RENTIER EN 1 ETAPE ! IMMOBILIER LOCATIF

Il n’y a qu’une chose de base à appliquer pour atteindre l’indépendance financière avec l’immobilier locatif !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable et bienvenue sur l’épisode immobilier du jour.

Aujourd’hui je voulais te parler de se bâtir une indépendance avec l’immobilier et n’ayons pas peur des mots, atteindre le statut de rentier. Personnellement je pense que tu n’as pas besoin d’avoir 5.000€, 10.000€, 20.000€ par mois pour être rentier. Pour les gens, rentier ça veut dire être très riche et puissant. Pour moi, rentier, c’est plutôt simplement avoir son indépendance et être libre et ne pas se soucier ou du moins un minimum de l’argent qui tombe de façon récurrente en automatique. L’immobilier nous aide vachement à atteindre ce niveau-là. Dans l’immobilier tu travailles beaucoup, tu mets en place beaucoup de choses, ce n’est pas de tout repos mais il y a des techniques et des moyens d’y arriver assez facilement et de faire ça de façon quasi automatique. Une fois que tes locataires sont en place, tu as un peu de suivi à faire mais tu as l’argent qui tombe tous les mois. Le plus dur a été fait en amont : la recherche du bien, la négociation, l’achat, les travaux, la recherche de locataire…

A chaque nouveau bien c’est la même joie : On a le premier loyer qui arrive, le second mois de loyer arrive, et chaque début de mois tu vois sur ton compte les loyers qui tombent. Tu as travaillé avant, tu as fait des sacrifices, et maintenant tu n’as plus rien à faire ! On peut être rentier à 2000€ par mois ! Ça devient une passion, on a envie d’enchaîner, c’est hyper addictif. Tu continues, tu es libre d’augmenter tes revenus à ton rythme. Si tu es jeune, motivé comme moi, si tu as envie d’aller un peu plus loin tu peux en faire plus. Tu peux commencer avec un appartement, un immeuble, puis un deuxième… Les gens commencent de plus en plus à te faire confiance. Tu passes au niveau supérieur au niveau bancaire et ainsi de suite.

Imagine si demain tu pouvais te réveiller un beau matin, rentier, tu bois ton café, tu ouvres ton compte en banque et tu as des loyers qui tombent. Que tu sois salarié ou pas, c’est en plus de ton salaire. Dans tous les cas c’est un vrai confort et une vraie plus-value. C’est ce que je voulais te montrer qu’il est possible de faire. Le locatif et le cash-flow c’est les sujets de cette chaîne.

Quelle est la marche à suivre pour atteindre cette fameuse indépendance (ce statut de rentier) et surtout pour ne pas être bloquée au premier bien ? Tout le monde dit vouloir investir pour la retraite. Il faut le faire intelligemment. Si tu rates ton premier investissement tu ne pourras plus investir. Le premier qui sera raté te coûtera de l’argent et la banque sera moins enclin à te suivre et à t’aider à enchaîner, tu seras bloquée. Donc attention à ton premier investissement et à ton cash-flow !

C’est quoi le cash-flow ? C’est ce qu’il te reste à la fin du mois sur ton loyer une fois que tu as payé le crédit et tout ce que tu as à payer comme les impôts, les taxes foncières, les ordures ménagères, les travaux… tout le package que doit assumer le propriétaire quoi ! Il faut savoir que tout se joue au niveau de la sélection du bien. Il faut que tu choisisses bien, que tu bornes correctement ton loyer, que tu aies compris ton marché pour faire ça en sécurité.

Que va faire la banque ? Elle ne va pas prendre la totalité de tes loyers comme revenus. Je t’ai fait un petit exemple chiffré pour que tu comprennes mieux. Il y a l’histoire des 33% d’endettements. C’est-à-dire qu’elle va te prêter « facilement » jusqu’à 33% de ton salaire : Si tu gagnes 1000€, elle va te prêter 330€ de crédit par mois. Avec un crédit de 330€ tu peux emprunter X, avec un crédit de 600€ tu peux emprunter X. Ca augmente la capacité d’endettement. Elle va donc prendre 33% de ton endettement et va faire attention à ton reste à vivre. Si tu as un très gros salaire, tu imagines bien que 33% sur 10.000€ de salaire, ça fait « que » 3000€ de remboursement par mois, mais il te reste 7.000€ pour vivre ! Finalement, pour des gens qui ont un gros revenu ou qui auront déjà des biens locatifs, ça pourra dépasser ces 33%, mais restons là-dessus pour les calculs ça va être plus simple.

Le reste à vivre est pris en compte. Si tu encaisses 100, la banque va estimer que tu encaisses 70. Elle va prendre en général 70% de tes loyers. Pourquoi ? ça va lui permettre de se couvrir. La banque part du principe que tu rentres 100, mais en fait tu as 70 car tu as les 30 qui vont te permettre de payer les impôts, les diverses taxes, les petits travaux, les vacances locatives… Quand ton locataire part, la banque estime qu’il y a un risque que ton appartement reste vide un moment. Si tu as fait les choses correctement, et on en parlera dans une autre vidéo de comment éviter les vacances locatives, théoriquement tu n’en auras pas. La banque fait son boulot d’estimer les risques, donc elle ne prendra que 70% de tes loyers. Si on fait un calcul facile : Admettons que tu achètes un petit appartement à 70.000€ ! J’ai pris des chiffres assez faciles à comprendre, mais le principe ne change pas. Sur ces 70.000€ tu as 5.600€ de frais de notaire. Bienvenue en France, la malheureusement tu n’as pas le choix il faut payer les taxes sur à peu près tout. On arrive à 75.600€. J’ai mis 4.400€ de travaux. Pourquoi est-ce que j’ai choisi ce montant ? Car ça représente environ 5% du prix. On arrive à 80.000€.

Donc nous avons acheté notre appartement terminé à 80.000€, il est prêt à être louer. Vu qu’on est malin on a emprunté la totalité de la somme à la banque. Tu sais que notre but c’est d’avoir du cash-flow donc c’est d’avoir du remboursement et de l’excédent de trésorerie qui rentre dans nos poches tous les mois et non pas d’investir de notre poche pour être riche et atteindre cette indépendance financière dans 20 ans… ça ne nous intéresse pas ! Nous ce qu’on veut c’est rentrer de l’argent tout de suite.

On a emprunté la totalité de la somme et on a choisi 20 ans le remboursement. On s’en moque de rembourser vite, ce qu’on veut nous c’est de l’excédent tous les mois pour investir et pour augmenter notre capacité d’endettement. Je t’explique : Le crédit pour 80.000€ sur 20 ans va te coûter à peu près au taux actuelle, 400€ par mois. Tu as un crédit de 400€ tous les mois sur 20 ans à 110%. Tu vas donc financer l’achat, les frais de notaires, les travaux. Tu vas louer dans notre cas précis ton appartement 650€. Tu as fait un bon coup, tu l’as bien sélectionné, tu as pris toutes les choses dont on parle dans les autres vidéos de sélection de l’appartement, de la sélection du locataire, de comment louer cher, comment louer vite… Tu as fait une bonne affaire tu es à 9.75 de rentabilité brute. Ça pourrait être un peu mieux mais ce n’est déjà pas mal par rapport à la majorité des gens. Récapitulons : Tu loues à 650€ tu rembourses 400€, il te reste 250€ tous les mois qui vont dans ta poche. Je n’ai pas compté les frais divers : impôts, travaux, la vacance locative. Mais ça la banque s’en moque car elle a anticipé en prenant 70% des loyers. Elle applique une formule qui marche à peu près pour tout le monde pour ne pas s’embêter avec les calculs car elle a trop de dossiers à traiter.

Si on prend 70% de 650€ et qu’on multiplie par 12 (le nombre de mois dans l’année), ça fait 5460€ annuel. 70% de ton loyer annuel c’est 5460€. Si je multiplie les échéances à 400€ de ton crédit par 12 on arrive à 4.800€ annuel. Tout ça c’est des chiffres annuels, il suffit de diviser par 12 pour avoir des chiffres mensuels. Ça fait un delta de 660€ par an. C’est-à-dire que une fois que tu as tous remboursé il te reste 660€ par an, soit 55€ par mois qui vont aller dans ta poche.

Tu as donc fait là un investissement qui te rapportes tout de suite ! Il te rapportera aussi dans 20 ans car ce sera payé, et tu seras rentier, mais il va surtout te rapporter tout de suite. C’est ça qui est intéressant parce que ta capacité d’endettement vient d’augmenter. Imagine que tu as ton crédit de 400€. Tu gagnes 1.200€ par mois, un petit salaire, tu pouvais emprunter pour faire ce bien. Avec ça tu arrives à gagner 55€ de plus par mois. Ces 55€ on ne va pas aller les cramer à faire du shopping, on va réinvestir. Tu es passé de 1.200€ de disponible pour la banque à 1.250€. Ta mensualité de 400% est englobé dans ton loyer, ce qui veut dire que c’est ton locataire qui paye ton crédit, ce n’est pas toi. Ton locataire paye ton crédit et te « donne » en plus 55€ par mois.

Est-ce que tu comprends la puissance de ce système ? tu fais ça une fois : 50€. Tu fais ça 2 fois : 100€. Tu fais ça 10 fois : 500€. Là on parle d’un appartement avec une rentabilité correcte, on ne parle pas d’un immeuble, on ne parle pas de colocation, de location meublé, d’achat-revente, on parle d’un exemple assez simple et accessible à tout le monde.

C’est ça que je veux te faire comprendre. C’est que l’immobilier est un outil super puissant pour bâtir ton indépendance financière. Avec ce genre de stratégie, en faisant ça une fois ou 2 par ans, sur 10 ans tu vas engranger du cash-flow et des revenus mensuels en plus de tes revenues personnelles, tu vas engranger surtout du capital puisque ton locataire rembourse ton crédit tous les mois, et tous les ans le reste à payer sur ton crédit diminue. Et hop, rentier.

Si tu arbitres ton patrimoine et que tu revends une partie de tes appartements, tu vas dégager un excédent. Même si tu vends au prix où tu l’as acheté, ton locataire aura remboursé une partie de cet argent, donc tu vas encore te ressortir de l’argent supplémentaire par rapport à celui que tu as investi. Et encore ce n’est même pas toi qui a investi, c’est ta banque ! C’est tout bénef… J’espère que tu comprends le système global. Si tu as fait un mauvais investissement il va falloir penser à des stratégies et des solutions pour repartir sur de bons investissements. Et pour ça je peux t’aider à le faire.

Garde bien ça en tête, c’est la base de notre pyramide !

J’espère que cette vidéo t’a plus, si tu as des questions n’hésites pas poste dans les commentaires. Abonne-toi à la chaîne pour me soutenir. Tu as le lien de la newsletter dans la barre d’info si tu veux t’inscrire, je t’envoie du contenu qui n’est pas sur YouTube, on va plus loin. On prend des exemples un peu plus recherché et il y aura des surprises, je te laisse voir par toi-même.

C’est Yann, on parle d’immobilier et c’est tous les jours… A+

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !