????Tu souhaites investir en Floride ? Pour une mise en relation directe, merci d’envoyer un mail sur : yann(a)enfinrentable.fr
Je t’ai négocié un bonus intéressant si tu souhaites te lancer aux US par l’intermédiaire d’Eric 😉

Partie 1/2 si tu ne l’as pas encore vu : https://youtu.be/rxWQJjnukuM

Comment investir à l’étranger ? Est-il possible pour des Français d’investir facilement dans l’immobilier aux États-Unis ?
Bienvenue dans la 2è partie de cette émission !
Ici on va s’intéresser aux prêts, aux banques et aux système de refinancement américain… Plein d’astuces à connaître.
Qu’est-ce que le crédit score ? Comme s’assurer ? Comment investir en tant que Français ? Comment refinancer ? Comment emprunter ? Combien d’apport ?
Eric nous parlera également des Section 8, qui sont une opportunité pour se diversifier !
Apporte ton pouce à l’édifice pour soutenir la #teamrentable !

Transcription (littérale) :

Annonceur : A force d’investir en France, les membres de la Tim Rentable ont acquis une expérience déterminante qui leur permet maintenant d’étendre leurs opérations à l’international.  Voici leur histoire

Yann : Ah c’est partie, je suis en route pour aller retrouver Eric, euh, moi ce que je retiens, finalement de la première émission et du marché ici aux Etats-Unis.  C’est que bien que très différent du marché Français, forcément, on n’est pas sur les mêmes règles, on n’est pas loi, on n’est pas sur la même fiscalité. Bien que très différent finalement, les fondamentaux restent les mêmes, et notamment l’emplacement.  Les fondamentaux au niveau de l’emplacement hein.  C’est-à-dire qu’il n’y a pas que le centre-ville dans la vie On s’intéresse aussi au bassin de population au bassin de l’emploi etc.  Donc ça c’est le premier point intéressant que je retiens.

Euh le deuxième c’est que finalement, ici on vient de simplifier les choses. On a beaucoup moins peur des impayés ;  puisqu’ils sont quasiment inexistants, on a un mois de loyers d’avance, un mois de caution : le dernier mois de loyer d’avance plus un contrat ; un bail qui fait vraiment le fils de contrat sur le douze mois fermes avec des gens, avec un système de notation etc… Bien vraiment, c’est un vrai bon point pour les Etats-Unis pour moi.  Dans cette émission aux Etats-Unis aujourd’hui, j’ai vraiment envie d’aller gratter plus profondément avec Eric sur toutes les notions cast low.

On l’a  vu c’est un important la rentabilité des il faut faire des concessions sur la rentabilité pour avoir la possibilité de faire une plus belle écriture là c’est que j’ai envie de faire c’est d’aller gratter, est ce qu’on peut avoir du cast flow ou quand  même maintenant et parlons de maintenant d’avoir une rentabilité futur à la revente mais est ce qu’on peut quand  même ici avoir  cast flow ?Comment   ça marcher avec les banques ? Est-ce qu’on peut emprunter facilement en tant que Français ? Oui non ? Il faut faire des apports, tout ça je vais gratter vraiment avec Eric, et aussi est ce qu’on peut enchainer. Parcequ’en France, on le voit, on le sait, on peut enchaîner assez facilement.

Bien qu’il y a eu des choses à faire et à connaitre est ce qu’ici aussi facilement entre guillemet, on peut enchaîner on peut constituer rapidement un patrimoine.  Connaissant le pays, je pense que c’est peut-être plus facile, donc on va vraiment gratter plus simplement avec Eric.Je vais le retrouver tout de suite et bien plus ben venez avec moi !

C’est partie ?

Investir en Floride

Salut Eric !

Eric : A nouveau, ça me fait plaisir de te revoir.

Yann : Content de retrouver ! Ça va, ça va, c’est super bien

Eric : On n’a pas le même soleil que la dernière fois mais bon

Yann : Pas le  même, de soleil mais on fera avec

Eric : Ok, ça marche

Yann : Et puis, il fait déjà plus chaud qu’en France alors pour moi ça me va.

ERIC : ok, Alors, moi, je suis resté un peu plus donc,

Yann: Je suis habitué au temps d’ici ?

ERIC : Ouais

Yann : Bon ou on est alors ?

ERIC : Alors, cette ma communauté, qu’on a beaucoup aimé.  Elle se trouve à Fort Lauderdale comme tu as plus le constater.

Yann : Ouais

ERIC : On est près des centres de commerce et près des universités, c’est une communauté famille  Les gens sont aux travails. Il n’y a plus de voiture,

Yann : Oui, il y a assez peu de monde oui,

ERIC : Eh là tu vois ce qui est là ? Qui est fermé à l’heure où je te parle, Piscine, Salle de gym, des activités sociales. Donc il y a une sociale room ici.

Yann :C’est vraiment une des communautés avec des services en plus : piscine, salle de sport, etc…

Eric : Absolument ! Tu peux,… il y a une cuisine,tu peux aussi faire organiser un anniversaire, un mariage, et fiançailles, une fête religieuse et ça marche parfaitement bien, une activité sociale c’est très très courant aux Etats-Unis.  Donc,  il y a le club house en général dans beaucoup de communauté.

Yann : Ok

ERIC : Ça c’est important à faire remarquer.  Tu as aussi deux cours de tennis ici

Yann : Cours de tennis ok

ERIC : Tu as un petit peu plus loin,  ça peut sembler plus drôle pour les Français mais, tu peux laver ta voiture parce que tu n’as pas voiture sur ta place de Parcking.Un aspirateur disponible etc, etc….

Yann : Tout est là

Eric : Par ce que tu ne mets pas tes poubelles n’importe où.Tu as derrière, tu as toutes l’organisation de la communauté car il y a des propres employés qui nettoient, l’entretien, le jardinier, etc…ça va c’est une communauté famille de femme d’enfants. Qui est ici.

Yann : A moi tu me dis tout ça dit et vos charges, c’est doit  être cher quand  même non ?

ERIC : Alors dans cette communauté on vient de vendre un bien à une cliente Italienne. Dans cette communauté on est en dessous de 300 dollars de charges mensuelles. C’est quand même très bas. On va chercher des communautés avec des charges raisonnables parce qu’avec ça, j’ai une bonne partie de rentabilité.

Yann : T’as 300 dollars sur combien de loyers à peu près ?

ERIC : Je croix que ça va être sur 1450 à peu près.

Yann : 1400 ?  Ok

ERIC : Donc ça restes quand-même. C’est qui est entre guillemet raisonnable par rapport à ce qu’on peut retrouver à l’extérieur.

Yann : Pour un prix d’achat ?

ERIC : Quelque part entre  160 et 165 milles dollars.

Yann : Ok, c’est encore une rentabilité qui est correcte ?

ERIC : Absolument !

Yann : Avec un potentiel, j’imagine, en plus d’amélioration : c’est intéressante ici ?

ERIC : Alors le marché locatif est minime ici.Parce qu’il y a une très forte demande locative. Ca c’est un produit en général qu’on va pouvoir loyer (je pense)entre une semaine et  trois semaines maximum une forte demande. En plus il y a une grosse possibilité d’appréciation au niveau du loyer qui va rester stable même en cas de crise des subprimes : les loyers n’ont pas baissé,  même si le prix des biens on baissés c’est si importante.

Yann : Ça c’est toujours intéressant.

Eric : Voilà ! Et une possibilité d’appréciation importante aussi par ce qu’on est dans très bonne localisation ici à Fort Lauderdale.

Yann : Ok ! On fait le tour ?

ERIC : Allez! On y va

Yann : Ok ! Je voulais aussi de te poser des questions sur les produits que tu me montres intéressants, les rentabilités sont biens mais pas folles par rapport à ce que j’ai l’habitude de voir.  Puisque ce que j’ai l’habitude de voir en France parce que le marché en France tu le connais comme moi, cette base c’est  4,  5 % et ça devient intéressant je dirais pour les investisseurs à partir de  9, 10 ou commence à parler.

Ici on le trouve aussi.On trouve un peu un moins, on trouve un peu plus.En effet on a aussi un beau potentiel d’amélioration et de plus-valus à la sortie. Puisqu’il faut aussi prendre en compte il n’y a pas que la rentabilité. Ma question ce serait surtout : à  condition que je trouve des rentabilités comme, par exemple ici,  voir même un peu mieux, est-ce que je suis capable aux Etats-Unis d’avoir du cast low ?  Est-ce que je suis capable de tous les mois de gagner de l’argent  sur mon compte. Est-ce que ma mensualité de près va être inférieure à mon loyer ?

ERIC : Je vais te répondre, c’est un cas d’école pour nous parce qu’on le fait régulièrement.

Yann : Ok

ERIC : Tu as des clients qui investissent dans des premiers biens quelques parts entre  100 et 180 milles dollars peu importe. Et qu’au bout de  six mois vont refinancer le bien. Ils ne vont pas emprunter sur un nouveau bien, mais ils vont refinancer sur le bien. Sur le bien qu’ils ont acquis.  Donc la banque va poser une hypothèque sur ce bien. La banque va lui libérer du cache.  La banque se moque complètement de ce que va faire le client avec cet argent.  Le client va réinvestir, cet argent dans l’immobilier, en utilisant, ajoutant peut  être le cache qu’il a accumulé pendant les  six premiers, les huit premiers mois la première année.

Yann : Ok

ERIC : Et il va avoir une seconde bien qui va s’autofinancer.  Le refinancement c’est quelque chose de très concurrentiel aux Etats-Unis.

Yann : Donc si je comprends bien tu achètes tes premiers caches, et la banque te le refinance ensuite.

ERIC : Exactement.

Yann : Ok, elle te donne l’argent et t’en fait ce que tu en veux ?

ERIC : Exactement ! Ça c’est si tu veux acheter un bateau, t’achètes

Yann : C’est encore un type typique aux Etats-Unis. C’est-à-dire qu’on ne te demande pas de compte finalement ?

ERIC : Non mais on c’est entrain de refinancer.  Tu ne peux pas imaginer à quel point ça peut être facile de refinance à partir du mois où la banque a un bien libre de tout hypothèque sur elle peut se poser.

Yann : Ok

ERIC : Elle ne va même pas te demander tes revenus, elle s’en moque complètement.

Yann : Pas de revenu, pas de fiche de paie, tu es en train de fairechanger mon avis ?

ERIC : C’est complètement normal parce qu’autant qu’on peut on ne se fait pas de souci sur le locataire pourquoi parce qu’on sait qu’on peut…  en trois semaines.  A la banque c’est la même chose.  Si tu ne paies pas ton crédit on peut… Entre trois et six mois le bien t’appartient.

Yann : Ok

ERIC : Alors qu’on France est beaucoup plus compliqué pour les banques.

Yann : Ouais !

ERIC : Alors les banques sont  moins inquiétants le problème de la crise de subprimes un problème complètement différents.  Ce sont des banques qui ont fait des prêts  justement au-delà des  100 %, 105 %, 110 % a des personnes qui ne sont pas solvables. Et aujourd’hui, elles sont prêtent du  70 à 80 % et elles sont couvertes en 3 mois à  6 mois elles récupèrent le bien.

Yann : Ok, donc si je te suis bien l’idée pour un investisseur comme moi, un investisseur Français qui veut créer des patrimoines aux Etats-Unis, c’est de payer le premier cache ?

ERIC : Absolument

Yann : De faire refinancer avec cet argent d’en acheter un deuxième et ainsi de suite après c’est partie ?

ERIC : Exactement,  alors attention !  On fait refinancer entre  60 et 70 % de la valeur du bien.

Yann : D’accord,

ERIC : Si t’as…si ton premier investissement c’est un investissement de 100 mil dollars, ça va être compliqué de refinancer. Parce que trouver de banques qui acceptent de faire de prêt de  60 ou de  70 mil dollars c’est compliqué.

Yann : Ok

ERIC : Donc, il faut si on veut refinancer : il faudra un petit peu plus sur la table.  Il faut acheter un bien par exemple un projet de 100 mil dollars et là il n’y aucun souci.

Yann : La première est à 200 mil et là tout l’offre dans les  150  et ainsi de suite

ERIC : Exacte, exacte !

Yann : D’accord ok, Et là à ce moment-là t’as du cast lowen effet ?  Que tu peux  thésauriser pour te faire un apport aussi sur tes…

ERIC : Absolument

Yann : D’accord, Je dirais qu’en tant que Français on est sur du long terme clairement ou du court terme si le marché explose à la hausse. Il y a aussi sinon tu m’as parlé précédemment cette histoire de plus-value exonérée.  C’est en déficit ?

ERIC : Oui, ça c’est la plus-value et pas exonéré.

Yann : La plus-value et pas exonéré.  Mais si tu es en difficile tu impactes la difficile

ERIC : Absolument,

Yann : Donc ça c’est magnifique. Moi je me dis et mois qui a l’habitude de faire des travaux et faires pour être justement en déficit et là évidemment c’est la  même chose.   Tu es en déficit boom tu impact sur des plus-values et même si tu n’arrives pas à impacter sur ta plus-value les  40 %, ça c’est quand même beau.  Les sociétés de cautionnement ça n’existe pas ici ?

ERIC : On ne les utilise pas, on n’a pas besoin

Yann : Donc finalement, il n’y a pas grand-chose qui peut bloquer la banque.Est ce qu’elle étudie quand  même ta solvabilité évidemment pour prendre la décision ?

ERIC : Alors, la banque va demander aux non-résidents, aux français par exemple une simple lettre de leur banquier – précisant que leur compte tourne normalement.Peut-être un justificatif de carte de crédit de prêts, les mensualités sont payées normalement ? Elle peut demander les différentes déclarations de taxes françaises dans les… les impôts Français et cela n’ira pas loin

Yann : Ok ok d’accord !

ERIC : Après elle va poser son hypothèque sur le bien. En fait la banque va devoir… ce n’est qu’un système de crédit score qui existe aux Etats-Unis.  A noter la façon dont va se comporter une personne en face d’une facture impayée.  Si elle paie se facture en retard, elle aura une mauvaise note et pas plus compliqué que ça. Et si elle paie ses factures on time elle aura une bonne note.  D’accord ?  Donc la banque va chercher à attribuer à crédit score virtuelle aux Français qui va demander une emploie.

Yann : Oui, puisqu’elle n’a pas d’historique ?OK et est ce qu’une fois que la banque a eu l’historique, elle va t’attribuer un crédit score aussi ça va influe sur le prochain ?  C’est ce qu’on rencontre aux états unis finalement.

ERIC : Absolument

Yann : D’accord, et on a parlé de montage de société,  est-ce qu’on applique le crédit score à l’associé, enfin au président, ou est-ce qu’on l’applique à la société ou bien les deux ?

ERIC : Non, absolument pas, il n’y a pas de cotation banque de France des sociétés ou la cotation des dirigeants.

Yann : Ça n’existe pas. ?

ERIC : Ou la cotation des dirigeants, entre guillemet donc c’est le crédit score qui prend la relève.  Si le dirigeant a un mauvais crédit score ;  alors la société qui aura automatiquement aux crédits score, mais l’inverse ne peut arriver. Parce qu’on ne cote pas une société

Yann : ça me semble intéressant.

Eric : Pour l’emprunt en tout cas, maintenant effectivement si l’investisseur a un vrai comportement avec sa société n’a pas payé son électricité ou la payé en retard etc.. ; Il peut y avoir des traces. Il n’y a pas de cotations pour les sociétés.

Yann : Et du coût c’est encore le pareil avec la France on n’assure pas les prêts ?

ERIC : Non

Yann : Et ça coute cher en France

ERIC : Oui, On n’a pas besoin d’assurer un prêt car si jamais il y a décès ou si encore une fois la personne n’a pas le moyen de payer pour X raison la banque récupère le bien.

Yann : Ok

ERIC : Alors, il y a un point très important à noter :

Yann : Oui ?

Eric : Ici, on emprunte à tout âge.   On emprunt à un Monsieur de  95 ans, demande  une banque un prêt sur 30 ans la banque va lui accorder.

Yann : Parce qu’elle est toujours sûr de récupérer le bien ?

Eric : Parce qu’elle est toujours sûr de récupérer le bien.

Qu’ est ce que l’hypothèque rechargeable

Yann : Ok, il y a un autre truc dont j’ai entendu parler c’est l’hypothèque rechargeable, c’est  à dire que si par exemple, j’achète aujourd’hui (je choisi un chiffre au hasard) un bien à 100 mil dollars, et dans un an, il vaut et il est réévalué, il vaut  130 mil,  donc j’ai un état de 30 mil, est ce que la banque va répéter sur ce même somme -?

ERIC : Absolument oui, beaucoup d’investisseurs font ça. Moi j’ai beaucoup de clients qui ont acheté des biens durant la crise de surprime, pas cher qui on emprunter une première fois, qui ont emprunté une deuxième fois, voir une troisième fois,

Yann : Grâce à la …

ERIC : Je connais des français qui ont vécus en refinançant deux ou trois fois ici. Donc c’est un système qui est difficile parce qu’au bout du compte après le bien est hypothéqué de la totalité de sa valeur, même durant la crise de subprimeau-delà de sa valeur donc il faut  être, il faut utiliser cet outil avec beaucoup d’attentions.

Yann : D’accord !  J’imagine que connaissant ; commençant à  comment comprendre le marché aux Etats-Unis, il est hors de question d’avoir un retard sur tes échéances à la banque ? Tu m’as dit que ça va très vite.

ERIC : Il y a système qui se remplace très bien

Yann : ok très bien donc, vraiment il faut quand même mettre de l’argent de côté pas tout mettre dans bataille thésaurisé.

ERIC : Il faut  être prudent, nous sommes dans un pays où il faut  rester liquide.  Par exemple : on les voit leur voiture, ce n’est pas les voitures haut de gamme, ce sont des voitures qui sont souvent lissées, non pas à crédit mais on loue la voiture, sur chaque voiture il y a un GPS  si le leasing n’est pas payés je dirais peut-être trois semaines, quatre semaines.Ils récupèrent la voiture.

Yann : Ouais, tout est plus efficace,

ERIC : Ça arrive ici, c’est à vous la voiture, il ne paie pas on vient lui prendre sa voiture, c’est un peu la  même chose, d’accord.  Donc il faut  être prudent.

Yann : Ok il faut être très prudent mais en échange enfin;  je me place du point de vu de l’investisseur Japonais qui veut se diversifier.  Parce qu’imagine que dans le profil de tes clients et des gens ta campagne, c’est un peu ça.  C’est peut-être les gens qu’on du recule dans l’immobilier et qui se disent Ok je vais en France, je vais me diversifier. Ou alors des gens n’ont pas beaucoup de patrimoines.  Et je me dis que ces gens-là théoriquement : on se recule-là cette intelligence-là.  D’être, c’est-à-dire Ok.  Je vais là mais je reste liquide.  Et moi j’appelle ça un an d’esprit tranquille.  Je sais toujours, il faut garder t sais un an de loyer de côté pour  être tranquille.

ERIC : C’est vrai. Ça c’est typiquement Français, mais ces Américains vivent beaucoup, je ne dirais pas au mois mais même la semaine, parce qu’ici le paiement qu’on est payé à la semaine.

Yann : Alors t’es payé à la semaine ?

ERIC : Voilà ! Oui c’est vrai l’investir  prudent doit garder et c’est ce que je conseille à un investisseurs  qui refinancent : gardez une année  et ne refinancez pas avant d’avoir une année de loyer d’avance.  Parce qu’il peut se passer des choses, parce qu’on peut y avoir un spécial assessment: un ascenseur qui se cache dans un building, de l’argent à sortir ou des travaux à faire dans un appartement etc… bon voilà.  Une année de loyer d’avance avant de refinancer et ce qu’il faut garder, je pense à mon sens en liquidité avant de réemprunter sur son bien une fois ou deux fois.

Yann : Tu parles de spécial assessment donc vraiment c’est des frais les travaux imprévus  de la copro si je comprends bien.  En France tu sais par exemple, il y a un ascenseur qui casse, on va voter.On va dire ok.  C’est n’est pas le bon exemple parce que ça c’est urgence. Mais, disons qu’on doit refaire la toiture ou la façade, on doit voter.  Est-ce qu’ici il y a un système de vote ?

ERIC : Exactement  le  même principe de vote.

Yann : Il y a un système de vote ?

ERiC : Les propriétaires se réunissent une ou deux fois par an. IL peut y a voir une réunion extraordinaire s’il y a une décision rapide à prendre.  Les propriétaires vont voter de la  même façon.

Yann: Ok, au niveau de leur rencontre ?

ERIC : Absolument, ce principe est exactement le même.

Yann : Ok. Bon mais c’est pas mal.

ERIC : Les fondamentaux sont les mêmes, les chiffres sont les bons,

Yann : Mais encore une fois,  le fonctionnement n’est pas du tout le même.Il faudra apprendre du début.En tout cas, c’est une belle copro.On utilise les mots Français.

ERIC : Alors, c’est une copropriété, ce n’est pas une copropriété luxueuse.  Elle ne peut pas être luxueuse, mais c’est une propriété garrée, réputée pour apporter leur aide dans lesquelles les familles ont les plaisirs à vie à vivre parce qu’il y a vraiment tout ce qu’il faut et tout. D’abord, on n’est pas loin de la mer, on n’est pas loin de la chambre de commerce, on n’est pas loin de l’université, et les hôpitaux, de Fort Laurderdale, pour ceux qui veulent travailler à Fort Laurderdale, une ville qui bouge beaucoup et toutes ses satellites

Yann : Ok !

ERIC : Il a beaucoup de cages décochées pour cette communauté ou dans les communautés de ce type.

Yann : Tu m’avais parlé j’ai une dernière question, tu m’avais parlé tu sais aux Etats-Unis, il y a beaucoup moins d’aide qu’en France, on le sait.  On France, on t’a les  APL, t’as le CQ et t’a pleine d’aide.  Ici on a beaucoup moins et tu m’avais parlé rapidement de section high c’est ça ?

Yann: Alors, lui ! Les aides pour les loyers ?

ERIC : Effectivement. Aux Etats-Unis,  pour pouvoir vivre dans une communauté comme ça par exemple, tu vas avoir un crédit score : voir 600 à 650  points. Si tu es locataire, 800 points.  Sinon, le locataire va le quitter.  Et à chaque fois que tu vas ne louer un bien si ne t’as pas tes 600 points ou si t’as quelques choses dans les criminels record ben tu ne vas pas pouvoir te loger.

Yann : Ok ok !

Le système section high

ERIC : Il y a un système qui a été mis en place par les Etats, par le gouvernement Américain et par les Etats, c’est pouvoir loger tout le monde.  Les gens ne peuvent pas vivre dans l’étang.  Ceux qui ont un crédit score de  500 points, si on fait des bêtises, ou ceux qui ont un criminal record, ne serait-ce qu’un speading stearkers qui ont mal tournée, mais il va falloir qu’il se loge.Yann : Ok !

ERIC : Ben, il va falloir qu’il se loge

Yann : C’est presque la même tournée

ERIC : Je ne vais pas faire un commentaire  sur ce sujet parce que c’est compliqué. Il y a des systèmes qu’il a été mis en place qui font que tout est dans le public record.  S’il y a quelques choses dans le public record,  tu ne vas pas pouvoir louer ton bien.

Yann : Ok

ERIC : Donc ces gens-là doivent se loger et le système qui é été mis en place avec section high, c’est comment loger toutes ses personnes qui ont de mauvais record et dont les propriétaires ne loueront pas le bien si le loyer n’étaient pas garantie donc là on garantit les loyers à la place du locataire.

Yann : Est-ce qu’on peut … ;

ERIC : Ça c’est le système section high, alors évidemment, ces personnes-là sont des personnes compliquées.  C’est souvent des familles monoparentales,  des personnes qui ont un historique quelque fois douteux puisque ça peut être d’ancien criminel.  Ça peut être des personnes handicapées qu’on pas la possibilité de travailler.  Donc c’est l’un des quartiers  souvent plus que modestes, voir des quartiers pauvres. Beaucoup d’investisseurs Français,  ont posés leur dévolu dans les produits sections high.  Il faut savoir que c’est un très bon apport locatif qui se gère différemment. Il a d’autres inconvénients, il y a d’autres mécanismes, on peut en parler, et je peux te montrer un bien de la section high si tu le souhaite.

Yann : C’est ce que j’allais te demande.  Donc, je viens voir un bien section high. Tu l’as dit : c’est le prix du risque.  Plus de risque, plus de rentabilité, et cela m’intéresse aussi.

ERIC : Alors, souvent un investisseur qui vient passer un peu d’argent, je le conseille de diversifier son investissement, pour une bien section high, c’est plus risquée mais bon c’est plus important.

Yann : On va voir ça, on y va.

Eric Allez ! Tu montes avec moi ?

Yann: Let’s go !

ERIC : Yann, tu m’a demandes de te montrer un bien en section high

Yann : Ouais,

ERIC : Voilà qui est fait !  Donc d’abord le quartier est déjà différent. C’est un quartier beaucoup plus pauvre, plus populaire

Yann : Beaucoup plus pauvre ouais

ERIC : Populaire, on, le voit.  Alors, la section high qu’un investisseur peut poser c’est d’abord de regarder la criminalité,  c’est très important.  Il faut agir dans une ville verte.  Pas dans une zone à même une zone orange où la criminalité ça se passe très mal. Il y a des dealers.  Pourquoi la maison n’est pas loué, la maison doit  être visité ;  ça reste une partie très important c’est le cas de cette maison, c’est une zone sans criminalité

Yann : Et tout est, tu trouves facilement les infos ?

ERIC : Exacte !

Yann : Zone verte ?

ERIC : Très important ! Je vais te montrer la maison.  Alors on est dans un quartier pauvre mais par contre, on a quand même un produit.  Je t’en prie

Yann : Merci

ERIC : Mais on a quand même un produit qui est fini : la climatisation,  avec une cuisine qui est quasiment neuf qui est équipée évidemment comme aux Etats-Unis

Yann : C’est toi qui a rénové là ?

ERIC : Alors, cette maison a été rénovée par notre équipe et avec ici une salle de bain complète qui a le mérite d’exister qui est pas mal avec une deuxième chambre : deux chambres, deux salles de bain.

Yann : Les chambres sont bien hein

ERIC : Cela fait  section high, 1500 dollars par mois, les investisseurs vont payer 1600 dollars.  Les très intéressants, et entre nous c’est 12% de rapports.  Par contre voilà le locataire est partie. On est obligé de garder son dépôt de garantie, on a fait une propreté, et c’est obligatoire en toutes les sections high.  Il y a des contrôles.  L’état vient pour vérifier que la maison est aux normes : qu’il y a bien des détecteurs de fumée, les extincteurs etc.., le contrôle de base.

Yann : Ouais donc, l’Etat de paie le loyer, le locataire, ça passe pas pour le locataire ?

ERIC : Non,  section high verse directement le loyer sur le compte du propriétaire.

Yann : Ok.

ERIC : C’est automatique, il y a rien à faire.

Yann : En échange de ça, ton bien doit  être checker par l’inspecteur ?

ERIC : Oui, il est super, Ouais, il est Nickel, il va passer ?

Yann : Et bien sûr comme tu l’as dit les locataires sont moins bons en qualité, donc

ERIC : C’est très compliqué.

Yann : Il faut refaire le bien. Il reste des fois plus de talent par contre.

ERIC : ON a oui, on a de section high qui le renouvelle chaque année effectivement.  Il y a en général une inspection chaque année et la personne qui a son coupon. Section high doit fournir de nouveau papier  pour que l’Etat de Floride puisse vérifier qu’il ne gagne pas 20 000 dollars par mois, qu’il est encore insolvable, qu’il va encore besoin de l’appuyé de section high.  Il y a des locataires qui restent plus longtemps : 5, 6, 7 ans.

Yann : Oui un locataire qui reste  5,  6 ans, et  7 ans c’est finalement ont droit à refaire le bien ?

ERIC : C’est vrai, mais il y a beaucoup d’entretien : la climatisation.  Il ne remplace pas le fil de la climatisation, les toilettes sont souvent bouchées, c’est un petit peu compliqué à gérer, c’est  un lien traditionnel.

Yann : Ok

ERIC : Mais c’est un produit qui a un mérite d’exister qui a et bien gérer si on va dans un quartier  n’a pas été visiter le bien n’est pas encore visité, ça fait un mois et demi qu’il est vide,  la section va avoir lieu bien évidemment la semaine prochaine.

Yann : Ouais !

Eric : Bon, il n’est pas visité, il n’a pas été cassé, donc très important. Dans une zone sans criminalité.  Après le reste ça peut le faire.  Tu vois ce que j’ai pensée, c’est de prendre une partie de son parc en section high et une petite partie de son parc en section high uniquement.

Yann : Ouais, c’est bien la diversification

Eric : Exactement !

Yann : Ici en plus j’imagine que ne t’es quand même pas dans un quartier qui monte les prix.

ERIC : La plus-value est quasi inexistante.  On a évidemment moins de plus-value.  Ici on a qu’une maison dans une belle communauté ou à Fort Lauderdale.

Yann : Ouais, j’imagine. Est-ce qu’au niveau des emplacements, c’est qu’en périphérique t’as ce genre de quartier ?

ERIC : Ou des sections high c’est toujours dans les villes satellites et des grosses communes absolument.

Yann : Ouais et pas près de la mer ?

ERIC : Absolument pas.

Yann : Ok, oh mais c’est pas mal du tout, je trouve ça intéressant pour la diversification en effet qu’on est dans un quartier qui est quand  même pauvre et avec des biens qui est quand même garantie par l’Etat. Je trouve pas ça déconnant,  enfin le bien il est quoi.

ERIC : Eh bien, il est propres, la baptise est propres, elle est solide, la peinture a été refaite, les cuisines ont été refaites, les salles de bain ont été refait.  On utilise des matériaux solides parce qu’on les cuisines a été refait, la salle de bain ont été refait. On utilise de matériaux solides parce qu’on veut que ça dure.  Voilà.  On a une demande énorme en section high.

Yann : Oui

ERIC : Trouvez un locataire une section high ce n’est pas une difficulté.  Dès que l’annonce est publiée sur le site Internet section high, on reçoit tout de suite un grand nombre de familles qui veulent. C’est très vite et très bien. Et bien directement, très vite et bien. Avantage pour les propriétaires : pas de commission à payer, puisqu’il n’y a pas d’intermédiaire ou la commission à payer  et c’est intéressant pour le client.

Et deuxième avantage  qui est très intéressant : c’est qu’il y a  une très grosse demande de section high.  On peut souvent louer, un peu au-dessus du prix du marché.  Parce que le payeur, on ne connait pas le prix du marché.  On donne un coupon à une … ; à une famille d’une valeur de  1700 dollars et on a deux coupons : deux personnes qui viennent nous voir d’une valeur supérieure au prix du marché donc. On peut louer une section high au-dessus de son valeur.

Yann : Tu as juste ton loyer  par rapport au coupon.

ERIC : Exacte

Yann : C’est sympa ça. Est-ce que tu choisi ton locataire comme un locataire classique

ERIC : Je choisi mon locataire.

Yann : Tu choisis ?

ERIC : Tu sais que de toutes les façons, un locataire compliquez sinon ce ne sera pas section high.

Yann : Ok disons illisible et j’imagine que quand même dans la location des gens éligibles en section high a quand  même différents profils ?

ERIC : Oui mais après c’est à l’instinct.  Parce que sinon on va avoir la migraine, les choses qui ne sont pas intéressante à avoir.  Ce sont des familles compliquées et voilà ! Il faut faire confiance au coupon et prendre quand même son mois de début de garantie payé par le locataire.  Parcequ’il ne paie pas son dépôt de garantie, c’est sûr qu’il va endommager la maison.  On lui prend son mois de dépôt de garantie. Et ça c’est aussi une règle ouais.

Yann : Attention car si tu tiens les gens par l’argent en général, ça calme un peu les choses.  Ok !  Pour moi, ce que je retiens c’est la diversification pure et dure ?

ERIC : Ouais ! T’as des investisseurs qui font que ça ?

Yann : Je le déconseille, il y en a oui !

ERIC : Il y en a ?

Yann : Ce qui font de la section high il viennent jouer et ils aiment le risque.

ERIC : Là ils ne sont pas vraiment au courant parce qu’il a des sociétés qui vendent que dessections high.  Donc, ils essayent de placer deux ou trois, quatre biens,  dix biens en section high évidemment.  Moi, je ne ferai que de la diversification. Je ne conseillerai pas aux personnes de mettre 100 % de ses patrimoines en section high.

Yann : On a parlé de financement avec les banques etc… c’est un bien qui fond en dollar et la banque finance plus difficilement ?

ERIC : C’est un bien qui ne va pas tellement s’apprécier comparant par rapport aux autres.  On peut toujours refinancer ce type de bien mais,  mais c’est souvent de bien à petit prix mais et au inférieur à  100  mil dollars. Ça c’est un peu évident. Refinancer une section high, c’est toujours possible, à condition que soit une section high d’un …. De  4 chambres  5 chambres, un projet de  100 dollars voilà on va la refinancer aussi.

Yann : Ok et tu conseilleras plutôt d’attaquer avec des biens normaux et ensuite des sections high.

Eric : Des biens normaux entre guillemet parce que ça doit  être normale.Moi je conseillerai d’abord d’investir dans des biens comme Fort Lauderdale famille tranquille, père de famille avec un bon rapport locatif et ensuite de diversifier et de tourner autour.

Yann : Ok, merci beaucoup

ERIC : Je t’en prie

Yann : Ecoutes, je te remercie énormément pour le temps que tu nous as consacré, le temps que tu m’as consacré dans cette émission  J’ai appris tant de chose.  Tu m’as donné envie d’investir,  je t’avoue.
Donc, je pense qu’on va se revoir. Par contre, j’ai une chose, une tradition : quand je vais quelques part, quand je rencontre des gens, quand je rencontre des investisseurs, je dois gouter aux spécialités.  Alors aux Etats-Unis, qu’est-ce qu’on mange à Miami ?

ERIC : Aux Etats-Unis c’est le Hamburger tu vois ?

Yann : Hamburger ?

ERIC : Alors, si tu veux, je t’invite à manger un Hamburger, mais moi je suis végétarien,  je vais manger les frites et je te laisserai la viande

ERIC : Tu m’invite ou je t’invite ?

Yann : Non c’est moi qui t’invite ?

ERIC : Non je t’invite, tu es venu jusqu’à moi.

Yann : Non, c’est moi qui t’invite. Allez, c’est partie.

Et voilà cette émission touche maintenant à sa fin si ça t’a motivé pour investir ici en Floride et tu souhaites rentrer en contact avec direct avec Eric, tu trouveras, un e-mail dédié à mon contact dédié à quelques parts autour de cette vidéo envoie mois un message, je te mettrai en contact direct avec Eric et je vous réserve une petite surprise.  Et puis si tu apprécies cette émission merci d’apporter ton pouce pour nous soutenir, c’est important et je te dis à très bientôt pour une prochaine rencontre rentable.

???? Clique ici pour télécharger ton exemplaire de mon LIVRE gratuitement ! https://yanndarwin.com/livre
???? Clique ici pour découvrir 4 vidéos inédites et gratuites. Les erreurs à ne SURTOUT PAS faire dans l’investissement immobilier ! https://bit.ly/Les4VidéosInédites

==============================================
???? MES FORMATIONS :
==============================================

???? La MACHINE à DÉTECTER les BONNES AFFAIRES : http://bit.ly/MachineBonneAffaire

???? Le SYSTÈME S.E.C – Le Dossier de Prêt ULTIME :
http://bit.ly/SystemeSEC

???? La formation Power Meublé – Payer MOINS d’impôts et encaisser PLUS grâce à la location meublée : http://bit.ly/PowerMeublé

???? La formation TDR : Trouver – Décider – Recommencer : http://bit.ly/TrouverDeciderRecommencer

=============================================
????‍????‍???? MES RÉSEAUX :
=============================================

► Facebook : https://yanndarwin.com/facebook
► Instagram : https://yanndarwin.com/instagram
► Twitter : https://yanndarwin.com/twitter
► Site internet : https://yanndarwin.com

=============================================
???? RECOMMANDÉ :
=============================================

► Découvre l’outil le plus PUISSANT que j’utilise au quotidien pour calculer mes projets sans me prendre la tête : https://yanndarwin.com/calculer
► J’utilise la banque en ligne BforBank. 130€ OFFERTS avec le code parrain : JLPE
► Être payé pour faire gagner de l’argent à ses proches : https://yanndarwin.com/fireleads
► La liste des livres recommandés pour passer au niveau supérieur : https://yanndarwin.com/bibliotheque

============================================
???? LE PODCAST BUSINESS EN BAGNOLE :
============================================

► Le Podcast sur Itunes : https://yanndarwin.com/itunes
► Le podcast sur Soundcloud : https://yanndarwin.com/soundcloud
► Le podcast où tu veux (flux rss) : http://yann-darwin.lepodcast.fr/rss

================================
???? LIEN POUR PARTAGER cette vidéo :
================================

https://youtu.be/MpQ3T5eWZpM

livre yann darwin

Je t'offre mon livre, durée limitée