Il n'y a qu'une chose de base à appliquer pour atteindre l'indépendance financière avec l'immobilier locatif, pour devenir rentier. Enchaîner les biens immobiliers ! Tout simplement, c’est une base fondamentale de la création de votre patrimoine immobilier. Tout rentier est une personne qui a multiplié les investissements dans l’immobilier locatif, tout au long de sa vie. Aujourd’hui, nous voulions donc vous parler de comment se bâtir une indépendance avec l’immobilier et n’ayons pas peur des mots, atteindre le statut de rentier grâce à la location de biens immobiliers. Nous pensons que vous n’avez pas besoin d’avoir 5.000€, 10.000€, 20.000€ par mois pour être rentier.
Un rentier immobilier, c’est quoi ?
Pour beaucoup de personnes, rentier signifie être très riche, puissant, gros patrimoine immobilier. Pour nous, rentier, c’est plutôt simplement avoir son indépendance financière et être libre et ne pas se soucier, ou du moins un minimum, de l’argent qui tombe de façon récurrente en automatique. Pour aller plus dans le détail, par définition, un rentier immobilier est une personne qui vit de ses rentes immobilières. Mais comment en arriver là ?
Les secrets de l'immobilier pour espérer un jour devenir rentier !
Cette fois-ci, on devient rentier ! Dans l’immobilier, vous travaillez beaucoup, vous mettez en place beaucoup de choses, ce qui peut chambouler votre vie quotidienne, mais il y a des techniques et des moyens d’y arriver assez facilement et de faire ça de façon quasi automatique. En effet, ce processus demande de continuellement suivre des formations et se tenir informé.
Une fois que vos locataires sont en place, vous avez un peu de suivi à faire sur vos biens immobiliers, mais vous avez de l’argent qui tombe tous les mois. Le plus dur a été fait en amont : la recherche du bien, la négociation, l’achat, les travaux, la recherche de locataire…
Ok, maintenant, on arrête de déconner. On finit rentier ! À chaque nouveau bien c’est la même joie : On a le premier loyer qui arrive, le second mois de loyer arrive, et chaque début de mois vous voyez sur votre compte les loyers qui tombent. Vous avez travaillé avant, vous avez fait des sacrifices, et maintenant vous n’avez plus rien à faire des revenus tombent !
On peut être rentier à 2 000 euros par mois ! Ça devient une passion, on a envie d’enchaîner, c’est hyper addictif sur la durée. Vous continuez, vous êtes libre d’augmenter vos revenus à votre rythme. Si vous êtes jeune, motivé, si vous avez envie d’aller un peu plus loin vous pouvez en faire plus. Vous pouvez commencer avec un appartement, un immeuble, puis un deuxième. Les gens commencent de plus en plus à vous faire confiance. Vous passez au niveau supérieur au niveau bancaire et ainsi de suite, jusqu’à devenir un investisseur hors pair.
Imaginez, si vous pouviez vous réveiller un beau matin, rentier dans l’immobilier, vous buvez votre café, vous ouvrez votre compte en banque et vous avez des loyers de vos investissements locatifs qui tombent. Que vous soyez salarié ou pas, c’est en plus de votre salaire. Dans tous les cas, c'est un vrai confort de vie et une vraie plus-value. Tout ça, c’est bien joli mais comment fait-on ?
Quelle est la marche à suivre pour atteindre cette fameuse indépendance ?
Comment atteindre ce statut de rentier et surtout pour ne pas être bloquée au premier bien ? C’est vrai ça ! Comment faire ? Les biens immobiliers en location et le cash-flow ça nous connaît, alors, on vous livre toutes nos astuces.
Tout le monde dit vouloir investir pour la retraite. Il faut le faire intelligemment. Si vous ratez votre premier investissement dans l’immobilier locatif vous ne pourrez plus investir. Le premier qui sera raté vous coûtera de l’argent et la banque sera moins encline à vous suivre et à vous aider à enchaîner, vous serez bloqué. Donc attention à votre premier investissement et à votre cash-flow !
Le cash-flow, quezako ? C’est ce qu’il vous reste à la fin du mois sur votre loyer une fois que vous avez payé le crédit et tout ce que vous avez à payer comme les impôts, les taxes foncières, les ordures ménagères, les travaux… Tout le package que doit assumer le propriétaire quoi ! Il faut savoir que tout se joue au niveau de la sélection du bien. Il faut que vous choisissiez bien, que vous borniez correctement votre loyer, que vous ayez compris votre marché pour faire ça en sécurité.
Que va faire la banque ? Elle ne va pas prendre la totalité de vos loyers comme revenus. Nous vous avons fait un petit exemple chiffré pour que vous compreniez mieux. Il y a l’histoire des 33% d’endettements. C’est-à-dire qu’elle va prêter « facilement » jusqu’à 35 % de votre salaire : Si vous gagnez 1000 €, elle va vous prêter 330 € de crédit par mois. Avec un crédit de 330€ vous pouvez emprunter X, avec un crédit de 600 € vous pouvez emprunter X.
Cela augmente la capacité d’endettement. Elle va donc prendre 35 % de votre endettement et va faire attention à votre reste à vivre. Si vous avez un très gros salaire, vous imaginez bien que 33% sur 10.000€ de salaire, ça fait « que » 3000 € de remboursement par mois, mais il vous reste 7.000€ pour vivre ! Finalement, pour des gens qui ont un gros revenu ou qui auront déjà des biens locatifs, ça pourra dépasser ces 35 %, mais restons là-dessus pour les calculs ça va être plus simple. Le reste à vivre est pris en compte.
Si vous encaissez 100, la banque va estimer que vous encaissez 70. Elle va prendre en général 70% de vos loyers. Pourquoi ? ça va lui permettre de se couvrir. Votre organisme banquier part du principe que vous rentrez 100, mais en fait vous avez 70 car vous avez les 30 qui vont vous permettre de payer les impôts, les diverses taxes, les petits travaux, les vacances locatives… Quand votre locataire part, la banque estime qu’il y a un risque que votre appartement reste vide un moment. Si vous avez fait les choses correctement, théoriquement vous n’en aurez pas.
Votre établissement bancaire fait son boulot d’estimer les risques, donc elle ne prendra que 70 % de vos loyers. Si on fait un calcul facile : admettons que vous achetez un petit appartement à 70.000 € ! Sur ces 70.000€ vous avez 5.600€ de frais de notaire. Bienvenue en France, malheureusement vous n'avez pas le choix il faut payer les taxes sur à peu près tout. On arrive à 75.600 €. On a mis 4.400€ de travaux. Pourquoi est-ce que nous avons choisi ce montant ? Car ça représente environ 5 % du prix. On arrive à 80 000 euros. Donc nous avons acheté notre appartement terminé à 80.000 €, il est prêt à être loué. Vu qu’on est malin on a emprunté la totalité de la somme à la banque sur une durée de 20 ans. Vous savez que notre but c’est d’avoir du cash-flow donc c’est d’avoir du remboursement et de l’excédent de trésorerie qui rentre dans nos poches tous les mois et non pas d’investir de notre poche pour être riche et atteindre cette indépendance financière dans 20 ans… ça ne nous intéresse pas !
Nous ce qu’on veut c’est rentrer de l’argent tout de suite. On a emprunté la totalité de la somme et on a choisi 20 ans le remboursement. On s’en moque de rembourser vite, ce qu’on veut nous c’est de l’excédent tous les mois pour investir et pour augmenter notre capacité d’endettement.
Le crédit pour 80.000€ sur 20 ans va vous coûter à peu près au taux actuel, 400 € par mois. Vous avez un crédit de 400 € tous les mois sur 20 ans à 110 %. Vous allez donc financer l’achat, les frais de notaires, les travaux. Vous allez louer dans notre cas précis votre appartement 650€. Vous avez fait un bon coup, de la sélection du locataire, de comment louer cher, comment louer vite, etc.
Vous avez fait une bonne affaire, vous êtes à 9.75 de rentabilité brute. Ça pourrait être un peu mieux mais ce n’est déjà pas mal par rapport à la majorité des gens. Récapitulons : Vous louez à 650 € vous remboursez 400 €, il vous reste 250 € tous les mois qui vont dans votre poche. Nous n’avons pas compté les frais divers : impôts, travaux, les vacances locatives. Mais ça la banque s’en moque car elle a anticipé en prenant 70 % des loyers. Elle applique une formule qui marche à peu près pour tout le monde pour ne pas s’embêter avec les calculs car elle a trop de dossiers à traiter.
Si on prend 70 % de 650€ et qu’on multiplie par 12 (le nombre de mois dans l’année), ça fait 5460€ annuel. 70 % de votre loyer annuel c’est 5460 €. Si nous multiplions les échéances à 400€ de votre crédit par 12 on arrive à 4.800€ annuel. Tout ça, ce sont des chiffres annuels, il suffit de diviser par 12 pour avoir des chiffres mensuels. Ça fait un delta de 660 € par an. C’est-à-dire qu' une fois que vous avez tous remboursé, il vous reste 660 € par an, soit 55 € par mois qui vont aller dans votre poche.
Objectif rentier !
Vous avez donc fait, là, un investissement qui vous rapporte tout de suite et qui vous assure un certain rendement ! Il vous rapportera aussi dans 20 ans car ce sera payé, et vous serez rentier, mais il va surtout vous rapporter tout de suite. C’est ça qui est intéressant parce que votre capacité d’endettement vient d’augmenter. Imaginez que vous avez votre crédit de 400€. Vous gagnez 1.200 € par mois, un petit salaire, vous pouvez emprunter pour faire ce bien. Avec ça vous arrivez à gagner 55 € de plus par mois. Ces 55 € on ne va pas aller les cramer en faisant du shopping, on va réinvestir. Vous êtes passé de 1.200 € de disponible pour la banque à 1 250 euros. Votre mensualité de 400 % est englobée dans votre loyer, ce qui veut dire que c’est votre locataire qui paye votre crédit, ce n’est pas vous. Votre locataire paye votre crédit et vous « donne » en plus 55 € par mois.
Quel capital pour devenir rentier immobilier ? Aux idées reçues ! Pour pouvoir investir, vous allez surement devoir souscrire à un prêt. Et contrairement à il y a quelques années, il est nécessaire de pouvoir fournir un apport à votre prêt.
La force de l'immobilier
Est-ce que vous comprenez la puissance de ce système ? Vous faites ça une fois : 50 €. Vous faites ça 2 fois : 100 €. Vous faites ça 10 fois : 500 €. Là on parle d’un appartement avec un rendement correct, on ne parle pas d’un immeuble, on ne parle pas de colocation, de location meublée, d’achat-revente, on parle d’un exemple assez simple et accessible à tout le monde. C’est ça que nous voulons vous faire comprendre. C’est que l’immobilier est un outil super puissant pour bâtir votre indépendance financière.
Avec ce genre de stratégie, en faisant ça une fois ou 2 par ans, sur 10 ans vous allez engranger du cash-flow et des revenus mensuels en plus de vos revenues personnelles, vous allez engranger surtout du capital puisque votre locataire rembourse votre crédit tous les mois, et tous les ans le reste à payer sur votre crédit diminue. Et hop, rentier. Si vous arbitrez votre patrimoine et que vous revendez une partie de vos appartements, vous allez dégager un excédent. Même si vous vendez au prix où vous l’avez acheté, votre locataire aura remboursé une partie de cet argent, donc vous allez encore te ressortir de l’argent supplémentaire par rapport à celui que vous avez investi. Et encore ce n’est même pas vous qui avez investi, c’est votre organisme de crédit ! C’est tout bénef !
Nous espérons que vous comprenez le système global. Si vous avez fait un mauvais investissement, il va falloir penser à des stratégies et à des solutions pour repartir sur de bons investissements. Et pour ça nous pouvons vous aider à le faire. Gardez bien ça en tête, c’est la base de notre pyramide !
Si vous souhaitez en savoir un peu plus sur les investissements en immobilier locatif, n'hésitez pas à suivre une de nos formations ou à lire notre livre téléchargeable sur le sujet ! Pensez aussi à consulter nos guides.
