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Dans cette émission, je pars à la rencontre d’Arnaud.
Arnaud est courtier. Il nous explique en quoi consiste son travail et comment le courtier peut-être utile pour une demande de prêt optimisée :
Pour du locatif d’une part, mais aussi sur des stratégies plus patrimoniales… en résidence principale.
On va parler de prêts gigognes, de lissage, d’investissement dans les bureaux, les surfaces commerciales… Mais aussi des points d’attention à connaitre lors des négociations avec les banques.
Arnaud va nous partager quelques uns de ses secrets de professionnel pour tirer le meilleur de son crédit (taux d’intérêt, assurance emprunteur…)
Combien coûte le courtier ? Où est sa valeur ajoutée ? Quelles sont ses relations avec le banquier et son rôle d’analyse ?

⚠⚠⚠ Les Rencontres Rentables, c’est un nouveau format qui me tient à coeur !
Ces émissions demandent beaucoup de travail et de préparation… C’est un pari (et un risque) que j’ai voulu prendre pour aller toujours plus loin à tes côtés.
Pour t’inspirer, te donner l’envie, te montrer que tout est possible pour qui s’en donne les moyens !
Tout s’apprend et s’améliore au fil du temps (y compris du fait des erreurs que l’on fait sur le chemin). Mais pas de suspens, la fin de l’histoire est déjà connue : Celui qui se donne la peine récoltera les fruits de son labeur.
L’équipe et moi-même te remercions de nous donner ton avis sur ce format d’émission dans les commentaires. Si tu aimes, ÉCRASE LE POUCE BLEU !
De mon côté, je te retrouve très bientôt pour plus d’astuces, plus d’immobilier, plus de qualité et plus d’éducation. On avance ensemble… Voilà ce qui me fait vibrer !

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Transcription (littérale) 

Yann DARWIN :Et salut à toit très cher investisseur rentable, bienvenu dans cette nouvelle émission. Dans cette nouvelle émission, on va à la rencontre de professionnels de l’immobilier et d’investisseurs qui font le marché.

Aujourd’hui, on est à Lyon. On va aller à la rencontre d’Arnaud. Arnaud est courtier professionnel. Il s’occupe de tout ce qui est crédit, il va nous donner énormément d’informations, énormément d’astuces pour facilement décrocher son crédit. Il va nous expliquer en quoi consiste son travail. On va parler de stratégies en résidence principale. On va parler d’investissement en SCI. On va parler de surfaces de bureau. Tu vas voir beaucoup, beaucoup de choses à avoir aujourd’hui. C’est parti.

Arnaud est acheteur professionnel c’est-à-dire que son métier consiste à négocier. Il négocie plusieurs millions d’euros par an donc il a pas mal de choses à nous apprendre en négociation donc c’est parti, je t’emmène, on y va, on est parti. On y va.

 

A la rencontre d’un professionnel de l’achat en immobilier

Une poignée de main qui rendrait jaloux E.Macron et D.Trump...

Une poignée de main qui rendrait jaloux E.Macron et D.Trump…

Yann DARWIN :Arnaud ! Salut !

Arnaud :Yann. Ça va ? Ça fait plaisir.

Yann DARWIN :Tu vas bien ?

Arnaud : Bah écoute, très bien.

Yann DARWIN :Bah merci de me recevoir dans ton bureau, dans tes bureaux.

Arnaud :Ecoute, avec plaisir.

Yann DARWIN :C’est joli. C’est moderne, dis-moi.

Arnaud :Ecoute, on essaie pour… pour accueillir nos clients au…

Yann DARWIN :Au top. Bah voilà.

Arnaud : Allez ! Je t’en prie.

Yann DARWIN : Allez ! Bon. Allez…

Arnaud : Alors Yann ?

Yann DARWIN :Bah écoute, merci de nous recevoir.

Arnaud :Ça va ?

Yann DARWIN :Ouais. Alors est-ce que tu peux m’expliquer déjà un peu de ton parcours, qui tu es et puis comment ça marche un courtier. Je voudrais vraiment comprendre précisément à quoi tu sers en gros.

Arnaud :Très bien.

Yann DARWIN :Explique-moi.

Arnaud : Alors à la base, moi j’ai toujours été dans le commerce.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :J’étais donc grossiste en bijouterie. On avait une boite hollandaise sur une région… sur toute la région Rhône-Alpes.

Yann DARWIN : OK.

Arnaud : Et ensuite, j’avais monté… j’ai monté une boite à l’étranger, on était dans le luxe touristique…

Yann DARWIN : Ouais donc rien à avoir avec l’immobilier.

Arnaud : Rien à voir mais à chaque fois, c’est du commerce.

Yann DARWIN :D’accord.

Arnaud :Et j’ai revendu, il y a à peu près 6 ans et en fait, j’ai… on a recréé avec donc mon associé qui est un ancien banquier et moi, j’ai aussi une fibre dans l’assurance a préalable. On a créé un cabinet de courtage en fait de courtage en crédit immobilier.

Yann DARWIN : OK.

Arnaud :Donc un courtier, c’est pas un banquier. Un courtier en fait va travailler pour son client et va négocier les conditions financières auprès des établissements bancaires.

Yann DARWIN :Donc c’est les clients qui te missionnent pour aller voir les banques ?

Arnaud :Exactement.

Yann DARWIN :OK alors la première chose qui me vient et c’est… une question qui se pose souvent c’est « combien de banques tu vas voir à chaque fois que t’as un client vient te voir ? » Cinq banques, dix banques, vint banques ? C’est variable ?

Arnaud :C’est variable, très variable. En fait normalement donc le courtier, c’est quelqu’un qui a une bonne analyse du dossier, du risque, qui connait aussi parfaitement les critères aussi des établissements bancaires. Donc en fait, il y a les banques… Sur certains profils, on sait que de toute manière elles ne seront pas intéressantes.

Donc en fait quand ton dossier, il est présenté, il est présenté déjà aux banques ou on sait qu’il y aura quelque chose qui sera intéressant. On n’a pas inondé le marché de dossiers qui finalement seraient refusés par une banque.

Yann DARWIN :Donc vraiment tu sélectionnes les banques en fonction du dossier. Ouais.

Arnaud :Et normalement d’ailleurs les banques nous disent régulièrement leur critères et ce qu’elles veulent et sur quoi elles sont capables, pourquoi elles sont capables de faire de bonnes conditions sur tel type, de typologie client ? Des fois, ça peut être des fonctionnaires…

Je 00:03:16 des fonctionnaires, toi…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :… il y a les banques avec une… vraiment une 00:03:21 des fonctionnaires qui sont beaucoup beaucoup mieux placés qu’une autre banque qui n’en a pas, par exemple.

Yann DARWIN : Donc oui ça ne sert à rien de faire forcément du volume, vaut mieux aller cibler la bonne banque pour…

Arnaud :Aujourd’hui les banques, ce qu’elles veulent on le voit qu’elles sont en train de 00:03:32 beaucoup d’agences, elles sont en train en fait d’avoir en fait des pots, en fait pour travailler avec les courtiers en direct et leur idée en fait c’est de rationaliser le temps ; il y aura des dossiers bien ficelés qui iront dans leur corde et d’accueillir les nouveaux clients.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Donc en fait, comment te dire ? La plus-value en fait au niveau du courtier, c’est qu’en fait, on va… la banque, on ne va la faire travailler que sur ce qui va au bout et qui sera super intéressant pour le client.

Aujourd’hui pour les conseillers en agence classique, s’ils montent 40 dossiers et qu’il y en a 3 qui vont au bout, c’est pas rentable.

Yann DARWIN : Ouais parce que eux aussi, il faut gérer leur temps, c’est clair.

Arnaud : Exactementet c’est pour ça que certaines personnes peuvent se dire à un courtier c’est que, en intermédiaire en plus donc forcément, ça va nous coûter plus cher. Mais en fait pour les ventes qu’on ait l’externalisation de leur process commercial et aussi d’analyse puisqu’on a prêt à 00:04:30 le risque et c’est pour ça qu’on peut avoir des meilleures conditions aussi.

Yann DARWIN :D’accord donc comment finalement pour le client, pour moi, si je viens le voir. Je veux un prêt donc je sais déjà que tu vas me sélectionner les meilleures banques qui vont avec mon profil…

Arnaud :Si jamais en amont, on est capable à peu près de te dire ce qu’on… déjà si c’est possible ou pas possible…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… et ensuite après sur quelle base on pourra aller.

Yann DARWIN :Donc tu vas faire le prêt bleu d’analyse du banquier avec mon dossier et tu vas choisir les bonnes banques. Donc ça, on est d’accord mais combien ça me coûte finalement ? Comment ça marche ?

Arnaud :Alors après sur les… t’as plusieurs manières de travailler sur les courtiers. T’en as certains qui prennent de frais de dossier…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… d’autres qui ne prennent pas de frais de dossier. Il y en a certains qui travaillent sur le dossier complet…

Yann DARWIN :D’accord.

Arnaud :… c’est-à-dire que le dossier sera intégralement monté, il n’y aura aucune pièce justificative qu’il montera par la présentation banque donc ça veut dire que normalement ça va bien au bout et c’est aussi pour ça que les banques aiment travailler de cette manière-là.

Yann DARWIN :D’accord.

Arnaud : T’as d’autres dossiers qui… d’autres courtiers qui travaillent sans dossier c’est-à-dire qu’ils vont juste créer une carcasse, ils envoient le dossier en banque, il y avait juste une carcasse et derrière, c’est à toi de présenter ton dossier en banque.

Yann DARWIN : Ah oui d’accord donc ils font vraiment le boulot minimum.

Arnaud : C’est ça.

Yann DARWIN : Alors toi…

Arnaud : Du coup, c’est chasseur de taux…

Yann DARWIN :Chasseur de taux, ouais d’accord.

Arnaud : Chasseur de taux.

Yann DARWIN : OK.Toi, tu fais… tu bosses avec le dossier complet ?

Arnaud : La plupart des doss… des courtiers aujourd’hui qui ont pignon sur rue, qu’en agence physique, normalement ils travaillent sur dossier complet.

Yann DARWIN : OK.

Arnaud : Ils doivent te faire signer aussi un mandat puisqu’un courtier qui ne te fait pas signer un mandat, normalement il n’a pas le droit de présenter son dossier en banque.

Yann DARWIN :Alors moi quand je bosse avec des courtiers en effet, ils me font signer un mandat et je ne les paie pas directement si tu veux, ils se rémunèrent sur le prêt…

Arnaud :Exact.

Yann DARWIN :… donc ma courtière, ma dernière… la dernière avec qui j’ai travaillé, elle m’a dit qu’elle prenait 1 % à peu près du taux… enfin de la ligne du crédit mais du coup, elle venait augmenter ce qu’elle demandait à la banque pour se payer donc moi, pour moi c’est transparent finalement, ça me rajoute un peu le 00:06:23.

Arnaud :Après, t’as… oui c’est… la plupart font ça en fait…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… et les frais de dossier bien sûr… si elle l’a fait comme ça, les frais de dossier doivent être transparents, elle doit te dire combien elle a pris…

Yann DARWIN :Oui, c’est ça.

Arnaud :… puisque in fine, tu les paies quand même.

Yann DARWIN : Tu les paies quand même mais ça vient augmenter ta mensualité et c’est pas toi qui fais le chèque au début quoi.

Arnaud :Non mais tu paies. Après t’as d’autres banques qui versent une commission bancaire mais ça, il faut vraiment que les revenus soit domiciliés.

Yann DARWIN :OK. D’accord.

Arnaud :Et en général d’ailleurs les banques ne cherchent pas… en fait nous, on ne négocie pas juste un crédit en fait et pareil aujourd’hui, à quelqu’un qui pourrait être passé pour un courtier parce qu’on peut très bien les dossiers… c’est le dossier tout seul, ce qu’il faut savoir c’est qu’en fait vous ne négociez pas votre dossier, vous négociez votre profil en fait. La banque, elle… c’est pas un prêt immobilier qu’elle cherche.

Yann DARWIN :Elle achète un client.

Arnaud : Pour elle, le prêt immobilier, c’est un levier aujourd’hui pour avoir des clients qui viennent domicilier leur revenu, qui viennent aussi utiliser leur service. En fait aujourd’hui, clairement t’as personne aujourd’hui à 30, 40 ans qui va taper à une banque pour dire : « bonjour, j’aimerais domicilier mes revenus chez vous »…

Yann DARWIN :D’accord.

Arnaud :Le seul moyen finalement pour les banques, c’est de proposer des offres intéressantes en prêt immo ou en prêt conso ou… il y a plein de produits qui sont proposés pour ensuite avoir des clients dans leur portefeuille qui domicilieront leur futur revenu peut-être locatif, qui ont peut-être des enfants qui ouvriront des livrets A.

Tu vois la banque, elle joue… je ne sais pas si c’est du one shot normalement, c’est sur du long terme, on voit bien des banques qui font du prêt immo aujourd’hui, c’est quasi… il n’y a pas de banque exotique, c’est que des banques qui existent depuis déjà très longtemps.

Yann DARWIN :OK. Et alors si tu devais donner n conseil aux gens alors les gens qui veulent passer par un courtier finalement… c’est le courtier qui va faire le boulot mais les gens qui veulent aussi essayer, moi souvent je dis à mes clients que j’accompagne, je leur dis :

« voilà, n’attendez pas d’avoir la réponse d’une banque pour aller en voir une autre » parce qu’il se passe du temps avec ça. Est-ce que tu pourrais donner un conseil ou deux peut-être d’un truc vraiment qui fonctionne bien et qui fait que la banque va… ça va faire, ça va aider quoi.

Arnaud :Alors déjà, la présentation du dossier.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Déjà ça avec nous… comment je vais t’expliquer pourquoi les banques, ellesvont aussi travailler avec les courtiers puisqu’elles aiment travailler avec des courtiers, il y en a centaines qui font plus à 50 % de leur chiffre avec le réseau de courtage sur le prêt immo.

C’est qu’en fait, on arrive avec des dossiers complets, validés déjà analysés. La cellule courtage de la banque a validé les conditions de taux, le conseil qu’il va faire en suite de montage n’a pas de surprise. Aujourd’hui si tu passes en direct avec une banque comme c’est le cas en France même si la part du courtage augmente, dans une même banque, dans les mêmes agences,

t’as un client qui est arrivé qui a un dossier bien ficelé, il a bien pris tous les éléments, il a déjà bien préparé en amont, t’as une chance d’avoir un oui ; la même personne qui a mal préparé son dossier qui arrive avec une boite à chaussures, des fois tout simplement le banquier n’a pas le temps, il se dit… je n’y crois pas trop à son projet, et peut-être il peut effectivement… il ne va pas forcément te dire non mais il peut te donner des taux pas très intéressants. Des fois, c’est juste une manière en fait de ne pas proposer en fait de crédit.

Yann DARWIN :Ouais et puis moi en tout cas mon expérience, je trouve que c’est vachement psychologique c’est-à-dire que le banquier s’il te prend au sérieux déjà, t’as vachement despoints en plus quoi.

Arnaud :Exactement.

Yann DARWIN :Si tu passes pour un rigolo, il ne te prend pas au sérieux et ça 00:09:43.

Arnaud :Et pour lui en fait et après, il y a une perte de temps, ils ont tellement de boulot les conseillers-banquiers en agence puisqu’ils font du prêt immobilier mais ils doivent s’occuper des comptes, des assurances vie, des assurances voiture, certaines donc elles te vendent des voitures, des financements des cuisines, des ventes de téléphone…

Yann DARWIN :Les alarmes, les téléphones…

Arnaud :Les alarmes donc ils ont tellement de trucs à présenter. En fait eux, ils veulent travailler sur des trucs qui vont bien quoi donc ça c’est important.

Yann DARWIN :Est-ce que le domicilié, c’est revenu et si t’arrives, tu étudies, je veux un prêt immobilier et en plus, je vous emmène mes revenus, mon salaire, ça fonctionne bien.

Arnaud :En fait, ce qu’il faut… il ne faut pas voir la banque comme un ennemi, il faut voir la banque comme un partenaire mais c’est un partenaire aussi qui a un commerçant donc lui aussi, il a besoin aussi de faire des affaires.

Il a envie de faire ton crédit certainement mais aussi il faut que quelque part, il y a une quelque chose là-dessus donc il ne faut pas… tout est négociable en fait. Toi, tu peux arriver, tu dis : «voilà, moi j’ai envie de faire ce financement-là, qu’est-ce que je suis prêt à… vous donner Monsieur le banquier ? » Moi, je suis prêt à domicilier mes revenus, mes revenus locatifs, je domicilierai. Je suis prêt à prendre l’assurance habitation chez vous, par exemple. Rien n’empêche de leur 00:10:49 faire un devis, si le devis en plus il est concurrentiel ce qui pouvait être le cas, ça peut être…

vous prenez l’assurance habitation chez eux et des fois, ils sont très bien placés ; ça peut être de dire « voilà, je vais mettre mon livret A, je vais mettre mon PEL »… voilà, il y a même certaines banques en fait leur condition de taux vont différer en fonction de tout ce que vous mettez chez eux.

Yann DARWIN :OK. Alors… il faut vraiment se la jouer comme… en effet moi c’est ce que je recommande aussi donc avoir… arriver comme un client, nouveau client déjà parce que voilà la banque veut te chercher et puis a proposé des choses, pas hésité donc sur l’assurance, sur le téléphone. J’ai vu qu’il y a des banques qui faisaient des forfaits téléphoniques, tu peux la… oui l’alarme, les systèmes d’alarme carrément, il y a des banques qui se mettent à faire des systèmes d’alarme…

Arnaud :Tu peux alors après sur du locatif comme c’est le cas sur la plupart de… tu peux effectivement mettre une alarme après c’était pas ce qu’ils vont chercher tout de suite mais en tout cas…

Yann DARWIN :Domicilier les revenus de la SCI ou domicilier les revenus locatifs, ça pèse dans la balance aussi ?

Arnaud :Ouais de toute façon aujourd’hui, une banque qui te fait un financement si tu ne te domicilie pas les revenus locatifs et s’il y a un autre derrière, ça les intéresse peu. Les taux sont tellement bas, il y a tellement peu de marge. Il faut qu’il y ait un peu de richesse qui se crée de leur côté.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Il faut que ça soit rentable et pour que les banques françaises continuent aussi à prêter sur des taux longs et fixes puisqu’il faut savoir qu’on est un des seuls pays au monde où on emprunte sur 20 ans, sur 25 ans à taux fixe. Je travaille dans pas mal de pays étrangers et la plupart du temps, t’as des taux fixe sur 5 ans, 7 ans révisable par la suite.

Yann DARWIN :Ouais après ça bouge, ça augmente…

Arnaud : Voilà. Tous les pays anglo-saxons, t’as d’autres pays aussi sur l’Europe plutôt de l’est, les montants d’apport demandé des fois c’est moitié d’apport, moitié de crédit. Si tu veux 100 000 €, il faut 100 000 d’apport donc en France 00:12:30…

Yann DARWIN :Ouais, l’immobilier c’est pas le même.

Arnaud :Le 00:12:32 crédit en France, c’est quand même intéressant quand même.

Yann DARWIN :OK. Et pour de l’investisseur… alors les idées reçues toujours les mêmes, jusqu’à combien on peut monter le maximum pour de l’emprunt locatif ? 20 ans, on sait qu’on peut le faire. 25 ans, on y arrive encore…

Arnaud :Tu peux… après ça dépend si le type d’investissement locatif du… du locatif avec un particulier ou de l’achat de mur professionnel ?

Yann DARWIN :Là plutôt locatif particulier c’est-à-dire je vais acheter un immeuble voilà, j’ai envie d’avoir le meilleur cash que possible donc il me faut la durée la plus longue possible pour pouvoir les petites mensualités, pour pouvoir enchainer…

Arnaud :Ça dépend des banques.

Yann DARWIN :Ça dépend des banques.

Arnaud :Mais en général 20 ans…

Yann DARWIN : 20 ans, ça passe.

Arnaud :… et 25, ça devient de plus en plus compliqué. Ça peut être possible mais après bien sûr c’est un… je fais une très bonne affaire normalement sur 20 ans de quelque chose qui va être correcte. Si t’es obligé de mettre sur 25 ans pour avoir un… cash-flow…

Yann DARWIN :Ouais c’est pas bon.

Arnaud :… c’est peut-être que la valeur de ton acquisition, elle n’est peut-être pas exceptionnelle.

Yann DARWIN :Ouaisce que je fais souvent moi c’est qu’il faut que ça passe même sur 15 ans.

Arnaud :Je demande sur 20 ans mais il faut que ça passe sur 15 ans.

Yann DARWIN :Ça veut dire que tu fais une bonne affaire puisque tu t’y…

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :Tu parles de cash-flow et00:13:37 sur 15 ans, voilà c’est… je suis obligé de tout mettre sur 25… peut-être il faut…

Arnaud :C’est un portage stratégique.

Yann DARWIN :Oui, c’est le piège.

Arnaud :Par contre, t’as des solutions des fois alors en plus la banque est d’accord puisque c’est dans les conditions générales. Tu peux dire : « voilà, moi jeveux… j’aimerais financer sur 20 ans… par contre, tu peux 00:13:55 un prêt modulable qui peut te permettre en fonction des banques ou d’un an ou deux ans d’augmenter ton échéance de deux ans gratuitement.

Tu peux dire : « je passe sur deux ans » et ensuite en fonction de l’évolution locative soit tu peux rester sur ton échéance comme ça soit tu peux la rallonger légèrement pour rabaisser la durée, rester sur le taux que t’avais négocié sur 20 ans qui est plus 00:14:18…

Yann DARWIN :Tu peux profiter deux ans en fait.

Arnaud :Ça dépend des banques. T’en as certaines et que tu peux que raccourcir et d’autres tu peux rajouter deux voire cinq.

Yann DARWIN :Voire cinq carrément ? Oui d’accord. Deux, j’avais déjà vu, cinq je n’a jamais vu. Donc c’est super intéressant.

Arnaud :Ouais donc ça, c’est… en plus au lieu d’aller te battre sur un taux sur 25 ans à des taux très bas, très… plus haut, on va dire, tu te mets sur un taux sur 20 ans avec des taux plus bas de départ et en plus finalement t’auras un 22.

Yann DARWIN :Tu auras 22 au taux du 20.

Arnaud :Voilà. Au taux du 20.

Yann DARWIN :C’est pas mal.

Arnaud :Et ça, tu peux le demander. Ça c’est sur le premier rendez-vous avec ta banque, tu peux… c’est pas de… c’est pas un truc que t’as caché et qu’au bout d’un an, tu leur demande est-ce que le prêt est modulable ?

Yann DARWIN :Est-ce que le prêt est modulable ?

Arnaud :Est-ce que c’est possible par la suite de ré-allonger ou de réduire ? Réduire, ça pet être… des fois c’est bien pour ceux qui ont des investissements plutôt sur la résidence principale qui vont plus tablés sur un amortissement du bien et puis revendre dans 5 ans.et ainsi de suite.

Yann DARWIN :Oui, il faut vraiment un patrimonial, je veux avoir un 5 ans, etc.

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :Et est-ce que tu penses que demander un lissage enfin faire en sorte de… comment tu…parce qu’on fait les lissages, tu vas nous expliquer comment ça fonctionne les prêts gigognes, etc. Est-ce que déjà… ça fait une vraie différence sur le coût et comment tu l’emmènes à la banque ? Tu le demandes ouvertement ou…

Arnaud :C’est simple, il y a des banques qui font pas de lissage et d’autres où c’est possible d’en faire. Ça ne veut pas dire que le banquier en face de lui va lui faire un lissage.

Yann DARWIN :Oui c’est possible mais il faut qu’il…

Arnaud :Nous, par exemple, en tant que courtier, on sait les banques qu’on va faire… où on peut faire du lissage et c’est nous d’ailleurs qui… ouais c’est ça qu’il faut comprendre, c’est que le courtier c’est pas un gars où tu lui files… 100 ou 200 pages d’adoption 00:15:48 sur ton dossier qu’il envoie en banque et il attend la réponse des banques. Non, nous normalement les montages, c’est nous qui les créons.

Yann DARWIN : Ouais, c’est toi qui crées les chiffres et tu présentes le truc tout fait.

Arnaud :Voilà. Avec les conditions qu’on pense pouvoir obtenir et au préalable des fois, on s’appelle, juste un petit coup de fil ou même des fois il y a des banquiers qui viennent ; vous avez quoi comme dossier en ce moment puisque…

Yann DARWIN :C’est eux qui viennent te chercher ?

Arnaud :Ça peut arriver.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :00:16:11 avec les banquiers et je pense qu’un bon courtier d’ailleurs forcément doit entretenir une bonne relation avec ses banquiers puisque si tous les dossiers que tu présentes… il n’y a pas de bonnes relations avec les clients, le banquier n’a pas trop envie d’acheter tes dossiers.

Yann DARWIN :Donc t’as le numéro privé du directeur d’agence, etc. tu les appelles ?

Arnaud :Ouais, je n’ai pas privé en tout cas oui portable sur leur pro…00:16:35 certain où on s’entend bien avec eux…

Yann DARWIN :Tu manges avec eux, etc.

Arnaud :Ouais et d’ailleurs normalement un bon courtier, il a des bonnes relations avec les banques parce que si tes banques… les banques deviennent tes ennemis, t’es plus capable de proposer des bonnes conditions à tes clients.

Yann DARWIN :OK. Alors le lissage, est-ce tu peux déjà expliquer comment ça marche et est-ce que tu peux nous montrer un exemple, par exemple, de combien on peut gagner en faisant un lissage ? Peut-être un prêt sans lissage, un prêt avec un lissage… comment ça fonctionne ?

Arnaud :Ça, tu vois c’est un dossier de prêt immobilier classique sur une résidence principale avec le droit prêt à taux zéro…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… d’ailleurs, c’est dans l’ancien, il y a beaucoup de travaux.

Yann DARWIN :Oui.

Arnaud : Ça, c’est des fois une bonne stratégie aussi de faire des plus-values, d’acheter des biens qui sont… qui nécessitent une rénovation forte. Tu peux avoir droit au prêt à taux zéro et ça permet aussi d’avoir un taux moyen très bas et souvent c’est là que tu peux faire une belle plus-value.

Yann DARWIN :Oui, une belle plus-value, un aller-retour sur une résidence principale. Ça, on en parlera après cette stratégie.

Arnaud :Ou parce qu’il n’y a pas de fiscalité là-dessus.

Yann DARWIN :Ouais, ouais.

Arnaud :Donc ça, ton prêt à taux zéro, c’est le prêt jaune…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… celui-là, c’est l’Etat qui te l’offre…

Yann DARWIN :Qui te l’offre, ouais.

Arnaud :… en fonction depuis caractéristique, la composition familiale, ton indice fiscale est -2, la situation géographique du bien. Des fois aussi que l’objet du bien le permette soit du neuf, soit d’ancien, pas mal de travaux et ouais la situation géographique du bien, je crois que je l’avais déjà dit aussi.

Yann DARWIN : OK. Donc t’as deux prêts, t’as le prêt jaune et le prêt vert en gros.

Arnaud :Par exemple.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Prêt jaune, prêt à taux zéro, celui-là, t’as 00:18:03, tu le paies et beaucoup plus tard.

Yann DARWIN :D’accord. Donc pendant 10 ans, tu ne paies pas et tu le paies de 10 à 22.

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN : C’est ça ? OK.

Arnaud :Le prêt bancaire, celui-là qu’on va dire négocié soit s’il n’y avait pas de lissage, ça serait très compliqué parce qu’on se retrouverait avec un prêt bancaire classique sauf qu’au but de 10 ans, bing les échanges sont contre elle, le taux d’endettement…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… alors ça des fois, je l’ai déjà fait pour que les clients aient des mensualités très basses parce qu’ils savent que c’est une revente…

Yann DARWIN :D’accord.

Arnaud :… il faut que l’endettement à partir de ce moment-là, il soit quand même cohérent puisque c’était à 70 % d’endettement.

Yann DARWIN :Oui parce que dans ce cas-là, t’as deux prêts et avec un prêt qui augmente énormément par contre, ça coûte moins cher au final donc si t’es sûr de revendre avant, ça peut être intéressant, c’est ça que tu veux dire ?

Arnaud :Par contre, il y a eu des échanges basses donc ça c’est quand même particulier sur certains… voilà enfin la plupart des banques là tu vois, la plupart des banques et des clients, on fera un lissage comme ça donc le prêt sera de 5 ans, viennent se lisser sur le prêt sûr…

Yann DARWIN :Donc les mensualités sont toujours les mêmes…

Arnaud :Sont fixes, voilà et ça permet d’amortir au maximum de capital…

Yann DARWIN :Au début.

Arnaud :… au début.

Yann DARWIN :D’accord donc si tu revends, ça permet aussi de faire une plus grosse plus-value.

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN : OK.

Arnaud :S’il n’y avait pas eu… et ça, c’est un cadeau que l’Etat fait de ce lissage, ça permet d’amortir beaucoup plus de capital au départ. On va revenir… on revient… juste un petit truc sur le… excusez-moi…

Yann DARWIN :Vas-y ! Vas-y !

Arnaud : Le bien à taux fixe. Souvent les gens… ce que j’ai remarqué, c’est que même des fois alors les investisseurs plutôt des novices ou les acquéreurs qui achètent pour la première fois les 00:19:39 souvent ils parlent de taux, de plein de trucs mais… ce qu’ils… ils ne se comprennent pas trop l’articulation d’un crédit immobilier et justement cette partie, on parle d’amortissement.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Souvent les gens ont l’habitude – comme c’était le cas avec nos parents – ils achètent avec des taux très élevés mais en fait, ils ne payaient qu’ils ont, que des un tiers au début et très peu à la fin.

Ça valait à l’époque parce qu’il y avait une grosse inflation et tu achetais un bien… je ne sais, je dis une bêtise, un million de francs ce qui correspond à 150 000 € aujourd’hui, au bout de 7 ans, tu doublais.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Aujourd’hui, ça devient très difficile de le faire parce que les biens…

Yann DARWIN :Parce que l’inflation est basse et les taux sont bas.

Arnaud : Par contre, les taux d’intérêt sont quand même relativement bas même très bas et on amortit quand même beaucoup de capital donc souvent… d’ailleurs moi avec nos clients, on ne va pas partir surdes grosses plus-values quand on fait nos calculs, on imagine vente au prix…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… pour justement pas à partir sur des trucs puisqu’imaginons que dans 5 ans, on le revend moins cher ou au même prix, on n’aura pas à parler…

Yann DARWIN :Ouais, tu sécurises le truc au maximum.

Arnaud :Comme certains d’ailleurs qui ont 00:20:43 de patrimoine, ils vont d’un Pinel, ils se voient, vous le revendrez tant dans… je veux juste montrer l’amorti… un tableau d’amortissement à quoi ça ressemble.

Yann DARWIN : OK. Alors montre-nous à quoi ça ressemble un tableau d’amortissement.

Arnaud :En fait, imagine sur une échéance à 1 100 € à peu près…

Yann DARWIN : Oui.

Arnaud :… en fait, l’image des gens c’est on ne paie que les intérêts au début et on amortit à la fin, du capital.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :En fait…

Yann DARWIN :… une plus grosse part d’intérêt au début. OK.

Arnaud :Là, si on regarde sur en gros 1 100 €, là sur un prêt sur une longue durée, on paie en fait 268 € d’intérêt par mois et 750 € de capital dès le premier mois.

Yann DARWIN :Ouais mais ça c’est grâce au lissage qu’on a vu…

Arnaud : Non, non. Ça c’est grâce au taux bas.

Yann DARWIN :C’est grâce au taux bas simplement. Ça fait quand même vachement… ouais en fait, tous les mois, tu rembourses 750 donc ça veut dire quand même si tu rembourses assez tôt, tu vas faire une plus-value assez vote du coup par le fait de l’amortissement mais là, on parle de résidence principale.

Arnaud :Voilà. Maintenant, si tu veux faire…

Yann DARWIN :Sachant qu’en résidence principale, le petit souci qu’on a aussi, c’est qu’il faut rembourser les frais d’agence et les frais de notaire. Donc ça, ça prend…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… un temps variable.

Arnaud :Si t’as de l’apport, en deux ans, deux ans et demi, si t’as revendu au même prix, t’es retrouvé sur tes pattes.

Yann DARWIN :Si t’as mis de l’apport quoi.

Arnaud :Voilà. On est enlogé dedans et tout. Après 00:21:57, tu fais une belle plus-value, t’as plus.

Là, un autre exemple, on voit… c’était le même exemple, là c’est un montage avec plein de lignes de prêts différentes pour garder la… parce que quand on fait souvent un lissage des fois on ne peut plus trop moduler les échéances que j’avais dit au début.

Yann DARWIN :Ouais. OK.

Arnaud :Donc on a certains montages qu’on peut faire, on fait plusieurs lignes de crédits sur les… les taux sur les durées courtes sont plus bas et par contre, on garde la petite et d’augmenter les échéances ou de les réduire.

Yann DARWIN :Là, t’as quoi, t’as 4 crédits là ?

Arnaud :Ouais.

YannDARWIN :OK. Donc ouais, on peut vraiment faire ce qu’on veut avec un lissage finalement.

Arnaud :Ouais mais par contre, c’est une technicité 00:22:28.

Yann DARWIN :Oui. Là oui.

Arnaud :C’est pas toutes les… tous les banquiers qui te le proposeront, c’est pas non plus tous les courtiers qui le proposeront…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… il faut savoir aussi les clauses de modulation sur chacune des banques. Tu vois, nous quand on voit notre client, on doit déjà savoir à peu près ce qu’on peut… ce qui est possible ou ce qui ne l’est pas. Imaginez par contre… hop… on part sur un bien classique, allez… en acquisition locatif, par exemple, sur 20 ans…

Yann DARWIN :OK donc investisseur.

Arnaud :… là, le prêt dont tu me parles… le lissage, c’est… ça peut, ça y est plusieurs… alors soit un prêt duo, soit un prêt gigogne en fait.

Yann DARWIN :Gigogne ouais. Ouais.

Arnaud :En fait, c’est le fait d’imbriquer deux crédits donc un crédit normal, t’as une ligne de crédit, un taux, une durée, des frais de garantie… si on pourra revenir dessus, si tu veux, ça peut être intéressant et ensuite voilà, un tableau d’amortissement comme je t’ai montré qui est linéaire.

Yann DARWIN :Ouais. Classique.

Arnaud :Si tu fais une double ligne de crédits, en fait c’est un montage que… voilà, ton courtier va créer. Il va en fait scinder le capital en deux, faire un prêt sur 20 ans avec un taux déjà défini en général un peu plus haut que le prêt sur 10 ans.

Yann DARWIN :Ouais. S’il est plus court, le taux et plus bas.

Arnaud :Donc c’est la moyenne de deux qui fait qu’on gagne sur les conditions de taux. Des fois, tu peux gagner 0,15 ou 0,20.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Si le lissage est bien fait, j’insiste, l’amortissement est le même.

Yann DARWIN :L’amortissement est le même, la mensualité est la même mais le taux final…

Arnaud : Non, tu gagnes un peu sur les échéances.

Yann DARWIN :Tu gagnes sur les échéances forcément.

Arnaud :Tu gagnes un peu sur les échéances, tu gagnes en fonction du… ça va dépendre bien sûr du montant du crédit, la durée mais… et l’amorti… ça, c’est important de bien dire que l’amortissement reste le même.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Si le lissage est mal fait, tu peux te retrouver à avoir des échéances de crédits qui vont t’amortir très très peu de capital comme je t’ai montré tout à l’heure.

Yann DARWIN :Ouais. D’accord. Donc le but c’est vraiment d’avoir un bon lissage pour amortir un maximum de capital et une part d’intérêt contracté pour pouvoir rembourser le bien le plus vite possible si jamais tu revends enfin une plus-value plus intéressante.

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Et ce double prêt comme on est en train de regarder, il permet aussi une autre économie. Cette économie, elle peut être sur l’assurance emprunteur.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Alors, je ne vais pas faire un énorme truc sur l’assurance de prêt, ce que… je crois que tu m’as dit : t’as une capsule que tu allais faire là-dessus.

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :Mais c’est vrai qu’il y a aussi un truc… quand on parle d’investissement, de création de richesse et tout, c’est que quand on investit dans l’immobilier, on a aussi une part en cas de décès ou de… en fonction des garanties que t’as choisis derrière un travail d’invalidité qui est aussi pris en compte donc…

tu peux laisser aussi du capital quand tu parles de patrimoine à tes enfants ainsi de suite, t’as aussi toutes ces parties de capital que tes enfants hériteront même si finalement le bien n’est pas encore à toi parce que t’as pas tout payé.

Yann DARWIN :Oui, grâce à l’assurance.

Arnaud :Grâce à l’assurance. Et ça, c’est super intéressant parce que tu peux avoir des acquéreurs où le financement va être facile à obtenir. Tu vois dans tes investisseurs qui te suivent dans les… tes nombreux investisseurs rentables, des fois, ils vont être bloqués sur l’assurance de prêt et t’as des questionnaires de santé qui pouvaient être 00:26:01…

Yann DARWIN :Qui vont être trop vues ou qui vont avoir des problèmes de santé…

Arnaud :Voilà. Il y a des gens, ils peuvent avoir un problème, il y a deux ans, trois ans… puisque des fois… rémission d’un cancer, par exemple, en sal… la loi évolue à ce niveau-là, ça peut êtredes diabètes et ainsi de suite. Donc ça, c’est important aussi de trouver quand même une compagnie qui t’assure au coût, il est intéressant. Etre garan…

Yann DARWIN :En France, ça pèse lourd dans le… dans le crédit.

Arnaud :Ça peut peser lourd après ça rentre en charge aussi.

Yann DARWIN :Ça rentre en charge mais bon, c’est quand même de l’argent qui sort en dépense.

Arnaud :Exact. Il faut que la garantie soit bonne aussi et il y a aussi des gens qui font des sports aussi, des fois… des sports particuliers. Moi en revanche, je fais de la plongée spéléo.

Yann DARWIN :Ouais. Plongée spéléo ?

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :Tu plonges carrément sous le…souterrain.

Arnaud :Ouais.

YannDARWIN :OK.

Arnaud :Donc ça c’est…

Yann DARWIN :C’est dangereux.

Arnaud :Voilà. Donc voilà, t’as différent… donc c’est pour ça que des fois t’as des contrats qui sont plus intéressants que d’autres ; des fois, le prix un tout petit peu plus élevé. Par exemple, t’es bien au couvert au niveau des garanties et aussi des fois l’acceptation médical est plus intéressante.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Et ça, le courtier des fois, il peut le savoir quand tu vas… quand tu fais ton recueil d’information, tu sais déjà où tu peux… où tu penses pouvoir avoir les mieux résultats et ça, c’est important parce qu’il y a un plus frustrant de vouloir investir et se retrouver bloqué au niveau de l’assurance de prêt quand même.

Yann DARWIN :Ouais complètement.

Arnaud :Parce que le prêt est accepté, l’assurance ne passe pas, t’es…

Yann DARWIN :Il n’y a pas de financement.

Arnaud :Ouais. Mais t’as des courts termes en assurance.

Yann DARWIN :Exactement.

Arnaud :Après souvent les courtiers font les deux. Les courtiers en crédits, ils sont courtiers en crédit immobilier, en assurance de prêt mais il faut savoir aussi que t’as les contrats groupe bancaires qui sont intéressants et on a aussi des banques qui proposent des contrats en délégation interne donc nous aussi, on le sait.

On peut aussi demander un contrat particulier qui n’est pas le contrat de la banque normal que certainement ils peuvent proposer en fonction de différentes caractéristiques.

Yann DARWIN :OK. Tout à l’heure, je crois que… tu m’as dit que t’avais un investissement immobilier toi-même que t’allais retaper…

Arnaud :Ouais, exact.

Yann DARWIN :… t’as fait pas mal de travaux, on parlera, on va peut-être aller voir… on peut aller voir ce truc ?

Arnaud :Ouais. Ça, je te le montrerai sur…

Yann DARWIN :Tu veux me montrer ?

Arnaud :Ouais, c’est pas très loin justement.

Yann DARWIN :Super. Alors comme ça, on peut aller voir et si on peut parler à ce moment-là des travaux, comment les rentre dans les prêts, etc. tu vois…

Arnaud :Exact.

Yann DARWIN :… et comment faire passer la pilule auprès de la banque parce que je sais que plus il y a de travaux et puis c’est dur du coupd’avoir son prêt.

Arnaud : C’est ça.

Yann DARWIN :Donc si on… tu vois, si on peut jeter un œil à ça.

Arnaud : Ça marche. Ouais.

Yann DARWIN :Et puis moi je retiens en tout cas que… que le lissage comme ça, déjà on peut gagner beaucoup d’argents sur l’amortissement et sur l’assurance vu qu’on a un des deux prêts qui s’arrête donc quand il y a un des deux prêts qui s’arrête…

Arnaud :C’est ça et le lissage peut être intéressant par contre, il ne pouvait être proposé que par certaines banques puisque certaines banques ne le proposent pas. Ça ne fait pas partie de leur montage.

Yann DARWIN :Est-ce qu’on a une liste officielle des banques qui le font ?

Arnaud :Ça dépend des régions.

Yann DARWIN :Ça dépend de la région.

Arnaud :C’est comme toi tu dis sur tes vidéos, ça que des fois sur une même enseigne, tu peux avoir… à Clermont-Ferrand, ça peut être telle caractéristique, par contre si tu étais à 100 km au sud, la même enseigne finalement, c’est une caisse régionale différente…

Yann DARWIN :C’est ça.

Arnaud :… et ça peut être aussi des accept… des conditions d’acceptation différentes.

Yann DARWIN :OK. Ecoute, allons voir ça.

Arnaud :Ça marche.

Yann DARWIN :C’est parti. Tiens, je te laisse passer devant. Hop.

Arnaud : Allez Yann, on va voir cet investissement rentable.

Yann DARWIN :Ouais, il est rentable en plus.

Arnaud :Maintenant et pas dans 20 ans.

Yann DARWIN :J’espère. Tiens, vas-y !

Arnaud :Merci.

Yann DARWIN :Enfin c’est chez toi mais c’est toi qui passes devant.

 

 

Yann DARWIN :Alors c’est là ?

Arnaud :Ouais. Exactement.

Yann DARWIN :OK. Donc t’as… un courtier qui est aussi un investisseur rentable.

Arnaud :Passons que c’est bien aussi quand on se sait un peu plus de… qu’on parle.

Yann DARWIN : En plus lui… en plus pour toi, c’est facile d’avoir des prêts.

Arnaud :Aussi.

Yann DARWIN :Alors, c’est quoi ? C’est un… c’est des bureaux ?

Arnaud :Ouais. Effectivement, c’est des investissements sur un… sur une agence des bureaux, ouais des murs professionnels.

Yann DARWIN : C’est un… des murs professionnels. OK. T’as acheté ça, c’était à rénover ?

Arnaud :Ouais. C’était à rénover et j’avais déjà à peu près le locataire puisque c’était quelqu’un que je connaissais qui m’avait dit qu’il cherchait un bien…

Yann DARWIN :Ah ouais.

Arnaud :… à louer pour son affaire et il n’arrivait pas trouver.

Yann DARWIN :T’as un locataire avant d’avoir l’affaire.

Arnaud :Ouais.

Yann DARWIN :Oui donc c’est bien, c’est… ça était parfait…

Arnaud :Exactement et d’ailleurs, c’est souvent ce qu’il faut essayer de faire quand on achète desmurs ou tu viens d’avoir une attestation de valeur locative.

Yann DARWIN :Alors… Ouais alors t’as réussi à avoir avec l’agence une attestation de valeur locative…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… que t’as montré à la banque ?

Arnaud :Voilà. Avec un prêt bail aussi.

Yann DARWIN :Avec déjà un prêt bail.

Arnaud :Voilà. Une ébauche de bail…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… et avec un prévisionnel aussi.

Yann DARWIN :OK. Donc le banquier, il ne pouvait qu’accepter.

Arnaud :Il était déjà… ouais, au moins il était rassuré du truc et ça, il est… le dossier avait déjà été bien bienpré-monté.

Yann DARWIN :OK. Est-ce que tu peux nous dire rapidement prix d’achat, montant de travaux, durée de prêt, loyer… un petit peu qu’on voit un peu l’investissement ?

Arnaud :Alors je l’ai acheté en négociant bien 100 000 €…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :J’ai mis 15 000 € de travaux…

Yann DARWIN :D’accord.

Arnaud :… avec une équipe où les prix étaient vraiment tirés vers le bas…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… et en loyer, je suis à 920 €…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… sur 15 ans.

Yann DARWIN :Sur 15 ans.

Arnaud :Voilà. J’aurais peut-être pu partir sur une durée plus longue mais j’avais pas envie de changer à ce moment-là de… cette banque parce que je m’entendais bien avec elle.

Yann DARWIN :Tu t’entendais bien avec la banque.

Arnaud :… par contre, sur cette modularité de deux ans…

Yann DARWIN : Oui. Tu pourras passer à 17 ans.

Arnaud :Voilà. Je t’ai dit : j’ai déjà mis une cage… une cage sur mon agenda juin là, je…

Yann DARWIN :C’est parti.

Arnaud :… j’augmente de deux ans…

Yann DARWIN :OK. Ça marche.

Arnaud :… j’oublie pas.

Yann DARWIN : OK. Tu nous montres l’intérieur ?

Arnaud :Allez, c’est parti !

YannDARWIN :Allez !

 

 

YannDARWIN : OK. Ah ouais c’est tout neuf, de chez tout neuf.

Arnaud :Oui. Maintenant oui.

Yann DARWIN : Ah oui…

Arnaud :Maintenant, oui ça part en bon état en effet.

Yann DARWIN :OK. Alors avant, c’était comment ? C’est tout pourri ?

Arnaud : En fait, ce bien-là quand tu visitais, les carrelages étaient saumons et bleus. Les murs étaient saumons et bleus. Il n’y avait pas de cloison. C’était tout 00:31:40, il y avait des meubles posés qui étaient… qui étaient difficilement… tu pouvais difficilement savoir comment organiser les trucs pour créer des postes de travail et ainsi de suite.

Yann DARWIN : C’était déjà des bureaux ?

Arnaud :C’était une dame en fait qui était consultante…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… et qui avait acheté ça mais ne les utilisait quasiment pas. En fait, c’était son bureau pour ne pas être chez elle…

Yann DARWIN :Ouais. D’accord.

Arnaud :… mais c’était pas un truc qu’elle avait optimisé. Elle avait acheté ça, il y a peut-être dix ans et elle est…

Yann DARWIN : C’est bien ce que t’as fait donc t’as mis des cloisons mobiles pour séparer les espa… enfinnon, c’est même pas mobile d’ailleurs mais c’est…

Arnaud :Ouais. Des cloisons amovibles…

Yann DARWIN :C’est des cloisons amovibles. OK.

Arnaud :… qui sont fixés pour garder la luminosité…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :… et pour aussi séparer parce qu’avec mon futur locataire, on savait déjà presque comment il voulait faire…

Yann DARWIN :Ah oui c’est vrai que t’avais ton locataire, ça c’est vraiment bien d’avoir son locataire avant… avant de faire la mise en place parce que t’es sûr en plus que le locataire, il va aimer ce que tu fais…

Arnaud : C’est ça.

Yann DARWIN :… donc t’as pas la pression de dire est-ce que je vais arriver à louer et tout, tu sais à combien tu vas louer et puis tu sais que théoriquement, il va rester longtemps vu que tu fais…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… vu que tu fais tout pour lui.

Arnaud : Et par an, j’ai quand même bien fait en sorte que ce… que ces murs puissent être facilement re-louables par la suite. On va demander quelque chose de très exotique avec des trucs très cloisonnés alors…

Yann DARWIN :D’accord. Ouais mais là oui, mais là… oui, tu reloues facilement. OK.

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :OK. D’accord. Alors tu m’as dit combien de travaux ?

Arnaud :A peu près 15 000 € de travaux…

Yann DARWIN :15 000 € de travaux.

Arnaud :… et 15 000 € avec des prix bien tirés puisque c’est une équipe que je connais bien…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… 00:33:04 pas mal d’artisan qui est client chez moi en plus qui achète…

Yann DARWIN :T’as tout fait faire.

Arnaud :J’ai tout fait faire.J’ai pas touché un pinceau.

Yann DARWIN :OK. D’accord. Ouais, c’est vraiment sympa. Alors comment tu finances toi qui es courtier ? Comment tu… comment tu fin… enfin quand il y a des travaux comme ça, bon là, il y avait 15 000, c’est pas très compliqué mais souvent quand il y a beaucoup de travaux, je sais que c’est…

c’est chaud de faire financer. Alors comment tu fais en sorte de faire passer auprès de la banque, de faire passer la pilule de dire : « j’ai beaucoup de travaux ». Est-ce que t’as des astuces ?

Arnaud :Ouais. Déjà au préalable, j’avais demandé avant de m’engager à la banque le montant de l’apport minimum où elle aura besoin et comment elle pourrait me suivre à peu près.

Yann DARWIN : Ouais. D’accord. Donc tu as proposé limite à demi-mot un apport pour qu’il soit OK pour te financer les travaux.

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :Puisque c’est vrai que souvent quand il y a beaucoup de travaux… alors là sur des petits montants, ça peut limite passer sans apport mais quand il y a vraiment beaucoup de travaux genre 100 pour… les travaux sont aussi chers que le bien, souvent ils vont demander un apport quoi.

Arnaud :Voilà et aussi ce qui est important à mon avis, c’est quand tu le mets en loc. demander des attestations en valeur locative futur et aussi une attestation de valeur du bien, travaux finis.

Yann DARWIN :Travaux finis.

Arnaud :Tu peux connaitre un agent immobilier qui dit : « voilà, je présente tes devis et tout », il peut te donner une valeur à la revente.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Puisque les banques recherchent souvent une valeur hypothécaire du bien.

Yann DARWIN :Tout à fait.

Arnaud :Le ratio.

Yann DARWIN :Et c’est aussi pour ça que des fois, elles ont du mal à prêter pour les travaux parce qu’elles se disent…

Arnaud : C’est ça.

Yann DARWIN :… si tu te plantes et que tu ne loues jamais, on aura à financer un truc enfin on aura financé destravaux qui n’ont pas été faits donc on ne pourra pas se garantir en fait.

Arnaud :Et en petit, elle peut se dire : « s’il y a beaucoup de travaux et que les travaux sont mal faits…

Yann DARWIN : Ouais en plus.

Arnaud :… elles peuvent se retrouver avec une ardoise avec un bien qui n’a pas beaucoup de valeur parce que ça était mal fait, mal fini donc la banque se retrouve à peut-être… tu dois peut-être plus d’argents que la valeur du bien.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Doncça, c’estimportant de parler. Aussi quand tu présentes ton projet éventuellement tu peux avoir un plan du village ou de la ville, ça, tu lui expliques comment c’est, les éventuelles choses qui peuvent se passer.

Moi, je sais qu’il y a un bâtiment qui va être cassé dans pas longtemps et donc la place va être beaucoup plus grande et beaucoup plus accessible donc… la localisation du bien normalement dans le futur va aussi bien augmenter.

Yann DARWIN :T’as fait ton… ta petite étude de potentiel et ce qu’il faut faire.

Arnaud :Ouais. Mais c’est la base.

Yann DARWIN :Oui, c’est la base, de voir comment ça va évoluer plus tard, qu’est-ce qui est prévu. Est-ce que tu es allé à la Mairie pour demander… t’es allé à l’urbanisme ?

Arnaud :Ouais. Je sais déjà que le bien dont je t’ai parlé, il est préempté par la Mairie.

Yann DARWIN : Ouais donc ils vont racheter le bien et refaire toute la place.

Arnaud : Et forcément quand tu sais aussi… quand t’es là depuis longtemps ou t’as l’habitude de faire des… après, on a plus chance à donner des infos qu’on ne devrait pas à quelqu’un…

Yann DARWIN :Bien sûr.

Arnaud : Voilà.

Yann DARWIN :Mais c’est vrai que ça marche à tous les coups d’être sympa avec les gens. Moi, c’est vraiment… je recommande toujours aux investisseurs en herbe d’aller et de rentrer, d’aller et de… d’être gentil tout simplement, ça marche de… d’avoir dosé, aller à l’urbanisme et dire « bonjour madame…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… est-ce que je peux vous déranger, machin… »

Arnaud :Etre toujours agréable, même avec ton banquier…

Yann DARWIN :Ah oui.

Arnaud :… le mec ne te connait pas, c’est sûr si t’es pas agréable du tout, pas sympa. Honnêtement, est-ce qu’il a vraiment eu envie de te faire une fleur ? Pas forcément. T’as… et t’es sympa…

Yann DARWIN :Ah oui.

Arnaud :… et bien préparé ton projet tout le temps.

Yann DARWIN :Tiens, on parlait tout à l’heure, on est en train de manger ; tu sais, tu me parlais de…des délégations des directeurs d’agence, ça c’est intéressant.

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :Est-ce que tu peux expliquer la différence entre un directeur et un autre directeur ? Et puis tu sais, certaines banques qui ont peut-être plus de décisions.

Arnaud : T’as certaines banques, en général les banques nationales souvent elles, la validation des dossiers de financement, c’est un accord… il y a l’organisme de cautionnement.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Donc c’est quasiment automatique. En tout cas, c’est pas le directeur d’agence qui a, lui, la main pour accepter ton dossier.

Yann DARWIN :Il faut que ça monte alors c’est diff… là ce dont tu parles, c’est pas vraiment le service des engagements. Tu parles de la garantie d’abord.

Arnaud :Ouais mais sans accord de l’organisme de cautionnement…

Yann DARWIN :Ouais. C’est la phase 1, c’est d’abord la caution.

Arnaud : Et certaines banques, si la caution dit « non », il n’y a pas de financement.

Yann DARWIN :Ouais. Il y a certaines banques qui vont à l’hypothèque et d’autres qui… bof.

Arnaud :Oui mais par contre, tu sais que sur certains dossiers, certainement t’as un accord immédiat sur la liste de cautionnement par rapport au ratio.

Yann DARWIN :Alors vas-y, explique-nous ça.

Arnaud :Ratio d’endettement…

Yann DARWIN :Ratio d’endettement, etc.

Arnaud :… durée, apport, travaux.

Yann DARWIN : OK. Mais ça malheureusement enfin toi en tant que courtier, tu le sais parce quet’as l’habitude d’être à… et tu…

Arnaud : C’est pour ça que nos clients nous mandatent en général…

Yann DARWIN :Oui, voilà.

Arnaud :… puisqu’on a l’habitude, on sait ce qu’on fait dans ce métier.

Yann DARWIN :parce que c’est vrai quand t’es particulier, tu sais pas quoi. Tu sais pas si l’organisme de cautionnement, ça va passer ou pas passer parce que tu ne les as pas ces ratios.

Arnaud :C’est ça. Et certaines banques régionales, elles, par contre ont des fois plus la main et vont plus travailler sur l’inscription hypothécaire…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :… avec en fait l’appréciation du directeur d’agence ou du conseiller qui peut valider le dossier et d’ailleurs, j’ai même des fois fait passer des dossiers et ça peut être quelque chose qui ne peut pas être triviale et tu vois…

monsieur en C… madame en CDI, monsieur en intérim, des fois sur le dossier, je demande le CV et que… et je présente un dossier avec le CV et tout, les tenus de compte ; ça, je t’en avais parlé aussi…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :… je ne sais pas, il y a des gens des fois, ils dépensent beaucoup… ils jouent beaucoup en ligne.

Yann DARWIN :Ah oui, ça c’est très bien de le dire.

Arnaud :Ah ouais.

Yann DARWIN :Ça, c’est important. Les jeux en ligne, le poker, le PMU et tout ça, ça se voit sur le relevé de compte.

Les conseils d’un professionnel

Me coucher moi au poker ? Ha oui, mais non jamais !

Me coucher moi au poker ? Ha oui, mais non jamais !

Arnaud :Et effectivement c’est un gage… la banque, elle te prête, elle a envie d’avoir une  action qui ça se passe bien, elle ne veut pas la rappeler tous les deux mois pour lui dire « attention,
vous êtes un peu de limite.

Le prêt, il ne va pas passer ». Donc ça, à même dossier, même revenu, même apport, tout pareil et t’as un dossier qui passe… comme sur de roulettes et l’autre, on peut dire « bah non monsieur, vous dépensez… il y avait 300 € de poker, là on… » j’exagère mais c’est dé… c’est déjà arrivé, c’est déjà arrivé que je vois des gens effectivement où leur dossier comme ça est un peu de limite donc en général, bien préparer son dossier en amont.

T’as un crédit voiture, une fin de crédit conso et essayez de faire en sorte de le solder, éviter les paiements trois fois sans frais… ce genre de truc pour que t’es…

Yann DARWIN :Ouais les crédits revolving…

Arnaud :Ouais, les crédits revolving de… en plus c’est taux à 20 %, tu vois.

Yann DARWIN :Ouais. 17 % à 20 %…

Arnaud :Ça veut dire en plus que toi, tu fais ce genre, t’es pas forcément un investisseur très avisé parce qu’ils ont en fait… ils consomment un peu de partout, ils…

Yann DARWIN :Ils vivent au-dessus de ses moyens.

Arnaud :Voilà. En plus, sans… sans trop… c’est pas très… comment dire ? C’est pas très pertinent comme…

Yann DARWIN :C’est pas très perti… Ouais, il y a les… tu00:39:02…

Arnaud :T’as plus 2 000 € à 20 % pour se payer les instances, c’est dommage.

Yann DARWIN :C’est ça. T’arrives en mauvais investisseur, c’est… en fait, ce que ne comprennent pas les gens souvent c’est qu’en fait, le banquier, il ne te connait pas donc il juge sur pièce…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… et des fois les gens, ils n’osent pas donner des pièces. C’est marrant que tu me dis l’histoire du CV, c’est vraiment une bonne idée…

Arnaud :C’est déjà arrivé, ouais.

Yann DARWIN :… de prendre le CV, d’y regarder. OK, il est en intérim. Regardez mais il a un CV de béton.

Arnaud :Oh là, j’ai des dossiers, madame en période d’essai.

Yann DARWIN :Ouais voilà, période d’essai.

Arnaud :Sauf que regardez elle est… je ne sais pas assistante administrative, ça fait sept ans qu’elle est administr… qu’elle est assistante administrative dans d’autrejob…

Yann DARWIN :dans d’autres boites, ouais.

Arnaud :Elle a eu un congé parental, par exemple, elle a retrouvé un taf, c’est superactionpour le banquier, j’ose dire puisque sinon certainement que l’on ne calcule honnêtement que sur le revenu pérenne.

Yann DARWIN : OK. Et est-ce que t’as déjà eu des cas de client… moi, j’ai eu un cas – c’est pour ça que je t’en parle – de gens qui ont du patrimoine qui est autre. Par exemple, de l’art, des objets d’art…

Arnaud :D’accord. Ouais.

Yann DARWIN :… ou éventuellement de l’or physique et donc des gens qui te montrent… qui ont des avis de valeurs justement de…

Arnaud :Ça oui.

Yann DARWIN :… vous avez tant et ça, tu peux très bien la porter ici…

Arnaud :C’est du patrimoine ça.

Yann DARWIN :Du patrimoine donc tu peux très bien la porter à ton banquier. Aussi.

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :Et donc au niveau du montage, t’as acheté comment, en nom propre ? T’as une société ? Parce que c’est des murs commerciaux des fois les gens pensent que c’est…

Arnaud :Ouais.

Yann DARWIN :… voilà, c’est peut-être mieux…

Arnaud : Souvent des murs commerciaux, c’est recommandé de les acheter via une SCI…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Là, j’étais passé à l’impôt sur les sociétésà l’IS…

Yann DARWIN :D’accord. SCI à l’IS.

Arnaud :Ça me permet de ne pas augmenter ma fiscalité…

Yann DARWIN :Ouais, pas de fiscalité perso en plus.

Arnaud :Voilà et aussi je pourrais faire des travaux au fur et à mesure parce que, par exemple, sur le futur locataire, peut-être que je réadapterai un peu le…

Yann DARWIN :D’accord.

Arnaud : Donc voilà, j’ai… ça me charge un peu tout ça et c’était surtout pour ne pas augmenter mon imposition et crée quelque chose de patrimonial.

Yann DARWIN :Ouais, SCI à l’IS s’est vraiment dissocié de ton imposition, c’est vraiment une structure à part…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… une société et voilà. Alors par contre, est-ce que ça était plus dur d’emprunter parce que des fois on dit : « en SCI, c’est plus dure d’emprunter qu’en nom propre et surtout à l’IS, est-ce que toi, t’as eu plus de mal et en tant que courtier, quel est ton… ?

Arnaud : En général, il faut que ça soit justifié.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Il faut… en général, il y a des fois un peu d’apport qui peut être demandé… des fois un petit peu plus d’apport qui peut être demandé…

Yann DARWIN : Ou des durées plus courtes ; moi souvent j’ai 00:41:12 le cas.

Arnaud :Ça peut être des durées plus courtes, tu vas rarem… tu vas quasiment jamais financer des murs professionnels sur 25 ans à… sur un SCI…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :… et par exemple, c’est pour acheter une résidence principale sur… 00:41:23 une SCI, il n’y a pas spécialement d’intérêt 00:41:25 la mode, les…

Yann DARWIN : Ouais, il y avait des espèces de montage mais ça n’a pas trop d’intérêt en fait la SCIou pour moi aussi, je pense que… je te rejoins complètement, ça a vraiment l’intérêt s’il y a un but derrière donc dissocier la fiscalité, c’est un but ; acheter les murs commerciaux, c’est un but mais faire une SCI pour le plaisir de faire une SCI, il n’y a pas forcément d’intérêt en fait…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… il faut vraiment se poser la question.

Arnaud :L’intérêt quand tu as des murs pros, c’est que tes locataires sont des entreprises donc tu peux aussi vérifier la 00:41:50 financière de la boite sur leur trois derniers bilans…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :Il parait que quand tu présentais une banque, t’as déjà le locataire, tu peux déjà montrer que…

Yann DARWIN : Les bilans…

Arnaud :Les bilans, les baux, ils durent longtemps aussi.

Yann DARWIN : Ouais surtout pour moi ce qui est intéressant pour moi en SCI à l’IS sur ce genre de locaux qui sont des locaux commerciaux, c’est que normalement c’était en nom propre, c’est des revenus fonciers et la fiscalité assez importante et en étant à l’IS, la fiscalité est quand même beaucoup plus sympa. Ça, c’est clair.

Arnaud :Ouais, carrément enfin tu la su… supporte quasiment à la revente finalement.

Yann DARWIN :C’est ça, tu supportes à la revente.

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :Contrairement au montage qu’on a… dont on aun peu parlé ce matin en résidence principale.

Arnaud :Ouais. Exact, en résidence principale… Ecoute si tu veux, je peux t’emmener à un endroit et on pourra en discuter.

Yann DARWIN :Pour la résidence principale ?

Arnaud :Ouais. Pour la… pour… en stratégie résidence principale.

Yann DARWIN :Alors on y va.

Arnaud :On y va ?

Yann DARWIN :On y va avec plaisir, je te suis.

Arnaud :Bon bah allez, c’est parti.

Yann DARWIN :Après toi. T’es chez toi au bout d’un moment…

 

 

Arnaud :Ouais donc Yann, tu vois là on a fait un petit tour en voiture…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :… et t’as vu en fait que c’est quand même ultra-résidentiel…

Yann DARWIN : Ouais carrément, c’est que des pavillons, des petites maisons…

Arnaud :Voilà. On est super proche de la région lyonnaise en gros entre 20 min… 25 minutes et 40 minutes en fonction des bouchons…

Yann DARWIN : OK. Ouais, encore des bouchons ouais.

Arnaud :… et en fait, il y a une stratégie qui est quand même ultra-intéressante ici c’est en fait de faire… d’acheter un terrain, de faire construire une baraque et tu sais, là ça fait déjà une dizaine d’années ou quinze ans, à chaque fois, t’as les plus-values qui pouvaient être sympas à faire, son fiscalité puisque c’est la résidence principalement.

Yann DARWIN :C’est celle-là là.

Arnaud :Ouais mais là c’est des anciens clients à moi, c’est…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… ils en sont à leur troisième maison et en fait bah il y a bientôt plus de crédit puisqu’à chaque fois, ils ont revendu au bout de deux, trois ans pour reconstruire quelque chose.

Yann DARWIN : C’est pas mal. Vas-y ! Tu vas nous montrer ça et puis on va parler des chiffres un petit peu.

Arnaud :Allez !

Yann DARWIN :Hop là ! He salut ! Oh, il est beau. Oh, il est beau.

Arnaud :par contre, il pue.

Yann DARWIN :Oui, par contre il… par contre, 00:43:43

 

 

Yann DARWIN :En tout cas, c’est vrai que cette maison est vraiment très très jolie ; le jardin est vraiment très beau ; la petite piscine, c’est de la gueule.

Arnaud : Ouais, ils sont bien là, c’est sûr.

Yann DARWIN :OK. Alors qu’est-ce que… quelles étaient leur stratégie ?

Arnaud :Alors en fait, eux, c’est des personnes comme tout le monde. C’est pas des investisseurs qui souhaitent acheter plein d’apparts, faire du… tu vois ?

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :Eux, ce qu’ils souhaitaient, c’était… comme beaucoup de gens acheter leur résidence principale et par contre, pouvoir accéder à des biens un peu plus grands de plus grosse valeur en ayant moins de crédit possible.

Yann DARWIN :Elles voulaient vraiment éliminer leur crédit.

Arnaud : C’est un peu le but et finalement, ils ont pu s’acheter une maison aujourd’hui qui ne correspond pas forcément aux revenus qu’ils percevaient mais c’est finalement l’enchainement de…

Yann DARWIN :L’achat-revente.

Arnaud :Il y avait eu un appartement qui avait été acheté, qui avait été revendu. Ensuite, une première construction de maison avec une très belle plus-value qui avait été réalisée qui leur a permis de racheter un terrain pas très très loin, un petit peu moins cher et de refaire construire une maison dessus et finalement, la valeur… c’est les plus-values qui ont réussi à faire en sorte qu’ils puissent accéder à ce type de bien.

Yann DARWIN :Ouais. C’était trop cher pour eux. Et c’est vrai que c’est…

Arnaud :Comme pour beaucoup de gens en fait.

Yann DARWIN :Comme pour beaucoup de gens, ouais.

Arnaud :De démarrer tout de suite sur un gros bien, c’est… voilà.

Yann DARWIN :Ouais. Tout de suite sur un gros bien pour beaucoup de gens, c’est très compliqué et c’est vrai que faire des petites sauts de puce comme ça et faire une plus-value. En plus, ça étaittes clients à chaque fois, j’imagine ?

Arnaud : Alors la première fois non.

Yann DARWIN :La première fois non.

Arnaud :Mais ensuite oui.

Yann DARWIN :En plus, c’est bien parce que quand t’as fait construire une première fois ou quand t’as fait rénover une première fois d’ailleurs, tu te fais une équipe. Est-ce qu’ils sont passés par le même constructeur toujours ?

Arnaud :Toujours les constructeurs.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :L’avantage des constructeurs, c’est qu’il y a des banqueschez qui c’est plus simple aussi à faire financer.

Yann DARWIN :Ouais. C’est la procuration, ouais.

Arnaud :T’as la solidité financière du constructeur, ainsi de suite après 00:45:23 qui passe par des maitres d’œuvre ou quasiment le taux de construction donc ça c’est possible… auto-construction, ils prennent plusieurs… des artisans où ils font pas mal de choses eux-mêmes à l’intérieur. Donc, il faut bien vérifier les décennales et ainsi de suite. Ça, c’est important.

Yann DARWIN :d’ailleurs, tiens… c’est vrai que tu me fais penser, c’est une bonne stratégie pour acheter plus cher que ce qu’on pourrait acheter, ça c’est le premier pendant mais moi, tu sais qu’en tant qu’investisseur, ce que je vois, c’est aussi que c’est une bonne stratégie pour faire une grosse plus-value et réinvestir ça dans du locatif.

Arnaud :Eventuellement, ouais.

Yann DARWIN : Ou mixte, à racheter une résidence principale à peu près de la même taille et réinvestir 100 ou 200 000 dans 00:46:03.

Arnaud :Surtout qu’aujourd’hui, t’as des endroits ou des terrains et pas hors de prix…

Yann DARWIN : Ouais.

Arnaud :… et au bout de trois, quatre ans, ça… une fois qu’il y a une maison qui est sortie de terre, ça a pris de la valeur puisque des fois, il n’y a pas l’offre.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Là, par exemple, aujourd’hui il n’y a pas beaucoup de maisons dans ces quartiers-là à vendre donc à partir du moment où il y en a une qui sort de terre, de toute façon, elle a déjà un marché existant, elle est en revente donc tu peux… quel est l’argent dessus et l’avantage, c’est que les frais de notaire sont ultra réduits sur le terrain donc tu peux partir avec très peu d’apport au final s’il y a une construction ou moins que l’ancien…

Yann DARWIN :Tout à fait.

Arnaud :… et tu peux bénéficier du prêt à taux zéro sur certaines conditions, t’en avais parlé, composition frais minimal et voilà.

Yann DARWIN :C’est ce que tu me montrais tout à l’heure à ton bureau, le prêt à taux zéro.

Arnaud : Voilà. Donc t’as un prêt qui te coûte peu, beaucoup d’amortissements au capital et ça peut te perme… et t’as même des banques où tu peux transférer même le crédit.

Yann DARWIN :Oui, tu transfères… Oui, transfert de crédits, tu peux en parler de ça ? On n’en a pas parlé.

Arnaud :Ouais.

Yann DARWIN :C’est vachement bien. Est-ce que… alors moi, je connais le transfert de crédits de… t’achètes un immeuble, par exemple, enfin… ça ne va pas marcher avec un immeuble. T’achètes un appartement, tu le revendes, tu gardes le crédit pour acheter un nouvel appartement dans le locatif mais est-ce que toi qui es courtier…

Arnaud :RP oui, ça peut se faire.

Yann DARWIN :… ça fonctionne en RP mais de RP vers locatif ?

Arnaud :Normalement…

Yann DARWIN :Peut-être plus compliqué.

Arnaud :Normalement après le transfert, il est possible que chez certaines banques, il faut déjà le savoir avant…

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :… il faut demander est-ce que le prêt est transférable, oui sous réserve aussi que tes revenus dans le futur permettent aussi d’assumer les échéances, on voit qu’il n’y a plus de revenus, ils peuvent dire « on arrête de transférer le crédit ».

Après, sur les RP, c’est très important. C’est important de pouvoir transférer parce qu’en fait, quand t’as payé tes intérêts finalement après t’as du capital donc…

Yann DARWIN :Et surtout si les taux remontent quoi.

Arnaud :Les taux ont remonté… toi, tu restes sur les taux bas que t’avais eu, tu paies très peu d’intérêts. Ton assurance de crédits, elle a été prise peut-être il y a cinq ans…

Yann DARWIN :Ouais, elle est moins chère.

Arnaud :… il y a dix ans donc elle est sur ton âge que t’avais il y a dix ans.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Et si entretemps, t’as eu beaucoup de pépins de santé, tu peux garder ton crédit avec la même assurance, t’as plus besoin re-signer des questionnaires de santé et ça, ça peut être intéressant sur des gens d’un certain âge qui revendent leur bien, voir si le crédit est transférable parce que sinon… c’est certainement qu’ils vendent le bien. Ils doivent solder, peut-être ils ont du cash mais ils doivent vraiment emprunter.

Yann DARWIN :Ouais. V qu’ils sont trop vieux, c’est compliqué.

Arnaud :Voilà. Donc c’est vrai que ce transfert de prêt, il peut être intéressant.

Yann DARWIN :Alors qu’est-ce que tu vérifies pour être sûr que ton prêt est transférable ? C’est marqué dans les offres ?

Arnaud :Ouais, c’est ça.

Yann DARWIN :Marqué « le prêt est transférable ».

Arnaud : Voilà.

Yann DARWIN :OK. Il n’y a pas de jargon technique…

Arnaud :Prêt transférable, possible de transférer le crédit.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Et d’autres, c’est marqué clairement « pas possible de transférer ».

Yann DARWIN :Est-ce qu’il y a une liste officielle des banques qui le font, celles qui ne le font pas ? Est-ce que t’as des marques de banques, entre guillemets, qui le font ou qui ne le font pas ou ça dépend des agences ?

Arnaud :Ça va dépendre des banques, quelques banques régionales…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… donc peut-être que des banques régionales en Bretagne, ça ne sera peut-être pas la même possibilité de transférabilité que la même banque…

Yann DARWIN :Ouais, c’est comme d’habitude, il n’y a toujours pas de vérité.

Arnaud :Ouais. Tu m’avais parlé toit d’une banque tout à l’heure…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… et en fait, cette banque-là aujourd… elle a le même logo sur la région lyonnaise mais elle a un nom différent.

Yann DARWIN : D’accord. Oui, c’est comme… oui, il y a plein de banques qui sont… qui ont des noms différents. Dans le nord, je sais qu’il y a La Brède…

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :… chez moi, il n’y a pas La Brède, il y a la Banque Populaire…

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :Ouais, c’est ce genre de chose-là. Donc, je voulais te poser la question que tout le monde me pose toujours mais je sais ce que tu vas me répondre « quelle est la meilleure banque pour investir ? »

Arnaud :Ça dépend du profil.

Yann DARWIN :Ça dépend du profil. Ça dépend du…

Arnaud :En fait, à… deux biens immobiliers, deux projets immobiliers identiques en fonction de ton profil des fois de ton âge, la durée aussi du crédit puisqu’il y a des banques qui vont être super bien placées sur des prêts sur dix, quinze ans.

En fait leur offre, elle est plus sur des second accédants, les gens qui ont un faux rapport et qui partent sur des durées courtes, que leur prêt leur coûtent aussi moins cher et sont plus rentables.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Et c’est cette catégorie de clients qui veulent enjoindre des bons revenus, des gros apports et t’as d’autres banques qui vont être très bien placées sur 25 ans alors que la banque très bien placées sur quinze…

Yann DARWIN :Ouais, elle ne sait pas faire sur 25.

Arnaud :… elle sur 25, ça ne l’intéresse pas parce que ce n’est pas son type de…donc il n’y a pas… et d’ailleurs… sinon il n’y avait qu’une banque, il y avait une banque qui était meilleure ; tout le monde le saurait, il n’y a pas de courtier non plus…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… et tout le monde ira taper à la même porte.

Yann DARWIN :Et qu’est-ce qui se passe aujourd’hui dans la tête d’un banquier ? Parce que moi, j’ai l’impression, si tu veux, que les banquiers aujourd’hui sont vraiment des commerciaux et que tu vois qu’ils ont vraiment des… ils ont des objectifs, on est bien d’accord. Toi, est-ce que t’as du recul là-dessus sur…

Arnaud :Ouais.

Yann DARWIN :… il y a certaine période de l’année où ils ont plutôt des prêts à vendre, etc.

Arnaud : Non, on va dire déjà qu’une manière générale, les banques de dépôt, les banques traditionnelles qu’on connaisse toutes, elles sont aujourd’hui avec des soucis de rentabilité avec des marges déjà sur les taux de crédits qui sont beaucoup plus faibles…

Yann DARWIN : Ouais. Elles ne gagnent pas beaucoup d’argents sur le crédit, ouais.

Arnaud :… qu’avant en compétition directe avec ce qu’on appelle les FinTec, les banques en ligne qui vont être de plus en plus nombreuses…

Yann DARWIN :Qui commencent à faire du prêt d’ailleurs.

Arnaud :Exactement.

Yann DARWIN : Est-ce que tu travailles avec elles, entre parenthèses ?

Arnaud :Aujourd’hui, très très peu.

Yann DARWIN :Ouais. D’accord.

Arnaud : Très peu parce que ça marche que sur duscoring, c’est tout à distance. Il ne faut pas sur ton dossier.

Yann DARWIN :Ouais et puis c’est dur d’avoir 20 ans ou c’est dur d’avoir du sans apport en tout cas.

Arnaud :Oui par contre, en général donc… voilà, comme je t’ai dit c’est du scoring, c’est… tout passe par l’organisme de cautionnement, c’est validé, il faut tout que soit, il faut que ça soit…

Yann DARWIN :Il faut de l’apport, que ça soit vraiment très calme.

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :D’accord. OK. Et donc sur les objectifs de banquiers physiques…

Arnaud : Ils peuvent différer de l’année…

Yann DARWIN :Quoi donc, à un moment tu confirmes bien que…

Arnaud :Ouais.

Yann DARWIN :… le même dossier, le même investisseur, le même profil, tout dans la même agence… en janvier, par exemple, ils ont besoin de faire des crédits donc…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… ils vont accepter et peut-être qu’en… je ne sais pas, je dis une bêtise, en mai hop on atteint les objectifs donc on resserre les conditions.

Arnaud :Oui, ils ne vont pas forcément… oui, ils ne vont pas refuser mais leurs conditions seront moins intéressantes…

Yann DARWIN : Moins intéressantes.

Arnaud :… parce que… parce qu’aussi les conciliaires doivent équiper leur client. Equiper dans le sens des fois…

Yann DARWIN :Carte, chéquier, tout ça.

Arnaud :… que ce soit des cartes, des fois la mutualité et ce qui est habitation. Un nouveau client, oui c’est très simple de changer de banque grâce à la loi Macron…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… depuis février 2016, la banque te fait signer un mandat qui l’autorise à aller chercher tous tes prélèvements.

Yann DARWIN :Oui, c’est plus toi qui t’embêtes à… plus tout le monde, etc.

Arnaud : Voilà. Mais donc une banque a explosé le score et qui a fait… qui a été très compétitif, qui a pris beaucoup de dossiers, c’est qu’à un moment, ces conseillers vont aussi être en surchauffe parce qu’ils doivent aussi derrière assurer le… le service après-vente.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Donc aussi, c’est important aussi qu’ils ralentissent un peu la cadence pour aussi que les clients soient satisfaits. Puisque si t’as fait juste un crédit mais que ta banque derrière, ça se passe pas bien, t’es plus… ton expérience crédit, ton expérience banque, elle est moins bonne et les banques, elles essaient de faire en sorte que l’expérience soit la meilleure qualité possible pour conserver ses clients.

Yann DARWIN :Pour garder les gens, ouais.

Arnaud : Tous simplement.

Yann DARWIN :Tiens, j’ai une question piège. Si tu dis à ta banque… allez, « je fais un prêt avec vous ». « OK ». Donc elle va dire « bah, est-ce que vous pouvez domicilier vos revenus où vous aurez un meilleur taux, les meilleures conditions où toi, ça bloque un peu. Tu dis « OK. Je mets mes salaires chez vous ». OK donc je mets mes salaires, je mets mes revenus, je mets peut-être un peu d’épargne et vous me faites un prêt. Donc la banque te fait le prêt et tout se passe bien.

Est-ce que, au bout d’un an, au bout de deux ans, tu veux t’en aller, tu vois est-ce que c’est facile… alors on sait que c’est possible mais est-ce que tu vois, tu ne vas pas être mal vu par ta banque si tu viens redemander un prêt ?

Arnaud :Alors aujourd’hui en général, ouvrait-elle des clauses de domiciliation qui sont demandées, c’est souvent un accord tacite.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Là par contre, d’ici quelque temps c’est possible que ça soit indiqué sur les offres de prêt l’avantage que tu as eu à domicilier tes revenus. Par contre, ce qui est certain c’est quand tu as un investisseur ou un acquéreur immobilier, c’est sûr que si tu dis à ta banque « je domicilie tout, je prends la mutualité, ce qui est habitation en assurance » et puis dans les six premiers mois, t’as déjà tout enlevé, il ne faut pas espérer que t’as…

Yann DARWIN :Ouais d’avoir un deuxième prêt.

Arnaud :… que la banque, la deuxième opération, elle va te faire un super cadeau quoi parce qu’elle se dira : « il est OK. On a fait le dossier mais bon, il n’a pas été très… ».

Yann DARWIN : Ouais. Il faut attendre un peu, ouais.

Arnaud :Et comme… attendre ou pas mais comme ta banque c’est un partenaire, il faut aussi lui donner envie de continuer avec toi, tu vois.

Yann DARWIN :Tout à fait. Moi, c’est plutôt le discours que j’ai, c’est d’essayer de jouer carte sur table mais malheureusement des fois, il faut aussi remettre en concurrence, tu vois. Tu ne vas pas toujours ne pas…

Arnaud :Ah oui.

Yann DARWIN :… remettre en concurrence donc…

Arnaud :Après voilà, t’as des banques où tu peux faire des financements immobiliers si… sans domiciliation…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… c’est certainement qui le permettent. Des fois, les conditions de taux des fois sont un tout petit peu moins bonnes mais comme on l’avait vu des fois dans l’investissement immobilier locatif, c’est plus la solution que recherche… la durée et comme de façon les intérêts passent aussi en charge…

Yann DARWIN :En charge.

Arnaud :… que tu sois à 0,10ou 0,20…

Yann DARWIN :Ce n’est pas très important.

Arnaud :… souvent les gens, ce qu’ils oublient c’est que des fois sur… je ne sais pas, en  de 100 000 €, 0,10 des fois ça représente 7 € ou 6 € des mensualités. Des fois, tu les regagnes facilement sur le fait que cette banque-là pourrait… peut sur une durée plus longue.

Yann DARWIN :Moi, je sais que je préfère clairement la durée que le taux.

Arnaud :Voilà.

Yann DARWIN :Donc si j’ai un 20 ans à… je ne sais pas, 1,70 et que dans l’autre banque, j’ai que 15 ans mais beaucoup moins cher, je préfèrerai le 20 ans. C’est clair.

Arnaud :Bien sûr. T’as des banques où les taux vont être bien plus intéressants par contre, ils vont te demander par définition un apport.

Yann DARWIN :Un apport au budget, oui.

Arnaud :Et après oui, il y a aussi des… on avait parlé sur l’immobilier locatif, t’as des charges aussi qui peuvent rentrer en compte comme l’organisme de cautionnement…

Yann DARWIN :Ouais…

Arnaud :… ça, c’est une charge…

Yann DARWIN :… ça passe en charge.

Arnaud :… les éventuels frais de dossier, ça eut être une charge. Des frais de courtier, ça peut être aussi une charge

Yann DARWIN :Ouais. Tout à fait, ouais.

Arnaud :Donc ça, c’est ce que j’imagine, tu… comme levier, tu l’utilises pour…

Yann DARWIN :Moi, de toute façon, tout ce que je peux passer en charge, je le passe en charge.

Arnaud :On a bien compris.

Yann DARWIN :Ça, c’est sûr. D’ailleurs, t’avais commencé à aborder ce projet de loi alors ce projet de loi, il faut peur à tout le monde. Tu sais ce… qui dit que « si tu domicilies tes revenus dans une banque en échange d’un prêt locatif, elles vont pouvoir… et ça sera marqué dans les offres c’est-à-dire que tu ne pourras plus partir », en fait…

Arnaud :Pour l’instant, ce n’est que le stade embryonnaire, ce n’est pas encore… voilà.

Yann DARWIN :Ouais. Mais je crois que les gens le comprennent comme ça. Ils le comprennent en disant « tu ne pourras plus jamais partir » alors que ce n’est pas vrai…

Arnaud :Si…

Yann DARWIN :… en fait, tu perdras l’avantage.

Arnaud :… tu pourras mais tu perdras l’avantage.

Yann DARWIN :Tu perdras l’avantage qui est en face.

Arnaud :Donc, entre guillemets, c’est une sorte de clause in fine de révisabilitéd’un taux…

Yann DARWIN :Voilà. C’est ça.

Arnaud :… en gros.

Yann DARWIN :On dit « si tu pars, le taux va augmenter ».

Arnaud :Et c’est vrai qu’il y a beaucoup de gens… de conseillers bancaires qui bénéficient de conditions préférentielles sur leur taux quand ils achètent…

Yann DARWIN : Oui.

Arnaud :… ils changent de banque…

Yann DARWIN :Ah ! Eux, ils ont des… ouais d’accord. Eux, ils ont des meilleurs taux.

Arnaud :Oui mais par contre, ils changent de… s’ils changent d’employeur…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… donc de banque, ils peuvent aussi avoir une…

Yann DARWIN :Ah, ils ont une clause de révisabilité ? Oui, c’est ça quoi. Révision.

Arnaud :Qui le permet qu’ils aient des tauxpréférentiels un peu plus bas aussi.

Yann DARWIN :D’accord. Comme les gens qui travaillent à la SNCF qui ont des billets d’avion…

Arnaud :Oui, tout simplement. Un maçon qui bosse chez un patron, quand il va acheter sa baraque, il aura peut-être des… il va payer moins cher le matériel.

Yann DARWIN :D’accord. Ce serait un bon plan d’avoir un frère ou de se marier avec un banquier ou une banquière…

Arnaud :Après, c’est sûr que des fois ça peut aider de connaitre quelqu’un dans une banque et tout ça…

Yann DARWIN :… le réseau, ça marche toujours.

Arnaud :Par contre, ce qu’il faut savoir c’est qu’en fait l’argent que tu empruntes, c’est une ressource… l’argent que t’empruntes le moins cher possible c’est une ressource. L’artisan, il a besoin d’acheter les matériaux, c’est sa ressource, pour pouvoir… donc l’investisseur a besoin de cette ressource pour avancer sur son chemin…

Yann DARWIN :Sur son…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :Sur sa courbe montante.

Arnaud :Et ça, on voit bien que si ça n’a pas été bien préparé, vite en fait on peut subir le…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… nos erreurs.

Yann DARWIN :C’est le problème toujours du manque d’anticipation.

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN : C’est-à-dire que voilà, tu te lances un peu sans avoir tout bien regarder et c’est là que le courtier, pour moi, est important en tout cas pour la partie prêt parce qu’il va te dire des truc que toi, t’auras jamais pensé, tu vois.

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :Ce que tu nous as montrés depuis tout à l’heure, ce matin quand tu nous as montrés voilà le… les prêts gigognes, etc. tout ça si tu ne le sais pas, au bout d’un moment, tu vas passer à côté.

Arnaud :En fait, c’est vrai qu’il y a rien de sorcier. En fait, tu peux… c’est comme acheter un appartement. T’as, par exemple, un agent immobilier mais des fois, t’en as besoin et pareil un truc pour tes… parce qu’il va te proposer que certainement t’auras pas pu trouver ailleurs et un courtier, t’en as… dans, on n’a pas forcément besoin, tu pourras et t’appelles apport des banques pour faire ton dossier…

Yann DARWIN :Ouais. Tu peux, oui.

Arnaud :… mais c’est vrai que le courtier, il va pouvoir te faire gagner du temps et en général, il n’y a pas… dès qu’on est sur des taux et aussi du conseil parce qu’en général moi, on va… je pense que le courtier va poser beaucoup de questions parce qu’on va avoir tellement d’informations sur tes revenus, sur ton âge ;des fois même avec les questionnaires de santé, on sait plein de choses et c’est vrai que tout ce recueil d’information permet aussi quand même d’aller chercher la solution au bon moment.

Yann DARWIN :Ouais. Et puis bon t’as l’habitude de construire des dossiers, ce n’est pas comme le débutant qui n’a jamais présenté un dossier. Forcément tu vas présenter un dossier mieux que lui et heureusement d’ailleurs.

Arnaud :C’est ça. Et des fois on peut dire « là, votre dossier, je ne peux pas le présenter comme ça mais peut-être que si on changeait un peu, oui ça sera possible dans… dans six mois, par exemple ».

Monsieur est en intérim, madame est en CDD ; par contre, elle va peut-être passer en période d’essai sur un CDI ou puis en fait là, il suffit d’attendre trois, quatre mois quand le CDI est validé et je vous… et vous verrez qu’on aura des accords en termes de conditions qui sont peut-être bien plus intéressantes que peut-être on peut avoir là qu’aujourd’hui mais les conditions seront vachement moins bonnes, votre crédit va vous coûter beaucoup plus pour la résidence principale là.

Yann DARWIN :Oui. Oui, pour du locatif ça ne passera pas de toute façon.

Arnaud :Voilà. Et c’est pour la résidence principale là pour le coût, on joue beaucoup sur l’amortissement du bien…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… avec une éventuelle revente à cinq ans, à sept ans…

Yann DARWIN :Et alors attends, j’ai une question piège pour toi qui me trotte depuis tout à l’heure dans la tête.

Arnaud :Allez-y !

Yann DARWIN :A quoi est-ce qu’on reconnait… toi, t’es courtier, t’es professionnel, à quoi est-ce qu’on reconnait un mauvais courtier quand je vais chez un courtier ?

Arnaud :Ça me rappelle le sketch des…

Yann DARWIN :Le bon chasseur le mauvais chasseur…

Arnaud :Oui, c’est ça.

Yann DARWIN :Eh bien, en quoi on reconnait… qu’est-ce qu’ils doivent faire que je vais partir en courant quand je vais chez un courtier ?

Arnaud :Déjà, je pense que c’est la manière dont il va te poser la question.

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Je pense qu’en fait, il doit vraiment savoir beaucoup de choses sur toi et un courtier qui bosse sans documentation ou qui… qui ne te demande pas un dossier complet, qui ne vérifie pas tous les éléments, ce n’est pas un courtier qui va connaitre… parce que des fois juste sur un relevé de compte, tu vas t’apercevoir qu’il y a un truc qui ne va pas…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :Donc en fait, s’il ne parle que sur du… téléphonique, il existe des courtiers téléphones…

Yann DARWIN :Ouais. Meilleurs taux, etc.

Arnaud :… sans citer de nom mais eux, c’est vrai qu’ils ne travaillent que sur des déclaratives donc au final, il n’y a pas de recueil d’info. Là, c’est pour un taux. Sans taux, les autres trucs dont on avait parlé donc je pense que ouais un courtier qui fait son boulot correctement, en général, il faut qu’il aime déjà son métier. Je trouve que c’est quand même bien d’aimer l’immobilier quand tu es courtier aussi.

Yann DARWIN :Ouais. Carrément.

Arnaud :Il faut aimer aussi les gens, passer du temps parce qu’on passe beaucoup de temps sur un dossier, il faudrait le conseil et qu’à mon avis, super important. Celui qui va juste parler d’une durée, un taux tout de suite…

Yann DARWIN :Ouais, ça ne suffit pas.

Arnaud :… à mon avis, ça ne suffit pas ou alors bah… si, c’est ce que peut-être… c’est ce que tu voulais, c’est tout.

Yann DARWIN :OK. Donc c’est vraiment le courtier qui prend le temps d’essayer de te connaitre et qui te pose beaucoup de questions…

Arnaud :Ouais mais ça va pas durer trois heures hein…

Yann DARWIN :Mais je comprends bien…

Arnaud :… en gros, une demi-heure…

Yann DARWIN :… et qu’il voit… qu’il cherche à comprendre enfin qu’il s’intéresse à ton projet et d’ailleurs, c’est un peu comme les banquiers, les meilleurs banquiers sont ceux qui investissent eux-mêmes dans l’immobilier parce que voilà, ils sont… tu vois, ils se comprennent.

Arnaud :Mais ce n’est pas… presque un banquier n’est pas forcément un professionnel de l’immobilier.

Yann DARWIN :C’est clair. Il y en a qui sont vraiment néophytes enfin qui ne connaissent que ça que sur leur ordinateur finalement et…

Arnaud :Si.

Yann DARWIN :… quand tu t’adresses à un banquier qui, lui-même, investit, tu gagnes du temps et quand tu t’adresses à un courtier qui, lui-même, investit, je pense que voilà, toi en tant qu’investisseur, c’est…tu comprends mieux…

Arnaud :Après moi, je connais des courtiers qui… ils investissent peu ou qui ont investi peu dans les résidences principales qui sont des supers techniciens et qui… parce que c’est des passionnés. Un courtier c’est un commerçant parce qu’il vend ton dossier auprès des banques…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… donc il faut savoir bien aussi le vendre auprès de tes banques ton dossier et c’est aussi un technicien quand même.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Et normalement en fait… ouais, un courtier qui fait son boulot, il est censé de faire signer un mandat. Un courtier…

Yann DARWIN :Oui. Moi, j’en ai eu un qui ne m’a pas fait signer de mandat.

Arnaud :Un courtier qui ne te fait pas signer de mandat…

Yann DARWIN :Ouais ?

Arnaud :… en fait, il faut savoir qu’il y a des banques qui ne vont pas étudier un dossier s’il n’y a pas de mandat signé et le mandat en fait, il engage le futur emprunteur mais il engage en fait en rien, il engage surtout le courtier à respecter des dispositions en termes de timing, à respecter aussi sonjob de courtier tout simplement.

C’est marqué sur les mandats qu’on doit aller chercher les meilleures conditions pour nos clients, que normalement on a cinq jours pour présenter un dossier quand le dossier est complet donc c’est vrai qu’un… un mandat pas signé, s’engage pas en fait le courtier.

Yann DARWIN :OK. Oui, c’est clair. De toute façon moi, j’en ai eu un, ça m’a arrivé une fois et j’ai été super-étonné quandje suis parti… «Ouais, merci et… » Je dis « mais, ils n’ont pas un truc ? » Et j’ai… tu vois, j’ai même pas à tilter sur le moment. J’ai fait « mais attends, mais il m’a rien fait signer, il a… il est à moitié prix mon dossier et… »

Arnaud :Surtout que le mandat aussi atteste qu’on a travaillé sur des documents origines ou… un bon courtier doit regarder les éléments originaux, il prenait copie des éléments originaux puisque les banques ne vont pas revérifier toute ta documentation originale.

Yann DARWIN :OK.

Arnaud :Donc on a… on engage aussi, nous, notre responsabilité comme quoi les dossiers sont bien des vrais dossiers.

Yann DARWIN :Tiens, tu me fais penser avec les vrais dossiers, dernière question : acheter en résidence principale et puis mettre en locatif. Possible, pas possible ? Interdit, pas interdit ?

Arnaud :Alors c’est intéressant et en plus nous, dans la Région, il y a vraiment une manière de gagner des très belles plus-values. Ça devient de plus en plus difficile mais en fait c’est d’acheter un terrain avec une vieille maison des années 70 ou un truc comme ça…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… puisqu’à l’époque en fait, les PLU étaient tels que forcément t’avais 1 000 ou 1 200 m² de terre…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… tu peux acheter en fait ces baraques-là et ensuite voire effectivement si c’est divisible alors aujourd’hui les agents immobiliers en général vendent déjà la divisibilité à leur client pour doubler en fait leurpremier taux mais si t’arrives à trouver sur quelque chose comme ça, ça peut être intéressant, après c’est une étape…

ça peut être acheter le terrain, vivre dans la maison, faire des travaux, diviser pour éventuellement vendre la maison que tu viens de refaire pour refaire construire quelque chose éventuellementla revendre par la suite et là, je connais des gens qui ont fait ça et en trois, quatre ans, ils ont récupéré du cash qu’ils ont jamais eu via le fruit de leur travail quoi. C’est compliqué de mettre beaucoup d’argent de côté quand t’es salarié, par exemple.

Yann DARWIN :Bah oui.

Arnaud :C’est vrai que l’immobilier sur le locatif ou sur la résidence principale avec avis de revente, c’est comme une manière…

Yann DARWIN :A te faire du cash.

Arnaud :… te faire du cash… Voilà.

Yann DARWIN :Et plus t’as de cash, plus t’as de levier pour réinvestir.

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :Et alors, je vais encore plus loin sur ma question, est-ce que si j’achète… allez, un appartement et je dis à la banque « bon, c’est ma résidence principale » et que je change d’avis et que je le mets en locatif.

Arnaud :Tu changes d’avis au bout de trois semaines, ça ne va rien changer mais il peut se dire « bon… tu l’auras peut-être une fois, peut-être pas une deuxième ».

Yann DARWIN :Oui mais disons qu’il ne peut rien faire finalement.

Arnaud :Par contre, t’as bien le droit. Imagine moi… imaginons que je suis célibataire, je m’achète un appart, finalement je rencontre quelqu’un. Cet appart, il esttrop petit ou il n’est pas bien situé assez géographiquement pour la deuxième personne que j’ai rencontrée…

Yann DARWIN :Oui, tu mets en location.

Arnaud :… je vais le mettre en location et puis on prend autre chose, t’as le droit mais en fait tout… c’est expliqué avec ton banquier, il ne t’en voudra pas. Effectivement, t’as le droit de…

Yann DARWIN :C’est juste qu’il ne faut pas lui faire cinq fois d’affilé quoi.

Arnaud :Voilà. C’est comme…

Yann DARWIN :… ça va passer.

Arnaud :… tiens, on fait un… la banque, elle te finance en demandant un éventuel test, un CDI et ainsi de suite, elle ne va pas t’obliger à être en CDI pendant 25 ans, si tu changes d’emploi dans deux ou trois ans pour monter ta boite, ils ne sont pas à dire « bah non, on vous a prêté sur un tant alors que vous étiez en CDI… »

Non, on n’a pas le droit quand même d’évoluer dans ta vie et c’est vrai que ce qui embête 01:04:42 dans ce truc en fait, dans l’immobilier, dans… c’est qu’en fait, en fonction de ta démarche personnelle…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… toi par contre, tu… sur tes vidéos, c’est vrai que c’est assez intéressant ce que tu dis, tu préconises de ne pas être propriétaire de ta résidence principale.

Yann DARWIN :Ouais. Je préconise de ne pas commencer par ça en tout cas, ouais.

Arnaud :C’est vrai et ça c’est… et c’est aussi une solution que j’ai vue sur des gens… les clients ou des gens que je connais et par exemple, il y a d’autres stratégies comme la résidence principale de faire construire. Là, tu verras, peut-être en partant, je te monterai, il y a plein de terrains…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… qui ont été divisés et qui ont… divisé pourfaire plein de maisons et ça, chaque fois que je passe devant, chaque fois moi, je me dis « tiens, il y a peut-être certainement… ces gens-là ont fait des bonnes affaires parce que…

en fonction de la zone géographique, tu sais qu’en cinq ans de toute façon ces maisons, elles ont toutes… elles ont pris 30 000 ou 40 000 € et c’est des gens peut-être qui étaient partis avec de revenus médians avec un petit apport et qui vont aussi revendre dans cinq ans, peut-être ils ont 40 000 €…

Yann DARWIN :Mais c’est en effet une stratégie qui est tout à fait valable mais si tu veux, moi… souvent, je dis aux gens « commencez par du locatif » pour une histoire du taux d’endettement parce que si tu t’endettes…

Arnaud :C’est vrai.

Yann DARWIN :… un max sur ta résidence principale, t’es bloqué.

Arnaud :Ensuite, t’es bloqué. C’est pour ça que ça dépend des… les stratégies  diverses aussi de chacun.

Yann DARWIN :Ça dépend des stratégies. De toute façon, il n’y a pas de vérités vraies. Je crois que t’es d’accord avec moi. Dans l’immobilier, il n’y a pas une stratégie, on a 100…

Arnaud :Puis il y a des fois, c’est à moitié. Tu vois ma copine, elle… l’immobilier locatif, c’est pas du tout son truc.

Yann DARWIN :Ouais, voilà.

Arnaud :Et des fois, t’as deux… un couple où ils sont à fond là-dedans ou des fois, il y a ça qui peut…

Yann DARWIN :Ouais puis il y a des gens qui n’ont pas du tout envie de s’occuper du locatif. Peut-être que c’est peut-être une meilleure stratégie la résidence principale. Par contre, c’est peut-être un peu plus long à se mettre en place, tu vois, le temps d’acheter, faire les travaux, revendre…

Arnaud :Ouais, ce n’est pas d tout la même chose.

Yann DARWIN :C’est plus long alors que du locatif, ça peut aller plus vite donc…

Arnaud : Tu sais quoi à chaque fois où j’ai toujours quand même un peu le stress et…

Yann DARWIN :Oui, t’as toujours un peu le stress.

Arnaud :Est-ce que c’est le bon… bien…

Yann DARWIN :T’as toujours le stress, ouais.

Arnaud :… les travaux, est-ce qu’ils vont bien se dérouler… ?

Yann DARWIN :Est-ce que je vais arriver à louer…, etc.

Arnaud :Surtout que je ne suis pas un grand bricolo donc ça veut dire que là, je fais intervenir des artisans que je connais mais tu peux toujours avoir une surprise. T’exploses le budget…

Yann DARWIN :Ouais. Toi, tu ne fais pas encore meublé toi ?

Arnaud :Pas encore. Ouais.

Yann DARWIN :Pas encore. Par contre, je vais en faire.

Arnaud :Oui, parce que tu suis ma formation que sur meublé.

Yann DARWIN :Alors t’as intérêt à faire du meublé bientôt.

Arnaud :Ici, c’est… ouais, si j’ai bien compris, j’ai bien saisi tout le truc et… c’est vrai que… et tu peux faire du meublé parce que je suis en recherche active sur des fois des communes qui sont assez petites.

Yann DARWIN :Mais oui, on se rend de plus en plus compte, c’est vrai que c’est aussi la peur souvent des gens, tu vois. Et souvent mais… les gens qui font la même formation que toi me disent : « Yann, je suis dans une ville, genre il y a… je ne sais pas, 500, 1 000, 2 000 habitants, 3 000 habitants et j’ai peur de ne pas arriver à l’eau. Et on se rend compte de plus en plus que ce n’est pas trop la taille de la ville, c’est son dynamisme, tu vois ?

Arnaud :C’est ça. Une gare qui va sur Lyon directement…

Yann DARWIN :C’est ça.

Arnaud :… ou sur Lille Franceou autres.

Yann DARWIN :C’est ça où une grosse entreprise qui embauche plein de monde…

Arnaud :Et ça, j’ai fait l’expérience quand… quand j’ai su que c’était possible sur une ville que je… que maintenant je suis en train de… de chasser à titre…

Yann DARWIN :Ouais, de chasser, de prospecter.

Arnaud :… perso pour moi, j’ai demandé à des agents immobiliers…

Yann DARWIN :Bah ouais.

Arnaud :… est-ce qu’il y a un parc locatif meublé ? Je… il n’y a aucune agence qui me dise« bah ouais ». Il y a quelques biens et ça marche assez bien.

Yann DARWIN :Surtout s’il n’y a pas beaucoup, moins de concurrence.

Arnaud :C’est ça. Moi, il y en a une, elle me dit « ouais, s’il est bien placé, je vous trouverai toujours un locataire ».

Yann DARWIN :Après, il faut faire de la qualité. C’est toujours pareil.

Arnaud :Et ça, je pense que… oui moi, j’ai tout le temps de faire ce… enfin c’est le… mais moi, l’immobilier, je la fait dedans. Pour moi, il faut… même si j’ai des locataires, il faut qu’ils soient bien dedans.

Yann DARWIN :Ça se voit. Ce que tu nous as montré c’est bien foutu.

Arnaud :Je ne me verrai pas acheter un truc tout pourri et laissé quelqu’un dedans… il y a l’impact fiscal et tout ce qu’on veut et puis aussi le truc… il y a aussi une petite fierté d’avoir un truc qui est sympa…

Yann DARWIN :Ouais.

Arnaud :… et de se dire «c’est un à moi »…

Yann DARWIN :Et avec des points positifs…

Arnaud :Ouais.

Yann DARWIN :… l’impact fiscal qui est bon…

Arnaud :C’est ça.

Yann DARWIN :… les charges, les travaux, etc. et puis en plus, ton locataire est content.

Arnaud :La valorisation du patrimoine aussi…

Yann DARWIN :Voilà, à la revente et si ton locataire est content, il est plus à même de payer que s’il n’est pas content.

Arnaud :Ouais et puis tu segmentes, c’est sûr qu’un bien, les murs tout jaunis par la fumée et tout pourri, la salle de bain dégueu… forcément tu ne risques pas de retrouver un locataire…

Yann DARWIN :T’attires un locataire…

Arnaud :… jeune cadre et ainsi de suite…

Yann DARWIN :… bien sûr.

Arnaud :… dynamique, tu vas avoir un mec un peu cassoset là, c’est la porte ouverte à tous tes…

Yann DARWIN :C’est la porte ouverte à toutes les fenêtres comme on dit.

Arnaud :Qui est ça, ça risque de bloquer sur tes futurs… locatifs.

Yann DARWIN :C’est sûr. Ouais. OK. Bon, je crois qu’on est d’accord.

En tout cas, Arnaud, je te remercie beaucoup pour toute cette journée, ces multiples lieux, tes investissements, toutes ces stratégies, ton professionnalisme…

Arnaud :Pour moi, c’est… je suis vraiment content de t’avoir vu en vrai. Je t’avais vu déjà en…

Yann DARWIN :Tu m’as vu en 3D, t’as vu ?

Arnaud :Je t’avais vu entre… Ouais, je t’avais vu à Lyon déjà sur le…

Yann DARWIN :Ouais. Sur une soirée qu’on a faite, ouais.

Arnaud :Sur une soirée que t’avais organisée et c’est vrai que c’est sympa de te voir en vrai. Et ce qui est sympa sur tes vidéos, c’est qu’on voit que toi aussi t’as le… t’es le feu sacré, t’aimes ce que tu fais.

Yann DARWIN :Bah toi aussi.

Arnaud :Et ça, je trouve que c’est important.

Yann DARWIN :Oh, ça fait trop de compliments. Allez ! Arnaud en tout cas, je te remercie beaucoup. Tu sais quoi…

Arnaud :Ça marche.

Yann DARWIN :… je vais te laisser et aller et puis moi, je vais aller faire un petit plongeon.

Arnaud :Ecoute, je t’en prie. Vas-y !

Yann DARWIN :Tu me laisses les clés de la maison ?

Arnaud :Eh bah ce n’est pas la mienne mais…

Yann DARWIN :Bon, tu leur diras et c’est bon.

Arnaud :Je leur dirai.

Yann DARWIN :Merci.

Arnaud :Tu peux t’inscrire sur Airbnb d’ailleurs si tu veux.

Yann DARWIN :Oui non mais je vais la tester avant. Je vais l’essayer. Salut !

Arnaud :Ça marche. Allez, à plus.

Yann DARWIN :Allez, merci.

 

 

Yann DARWIN :Bon et bien voilà. J’espère que tu as aimé ce nouveau format d’émission, les rencontres rentables. J’espère que t’as apprécié cette interview d’Arnaud qui t’as appris beaucoup de choses. Si tu es… bah dans la région lyonnaise ou aux alentours.

Je vais mettre dans la description de cette épisode toutes les coordonnées d’Arnaud, tu pourras le contacte, travailler avec lui éventuellement si tu l’as trouvé professionnel, je pense que c’est le cas et puis si tu as apprécié ce nouveau format d’émission, si tu en veux plus, soutiens-nous. Si tu ne l’as pas apprécié, ce n’est pas grave, demande à quelqu’un qui l’a apprécié de nous soutenir et puis… je vais te dire « à très bientôt ». T’es sur la chaine des investisseurs rentables. Quoi qu’il arrive, à plus.

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