Résidence principale : Débuter à 33% d’endettement !?

Résidence principale : Débuter à 33% d’endettement !?

Réponse aux questions de Florent qui est au max d’endettement avec la construction de sa maison, et qui souhaiterait aller plus loin avec un investissement locatif !

 

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann ! C’est un plaisir de te retrouver pour cette vidéo immobilière du jour.
Aujourd’hui je vais répondre à la question d’un abonné que j’ai reçu sur Facebook. Je ne peux pas répondre sur Facebook, j’ai beaucoup trop de messages ! Je lis absolument toutes vos questions, vos commentaires et vos encouragements et ça me fait énormément plaisir.
Si tu n’es pas abonné je t’invite à t’abonner à ma page Facebook, à ma chaîne YouTube ainsi qu’à réserver mon livre en cliquant sur le lien en barre d’informations.
Aujourd’hui j’ai pris une question au hasard : Florien me dit qu’il se mort un peu les doigts parce qu’il a fait construire sa résidence principale et il s’est endetté à 33% parce que soit il ne voulait pas investir dans du locatif soit il a écouté les gens qui lui ont dit qu’il fallait qu’il achète d’abord sa résidence principale… Il gagne avec sa femme environ 5.300€ par mois, ils ont donc une mensualité d’environ 1.700€-1800€ mois. Il me demande s’il peut investir et dépasser les 33% vu qu’il a un gros reste à vivre.
Malheureusement cela ne va pas être possible ! Je dis tous le temps qu’il faut anticiper et qu’il faut réfléchir avant de faire les choses. Il faut se former et ne pas se jeter partout en faisant des bêtises. Peut-être qu’avant tu ne voulais pas du tout investir dans l’immobilier et ça t’es venu après, mais si tu voulais absolument investir dans l’immobilier il fallait réfléchir en amont car maintenant tu vas vraiment être bloqué !
Tu vas peut-être réussir à emprunter quelques points de pourcentages supplémentaires pour monter à 34-35% mais jamais le banquier ne te donnera plus, du moins dans 90% des cas ! Tu n’as aucune expérience dans le locatif donc le banquier n’aura aucun point pour le rassurer et pour te suivre.
Je donne souvent les techniques pour dépasser les 33% d’endettements mais pas à partir d’une situation de débutant. Pour dépasser les 33% d’endettements il va falloir se la jouer premier de la classe avec le banquier et là tu ne te la joue pas investisseur !
Il faut que je te dise la vérité en face ! Tu peux peut-être emprunter pour un petit studio mais jamais tu ne pourras investir dans des immeubles, cela va être très compliqué ! Si tu veux vraiment faire du locatif il va falloir mettre des stratégies en place comme augmenter ton revenu, baisser ton taux d’endettement, augmenter ta capacité d’endettement… Il va falloir mettre des choses en place.
Aujourd’hui ton reste à vivre ne te sauveras pas la vie ! Tout bon banquier sans trop d’historique va malheureusement refuser surtout si tu vas voir la banque avant d’avoir trouvé un bien pour demander un crédit ! Si tu te présentes à la banque avec vraiment un bon projet peu risqué, c’est-à-dire bien placé, loué, qui rapporte… ça peut éventuellement passer mais c’est très dur de trouver cette affaire !
Il est beaucoup plus simple de trouver une bonne affaire à améliorer qu’une bonne affaire déjà en place puisqu’une bonne affaire déjà en place, en général n’est pas une bonne affaire puisque c’est trop cher. Tu t’es tiré une balle dans le pied !
J’en profite pour répondre à 2-3 commentaires que j’ai vu sous des publications sur YouTube et sur Facebook. C’est souvent les mêmes remarques qui reviennent ! On me dit avoir acheté sa résidence principale et ne payer que 500€ de crédit alors qu’avant cette personne payait 700€ de loyers. OK tu as augmenté ton reste à vivre c’est très bien, par contre tu as aussi augmenté ton taux d’endettement donc ta capacité à diminuée. C’est ça qu’il faut comprendre !
Je ne vous dis pas de ne pas acheter votre résidence principale, ce n’est pas ça que je cherche à faire comprendre ! Je dis que si tu achètes ta résidence principale tu vas faire baisser ta capacité d’endettement et donc faire augmenter ton taux d’endettement réel. Tu vas donc te mettre des bâtons dans les roues !
Si tu es à 0% d’endettement il est plus simple d’emprunter que si tu es à 20% puisque le delta restant est plus important !
Tu dis que tu as 500€ de remboursement au lieu de 700€ de loyer donc que tu es gagnant mais ce n’est pas vrai puisque tu vas rajouter à ta taxe d’habitation ta taxe foncière et tu vas rajouter à ta taxe foncière tous l’entretien de ta maison qui va être plus cher que si tu entretenais un bien locatif dans lequel tu serais locataire.
En faisant ça tu as peut-être plus d’argent à l’instant T, il est vrai qu’à cet instant tu augmentes un peu ta qualité de vie et ton pouvoir d’achat, par contre à cet instant T tu as une grosse diminution de ta capacité restante d’endettement puisque le delta à 0% tu vas peut-être être à 20% et pour acheter un bien du même prix qui aurait été ta résidence locatif au lieu de ta résidence principale, au lieu d’être à 20% d’endettement qui te rapporte 0€ tu seras à 20% d’endettement avec du cash-flow ! La banque ne traitera pas ton dossier de la même façon.
Je ne vais pas te dire de ne pas acheter ta résidence principale, je suis là pour t’apprendre comment devenir un investisseur rentable maintenant et pas dans 20 ans. Au bout d’un moment soit tu appliques la méthode de A à Z et tu vas peut-être attendre 6 mois, 1 an avant de voir une augmentation de ton niveau de vie et de ton pouvoir d’achat avec les loyers ou bien tu ne l’applique pas en achetant résidence principale, tu as une micro-augmentation de ton pouvoir d’achat qui ne va pas durer longtemps puisque tu verras que dans une résidence principale il y a beaucoup de dépenses !
Là où va la masse il n’y a pas d’argent à gagner. Ce que tout le monde fait, la facilité, ne rapporte pas ! Si tu fais comme tout le monde ce n’est pas possible ! S’il y avait un moyen de devenir riche en appuyant sur un bouton tout le monde le ferait, mais ce n’est pas possible il faut travailler.
Il n’est pas impossible de devenir riche et d’augmenter son pouvoir d’achat et son patrimoine, mais il faut travailler ! Et pour cela il faut mettre en place des systèmes et des stratégies !
Toi, qui regarde cette vidéo et qui te dis peut-être que tu as mal fait d’acheter ta résidence principale, calcule ton taux d’endettement. Si tu es loin des 33% ce n’est pas optimal mais ce n’est pas hyper catastrophique, il va falloir mettre des choses en place.
Pour en revenir à Florian, ne t’embêtes pas à chercher du locatif tant que ta résidence principale n’est pas construite. Quand ta maison sera finie et que tu auras un historique sur 3,4,5 mois éventuellement commence à chercher du locatif, mais cherche un tout petit bien à tout petit budget qui va faire augmenter de très peu ton taux d’endettement avec des loyers qui couvrent très largement le crédit.
Ce qui serait bien c’est que le loyer soit égal à deux fois la mensualité de ton crédit pour mettre toute les chances de ton côté dans la balance et pour ne pas trop peser sur ta notation bancaire et sur ton taux d’endettement.
Honnêtement ce n’est vraiment pas gagné ! Bon courage ! Tiens-moi au courant si tu as des avancées ! Si tu veux aller plus loin par la suite il y aura éventuellement des stratégies à mettre en place mais elles demanderont certains sacrifices !
La voiture, les cartes revolving, les crédits, les paiements en 3 fois, en 10 fois sont aussi des passifs et bouffent ta capacité d’endettement.
J’espère que cette vidéo t’a plu, abonne-toi ! On se revoit très bientôt pour une nouvelle vidéo immobilière, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !