RESIDENCE PRINCIPALE ? Argent PERDU ?!

Residence principale : Tout est question de stratégie… Privilégies-tu tes investissements et ton futur, ou ton confort présent ?
Pour moi, y’a pas photo : locataire de ma résidence principale et propriétaire en investissement locatif !
C’est là, la voie de la rentabilité et de l’indépendance financière !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable c’est Yann !

Doit-on acheter sa residence principale ou doit on privilégier l’investissement immobilier ? J’entends souvent des questions à ce sujet et souvent des réflexions que je ne trouve pas forcément exact. J’aimerais te donner mon point de vue, je voudrais t’expliquer ce que je fais-moi. Je pense qu’il faut être locataire quand on est investisseur. Pourquoi ?

J’entends souvent dire que si tu n’achètes pas, si tu payes un loyer tous les mois c’est de l’argent perdu, c’est de l’argent que tu ne reverras jamais… Pourquoi tu préfères donner de l’argent à ton propriétaire au lieu de payer les mensualités de crédit sur ta maison ?

Ecoute, moi je suis investisseur et je cherche comme toi à atteindre une indépendance financière et atteindre un niveau de rente avec mes loyers pour ne plus avoir à travailler ou travailler comme j’en ai envie quand j’en ai envie…

Pour cela il faut avoir de l’apport, il faut être capable d’investir dans les biens locatifs. Il y a plusieurs solutions : bien sûr il faut avoir de l’argent de côté et bien sûr il faut montrer à la banque que tu sais faire.

Je vais te donner un exemple très simple : Tu achètes par exemple ta maison, ton appartement 200.000€. C’est le prix moyen d’une residence principale en France. Sur ces 200.000€ tu vas déjà avoir 16.000 de frais de notaire. Donc déjà l’argument qui consiste à dire que l’on donne l’argent à son propriétaire est faux, tu donnes l’argent à l’Etat et au notaire parce que quand tu vas acheter, si tu as 16.000€ de frais de notaire, pour 200.000€ de crédit, en remboursant dans les 1000€ par mois, pendant plus de 16 mois sans compter les intérêts, tu vas pendant quasiment 2 ans rembourser seulement tes frais de notaires.

Pendant 2 ans l’argent que tu vas injecter dans ton crédit pour ta residence principale ne te sert pas à payer ta residence principale ! Tu ne payeras pas plus que moi qui donne de l’argent à mon propriétaire. Tu payeras l’Etat et les frais de notaires. Ces frais de notaires ne sont pas encaissés par les notaires, eux ne touchent qu’une petite partie. Les frais de notaires sont constitués de taxes qui vont directement à l’Etat.

On est sur une première non-vérité qui consiste à dire que l’argent est perdu quand on loue. Si tu me dis maintenant que tu fais un apport sur ton crédit immobilier et sur tes frais de notaires, d’accord tu vas apporter 16.000€ sur ton crédit, donc tu vas avoir un crédit qui va être inférieure, par contre ces 16.000€ tu ne les investiras pas sur un actif mais sur un passif, car ta residence principale ça va être du taux d’endettement pour acheter du passif.

La règle numéro 1 et j’insiste là-dessus, on en reparlera de l’investisseur qui veut gagner de l’argent, qui veut performer, qui veut monter les marches de la liberté financière, c’est de n’acheter que des actifs. Qu’est-ce qu’un actif ? C’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Le passif c’est quelque chose qui te coûte de l’argent tous les mois. C’est la différence entre l’actif et le passif.

La règle absolue si tu ne la connais pas est la suivante : Tu ne dois payer à crédit que des actifs ! Si tu prends un passif à crédit, tu diminue ta capacité d’endettement, tu montres à la banque que tu consommes des choses qui ne rapportent pas d’argent. Si tu as acheté ta residence principale et qu’en plus tu as un crédit pour une voiture, ta capacité d’endettement va être au taquet, tu vas être à 30,32,33,35% d’endettement et la banque ne prêtera pas pour faire du locatif, donc tu ne pourras pas monter les marches dont on parle tous les jours sur cette chaîne. Tu ne vas pas pouvoir enchainer les biens et se créer une rente et une richesse et atteindre un niveau où on va pouvoir être libre grâce à nos investissements.

Si tu fais ça tu vas être très très vite bloqué. Moi je suis sur la stratégie de louer. Peut-être que du coup mon appartement est moins bien que ce que j’aurais acheté mais j’ai budgété les choses, je sais que je loue pour tant d’euros par mois, je sais qu’il me reste tant d’euros, je sais que mon locatif me rapporte tant et j’ai toujours un coup d’avance sur la banque qui fait que je peux réemprunter pour faire un nouvel investissement.

Je dégage du cash-flow sur tous mes biens donc j’augmente encore plus vite. Le but c’est de toujours se couvrir. Imagine que tu aies une vacance locative, que tu as un locataire qui ne paye plus ou que tu as des travaux à faire et que tu ne peux pas louer, tu vas être bloqué parce que tu n’auras pas cette possibilité d’avoir voir la banque et dire j’ai un petit souci mais il me reste de la capacité, je suis loin d’avoir cramé tous mes revenus mensuels… Non ! là toi tu vas les cramer tes revenus mensuels car si tes locataires ne paient plus ou que si tu as des travaux à faire ce n’est pas des raisons pour ne plus payer ton crédit.

Il y a aussi quelque chose qui est prouvé, c’est que quand on est propriétaire de sa residence principale, on dépense beaucoup plus dans l’aménagement, les travaux, la déco, on a tout le temps envie de l’améliorer, c’est légitime. Certes ça fait augmenter la valeur du bien mais ce bien on ne va pas le vendre.

On peut spéculer sur notre residence principale dans un seul cas de figure que je t’apprendrais, c’est de revendre sa residence principale et de faire ça plusieurs fois puisque tu sais que quand on vend sa residence principale on n’est pas taxé sur sa plus-value. C’est peut-être le seul cas où je vais te dire achète ta residence principale si tu as pour objectif de la revendre assez rapidement et de faire de la plus-value. Sinon pour moi il vaut mieux garder l’argent même si tu as de l’apport.

Moi j’emprunte à 110% pour me dégager du cash-flow. Je m’en moque d’être engagé pour longtemps, puisque c’est mes locataires qui paient mon crédit et pas moi ! Imagine que la banque te bloque car c’est ton premier bien, ou qu’il ne le sent pas trop, tu auras cet apport disponible pour faire du locatif et acheter un actif et non un passif tout simplement.

Je voulais partager ça avec toi dit moi ce que tu en penses. Je sais que tout le monde n’est pas d’accord. Le sujet de la residence principal est un sujet épineux. Moi personnellement mon choix est fait, c’est clair et net. Mon but est d’augmenter dans le locatif encore et toujours, de rentrer plus d’appartements, plus de locataires, pour atteindre une rente toujours plus intéressante et pour vivre de ce que j’aime tout simplement. Tu verras qu’on prend le virus assez vite.

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Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !