CAUTION. QUAND et COMMENT RETENIR ?

Il faut distinguer :
– L’usure normale des lieux due à la vétusté, au temps qui passe… Qui ne peut pas entrainer une retenue.
– Les dégâts dus au locataire. Par manque d’entretien, maladresse ou malveillance. Ce sont ceux-ci qui vont entrainer des retenues sur la caution.

Il arrive que le locataire soit responsable de dégâts pour lesquels on doit pratiquer une retenue d’une partie (ou de la totalité) du dépôt de garantie. Comment ça marche ? Quels sont différentes possibilités ?

Dans cette vidéo, on voit comment procéder et les limites légales de l’exercice.

Je t’explique aussi ce que je fais moi-même, pour pas me prendre la tête et que tout se passe pour le mieux !

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui dans cet épisode immobilier du jour !
Nous avons parlé dernièrement des travaux à réaliser entre chaque locataire, pourquoi et comment gagner du temps. Ça nous a amène à la réflexion suivante : si je dois faire des travaux c’est que le locataire a cassé quelque chose ou alors il y a de la vétusté et il faut remettre en état le bien.
Je vais te parler justement des retenus sur caution, sur le dépôt de garantie. Caution et dépôt de garantie c’est la même chose ! Comment faire au mieux ? Qu’est ce qui est possible légalement ?
Il faut distinguer les dégâts d’usage, la vétusté qui est l’usure normale de ton bien des dégâts réels !
Un locataire qui reste 8 ans dans ton bien tu t’imagines bien qu’entre le moment où il rentre et le moment où il sort, le bien s’est abîmé naturellement puisqu’il y a de l’usure. Si tu as repeint la salle de bain à neuf, au bout de 8 ans avec l’humidité il va y avoir peut-être des taches de moisissures, peut être que la peinture va être un peu jaune. Pareil pour la cuisine, au-dessus du plan de cuisson ça va être jaunit surtout s’il n’y a pas de hotte. Il faut prendre en compte qu’il y a une usure qui est classique. Ces dégâts d’usure ne sont pas imputables au locataire. Tu ne peux pas lui dire que ça fait 8 ans qu’il habite là et que donc tu vas retenir sur la caution le coût de la rénovation.
Les dégâts provoqués par le locataire, par maladresse ou non sont des dégâts imputables au locataire. Quand mon locataire me dit qu’il veut partir je contrôle le bien pour anticiper les travaux s’il y en a. S’il y a des dégâts provoqués par le locataire, par exemple qu’il a cassé un carreau je lui propose deux solutions : soit il le fait réparer par lui-même et dans ce cas je ne prends pas de caution, soit je m’en occupe et je retiens le montant correspondant sur la caution.
Lors de l’état des lieux de sortie, on compare l’état du bien avec l’état des lieux fait à l’arrivée du locataire. Tu te rends compte à ce moment s’il y a encore des choses amputables au locataire. A ce moment il faut encore jouer carte sur table. Par exemple si le chien du locataire a arraché la moquette et que ton locataire ne l’a pas changé, il faut estimer le coût de la remise à neuf le noter sur l’état des lieux et le faire signer au locataire.
Sur la caution tu as légalement deux mois pour le rendre à partir du moment où le locataire signe l’état des lieux et te rends les clés sauf si l’état des lieux est conforme à l’état des lieux d’entrée. S’il n’y a aucun dégât de constaté tu as un mois. Quand il n’y a pas de dégât et que je sais qu’il est reloué (dans 90% des cas) je rends de suite la caution. Tout le monde est content ! S’il y a des dégâts, je fais un devis je rappelle la personne pour lui rendre la caution restante avec une copie de la facture.
Ton locataire paye ton crédit et son loyer, il faut être réglo ! Si tu veux devenir un investisseur rentable et avoir beaucoup de biens et beaucoup de patrimoine pour atteindre ton indépendance financière il faut voir ça comme si c’était une entreprise. Une entreprise essaye de rendre le meilleur service à son client et essaye de lui faire plaisir. Même si le locataire (qui est ton client) s’en va le bouche-à-oreille peut te ramener d’autres clients.
Si ton locataire te rends l’appartement sale il faut une fois de plus jouer carte sur table. Tu proposes de faire passer une entreprise qui va faire le ménage et tu gardes X euros sur la commande. Ton locataire s’attend à ce que tu lui fasses des reproches mais c’est le contraire. Soit il va être content de ta proposition soit tu lui proposes de lui laisser encore une journée pour faire le ménage. Il faut le préciser sur l’état des lieux.
Si tu veux vraiment faire partie du club des investisseurs rentable il faut apprendre à voir ça comme une relation commerciale, cela va t’aider.
S’il y a des dégâts ou des choses qui manquent il faut bien le faire apparaître sur l’état des lieux car cela va te permettre de justifier lorsque tu feras des retenues de caution. Lorsque je fais une retenue, j’envoie systématiquement à la personne la copie de l’état des lieux avec la facture de l’artisan qui a fait la réparation ou la facture du matériel acheté pour réparer.
On se revoit très vite pour une nouvelle vidéo, c’est Yann, on parle d’immobilier, n’hésite pas à t’inscrire à la chaine YouTube pour ne rien rater, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !