraiment le bon feeling avec le gars et…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… je développe un petit peu.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Mais en général pas, juste pour ne pas qu’il y ait d’a priori.

Yann DARWIN:Ok, OK, OK.

François Xavier :Simplement. Après par contre, lors de la visite, j’en parle puisqu’il voit que le gars bon… il est jeune mais il sait de quoi il parle…

Yann DARWIN :Ouais, ça peut aider, voilà ça peut aider.

François Xavier :… il se dit « attends, il y a un truc que tu me dis » donc je préfère être carré et clair et transparent, il n’y a pas de…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… comme ça, il n’y a pas de déconvenues. Alors du coup visite et bah appartement, un T2 très mal divisé… configuré en T2 (70 m² en T2)… ça fait quelque chose…

Yann DARWIN : Ouais, ça fait grande pièce.

François Xavier :Dégueulasse. Il était dégueulasse.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Un couloir tout de suite dans l’entré très mal agencé bref un appartement de petite mamie qui n’habitait plus ici…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… c’est un qui…il est venu deux fois dans l’année donc bref l’appartement inutilisé mais en très bon état, vieux mais en très bon état donc plein de potentiels ; le double vitrage était neuf, c’est la seule chose que je n’ai pas rénové dans l’appartement. Tout le reste, on a tout démoli. Donc au final sur la visite, il y avait deux personnes. Il y avait moi et un autre mec qui a visité juste avant moi.

Le premier a fait l’erreur de ne pas signer…

Yann DARWIN :Ouais. OK.

François Xavier :Le premier a fait l’erreur de ne pas signer sur place.je dis « bah écoutez, j’en parle ce soir, machin… et je vous fais un retour demain ». Soit. Tant mieux pour moi. Moi, j’étais le deuxième et puis l’agent immobilier très vite… il voyait que j’étais intéressé et puis il s’est dit… il m’a quand même lancé quelque chose qui a fait que j’ai signé sur place.

Il a dit « bah écoutez, ce n’est pas compliqué. Je connais les gens qui tiennent le restaurant en-dessous, je vais boire un café juste avant, si je redescends et qu’il n’est pas vendu l’appartement, c’est eux qui le prenne ».

Yann DARWIN :OK. Il t’a mis la pression.

François Xavier :Alors la pression est montée tout de suite, il n’y a pas eu le temps de tergiverser et le pourquoi, du comment… là, il fallait passer à l’action à l’instant T.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Je fais « bah, vous avez une offre type-là dans la sacoche ? OK donc allez…

Yann DARWIN :OK, ça a fait l’offre.

François Xavier :On était tous les deux avec… avec Pauline et puis on s’est installé dans le canapé de mamie accoudé à signer l’offre au prix, pas un euro de négocié bien évidemment pour être sûr d’être prioritaire dans les règles de l’art et puis pour bloquer l’appartement quoi bien évidemment…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… pour être sûr d’avoir 70 m² 250 000 € dont 10 000 frais d’agence, c’était encore hyper raisonnable par rapport à ce qui se pratique en honoraire, c’était vraiment… il y avait un extravagant donc pas de souci puis je me suis fait voilà toute la soirée mes petites perspectives, mes petites projections de qu’est-ce que j’allais en faire, essayer de diviser en plusieurs appartements un petit peu compliqué avec trois fenêtres.

Du coup, je me suis résolu à le faire en colocation donc pour arriver à un cri de rentabilité sur un appartement déjà à 250 000 € plus les frais de notaire, c’était à peu près à 20 000 €, je crois, de frais de notairequelque chose comme ça. Je n’ai plus mon temps précis en tête.

Il fallait après anticiper le budget travaux où là, j’avais absolument zéro reconnaissance, nada, rien et là, je me suis dit « ha ! Problème numéro 2 budget travaux ». Là, ça était le point le plus délicat et comment l’aborder donc bon, je suis arrivé à négocier avec le gars de l’agence qui était super sympa, un peu dans ma tranche d’âge, d’avoirles clés, qu’il me laisse un double des clés pour pouvoir faire les allers et retours…

Yann DARWIN :Ouais les samedis…

François Xavier : Voilà donc le premier deal, ça n’était d’aller avec ses artisans à lui…

Yann DARWIN :T’as recommandé du monde ?

François Xavier :… son propre électricien, son propre plombier, son propre plaquiste. On n’était qu’une équipe de trois que lui connaissait qu’il a déjà fait bosser pour avoir déjà un premier volet, une première approche du budget global, voilà. C’était lancer les dés et voir sur combien on tombe en chiffrage travaux pour les projets qui sont sur le financement en fait.

Yann DARWIN :C’est une bonne idée de demander leur recommandation.

François Xavier :Voilà. Avoir un budget global, une enveloppe et déjà avoir à combien j’avais tourné en crédit, savoir à peu près à combien je devais projeter et surtout combien je vais rentrer en loyer pour financer le crédit. C’était un peu lancé…

Yann DARWIN :… c’est monté à l’envers.

François Xavier :Ouais, je l’ai monté un peu à l’envers parce que c’était découverte, c’était une découverte aussi donc c’était un peu lancé comme ça au départ. C’était un peu tatillon.

Yann DARWIN :Donc si je comprends bien, t’as acheté vraiment une rentabilité parce que bah voilà le prix au mètre carré était intéressant. Voilà, tu es dans le mobilier, t’as vite tilté la bonne affaire mais t’as fait le montage fina… tu l’as fait un peu à l’envers finalement…

François Xavier : Exactement.

Yann DARWIN :… le montage après.

François Xavier :C’est ça.

Yann DARWIN :T’as mis les chiffres en face des autres.

François Xavier :C’est ça.

Yann DARWIN :Qu’est-ce t’as fait ?

François Xavier : Comment dispatcher la chose ? L’appartement donc je l’ai financé 100 % par crédit…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… les 250 000 €, 100 % par crédit.

Yann DARWIN : Crédit total.

François Xavier :En face les frais de notaire et ce que j’estimais en mobilier, ça a fini complètement dans la partie apport…

Yann DARWIN :Apport.

François Xavier :… et la partie travaux vu qu’elle n’était encore pas totalement définie à la hausse ou à la baisse en fait, j’ai demandé à quelqu’un de ma famille qui avait un peu de liquidité et qui savait pas forcément quoi en faire de me dépanner sur la partie travaux, simplement.

Yann DARWIN :OK. T’as fait un prêt familial au lieu de faire un prêt bancaire.

François Xavier : Tout simplement donc je le rembourse sur une…

Yann DARWIN :T’as eu un meilleur taux.

François Xavier :… plus courte durée. Ouais le taux, il est proche de… zéro…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… au final et l’arrangement voilà ça n’était ça.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier : Et puis au final, vu que j’avais peur en fait, j’avais un petit peu peur sur le deuxième investissement de me retrouver avec un refus de prêt. Ma grosse inquiétude sur la par… pour cet investissement-là, c’était ça puisque aujourd’hui je suis toujours locataire de ma résidence principale ; je l’étais à l’époque, je le suis toujours et la charge du loyer dans le calcul…

Yann DARWIN : Ça commence à faire beaucoup.

François Xavier :Ça commence à faire beaucoup, j’avais déjà un crédit déjà d’investissement voilà et la banque…

Yann DARWIN :On n’y pense pas assez… les gens n’y pensent pas assez… le crédit familial, l’emprunt familial, ça permet de rassurer la banque aussi parce que toi t’apportes… eux, ils ne savent pas que c’est ta famille…

François Xavier : Voilà.

Yann DARWIN :T’apportes des liquidités et donc t’as un peu plus gros apport donc ça aide.

François Xavier :Voilà. Alors j’ai joué sur deux tableaux en plus au niveau de la banque, c’est qu’à la fois, je leur ai dit que ça serait ma résidence principale puisque c’était cohérent…

Yann DARWIN :OK. Ouais.

François Xavier :… j’ai acheté par un studio donc bon là 70 m²…

Yann DARWIN :Et tu finances plus facilement…

François Xavier :Ça pouvait aller plus facilement. J’avais une assurance, une ADI qui était vachement plus sexy du coup parce que le taux investisseur est deux fois plus élevé que…

Yann DARWIN : Bien sûr.

François Xavier :… quand on fait la résidence principale surtout quand on est jeune… surtout quand on est jeune.

Yann DARWIN :Surtout quand on est jeune, ce n’est pas cher.

François Xavier :Donc bon, il y avait ces avantages-là aussi. Je pouvais l’étaler sur plus longtemps parce qu’à la fois, un crédit investissement, les banques… certaines sont frileuses d’aller sur 25 ans.

Yann DARWIN :Entièrement ouais.

François Xavier :Quand c’est pour la résidence principale, là on pouvait étaler…

Yann DARWIN :Ils y vont.

François Xavier :… la chose au maximum… voilà c’était quand même un peu plus sexy.

Yann DARWIN :T’es allé à 25 ans d coup ?

François Xavier :Je suis allé à 25 ans sur celui-ci.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier : Complètement lissé sur 25 ans avec celui du studio.

Yann DARWIN :T’as lissé les autres prêts.

François Xavier : J’ai deux lignes… de crédit.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Une fois que l’un est fini de rembourser, l’autre ré-augmente, celui du 00:53:26

Yann DARWIN :très bien. Lissage de prêt. OK.

François Xavier :Donc j’ai en clair sur les deux investissements, j’ai un peu plus de… ouais à 1 420 €, je ne dis pas de bêtise, de crédit…

Yann DARWIN :D’accord.

François Xavier :… sur 25 ans dont 14, rien que pour le studio.

Yann DARWIN :Donc 14 pour le studio donc les deux prêts sont lissés, tu paies toujours pareil.

François Xavier :Exactement.

Yann DARWIN :Donc si on additionne les deux loyers et qu’on additionne les deux prêts, t’en es où avec les deux ?

François Xavier :Je suis àune rentabilité qui est… classique.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… rien de spécial mais par contre, autofinancement total…

Yann DARWIN :Autofinancement total.

François Xavier :… charges comprises, impôts compris voilà.

Yann DARWIN :Alors tu le loues comment ? Tu le loues en coloc, c’est ça ?

François Xavier :Je loue en colocation, ouais.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Alors comment je vais re-diviser ? On a passé des nuits entières à se poser des questions de comment on va le diviser avec trios fenêtres seulement mais en face, il me fallait quand même une grosse… un gros loyer quand même par rapport à ce qui se pratique parce que forcément…

Yann DARWIN :Il a fallu que tu rattrapes tes chiffres.

François Xavier :… il fallait que je rattrape mes chiffres. Exactement. Il fallait que je rembourse ma famille et je rembourse la banque.

Yann DARWIN :c’est ça.

François Xavier :Alors une pendant 25 ans au niveau de la banque. Moi, je me suis dit « bon là, il faut faire les choses très intelligemment, il ne faut pas se planter ».

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Donc on a passé des nuits entières à se faire des plans, etc. Au final, on a convenu de faire… cuisine ouverte.

Yann DARWIN :Cuisine ouverte.

François Xavier :Garder les toilettes comme il l’était parce que ça allait très bien. L’emplacement de salle de bain resté où il était. Nous, on a fait deux chambres environ la cuisine existante et créer une nouvelle chambre…

Yann DARWIN :D’accord.

François Xavier :… de… deux vraies chambres et un dressing et une chambre borneo en fait ; c’était

Yann DARWIN :Tout ça dans combien de mètre carré ?

François Xavier :70 m².

Yann DARWIN :C’est pas mal.

François Xavier :Enfin T3 bis assimilé T4…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… avec deux vraies chambres et une chambre borneo qui a vraiment la taille d’une chambre avec placard, etc.

Yann DARWIN :Mais pas.

François Xavier :Mais je me suis dit quand même que bon vu l’emplacement, les gens iraient quand même pour la colocation. J’avais peur a début, je me suis dit « ha…

Yann DARWIN :Sans fenêtre,on a toujours peur, ouais.

François Xavier :Je me suis dit « est-ce qu’ils vont quand même y aller les gens ? Est-ce que ça…. est-ce que ça ne va pas être bloquant ?

Yann DARWIN :Et si on a un marché come le tien…

François Xavier :J’avais un marché de… vraiment, je visais la clientèle étudiante, la colocation étudiante.

Yann DARWIN :Ouais et puis très concurrentielle, beaucoup de locataires.

François Xavier :Après, je me suis dit « bon, l’emplacement avec la qualité de la rénovation va faire que… ce serait un appartement coup de cœur, il faut que ça soit de l’appartement coup de cœur, il n’y a pas le choix.

Yann DARWIN :OK. Ouais.

François Xavier :Donc rénovation intégrale avec faux plafond…

Yann DARWIN :Rénovation, sympa…

François Xavier :… spot, cuisine équipée, machine à laver et grand frigo, toilette suspendue… voilà.

Yann DARWIN :Des travaux total…

François Xavier :Total sur sortir à 42 000…

Yann DARWIN :42 000…

François Xavier :Je me suis très bien sorti, je suis passé par une entreprise générale avec qui on travaille à l’agence en fait, on a mis en relation pour cinq entreprises…

Yann DARWIN :Ouais d’accord.

François Xavier :… donc ça m’aévité des démarches. J’ai fait passer quand même beaucoup de courtiers en travaux.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :J’ai fait passer à peu près six courtiers en travaux pour avoir un petit peu… donner du sens à ce qu’allait me donner l’entreprise en fait pour me conforter dans leur chiffre à eux…

Yann DARWIN :Ouais, t’avais vraiment le prix moyen.

François Xavier :Bah voilà. J’ai eu … avec les courtiers en travaux, j’ai vu 36 000 avec option et dix lignes d’option supplémentaires

Yann DARWIN :Ouais et ça fait… ça monte à 50.

François Xavier :… qui ne nous sert à rien en fait et puis j’ai eu du… j’ai du 75 000 donc voilà. J’ai eu tout, j’ai une fourchette un peu intermédiaire plutôt une fourchette base donc je m’en suis très bien sorti. Je me suis retrouvé avec une rénovation complète démolition comprise, j’étais à 600 € du mètre carré…

Yann DARWIN :Ouais non c’est bien.

François Xavier :… c’est vraiment…

Yann DARWIN :Ouais, c’est bien.

François Xavier :… pour moi en tout cas en refaisant les sols, l’électricité…

Yann DARWIN :Surtout à Lyon qui était un peu plus cher aussi grande ville…

François Xavier :Ouais. Enlever l’installation de gaz puisque c’est les chauffages individuels gaz tout passé en électrique donc j’ai tout refait sauf le double vitrage.

Yann DARWIN :OK, c’est pas mal. Et donc du coup, tu loues à la chambre. Combien par chambre ?

François Xavier :Alors, je fais un seul et unique contrat en fait.

Yann DARWIN :OK. Un contrat collectif.

François Xavier :Un seul contrat, trois coloc qui se connaissent déjà…

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Souvent c’est des amis ou des anciens collègues de promo…

Yann DARWIN :Tout à fait.

François Xavier :Voilà. C’est souvent des… ce genre de profil. Là, je l’ai reloué  au STT, ils sont restés un an… la contrainte des colocations étudiantes ou pas des colocations…

Yann DARWIN :Meublés.

François Xavier :… meublés en grande généralité, c’est quoi là ? Il faut que ça… il faut se dire dans l’esprit que tous les ans, vous avez changé de locataires. Ça, c’est clair et net…

Yann DARWIN :A priori ouais sur l’étudiant.

François Xavier :Sauf un qui a un cursus un petit peu plus long mais aujourd’hui, les étudiants très souvent, ils ont des cursus scolaires qui font qu’ils partent à l’étranger un moment de l’année, ceci cela bref.

Yann DARWIN :Après, ce n’est pas ce que tu dis mais dans une ville aussi grande que ça, j’imagine que ça se reloue rapidement.

François Xavier :Après, ce n’est pas un problème pour trouver le locataire.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Alors autant le studio, c’est encore autre chose… une fois je le mets sur le bon coin, je ne mets pas mon numéro de portable sinon j’ai plus de téléphone pour la journée…

Yann DARWIN :Ouais., ça sonne trop.

François Xavier :… et en 20 minutes, c’est un coup de 50 mails sur mon coin par jour donc je fais le tri, j’envoie mon locataire, il sélectionne lui aussi mais voilà, je… je filtre tout ça.

Pour la colocation, je le loue à 1 500 € charges comprises donc c’est un budget qui est beaucoup plus élevé mais je n’ai pas raisonné en termes de surface par rapport au marché, j’ai raisonné en termes de chambre enfin… un étudiant combien il met…

Yann DARWIN :En termes de prestation…

François Xavier :… combien il et prêt à y mettre pour un studio en fait tout simplement.

Yann DARWIN :Tout à fait. Oui, très bien.

François Xavier :Un étudiant, il veut une chambre, il met à peu près 500 € pour un studio pour avoir un emplacement top, un appart nickel…

Yann DARWIN :Donc il va vivre dans le mieux pour.

François Xavier :De toute façon, encore une fois, ils ont chacun droit aux APL…

Yann DARWIN :Exactement.

François Xavier :… alimenter celaderrière les parents, etc.

Yann DARWIN :C’est vraiment mieux loué parce que finalement la même surface louée à une même personne, tu vas louer ça quoi à 850 ?

François Xavier :110 m² meublé comme ça, je l’aurai loué 1 000 €, je pense.

Yann DARWIN :Ouais. Peut-être, ouais. Peut-être un peu plus quoi.

François Xavier :Au tout début, c’était une de mes craintes si je n’avais pas à créer cette troisième chambre, ça était pour… c’est pour ça, ça était le choix de la chambre borneo parce qu’il me fallait cette troisième chambre parce que si je ne crée pas une chambre supplémentaire, j’aurai jamais pu pratiquer un loyer comme ça. Voilà simplement.

Yann DARWIN :Ah oui, c’est clair.

François Xavier :J’aurai eu que deux vraies chambres et je n’aurai pas pu mettre le loyer… ouais j’aurai fait un loyer peut-être à 1 000, 1 100 €… allez 1 100 € mais je ne rentrai pas du tout dans mes chiffres.

Yann DARWIN :Ok donc finalement 500 € de plus pour le même appartement en étant intelligent, en faisant un bon aménagement et en louant en coloc, c’est plutôt pas mal.

François Xavier :Plutôt pas mal ouais. Alors j’ai fait mes petits calculs aussi par rapport… projection de vente si demain j’ai besoin de… de revendre simplement l’appartement, récupérer du cash, etc. Aujourd’hui, il m’a coûté grosso modo, on est à peu près sur 325 000 €…

Yann DARWIN :Tout compris ?

François Xavier :Tout compris frais de notaire, frais d’agence, travaux, mobilier, etc.

Yann DARWIN :Ouais. La totale, ouais.

François Xavier :je crois qu’on tourne à 325, 328 000 €. Aujourd’hui, j’ai fait mes petites estimations et puis j’en ai parlé avec des collègues, je pense qu’il peut se revendre à peu près 380 000.

Yann DARWIN :OK. Donc une plus belle plus-value atteinte et puis bon le marché est plutôt bien orienté à Lyon donc a priori…

François Xavier :Exactement.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… souci à se faire.

Yann DARWIN :Est-ce que en tant que professionnel et en tant qu’investisseur rentable et patrimonial du coup…

François Xavier :Patrimonial, exactement.

Yann DARWIN :… et aussi rentable maintenant …, est-ce que t’as un dernier conseil à donner à un débutant qui voudrait se lancer ou à quelqu’un qui est dans la phase premier achat…

François Xavier :Ouais alors…

Yann DARWIN :… ton meilleur conseil.

François Xavier :Comme je l’ai fait moi, je pense qu’il faut aller sur de la sécurité, aller sur quelque chose que vous maitrisez, vraiment aller sur le marché que vous connaissez, se rendre expert de son marché local, simplement.

Yann DARWIN :Connaissance du marché.

François Xavier :Facilité de gestion puisqu’on est proche de son bien. Moi, j’ai acheté… proche… d’où j’habite donc faciliter de gérer au quotidien parce que forcément si vous faites de la rénovation, il y aura des travaux donc il y aura des réunions de…qui vont avec…

Yann DARWIN :Et ouais.

François Xavier :Donc forcément, c’est des déplacements, tout à chacun en général un travail donc forcément bah tout ça, il faut organiser donc un marché qu’on maitrise, qu’on connait et ne pas se prendre la tête en fait. Simplement aller sur des projets qui sont relativement, je dirais, limpides, qui paraissent clairs dans l’esprit.

Yann DARWIN :Mais toi, ton point fort, moi ce que je retiens de cet interview, c’est que… par ton métier et ta connaissance vraiment des prix au mètre carré de la demande, t’es vraiment allé au plus simple, est-ce que tu connais ça ? T’as dit OK.

Là, le centre-ville, ça vaut cher. Je sais que ça vaut cher…

François Xavier :Exactement.

Yann DARWIN :… je sais que ça va dans le bon sens. Celui-là, il est un peu sous-évalué, j’y vais.

François Xavier :C’est ça. Exactement.

Yann DARWIN :Finalement, c’est aussi une bonne stratégie finalement. Moi, c’est pas stratégie de prédilection parce que je veux du cash tout de suite.

François Xavier :Ouais.

Yann DARWIN :Mais c’est une bonne stratégie

François Xavier :Ça vient en complément. Ça peut venir en complément

Yann DARWIN :Ça vient en complément et les deux stratégies complet c’est très…

François Xavier :C’est ça.

Yann DARWIN :… c’est une très bonne idée.

François Xavier :Exactement.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :Et là, je vais bientôt enchainer sur le troisième. Là, je suis en pleine recherche sur le troisième.

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :La mon dilemme, c’est de savoir est-ce que je continue sur du patrimonial et je me suis fait passer sur des… passer devant sur des tructrès très patrimonial et j’avais des boules, j’avais les boules parce qu’il y avait encore des belles choses à faire mais mon cœur balance entre grosses rentabilités et enfin générer des gros cash-flow pour aller… passer la barre encore plus haute.

Yann DARWIN :Ouais. Peut-être en t’éloignant peut-être cette fois-ci du centre.

François Xavier :Voilà. En sortant un petit peu du centre, peut-être aller peut-être sur du 3ème, du 7ème où les prix sont un peu plus bas.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :Bon, je ne vais pas forcément pratiquer les mêmes loyers mais peut-être aller sur du… location court séjour, sur d’autres choses…

Yann devant le centre Pompidou lyonnais ??

Yann devant le centre Pompidou lyonnais ??

Yann DARWIN :OK.

François Xavier :… pour faire générer des rentabilités explosives et… et puis essayer de se forcer parce qu’il faut se faire force à soi-même de se dire « bah allez… », tu fais autre chose que tu ne t’épate, sors de ta zone de confort parce que ça, c’est ma zone de confort et… aller de l’avant, apprendre de nouvelles choses sur d’autres projets que… que j’ai pas encore fait et…

Yann DARWIN :C’est très bien, c’est le bon ordre. C’est-à-dire commencer dans la facilité. Tu sais, il y a des gens au début, ils veulent faire un peu de tout… genre, je vais faire du local commercial, des bureaux, de la coloc, de la courte durée…

François Xavier :C’est le meilleur moyen de ne rien faire.

Yann DARWIN :C’est le meilleur moyen déjà de ne rien faire et puis de faire des conneries, je pense que c’est très bien. Faire, la facilité finalement. Il n’y a pas de honte à faire ce qi est le plus facile et puis après…

François Xavier :Il faut apprendre à marcher avant de courir.

Yann DARWIN :Exactement. Très bien. Je garde ça.

François Xavier :Bon FX franchement, merci pour cette interview.

Yann DARWIN :Je t’en prie.

François Xavier :C’est intéressant parce qu’encore une fois, t’es un professionnel et à côté de ça, tu… t’investis toi-même.

Depuis tout à l’heure, on a soleil, on a ombre, on a pluie-là qui va arriver…

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :…je te propose qu’on arrête.

Yann DARWIN :Ouais.

François Xavier :… puisque j’ai soif un peu.

Yann DARWIN :Ouais. Une petite bière ?

François Xavier :Petite bière. Allez ! Feu.

Yann DARWIN :On va où ? Chez toi ?

François Xavier :Ouais. Bah allez.

Yann DARWIN :Ouais ?

François Xavier :Parfait.

Yann DARWIN :T’en as ou pas au frais ?

François Xavier : Non, j’en n’ai plus, il faut qu’on achète.

Yann DARWIN :Oui, il faut en acheter.

François Xavier :Oui, on va manger et puis on boit une bière.

 

 

Yann DARWIN :Et voilà, cet épisode des rencontres rentables et maintenant terminé, j’espère que tu l’as apprécié. J’espère que FX t’a appris des choses, si c’est le cas et si tu apprécies ce nouveau format eh bien écoute, soutiens-nous et si ce n’est pas le cas et que tu ne l’apprécies pas, demande à quelqu’un qui l’apprécie de nous soutenir. Je te dis à très bientôt pour nouvelle émission des rencontres rentables. Tchao !

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